Sentencia Civil 77/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1277/2021 de 27 de febrero del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de Doña Rosa presentó demanda de juicio ordinario contra Doña Pilar en la que expuso que en fecha 12 de febrero de 2019 se interesó por la compra de una vivienda sita en la CALLE000, escalera NUM000, del Prat de Llobregat, suscribiendo un primer documento en el que se mencionaba que la finca se hallaba en régimen libre y no en protección oficial que se marcaba "en trámite", y posteriormente otro documento en el que la reserva quedaba condicionada (entre otros extremos) a que se realizase el trámite de descalificación iniciado con fecha 21/01/2019.

Refiere la actora que en fecha 23 de marzo de 2019 se suscribió contrato de arras que refería el carácter de V.P.O. de la vivienda, en consonancia con lo indicado en el documento previo de reserva, y hallarse sujeta a la calificación VPO-Expediente NUM001, condición resolutoria y tanteo y retracto a favor del ICS, con el compromiso de entregar la finca libre de cargas, pero que a pesar de requerir a la demandada para el otorgamiento de la escritura pública el día 20 de junio de 2019, la compraventa no tuvo lugar porque la finca seguía estando calificada como V.P.O. como así resultaba de la información registral, evidenciándose que por la vendedora no se había dado cumplimiento a la realización del trámite de descalificación de la finca de su régimen de V.P.O.

Por consiguiente, la vivienda no era útil para la actora que por su grado de minusvalía no podía ir a habitarla al carecer de ascensor, siendo así que la razón de la compra era destinarla a alquiler para obtener un rendimiento, reclamando la devolución doblada de las arras ante el grave incumplimiento en que había incurrido la entidad vendedora.

II.- La parte demandada se opuso a la pretensión con los argumentos que en síntesis indicamos:

- El documento de reserva no genera ninguna obligación contractual y en la cláusula 5ª del contrato de arras se indica que la compradora ha recibido toda la información, habiéndosele hecho entrega del certificado de INCASOL que califica la finca de V.P.O. de sustitución, sin que mostrara reparo alguno a la compra.

- La calificación V.P.O. no es una carga. Las únicas cargas son la condición resolutoria y el derecho de tanteo y retracto en favor del INCASOL y de la Generalitat.

- Esta parte se acogió al régimen del Decreto 80/2009 de 19 de mayo en cuyo punto tercero c) se recoge que la vivienda está en Régimen de Protección Oficial de sustitución y que el precio de venta es libre (doc. 2 y 3 de la contestación).

- En fecha 14 de mayo de 2019 la actora dijo a la agencia que no quería firmar y se le remitió un burofax el 22 de mayo de 2019 para que señalara fecha para la escritura.

- La vivienda cumplía las condiciones porque en fecha 2 de mayo de 2019 se procedió al pago íntegro y cancelación de hipoteca que consta inscrito en el Registro de la Propiedad.

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III.- La referida parte planteó demanda reconvencional en reclamación de los perjuicios que le había ocasionado el desistimiento de la actora que concretó en los siguientes:

- 3.000,00 euros pagados a Fusión Prat

- 485,74 euros por alquiler trastero de Blue Space.

- 8.000,00 euros a cuenta de arras por la vivienda en la AVENIDA000, nº NUM002 de El Prat de Llobregat.

- 2.500, euros por daño moral.

IV.- La parte actora se opuso a la reconvención por falta de conexión con la demanda y porque la ley determina los efectos del contrato de arras.

V.- La sentencia dictada en la instancia estimó la demanda al considerar probado, tras el análisis de la prueba practicada, que si no llegó a firmarse el contrato fue porque la demandada no había cumplido con el compromiso de entregarla libre de cargas porque seguía constando la condición resolutoria y el derecho de tanteo y retracto a favor del Incasol, y lo que era más relevante, seguía teniendo la condición de V.P.O.

En consonancia con lo anterior la juzgadora desestimó la demanda reconvencional al no haberse probado que la Sra. Rosa incumpliera sus obligaciones, resultando en cualquier caso injustificada la reclamación efectuada por la reconviniente.

