Sentencia Civil 78/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1266/2021 de 27 de febrero del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Demanda y contestaciones.

I.- La representación procesal de Don Urbano planteó demanda de juicio ordinario contra las mercantiles Praedium Desarrollos Urbanos SL, Egara Espais SL y Finques Llaberia Puigbó S.C.P. en la que expuso que en fecha 26 de septiembre de 2018 suscribió, junto con su entonces socio Don Carlos Francisco, contrato de promesa de venta en el que la referida Praedium se comprometió a venderles las cinco fincas que allí se concretaban, por un precio de 575.000,00 si se escrituraba antes del día 31 de diciembre de 2018 o de 675.000,00 si se firmaba antes del 31 de marzo de 2019, haciéndose entrega de la cantidad de 75.000,00 euros en concepto de arras confirmatorias.

El mencionado socio renunció al acuerdo previo pago de 37.500,00 euros , quedando la relación contractual únicamente con el ahora demandante que en fecha 20 de diciembre de 2018 requirió a Praedium a fin de poder otorgar la escritura en el primero de los plazos previstos, pero la venta no pudo llevarse a efecto porque la vendedora no había cumplido con el requisito de extinguir el usufructo que gravaba la finca y de desalojar a los ocupantes, razón por lo cual esta parte se avino a la firma de un nuevo contrato de promesa de venta que se firmó el día 28 de enero de 2019 con un precio definitivo de 525.000,00 euros a escriturar como máximo el día 27 de febrero de 2019.

Sin embargo, la escritura no se pudo firmar porque el actor no dispuso del dinero y solicitó un aplazamiento que le fue denegado siendo así que Praedium le envió burofax el día 28 de febrero de 2019 dando por resuelto el contrato y reteniendo las arras recibidas.

El demandante fundamenta su acción en la inaplicación de lo dispuesto en el artículo 1504 Cc al no haberle requerido de pago, de modo que el comprador puede pagar hasta que no haya sido formalmente requerido al efecto, atribuyendo a las demandadas una actuación contraria a la mala fe porque eran conocedoras del compromiso concertado con esta parte y haber vendido las fincas a Egara Espais con la intermediación de Finques Llabería Puigbo SCP también conocedora de este compromiso.

Refiere la parte que en fecha 28 de mayo de 2020 se comprometió a vender las fincas a tercero y que recibió la cantidad de 60.000,00 euros en concepto de arras penitenciales.

En base a lo expuesto la demandante solicitó sentencia en los siguientes términos:

1) Se declare nula la compraventa efectuada a Egara Espais SL y se la requiera para que deje de abonar el precio pactado ordenando la cancelación en el Registro de la Propiedad de esta última venta.

2) Se eleve a público el contrato de compraventa válido y todavía eficaz concertado con esta parte, ofreciendo para ello nueva oportunidad mediante requerimiento judicial para que el actor sufrague la parte pendiente del precio pactado.

3) Subsidiariamente, se condene a la demandada a reintegrar al actor la cantidad de 75.000,00 euros entregada en concepto de arras confirmatorias, más la indemnización de los daños y perjuicios causados a determinar por el juzgador en trámite de ejecución de sentencia, sentándose como base de cuantificación la cantidad de 120.000,00 euros que deberá afrontar como devolución de las arras penitenciales pactadas con la mercantil 100 x 100 Expres SL, y siendo asimismo considerado el perjuicio por las expectativas de negocio frustrado en la cantidad de 325.000,00 euros.

4) En cualquier caso, solicita anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad como medida cautelar urgente, así como paralizar cualquier tipo de negociación, venta o nueva inscripción registral que verse sobre el mismo objeto litigioso.

II.- La codemandada Praedium Desarrollos Urbanos se opuso a la demanda en base a las alegaciones que resumidamente indicamos:

- Admitió que era propietaria de las cinco fincas referenciadas en la demanda y que las había adquirido mediante adjudicación judicial de la nuda propiedad quedando pendiente un usufructo en favor de Doña Palmira, y que con ánimo de proceder a su venta contactó con empresas e intermediarios del sector financiero y que el actor hizo una oferta (doc. 3), si bien su situación era la de un intermediario, porque pidió una comisión del 1,5% aunque luego ya no volvió a plantear el tema.

- Había otras personas interesadas pero el actor presentó la mejor oferta y se firmó el contrato de 26 de septiembre de 2018 recibiendo 75.000,00 euros en concepto de arras.

