Sentencia Civil 185/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 115/2022 de 27 de marzo del 2023

PRIMERO.- En la demanda que ha dado origen a estas actuaciones, presentada el 6 de Octubre de 2020, MURA CONTRATAS S.L. ejercitó acción de desahucio por falta de pago, acumulando la de reclamación de cantidad, frente a Dª. Marta, D. Victor Manuel , Dª. Melisa y Dª. Milagrosa, en relación con el arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 núm. NUM000, Bajos de Terrassa.

Alegaba la parte demandante, en síntesis, que en fecha 29 de mayo de 2018, las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre la referida vivienda, estipulándose una renta mensual de 750 euros el primero año; 775 euros mensuales el segundo año y 800 euros mensuales el tercer año.

Que el 25 de junio de 2.019, la letrada de la actora remitió un burofax a los demandados reclamando la suma de 1.478,45 euros, que correspondía a parte de la renta de agosto de 2.018 (300 euros) , arreglo proporcional de vitrocerámica (192 euros), tasas de residuos de los años 2018 (96,14 euros) y 2019 (115,31 euros) , renta de mayo de 2.019 (750 euros) y parte de la renta de junio de 2.019 (25 euros).

Que resultado de la reclamación, los demandados abonaron 525 euros, y a partir de julio de 2019 vinieron abonando de forma parcial la renta, adeudando a fecha de la demanda la suma de 2.203,45 euros, según el siguiente desglose:

- 953,45 euros pendientes de los 1.478,45 € reclamados en el burofax citado.

- 250 euros de las mensualidades de julio de 2019 a mayo de 2020 a razón de 25 euros/mes, (excepto octubre de 2019 que no se reclama), dado que la renta en ese período era de 775 euros y los demandados abonaron 750 euros/mes.

- 800 euros de la renta de junio de 2020

- 200 euros de los meses de julio a octubre de 2020, ambos inclusive, a razón de 50 euros/mes, puesto que la renta en esos meses era de 800 euros y los demandados continuaron abonando 750 euros/mes.

Por ello, solicita se dicte sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a los demandados a dejar la vivienda libre y a disposición de la demandante con apercibimiento de lanzamiento, y al pago de la suma de 2.203,45 euros, más las rentas que se devenguen hasta la efectiva devolución de la posesión.

Dña. Marta, Dña. Melisa y Dña. Milagrosa, madre e hijas respectivamente, solicitaron Abogado y Procurador de oficio, y tras serles designados a cada una un Abogado y Procurador distinto, las tres comparecieron y contestaron a la demanda. Dña. Marta y Dña. Milagrosa se opusieron en idénticos términos, alegando, en síntesis, la precaria situación económica de la familia dado que madre e hijas se encuentran sin trabajo y sin percibir ninguna prestación, a pesar de lo cual abonaron en la medida que pudo las rentas mensuales, y los meses en que disponían de más cantidad hacía diferentes ingresos a fin de ponerse al corriente.

Opusieron pluspetición, alegando:

1.- Que en el año 2018 la renta era de 750 euros/mes; no obstante, el 5 de Noviembre abonaron 1.500 euros y el 5 de Diciembre 900 euros, por lo que existe un exceso de 900 euros.

2.- Que en el año 2019, la renta era de 775 euros/mes, habiendo abonado:

- 750 euros el 08/01/2019

- 300 euros el 29/01/2019

- 950 euros el 07/02/2019

- 850 euros el 04/04/2019

- 750 euros el 02/07/2019

- 525 euros el 09/07/2019, que la demandante descuenta de la cuantía del burofax.

- 800 euros el 10/10/2019

Y con estos datos, dicen las demandadas que existe un exceso de 550 euros, que unidos a los 900, daría un total excedido de 1.450 euros.

3.- Que de los conceptos reclamados en el burofax de junio de 2.019, no procede la repercusión de los 192 euros por sustitución de la vitrocerámica, en tanto que la avería de la misma no se debió a causa imputable a las arrendatarias, y su reposición corresponde a la arrendadora, por lo que la cantidad pendiente de pago respecto a la reclamada en el burofax serían 761,45 euros. Y restada esta suma del exceso anterior (1450 euros), no se adeuda ninguna cantidad de la reclamada en dicho burofax, quedando aún un exceso de 688,55 euros.