VI.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso la parte demandada que fundamentó en las alegaciones que en forma resumida indicamos:

- Errónea interpretación de la prueba porque de los documentos 1,2 y 3 de la demanda, y 1 y 1 bis de la contestación, no se desprende que la vendedora se hubiera comprometido a entregar la vivienda desclasificada, sino que en el contrato de 23 de marzo de 2019 se hacía constar claramente que la vivienda era de protección oficial y se hizo entrega a la compradora de todos los documentos que así lo certificaban, de modo que el compromiso era que la venta se podía hacer a precio libre pero ningún otro (doc. 2 y 3 de la contestación).

- Errónea interpretación de la obligación establecida en la cláusula tercera del contrato privado de compraventa acerca de que la venta se efectúa libre de cargas y gravámenes porque respecto a la condición resolutoria y al derecho de tanteo y retracto consta que la notificación de la venta al Incasol se hizo en fecha 21 de enero de 2019 (doc. 2 y 3 de la contestación).

- Infracción del artículo 1281.1 Cc sobre la interpretación literal de las cláusulas del contrato firmado en fecha 23 de marzo de 2019.

- Infracción del artículo 1255 Cc en relación con el artículo 1901 que recoge el principio general del derecho "pacta sunt servanda"

- Infracción del artículo 1454 Cc, en relación con el artículo 1124 que ampara el desistimiento de la compradora ante un incumplimiento esencial de la vendedora.

- Incongruencia interna por contradicción entre el fallo y los argumentos al no precisar los hechos que determinan la afirmación de que las Viviendas de Protección Oficial está sometidas a un régimen especial.

SEGUNDO.- Naturaleza jurídica de la relación concertada entre las partes. Sus efectos

I.- Conviene precisar que si bien la defensa de la demandada, tanto en el acto de la vista como en el recurso de apelación, ha utilizado continuamente el término "contrato privado de compraventa", lo cierto es que las partes ahora litigantes no suscribieron un contrato de compraventa sino un contrato de arras penitenciales cuyo contenido deberemos analizar junto con el resto de documentos suscritos, pues de la interpretación que resulte de estos pactos va a depender el resultado del pleito.

II.- Comencemos por señalar que en fecha 12 de febrero de 2019 se suscribió por la actora y por la mediadora Fusión Prat SL un documento titulado "Información para adquirente de vivienda de segunda mano", en relación a la fica situada en la CALLE000, escalera NUM000 de la localidad del Prat de Llobregat, en el que la finca fue calificada como de régimen libre y no como de Protección Oficial, reseñándose en el apartado referido a esta modalidad que se hallaba "en trámite".

Este documento quedó expresamente anulado por otro posterior que no consigna fecha y que se titula "Reserva de inmueble para compra", en el que se señala un precio de venta de 125.000,00 euros de los que la ahora demandante transfirió 1.000,00 euros, y en el que se hizo constar que la reserva se hallaba condicionada "a la aceptación de la parte propietaria y a la descalificación de la V.P.O.", así como a la "formalización del contrato de arras penitenciales antes del día 18/3/2019".

Relacionado con este documento se aporta otro con el título " Información para adquirente de vivienda de segunda mano" que en el apartado "Protección Oficial" pone "V.P.O. Expediente NUM001", y en Observaciones indica lo siguiente: " Iniciado trámite de descalificación con fecha 21.1.2019, entregamos copia de documento".

En fecha 23 de marzo de 2019 se suscribió el documento titulado " Contrato de arras penitenciales" entre la ahora demandante en calidad de compradora y la mercantil Fusión Prat SL, representada por Doña Claudia, como intermediaria encargada de la gestión de venta, en virtud del cual se hizo entrega por la compradora de la cantidad de 11.500,00 euros que junto con los 1.000,00 euros anteriormente recibidos suponían el total de 12.500,00 euros que se reciben en concepto de arras, de conformidad con el artículo 621.8 del Codi civil de Catalunya, reiterando el precio de venta en 125.000,00 euros y debiendo otorgarse la escritura antes del día 20 de junio de 2019, con pacto expreso de que " Si el comprador o el vendedor no comparecieran al acto del otorgamiento de la escritura pública, el presente contrato quedará resuelto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, si fue el comprador y comprometiéndose a devolverlas duplicadas, si fue el vendedor".