- Esta parte actuó con total trasparencia al informar al actor de que existía un ocupante y que asumía el coste de su desalojo (doc. 2 contestación), haciendo las gestiones y solicitando al juzgado el desalojo (doc. 5 contestación).

- En relación a la usufructuaria esta parte creía que ya había fallecido , pero se encontró con que todavía vivía (tenía 99 años) (doc. 6).

- La letrada suscribiendo señala haber tenido personalmente varias reuniones con el actor y que este le había puesto de manifiesto su dificultad para encontrar la suma con la que pagar el precio.

- En la comparecencia notarial se hicieron las manifestaciones correspondientes y que constan en el acta (doc. 10), sin que se acreditara por el actor disponer de la suma requerida.

- El contrato del día 28 de enero de 2019 se firmó para dar al actor una nueva oportunidad, aceptando el actor la asunción de las cargas con una rebaja del precio y señalándose como plazo el día 27 de febrero de 2019, conviniéndose que el día 25 de febrero de 2019 el comprador debía comunicar día y hora en la notaría (doc. 11). Posteriormente se supo que la usufructuaria había fallecido el día 22 de enero de 2019 (doc. 12).

- En ambos contratos de promesa de venta se preveían las consecuencias de su incumplimiento, pero es preciso ver que en las comunicaciones entre el actor y la letrada aquel seguía buscando comprador los días 25 y 26 de febrero de 2019 (doc. 14), constando que esta parte remitió burofax el día 28 de febrero de 2019 que no se pudo entregar hasta el día 14 de marzo de 2019 (doc. 13).

- En ningún momento se ha ofrecido por el actor el pago del precio (doc. 165) y nunca se recibió el burofax que se ha adjuntado como documento 14 de la demanda.

- La última comunicación del actor es el burofax de 18 de noviembre de 2019, más de nueve meses después de la resolución contractual (doc. 16) y en él acepta la resolución del contrato.

- La aceptación de la resolución contradice las acciones ejercitadas, esto es, hace imposible el ejercicio de la acción declarativa de dominio, impide al actor ostentar algún derecho sobre la finca, y excluye cualquier acción de daños y perjuicios.

- Tras haber aceptado la resolución la cuestión quedaba limitada a la devolución de las arras y a ello se refiere el burofax de 4 de diciembre de 2019 (doc. 17), señalando que no se está ante una rescisión sino ante un incumplimiento contractual.

- Es válida y eficaz la transmisión de la finca a tercero mediante arras confirmatorias del 13 de febrero de 2020 y escritura pública de abril de 2020 (doc. 19).

- No hay doble venta porque el actor nunca adquirió el pleno dominio e incumplió sus obligaciones, por lo que esta parte retuvo la cantidad entregada en concepto de arras.

- No concurren los daños y perjuicios reclamados que incluye la devolución de las arras (75.000,00 euros) más la consecuencia de que el actor deba devolver a tercero el duplo de las arras recibidas al no haber podido venderle la finca, ni tampoco los 325.000,00 euros por expectativas de negocio frustradas.

- Defecto legal en el modo de proponer la demanda por falta de claridad o precisión en la petición.

- Las arras confirmatorias se erigen en prueba del contrato y se vinculan habitualmente al cumplimiento contractual, siendo el más directo efecto la pérdida de las arras con cita de lo dispuesto en el artículo 1124 Cc.

- Actos propios de la parte en el sentid de aceptar la resolución que son incompatibles con el ejercicio de la acción declarativa del dominio.

III.- La codemandada Egara Espais se opuso asimismo a la demanda con los argumentos que en síntesis señalamos:

- Falta de legitimación pasiva.

- Debe ser considera tercero de buena fe, constándole que la actora aceptó la resolución del contrato con Praedium Desarrollos Urbanos.

- La parte entró a analizar cada uno de los fundamentos de la demanda que no reproducimos por considerar que son alegaciones innecesarias dado que no intervino en la relación contractual entre el actor y la mercantil Praedium Desarrollos Urbanos.

IV.- La codemandada Finques Llaberia Puigbó se opuso a la demanda con los argumentos que en síntesis indicamos:

- Falta de legitimación activa porque no medió en la compraventa reseñada, ni en nombre de Praedium Desarrollos Urbanos SL, ni en nombre de Egara Espais SL.

- Falta de relación comercial con el Sr. Benjamín.

