Sentencia Civil 283/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 681/2022 de 26 de abril del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Leoncio presenta demanda de juicio ordinario contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 de VILANOVA I LA GELTRÚ, instando la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019, en la que expone:

1. Es propietario de la vivienda sita en Vilanova i la Geltrú número DIRECCION000, que proviene de la finca NUM000, parcela NUM001.

2. La finca NUM000, parcela NUM001, es predio dominante sobre la finca NUM002, parcela NUM003, al haberse establecido una servidumbre de paso y utilización de zona ajardinada y piscina, de forma que la servidumbre consiste en el derecho que tiene el propietario del predio dominante al paso y utilización o uso de la zona ajardinada y piscina existente en el predio sirviente, zona a la que se accede a través de la zona ajardinada de la finca NUM000.

3. En el año 2018, el propietario de la finca NUM002, parcela NUM003, propone a la comunidad de propietarios demandada dejar sin efecto el derecho de servidumbre que la finca NUM000, parcela NUM001, tenía sobre la NUM002, parcela NUM003, y la construcción de la piscina en la finca NUM000, parcela NUM001, pagando ésta el coste de construcción de la piscina y zona ajardinada.

4. En la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019 se acuerda la aceptación de la propuesta del propietario de la finca NUM002, parcela NUM003, es decir, la construcción de la piscina en su propiedad, eliminando el derecho de servidumbre existente y pagando la cantidad de 29.000 euros para la construcción de la la piscina y zona ajardinada.

5. El acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019 es nulo por ser contrario a la ley y al título constitutivo, causando un grave perjuicio tanto al demandante, como a la propia comunidad de propietarios, motivo por el cual solicita que se anule y deje sin efecto.

El acuerdo es contrario a la ley puesto que se adoptó sin unanimidad, contraviniendo lo que exige el artículo 553.26 del CCCat, (ya que el Sr. Leoncio manifestó su disidencia), y se requiere el voto favorable de todos los copropietarios para ceder gratuitamente el uso de elementos comunes, extinguir una servidumbre existente y crear otra nueva, así como para autorizar que otro, como es la finca registral independiente nº NUM002, construya una piscina en propiedad ajena, y se integre en una propiedad horizontal compleja.

La comunidad de propietarios demandada (parcela NUM001 finca NUM000) que tiene un derecho de servidumbre de paso y uso de una piscina y zona ajardinada sobre la finca NUM002 (parcela NUM003), sin tener que pagar gastos de construcción, únicamente mantenimiento y reparaciones, mediante el acuerdo de fecha 11 de enero de 2019, que resulta contrario a ley, ha pasado de ser predio dominante a ser predio sirviente, ya que al construirse la piscina en la finca de su propiedad, tiene que permitir el paso de los propietarios de la parcela NUM003 a la NUM001 y ha pasado de no tener que pagar la construcción de la piscina y zona ajardinada, a tener que pagarla, creándose una propiedad horizontal compleja, formada por las fincas de las parcelas NUM003 y NUM001 sin contar con la unanimidad de todos los propietarios.

El acuerdo es contrario al título constitutivo porque se extingue un derecho de servidumbre de paso y uso en favor del demandante y de la comunidad de propietarios, y se crea otro en interés de un tercero y en perjuicio de la comunidad y del demandante.

Por todo ello, solicita se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se declare nulidad del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de fecha 11 de enero de 2019.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de VILANOVA I LA GELTRÚ se opone a la demanda presentada alegando:

a) Prescripción de la acción ejercitada pues el acuerdo impugnado se adoptó en la junta de octubre de 2018 por lo que la acción se encuentra prescrita, de conformidad con el artículo 553. 32.4 del CCC.

La construcción de la piscina y del jardín no se adoptó en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019 sino en la de 30 de octubre de 2018, siendo que este acuerdo nunca fue impugnado.

Lo que consta en el acuerdo impugnado es la firma del documento de aceptación de la zona, no el acuerdo de construcción, que se adoptó en 2018.

En la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019 nada se adoptó. Fue un trámite formal.

b) Falta de legitimación pasiva de la comunidad demandada, debiendo haberse ejercitado la acción contra la comunidad de propietarios de la finca NUM002.

c) El demandante no asume el pago de ninguna cantidad, ni consigna cantidad alguna.

Y solicita la desestimación de la demanda, con imposición de costas al demandante.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por D. Leoncio frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la DIRECCION000 de VILANOVA I LA GELTRÚ, absolviendo al demandado de todos los pedimentos cursados, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Leoncio interpone recurso de apelación en el que alega, de manera resumida:

1º.- La sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba.