En el contrato se menciona y se acredita mediante documento anexo y firmado (doc. 1 de la contestación), que en el día de la firma del contrato de arras se hizo entrega a la compradora de los siguientes documentos: 1) Cédula de habitabilidad, 2) Nota simple registral actualizada, 3) Certificado de eficiencia energética, y 4) Certificado otorgado por Incasol referente a su calificación como VPO.

III.- Por consiguiente y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 621.8 CcCat queda acreditado que las partes pactaron expresamente que las arras tuvieran la calificación de penitenciales y que siguieran los efectos que dispone el apartado 2 del indicado precepto, esto es, que si el comprador desiste del contrato pierde las arras y que si quien desiste es el vendedor ha de devolverlas duplicadas.

No obstante, este pacto debe vincularse a la condición suspensiva convenida en los documentos previamente analizados en el sentido de que el acuerdo de compra quedaba condicionado "a la descalificación de la V.P.O."

IV.- Veamos a continuación si al tiempo de la suscripción del contrato de arras penitenciales la compradora había recibido la correcta información acerca de la calificación administrativa de la finca.

TERCERO.- Obligación de información a cargo de la parte vendedora. Calificación de la vivienda como V.P.O. Carácter esencial de esta calificación.

I.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 621-7 CcCat "El venedor, abans de la conclusió del contracte, ha de facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, la naturalesa i el cost de la información, i també les exigències que resultin de la bona fe i l'honradesa dels tractes".

De forma específica para el caso de venta de una vivienda, el artículo 60 de la Llei 18/2007, de 28 de diciembre, del dret a l'habitatge, a la que se hace mención en el contrato de arras penitenciales, establece bajo el título "Oferta para la venta" que " Todos los agentes que intervienen en la edificación, la rehabilitación y la prestación de servicios inmobiliarios deben sujetarse a las normas reguladoras de la oferta establecidas por la presente ley".

El precepto añade que "La persona interesada en adquirir una vivienda debe recibir información suficiente sobre las condiciones esenciales de lo que se le ofrece. Antes de adelantar cualquier cantidad a cuenta del precio final, debe serle entregada por escrito la siguiente información mínima:

a) La identificación del agente que interviene en la transacción.

b) La identificación de la vivienda, con la expresión de la superficie útil de la misma y la de los anexos.

c) La referencia de la inscripción registral.

d) El precio total de la transmisión, con indicación de los impuestos que la graban y que legalmente corresponden al comprador y de los demás gastos inherentes al contrato que le son imputables.

e) Los plazos de inicio de las obras y de entrega de la vivienda, si se trata de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción.

f) La indicación del régimen de protección y el plan de vivienda al que se halla acogida, si se trata de una oferta de vivienda de protección oficial (el subrayado es nuestro).

Además, "si la cantidad que debe entregarse a cuenta supera el 1% del precio fijado para la transmisión", la información debe complementarse con la siguiente:

a) La descripción de las características esenciales de la vivienda, como por ejemplo los materiales utilizados en la construcción, la orientación principal, el grado de aislamiento térmico y acústico, las medidas de ahorro energético, los servicios e instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes del edificio o complejo inmobiliario del que forma parte, y el número de licencia de obras y las condiciones generales y específicas para su concesión, en el caso de la primera transmisión.

b) La antigüedad del edificio, los servicios e instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes, y el estado de ocupación de la vivienda, en el caso de la segunda transmisión y sucesivas.

c) La identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza y la cuota de participación fijada en el título de propiedad, en su caso.

d) El importe de las cuotas y derramas comunitarias, así como el de los gastos comunitarios pendientes de pago, en el caso de la segunda transmisión y sucesivas de viviendas en régimen de propiedad horizontal.

e) Las condiciones económicas y financieras de la transmisión, especialmente la forma y los plazos de pago, con indicación de si se exige o no una entrada inicial, en su caso, y los intereses que se acrediten y la forma de aplicarlos.

f) En el caso de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción, información sobre la licencia de obras y, si las obras han finalizado, una copia de la licencia de primera ocupación.

g) En el caso de una oferta de vivienda de protección oficial, la indicación de la fecha de la calificación provisional o definitiva y el régimen de derechos y deberes, con la expresión de las limitaciones para los adquirentes y usuarios de la vivienda. (el subrayado es nuestro)

Se considera información válida y suficiente sobre las condiciones físicas de la vivienda la contenida en la cédula de habitabilidad o en la calificación definitiva, en el caso de viviendas de protección oficial.