- Condición de empleados de la entidad de Don Cecilio y Don Celso y que el primero recibió correo electrónico del actor comunicándole que las fincas de autos eran de su propiedad y que quería ponerlas a la venta.

- Indebida acumulación de acciones porque las acciones ejercitadas con carácter subsidiario nada tienen que ver con esta parte.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

I.- La sentencia dictada en la instancia desestimó la acción declarativa del dominio por no tener el actor título alguno que justificase la reclamación efectuada y no tener esta condición los contratos de promesa de venta suscrito con la demandada Praedium, de modo que al faltar esta primera venta quedaba descartada la existencia de una doble venta por parte de Praedium.

El juzgador también desestimó la reclamación de que se devolvieran al actor las arras entregadas por considerar que la retención hecha por la parte vendedora tenía su justificación en el incumplimiento por el actor de sus obligaciones.

También fue rechazada la indemnización de daños y perjuicios porque desde el momento en que fue el demandante quien incumplió el contrato de promesa de venta y no otorgó la escritura de compraventa desaparece toda posibilidad de exigir daños y perjuicios.

En consecuencia, la demanda fue íntegramente desestimada con imposición a la parte actora de las costas de la instancia.

II.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte actora que solicitó la revocación de la resolución de instancia en el extremo que desestima la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias, argumentando la recurrente que la naturaleza de las expresadas arras le daba derecho a su recuperación, con cita de resoluciones varias de esta Audiencia Provincial que así lo admiten.

TERCERO.- Arras confirmatorias. Sus efectos.

I.- El examen de los dos contratos de promesa de venta suscritos entre el demandante y la mercantil Praedium permiten concluir que la cantidad de 75.000,00 euros entregada por la parte compradora lo fue en concepto de arras confirmatorias.

Veamos con algún detalle el contenido y los pactos concertados entre las partes , con especial referencia a los que interesan para comprender el alcance y efectos que las contratantes deseaban dar a la entrega de arras.

En fecha 26 de septiembre de 2018 el ahora demandante y su entonces socio Don Carlos Francisco convinieron con la mercantil Praedium Desarrollos Urbanos SL que los primeros prometían comprar y la sociedad prometía vender las cinco fincas descritas en el documento sin ninguna otra carga que las que aparecen descritas y libre de arrendatarios y ocupantes (doc. 1 de la demanda).

Se convino un precio de 575.000,00 euros si se firmaba la escritura de compraventa antes del día 31 de diciembre de 2018, y de 675.000,00 si se firmaba antes del 31 de marzo de 2019, con expresa mención de que la parte adquirente comunicaría a la transmitente el día y hora para proceder al otorgamiento de la escritura pública, así como el notario autorizante, con una antelación mínima de 48 horas.

En el pacto quinto y bajo el título "Incumplimiento contractual. Arras" consta lo siguiente:

"La parte del precio satisfecha en este acto por la parte adquirente lo es en concepto de arras confirmatorias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil ".

La totalidad de los derechos derivados del indicado contrato fueron transmitidos al demandante en virtud de acuerdo privado del día 14 de diciembre de 2018 entre el actor y Don Carlos Francisco, por lo que el ahora demandante se convirtió en titular único del derecho de compra y su legitimación no ha sido discutida (doc. 3 de la demanda).

En fecha 20 de diciembre de 2018 el Sr. Urbano requirió a Praedium para que compareciera ante la notaría de Don Fernando Pérez-Sauquillo el día 27 de diciembre de 2018 a fin de otorgar la escritura de compraventa en los términos derivados del contrato de promesa de venta (doc. 4 de la demanda).

El día 27 de diciembre de 2018 ambas partes comparecieron ante fedatario público que comprobó la subsistencia del derecho de usufructo a favor de Doña Palmira sobre las fincas reseñadas en el contrato de promesa de venta, se requirió a la parte compradora para que mostrara el cheque para hacer efectiva la compra lo que no hizo, y se incorporó al acta las manifestaciones escritas presentadas por la parte vendedora en las que expresa estar en condiciones de transmitir las fincas, si bien admite que estaba en la creencia de que la usufructuaria había fallecido, lo que no era cierto pues todavía vivía y contaba con 99 años de edad, razón por la cual expresó haber sufrido error al tiempo de contratar y hallarse en la imposibilidad de cumplir el contrato en sus exactos términos, por lo que reiteraba su postura de declarar ineficaz el contrato con los efectos propios de la nulidad. Las comparecientes se ratificaron en sus respectivos escritos y se reservaron las acciones legales que pudieran corresponderles en defensa de sus respectivos derechos (doc. 5 de la demanda).