2º.- Vulnera el artículo 553-26 del Codi Civil de Catalunya. La repercusión práctica de los acuerdos adoptados en la junta de fecha 11 de enero de 2019 requieren la unanimidad de todos y cada uno de los copropietarios y no existiendo, el acuerdo es contrario a la ley. El acuerdo adoptado en la referida junta y sus consecuencias supone la vulneración del título constitutivo y supone un grave perjuicio para la comunidad de propietarios y para el actor, por cuanto se construye por un tercero en un elemento común, de no tener que pagar esa contribución se pasa a pagarla, se extingue una servidumbre de paso y se crea una inversa.

3º.- Vulnera el artículo 394 de la LEC.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Impugnación de acuerdo comunitario desarrollo de un acuerdo anterior que no fue impugnado.

D. Leoncio insta la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019, por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, DE VILANOVA I LA GELTRU, por ser contrario a la ley y al titulo constitutivo y causar un perjuicio grave, tanto al demandante como a la propia comunidad demandada.

La regulación actual de la propiedad horizontal en Catalunya viene contenida en el artículo 553 del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya, relativo a los derechos reales.

El articulo 553-31 del Codi Civil de Catalunya dispone:

" 1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b. Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda".

Fijado así el marco normativo aplicable, una mera lectura del acta de la junta que se impugna pone de manifiesto que lo que allí se trata es mero desarrollo y ejecución de un acuerdo anterior que no fue impugnado.

Así, el Acta de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, DE VILANOVA I LA GELTRU, celebrada el día 11 de enero de 2019, documento 17 de la contestación a la demanda, al folio 133, contiene el siguiente Orden del día:

" 1. Firma del documento de aceptación a la zona comunitaria.

2. Asuntos varios, ruegos y preguntas".

En el punto 1 se acuerda:

" 1. Firma de documento de aceptación de zona comunitaria.

Bajo previas negociaciones y reuniones con la empresa constructora SOLCA se llega a un acuerdo en la forma de pago: los primeros 15.000 euros se entregarán al firmar el contrato y los otros 15.000 euros bajo un pago notariado al finalitzar la obra, siempre y cuando esté todo correcto.

Algunos vecinos no han podido asistir a la reunión y ya han firmado con anterioridad la aceptación del contrato. El resto de vecinos lo firman en esta reunión con excepción del Bajos 2º que no está conforme y manifiesta que se debería respetar lo que pone en las escrituras y no va a realizar ningún pago ni firma al respecto. Por algunos vecinos se le recuerda que no está al corriente de pago por deber una derrama de 50 euros de 2017 y según la LPH no tiene derecho a voto".

Y, este acuerdo trae causa de un acuerdo anterior adoptado en la Junta Extraordinaria celebrada el día 29 de octubre de 2018, documento 5 de la contestación a la demanda, al folio 138, en el que consta como primer punto del orden del día: "Presentación de la propuesta zona comunitaria", y se indica:

"1. Propuesta Zona Comunitaria.

Se presenta la propuesta de la zona común presentada por el GRUPO INLAB, donde hay pequeños cambios respecto de la primera propuesta. Los cambios son:

- La rampa de acceso. Por problemes de desprendimiento debe modificarse y a partir de ahora pasará por delante de las terrazas de los bajos, imposibilitando así la colocación de sus escaleras de acceso.

- La colocación de arenero en la zona infantil en sustitución del asfaltado.

- La forma de pago: piden los 30.000 euros de golpe, al firmar el acuerdo.

Respecto de la rampa, la mayoría de los vecinos no está de acuerdo con su propuesta. Notificamos que en un futuro se tendrá una nueva reunión con la empresa y en la cual pediremos unos requisitos.

- No arenero.

- La rampa no puede pasar por debajo de las terrazas de los bajos.

- Dónde va la zona de los motores de la piscina.

- La pista vallada para evitar que la pelota se escape.

- Posibilidad de poner un lavabo.

- Colocación de una mesa de ping pong.

- Cambiar la forma de pago: 15.000 euros al firmar el acuerdo y los otros 15.000 euros bajo pago notariado, que se entregarà una vez la obra esté terminada y supervisada por la presidenta y una vecina.

- La posibilidad de arreglar la gotera del parking plaza NUM004.