II.- La demandada actuó en todo momento representada por la mercantil Fusión Prat SL, por lo que la obligación de información debía ser trasladada a la compradora por el referido agente inmobiliario, en virtud de lo establecido en el artículo 60 citado que hace expresa mención a "a las personas que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios", y en cumplimiento del mandato recibido por la titular dominical de la finca, de modo que debemos entender que lo realizado por la referida entidad fue avalado por la vendedora que ratificó todas sus actuaciones, tanto el documento inicial de reserva que estaba condicionado expresamente a su aceptación, como el contrato de arras que aparece ratificado con nota manuscrita al pie del documento aportado por la propia parte demandada, por lo que las actuaciones de Fusión Prat SL se entienden asumidas por la parte que responde de ellas ante la compradora, sin perjuicio de la relación interna entre vendedora y agente inmobiliario que no es objeto de este litigio.

II.- La cuestión que aquí debe enjuiciarse es si fue idónea y completa la información que la agencia inmobiliaria facilitó a la compradora acerca de la calificación como V.P.O. de la finca en cuestión.

La actora conoció desde el primer momento, y así resulta del documento de "Reserva de inmueble para compra" (doc. 2 de la demanda), pero de lo hasta aquí reseñado se infiere que se transmitió a la compradora que esta calificación estaba sujeta a un proceso de descalificación que se obtendría antes de la firma de la escritura pública.

En efecto, la testigo Sra. Claudia alegó que la compradora había recibido toda la información porque con el contrato de arras se le suministró el certificado del ICASOL, conforme al cual la finca era de protección oficial, y restó importancia a que en el documento de fecha 12 de febrero de 2019 se señalara que la vivienda NO estaba sujeta al Régimen de Protección Oficial sino que se hallaba " En trámite", y que en el documento firmado después como " Reserva de inmueble para compra" se dijera que la reserva estaba condicionada " a la descalificación de la V.P.O."

III.- Si el documento de arras penitenciales se analizara aisladamente, sin los precedentes anteriores, podría concluirse que la compradora supo que se trataba de una vivienda sujeta al régimen de protección oficial, pero las actuaciones anteriores no pueden ser ignoradas y, es innegable que trasladan a la compradora el convencimiento de que la vivienda se hallaba en proceso de descalificación, a pesar de que tal extremo no era cierto en absoluto.

Lo único acreditado por la parte demandada (doc. 2 y 3 de la contestación) es que en fecha 21 de enero de 2019, antes de la firma del primero de los documentos más arriba referenciados, la propietaria de la vivienda presentó solicitud a la Agència de l'Habitatge de Catalunya para acogerse a los precios regulados en la disposición transitoria tercera del Decret 80/2009, d'habitatges per a afectats urbanístics, solicitud que fue aceptada por resolución de la referida Agència de l'Habitatge en fecha 28 de enero de 2019, en que se admitió la constitución en favor de la Generalitat de Catalunya de un derecho de tanteo y retracto indefinido para la primera transmisión de la vivienda, y la subsiguiente aplicación del régimen jurídico previsto en la Disposición Transitoria Tercera del mencionado Decret 80/2009.

De este régimen jurídico resulta que la calificación de la vivienda como de protección oficial tiene una duración de 30 años y que si durante este periodo el titular transmite la vivienda no deberá devolver ninguna cantidad a la Administración.

En las segundas y terceras transmisiones, durante los primeros cinco años, el precio máximo de venta de la vivienda será el que sea más elevado entre el establecido en la escritura pública de la primera transmisión, más el IPC, y el del módulo vigente de promoción pública de la zona geográfica correspondiente al momento de la venta.

En las segundas y terceras transmisiones, desde el sexto hasta el dieciseisavo año, el precio máximo será el correspondiente a las viviendas calificados en régimen de propiedad oficial.

A partir del diecisieteavo año el precio será libre.