No obstante, y a pesar de las divergencias que refleja el documento anterior, el día 28 de enero de 2019 ambas partes suscribieron un nuevo contrato modificando el anterior en algunos extremos, en el que la parte vendedora manifestó ser únicamente titular de la nuda propiedad (a diferencia del contrato anterior en que declaró ser propietaria), y en que la parte compradora expresó su interés en la adquisición de las diversas fincas, así como que conocía y aceptaba la existencia del usufructo y la presencia de ocupantes (doc. 6 de la demanda).

En base a todo ello, y atendida la modificación de las circunstancias concurrentes, acordaron que el Sr. Urbano prometía comprar y la sociedad Praedium Desarrollos Urbanos SL prometía vender las fincas que se reseñaban debiendo otorgar la escritura como máximo el día 27 de febrero de 2019.

En el pacto tercero y bajo el título " Precio de compraventa" se acordó fijarlo en 525.000,00 euros con el IVA a abonar al tiempo de la compraventa, señalando que el precio se haría efectivo de la siguiente forma:

a) En cuanto a SETENTA Y CINCO MIL EUROS (75.000) se hicieron efectivos en contrato de 26 de septiembre de 2018, en concepto de arras CONFIRMATORIAS, sirviendo el documento firmado como la más completa y eficaz carta de pago.

b) En cuanto al resto, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (450.000), se harán efectivos de forma coetánea al otorgamiento de la escritura pública, mediante cheque bancario o transferencia con recepción acreditada".

En el pacto quinto titulado "Incumplimiento contractual. Arras" se convino lo siguiente:

"La parte del precio satisfecha, lo fue en concepto de arras confirmatorias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil ".

II.- Por consiguiente, y como anunciábamos, la cantidad de 75.000,00 euros entregada con la firma del primero de los documentos de promesa de venta lo fue en concepto de arras confirmatorias, con expresa remisión de las contratantes a los efectos del incumplimiento contractual del artículo 1124 del Código civil.

De acuerdo con la expresada remisión legal y la calificación de arras confirmatorias dada a la cantidad entregada de 75.000,00 euros, conviene recordar que conforme a la configuración doctrinal y jurisprudencial (vid por todas STS nº 583/2018 de 17 de octubre que cita otras anteriores),

<>.

Por tanto, si las arras confirmatorias son una señal o prueba de celebración del contrato, en base al artículo 1124 Cc, asiste a la parte cumplidora el derecho a escoger entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos, o instar la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, pudiendo también pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible.

Y más específicamente al referirse al contrato de compraventa el artículo 621- 37 CcCat reconoce a ambas partes contratantes (comprador y vendedor) una serie de remedios que incluyen la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios.

En ningún caso pueden operar los efectos del artículo 1454 del Código civil, referido a las arras penitenciales y que determinan que el comprador pierda la suma entregada en tal concepto y que el vendedor deba devolverla doblada, según sea uno u otro el incumplidor, porque este no fue el tipo contractual convenido, y en el caso de que existieran dudas sobre la naturaleza de las arras (lo que aquí no concurre), el artículo 621-8 CcCat establece que "El lliurament pel comprador d'una quantitat de diners al venedor s'entén feta com a arres confirmatòries, és a dir, en señal de conclusió i a compte del preu de la compravenda". A lo anterior añade que " Les arres penitencials s'han de pactar expressament".

III.- De ahí que debamos analizar si resulta conforme a lo pactado, que no hay que olvidar que constituye lex inter partes ( art. 1255 Cc), que la parte vendedora haya retenido íntegramente la suma entregada en el concepto de pago a cuenta del precio, es decir, en concepto de arras confirmatorias del contrato.

A tal efecto es preciso conocer las vicisitudes que determinaron la frustración del contrato y las actuaciones de una y otra parte, en el bien entendido de que, como dijimos en nuestra sentencia de 27 de diciembre de 2005 "... admitido que las arras en cuestión eran confirmatorias, las partes deben someterse a las consecuencias del artículo 1124 del Cc ., respecto a la resolución del contrato, y con arreglo al mismo, deben devolverse recíprocamente las prestaciones entregadas y además, si se acreditare culpa de una de ellas, una cantidad en concepto de daños y perjuicios".