La gran mayoría de vecinos está de acuerdo en la construcción de la zona comunitaria a través de la empresa SOLCA y de pagar los costes de dicha zona comunitaria a partes iguales entre todos los vecinos. Algunos vecinos proponen hacer la piscina por nuestra cuenta y no compartir la zona comunitaria con el resto de bloques. Se discute este tema y por varias vecinas se comenta que se han estado solicitando presupuestos para realizarlo por nuestra cuenta y no es viable, no hay acceso para las maquinarias y entre licencia de obras, proyectos y movimientos de tierras ya superan los 30.000 euros. Se decide por los votos de todos menos el vecino del NUM005 de realizar la zona comunitaria con la empresa constructora de los bloques vecinos, pero intentando renegociar algunos puntos. En este punto todos los vecinos acuerdan pagar 1.875 euros cada uno para las obras y que los gastos de mantenimiento de dicha zona serán a partes iguales por todos los vecinos".

Finalmente, el precio pactado con la constructora GRUPO INLAB S.L. fue de 29.000 euros, según contrato de ejecución de obra de la zona comunitaria elevado a público en fecha 4 de febrero de 2019, abonando en dicho acto la Comunidad de Propietarios al contratista la suma de 15.000 euros y consignando la Comunidad de Propietarios la cantidad de 14.000 euros en la Notaría, quedando dicho importe a disposición de GRUPO INLAB S.L. hasta la presentación ante el Notario del Certificado Final de obra, documento 4 de la demanda, al folio 56.

Pues bien, como hemos dicho, el demandante impugna el acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019, impugnación que es objeto de este pleito y que es la única respecto de la cual procede analizar su validez o nulidad.

Y según figura en la Certificación del Acta, aportada como documento 4 de la demanda, al folio 62 vuelto y siguientes, el único tema que se trató en la Junta General Extraordinaria celebrada el día 11 de enero de 2019, fue el indicado en el primer punto del Orden del día: "Aceptación y firma del contrato de ejecución de obra de la zona comunitaria", exponiéndose que tras varias negociaciones y reuniones efectuadas con la empresa constructora GRUPO SOLER CANO 2007 S.L., se había alcanzado un acuerdo en la forma de pago, de manera que iba a pagarse en dos pagos, 15.000 euros a la firma del contrato, y 14.000 euros mediante pago notarial al finalizar la obra.

Los propietarios asistentes votaron favorablemente al primer punto del orden del día, con excepción del propietario del piso NUM005, D. Leoncio, acordándose por todos los asistentes, salvo el demandante, autorizar expresamente a Dª Agueda, como Presidenta de la Comunidad de Propietarios, a fin de proceder a la firma y elevación a público del contrato, asumiendo en nombre de la comunidad de propietarios todas las obligaciones derivadas del mismo y firmar cuantos documentos sean necesarios para su efectividad.

Como hemos visto, en la Junta de 29 de octubre de 2018 se presentó la propuesta de la zona común presentada por el GRUPO INLAB (quien encargaba la construcción a GRUPO SOLER CANO 2007 S.L., SOLCA), explicándose los cambios en la rampa de acceso, el arenero en la zona infantil en sustitución del asfaltado, el precio y la forma de pago.

Tras exponer que la mayoría de los vecinos no estaba de acuerdo con su propuesta respecto de la rampa y de hacerse constar algunas peticiones concretas, entre ellas, la modificación de la forma de pago que la comunidad solicitaba que se hiciera en dos pagos: 15.000 euros al firmar el acuerdo y los otros 15.000 euros consignados notarialmente, tras algunas intervenciones y después de valorar la posibilidad de construir la piscina comunitaria sólo para la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, DE VILANOVA I LA GELTRU, presentar presupuestos, poner de manifiesto las dificultades, la inviabilidad y el coste que representaba este proyecto alternativo, y someter a votación la cuestión planteada, se decidió por los votos de todos los propietarios presentes menos el propietario del piso NUM005, llevar a cabo la construcción de la zona comunitaria con la empresa constructora de los bloques vecinos, pero intentando renegociar algunos puntos. En el mismo acto se acordó que cada una de las viviendas pagaría una derrama de 1.875 euros, para asumir el coste de las obras y, asimismo, se acordó que los gastos de mantenimiento de la zona común resultante, se abonarían a partes iguales por todos los propietarios.

El acuerdo alcanzado en la Junta de 29 de octubre de 2018 que incluía aceptar el proyecto de GRUPO INLAB de realizar las obras de la zona comunitaria conjuntamente con los bloques de DIRECCION001 y DIRECCION002, encargar la construcción de la zona comunitaria a la constructora GRUPO SOLER CANO 2007 S.L., SOLCA, aceptar el precio de 30.000 euros, la forma de pago, en dos pagos de 15.000 euros al firmar el contrato y 15.000 euros consignados notarialmente a pagar posteriormente al final de la obra, la derrama de 1.875 euros que correspondería asumir a cada inmueble por el coste de las obras y la contribución a los gastos de mantenimiento de dicha zona comunitaria por partes iguales por todos los propietarios, devino firme puesto que fue aprobado por todos los propietarios presentes a excepción del demandante y no fue objeto de impugnación formal.