IV.- En cambio, la testigo Sra. Claudia afirmó en el acto del juicio que "se le dijo (a la actora) que era una vivienda de protección oficial a precio libre, es decir, que ella podía vender al precio que quisiera pero que faltaban 3-4 años para que pudiera ser liberalizada del todo", evidenciando con estas palabras que la información facilitada a la compradora no fue la correcta porque no solo la vivienda seguiría siendo de protección oficial durante los próximos treinta años sino que además las sucesivas transmisiones quedaban reguladas y con el precio limitado en la forma explicada.

V.- Además la información facilitada incumpliría la exigencia normativa del apartado segundo del artículo 60 de la Llei 18/2007 porque al haberse recibido la cantidad de 12.500, euros se superaba el 1% del precio de la venta y era obligatorio que además se hubiera informado a la compradora del régimen de derechos y deberes y en particular de las limitaciones para los adquirentes y usuarios de la vivienda, si bien tal extremo no ha tenido especial trascendencia porque la compradora ha manifestado conocer que una V.P.O. debe ser utilizada por su propietario como vivienda habitual ( art. 107 Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial), y que era esencial que no tuviera esta calificación porque ella no pensaba destinarla a vivienda habitual sino que pretendía adquirirla como inversión para arrendarla a un tercero, dado que su minusvalía (doc. 10 de la demanda) le impedía habitar una vivienda situada en un cuarto piso sin ascensor.

CUARTO.- Condición suspensiva de la reserva. Sus efectos sobre el contrato de arres

I.- Conforme a lo que hemos venido explicando, las partes suscribieron el documento titulado "Reserva de inmueble para compra", en el que se hizo constar que la reserva se hallaba condicionada a lo siguiente: 1) la aceptación por la parte propietaria, 2) la descalificación de la V.P.P., y 3) la formalización del contrato de arras penitenciales.

Consta acreditado que la propietaria ratificó la reserva, y también lo ha sido que la compradora se avino al otorgamiento del contrato de arras penitenciales y al abono de una cantidad que en conjunto ha ascendido a 12.500,00 euros.

No obstante, ha faltado el cumplimiento de la tercera condición, esto es, que se produciría la descalificación de la vivienda como de protección oficial, lo que supone que la condición suspensiva establecida en el acuerdo indicado impide dotar de plena eficacia jurídica al contrato de arras penitenciales al estar condicionado al logro de la indicada descalificación.

En efecto, ya hemos visto que en contra de lo argumentado por la testigo Sra. Claudia, la información facilitada a la compradora al tiempo de la firma del contrato de arras acreditaba que la vivienda se hallaba sujeta al régimen de V.P.O., pero no se le informó de que esta calificación persistiría sino que se utilizó el proceso incoado por la vendedora de solicitud de aplicación del Decret80/2009, para crear la falsa apariencia de que estaba en curso un proceso de descalificación, cuando la realidad era otra porque lo que estaba en trámite era únicamente la aplicación de un sistema de determinación del precio de venta pero con la obvia subsistencia de la calificación como V.P.O.

II.- De ahí que debamos concluir que el contrato de arras penitenciales no pudo desplegar sus efectos porque no se cumplió la condición suspensiva a la que se hallaba sometido, cual es que se obtuviera la descalificación de V.P.O., y conforme al artículo 1114 Cc "En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición".

III.- Por tanto, la parte demandada vendrá obligada a devolver la suma recibida en concepto de arras, pero no a su devolución doblada porque no se ha cumplido la condición suspensiva convenida para que el contrato de arras penitenciales pudiera desplegar sus efectos.

QUINTO.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede la estimación en parte del recurso de apelación y la modificación de la sentencia de instancia en el sentido de acordar la estimación en parte de la demanda y la condena a la parte demandada a devolver a la actora la cantidad de 12.500,00 euros con el interés legal desde la interpelación judicial y el interés por mora procesal desde la sentencia de instancia.

Los razonamientos expuestos sirven para reiterar la desestimación de la demanda reconvencional ratificando los acertados argumentos expuestos en la sentencia de instancia.

SEXTO.- Costas

La estimación en parte de la demanda conlleva que no se haga expresa condena en las costas de la instancia ( art. 394 LEC).

La ratificación de la desestimación de la demanda reconvencional determina la subsistencia de la imposición a la actora reconvencional de las costas derivadas de la demanda reconvencional.

La estimación en parte del recurso de apelación determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).