En igual sentido se ha expresado la sección 11ª de esta misma Audiencia Provincial en la sentencia nº 83/2018 de 21 de febrero, al señalar lo siguiente:

< art. 1.124 CC pues la resolución tiene la eficacia retroactiva de colocar a las partes en la situación en que se encontraban si el contrato no se hubiera celebrado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1995 ), debiendo procederse de oficio a determinar sus efectos aun cuando no haya sido solicitado expresamente. Lo contrario, sería amparar un enriquecimiento injusto si al vendedor debiera devolverse el objeto de la venta pero él no tuviera que devolver el dinero percibido. Y ello sin perjuicio de que hubiera podido reclamar los daños y perjuicios que hubiera acreditado haber sufrido, pero en modo alguno podemos considerar la existencia de cláusula penal alguna en el contrato con función liquidadora de daños, pues nada semejante se pacta en el contrato>>.

CUARTO.- Hechos relevantes que determinaron la frustración de la promesa de venta. Actuaciones de las partes.

I.- El día 28 de febrero de 2019 la sociedad Praedium Desarrollos Urbanos remitió burofax al comprador en el que le manifestaba que habiendo incumplido el término esencial establecido en el contrato de promesa de venta, "le comunicamos formalmente que damos por expresamente resuelto dicho contrato y cualquier compromiso relativo a la adquisición de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad Terrassa-1 y las fincas registrales NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad de Sabadell-3, haciendo nuestra definitivamente la cantidad recibida en su momento en concepto de arras".

En el escrito se hacía asimismo mención al hecho de que la parte compradora, contraviniendo lo pactado, no había comunicado fecha y notaría para el otorgamiento de la escritura (doc. 7 de la demanda).

El indicado burofax recibió respuesta del comprador el día 19 de marzo de 2019 en el sentido de señalar que las arras entregadas no eran penitenciales ni penales sino confirmatorias y que por la otra parte no se podía resolver sin previo requerimiento de pago, indicando que tenía la confianza de que próximamente podrían señalar fecha para la escrituración (doc. 8 de la demanda).

La parte vendedora remitió burofax el día 27 de marzo de 2019 reiterando su voluntad resolutoria del contrato ante el incumplimiento contractual en que había incurrido la otra parte (doc. 9).

Mediante burofax del día 18 de noviembre de 2019 el abogado del actor Don Jordi Badia Perpinya reclamó a Praedium la devolución de la cantidad de 75.000,00 euros, más intereses desde el día 26 de septiembre de 2018, aceptando expresamente la resolución del contrato con reseña de lo establecido en el artículo 621-8 CcCat y aplicación de los efectos del artículo 1295 Cc , otorgando un plazo de siete días para el retorno de la suma indicada con los intereses (doc. 10 de la demanda).

Este último burofax recibió respuesta de la parte vendedora mediante burofax del día 4 de diciembre de 2019 indicando que se había acreditado el incumplimiento del contrato por parte del comprador que "ha de comportar les consequències expresament previstes per la llei; tenint en compte, a més els danys i perjudicis que l'actuació del Sr. Urbano ha causat a aquesta societat ", puesto que la escritura no se pudo otorgar porque el comprador no podía satisfacer el precio acordado para la transmisión de las fincas (doc. 11 de la demanda).

II.- Los hechos indicados acreditan que la escritura pública de compraventa prevista como máximo para el día 27 de febrero de 2019 no se pudo otorgar porque el comprador no requirió a la vendedora para su otorgamiento.

Además, en el burofax del día 19 de marzo de 2019, es decir, más de mes y medio después de la fecha pactada, el comprador reconoció que todavía no podía otorgar el referido contrato, actuaciones de las que hay que concluir que el incumplimiento del comprador es claro y definitivo, y la parte vendedora no estaba obligada a efectuar ningún requerimiento de pago en los términos que el artículo 1504 del Código civil prevé para el contrato de compraventa porque este precepto solo se aplica a la compraventa perfeccionada no a la promesa de venta, en que la perfección de la compraventa queda pendiente de la decisión del comprador expresada en el plazo determinado en el contrato y aquí no tuvo lugar (vide STS nº 649/2018 de 20 de noviembre).

Este incumplimiento permitía a la parte vendedora optar por la resolución del contrato, como así hizo y comunicó a la otra parte contratante en el burofax de 28 de febrero de 2019, siendo aceptado finalmente por esta en el burofax del día 18 de noviembre de 2019, por lo que la cuestión que enfrentaba a las partes antes de la presentación de la demanda no era otra que determinar el destino de la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias, habiendo sido desestimadas en la instancia el resto de las numerosas peticiones efectuadas por la actora en las que ya no ha insistido al plantear el recurso de apelación.