Es decir, tras haber decidido en la Junta de 29 de octubre de 2018, aceptar el proyecto de GRUPO INLAB, realizar las obras de la zona comunitaria conjuntamente con los bloques de DIRECCION001 y DIRECCION002, encargar la construcción de la zona comunitaria a la constructora GRUPO SOLER CANO 2007 S.L., aceptar el precio de 30.000 euros, la forma de pago, en dos pagos de 15.000 euros al firmar el contrato y 15.000 euros consignados notarialmente a pagar posteriormente al final de la obra y aprobar una derrama de 1.875 euros, el único acuerdo que se adopta en la Junta de 11 de enero de 2019, tras exponer la Presidenta el pacto alcanzado con la constructora aceptando las peticiones efectuadas por la comunidad en la junta anterior de 2018, consistió en manifestar la conformidad de los propietarios con los términos del contrato de ejecución de obra tras la negociación mantenida con la constructora y autorizar a la Presidenta para la firma y elevación a público del referido contrato.

En definitiva, la lectura del acta de la junta que se impugna pone de manifiesto que lo que allí se trata es mero desarrollo y ejecución de un acuerdo anterior, que como se ha dicho, no fue impugnado, aprobando en ésta última, exclusivamente, bajo el título de " Firma del documento de aceptación a la zona comunitària" la firma y elevación a público del contrato de ejecución de obra, expresando todos los propietarios (excepto el demandante) su conformidad con los términos del contrato, tras la negociación mantenida con la constructora y autorizar a la Presidenta para la firma y elevación a público del referido contrato.

Y no procede la revisión de lo actuado en la Junta anterior de 29 de octubre de 2018 que no ha sido objeto de impugnación.

De modo que los acuerdos adoptados por la comunidad en cuanto a las obras a realizar en la zona comunitaria, al no haber sido impugnados en tiempo y forma, despliegan la ejecutividad que les es propia.

Si el propietario del piso NUM005 no estaba conforme con lo acordado tenía en su mano la impugnación de dicho acuerdo, para lo que estaba legitimado por haber votado en contra, lo cual no efectuó.

De esta forma no cabe entrar a discutir si se extinguió una servidumbre y se creó otra nueva, o si se ha constituido una propiedad horizontal compleja, formada por las fincas de las parcelas NUM003 y NUM001, pues lo decisivo es que no se impugnó el acuerdo en que se acordaba realizar la zona comunitaria con la empresa constructora de los bloques vecinos, creando una zona común para los tres edificios y contratar a la empresa constructora GRUPO SOLER CANO 2007 S.L., el precio, la forma de pago, la derrama que correspondía a cada vivienda, ni la forma de contribución a los gastos de mantenimiento de la zona común resultante.

Para concluir, el acuerdo impugnado (firma y elevación a público del contrato), que fue adoptado por mayoría cualificada de tres quintos, conforme al articulo 553.26 del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya, no es contrario a ninguna norma imperativa ni contradice el titulo constitutivo ni causa un grave perjuicio ni al demandante ni a la comunidad demandada.

En cambio, es claro el interés de la comunidad de propietarios demandada de poner fin a la situación que presentaba el solar y que se aprecia en la fotografía aportada como documento número 4 de la contestación a la demanda, habiendo conseguido con el acuerdo alcanzado con el GRUPO INLAB poder disfrutar de una zona comunitaria más amplia que incluye, no sólo una piscina, sino también zona infantil y pista de fútbol y básquet, no existiendo, por tanto, abuso de derecho.

TERCERO.- Costas de la primera instancia.

Subsidiariamente, la parte apelante solicita se deje sin efecto la condena en costas al demandante, contenida en la sentencia de primera instancia, que desestima la demanda.

La parte apelante considera que, en el presente caso, existen suficientes dudas de hecho y de derecho que justifican hacer uso de la excepción contenida en el artículo 394.1 segundo párrafo, de la L.E.C.

La regulación que nuestro derecho procesal hace respecto de la imposición de costas, en concreto, el artículo 394.1 de la L.E.C., sienta el criterio general del vencimiento objetivo. Sólo prevé, como excepción, la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Según la interpretación del Tribunal Supremo, esa excepción se configura como una facultad discrecional del tribunal, que ha de estar suficientemente motivada.

En el presente caso, consideramos no existen tales dudas de hecho o de derecho que justifiquen aplicar la excepción al principio del vencimiento objetivo.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas del recurso.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.