QUINTO.- Incumplimiento de la parte compradora. Efectos de la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias.

I.- El contrato de promesa de venta no hizo expresa mención a que en caso de incumplimiento de la parte compradora el vendedor pudiera retener las arras ni tampoco a la inversa, sino que se remitió a los efectos generales del artículo 1124 Cc, por lo que no es aplicable el razonamiento que expone la demandada Praedium, con apoyo en la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2009, porque como resulta de la propia transcripción que hace la parte, en aquel caso si bien las partes convinieron arras confirmatorias pactaron al mismo tiempo que tuvieran un carácter penal para el caso de incumplimiento permitiendo a la parte vendedora que pudiera retenerlas.

Nada de esto ocurre en el caso de autos, por lo que conforme al artículo 1124 del Código civil si la parte cumplidora opta por la resolución debe procederse a la devolución de lo entregado por ambas partes, si bien la cumplidora puede pedir daños y perjuicios.

II.- La demandada retuvo las arras aludiendo a los perjuicios causados, como refiere en el burofax de 4 de diciembre de 2019, pero ni antes del procedimiento ni en la presente causa ha acreditado el perjuicio concreto que la frustración del contrato le ha ocasionado.

Resulta de la documentación reseñada que en fecha 13 de febrero de 2020 la mercantil Praemium suscribió con Egara Espais un contrato de arras confirmatorias (doc. 18 de la contestación de Praedium), que fue aportado íntegramente por la codemandada Egara Espais (doc. 6 de su contestación), en el que se estipula un precio de 625.000,00 euros y se señala como plazo para otorgar la escritura el día 30 de abril de 2020, acompañándose también por la referida parte copia simple de la escritura de compraventa celebrada el día 7 de abril de 2020 con el precio reseñado de 625.000,00 euros más IVA.

III.- Insistiendo en lo indicado corresponde a la parte demandada justificar los perjuicios sufridos a consecuencia del incumplimiento del actor y que tales perjuicios han ascendido a la suma retenida de 75.000,00 euros.

Pues bien, la referida parte hizo una genérica alusión a la causación de perjuicios, pero no los concretó ni los cuantificó, sin que tales perjuicios puedan deducirse del hecho de que tardara un año en suscribir contrato de arras confirmatorias con la mercantil Egara Espais, toda vez que el precio de la venta acordado con esta última fue de 625.000,00 euros, en tanto que el precio pactado con el actor había sido de 525.000,00 euros, lo que supone un incremento de cien mil euros, de modo que no es posible presumir el daño en base al criterio comúnmente aceptado de que en algunas ocasiones no sea preciso exigir su prueba concreta porque del propio tipo de incumplimiento se deduzca necesariamente y con toda evidencia la producción del daño y su cuantía.

SEXTO.- Conclusión.

En atención a lo expuesto procede la estimación en parte del recurso de apelación y la modificación de la sentencia de instancia en el sentido de acordar la estimación en parte de la demanda y la condena a la entidad demandada Praedium Desarrollos Urbanísticos SL a reintegrar al actor la cantidad de 75.000,00 euros, que tan solo devengará el interés por mora procesal del artículo 576 LEC desde la fecha de la presente resolución, pues si bien es cierto que la parte actora había reclamado su devolución mediante el burofax de 19 de marzo de 2019, su actuación posterior y el contenido del escrito de demanda han puesto de manifiesto una conducta errática y confusa, debiendo recordar que en la demanda esta petición de reintegro de las arras solo se planteó con carácter subsidiario porque la petición principal era una acción declarativa de dominio sobre las fincas en cuestión que fue acertadamente desestimada en la instancia a la vista del incumplimiento de la parte y que no ha sido nuevamente reiterada en el presente recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Costas de la instancia

La estimación en parte de la demanda dirigida contra Praedium Desarrollos Urbanísticos SL determina que no se haga expresa condena en las costas causadas a la referida parte demandada, debiendo ratificar la imposición a la actora de las costas causadas a Egara Espais SL y Finques Llaberia Puigbo S.C.P., por haber sido íntegramente desestimada la acción dirigida contra las indicadas demandadas ( art. 394 LEC).

OCTAVO.- Costas de la alzada.

La estimación en parte del recurso de apelación conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).