4.- Que la cantidad reclamada en la demanda por las mensualidades de julio de 2.019 a octubre de 2.020, es de 1250 euros, por lo que restado el exceso que quedaba de 688,55 euros, la cantidad adeudada a fecha de la demanda sería de 561,45 euros.

5.- Que de dicha cantidad debe descontarse una factura de un técnico electricista de fecha 1 de enero de 2.019, por importe de 229,90 euros, que obedece a una avería en la caja de la comunidad de propietarios que ocasionó un corte de luz en la vivienda arrendada durante la noche del 31 de diciembre y la mañana del 1 de enero, que rápidamente se puso en conocimiento del propietario, quien desatendió su obligación de realizar la reparación, siendo las arrendatarias quienes, por razones de urgencia, contactaron con el servicio técnico y abonaron la factura. Y que asimismo, al momento del contrato las arrendatarias entregaron 750 euros en concepto de fianza legal y 450 euros como garantía complementaria, debiendo compensarse esta última suma del importe de las rentas reclamadas, por lo que, sumando estos dos importes, concluyen las demandadas que a fecha de la demanda no se adeudaba ningún importe por rentas, existiendo, por el contrario, un exceso de pago de 331,55 euros.

Dña. Melisa contestó adhiriéndose a las contestaciones de su madre y su hermana, y añadió que el 2 de septiembre se había extinguido su contrato de trabajo y que cumplía los requisitos del RDL 11/2020, de 31 de marzo para la suspensión del procedimiento. Por auto de fecha 2 de febrero de 2.021 se denegó la suspensión, habiendo quedado firme dicha resolución.

D. Victor Manuel no compareció, encontrándose en situación procesal de rebeldía.

El 16 de noviembre de 2.021 se celebró la vista, en la que la parte demandante manifestó que el día anterior se habían pagado todas las cantidades debidas, por lo que no mantuvo la acción de reclamación de rentas, pero sí la de resolución del contrato manifestando que no cabía enervación por haberse pagado fuera del plazo . Las demandadas mantuvieron que sí tenían derecho a enervar la acción, tras lo cual, la magistrada a quo dio por terminada la vista y dictó sentencia estimando la acción de desahucio, por considerar que el pago se había efectuado casi un año después de que finalizara el plazo para enervar, y por tanto, no se cumplen los requisitos para la enervación.

Frente a dicha resolución se alzan las arrendatarias, formulando cada una recurso de apelación en los mismos términos, alegando, en síntesis, omisión de pronunciamientos en la sentencia al no resolver sobre las cuestiones alegadas en la contestación relativas a la improcedencia del importe reclamado por la sustitución de la vitrocerámica, y a la deducción de la factura del técnico electricista y la garantía complementaria; y error en la valoración de la prueba en cuanto a los pagos efectuados por las arrendatarias, en base a los cuales sostenían en la contestación que en el momento de interposición de la demanda no se debía ninguna cantidad.

La demandante se opone a los recursos y solicita la confirmación íntegra de la sentencia.

SEGUNDO.- Planteados los términos del debate según ha quedado expuesto, comenzando por el motivo de los recursos que argumentan omisión de pronunciamientos y falta de motivación con infracción del art. 218 LEC, debemos recordar, en primer término, que tras la reforma introducida por la Ley 13/2009, que dio una nueva redacción al artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el trámite para la denuncia de incongruencia omisiva es el del llamado complemento de sentencia.

El Tribunal Supremo ha sentado como doctrina que la alegación de incongruencia omisiva requiere el intento previo de complemento de sentencia. Por todas, la STS 230/2021 de 27 de abril señala: "Elart. 215.2 LECotorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme alartículo 459 LEC, y extraordinario por infracción procesal, conforme alartículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )". Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé elartículo 215.2 LEC- que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".

En este mismo sentido se ha venido pronunciando esta Sección 13ª en numerosas ocasiones, entre ellas, en Sentencia núm 355/2022 de 14 de Julio (recurso de apelación 573/2021) y núm 393/2022 de 16 de Septiembre de 2.022 (recurso de apelación 1168/21), como más recientes.

En el presente caso, ninguna de las apelantes solicitó el complemento de la sentencia en primera instancia, por lo que está fuera de lugar esgrimir en esta alzada las omisiones denunciadas.

Pero además, aunque pudieran examinarse las cuestiones sobre la pretendida deducción de la factura del electricista y la garantía complementaria, siendo cierto que la sentencia de instancia no se pronuncia sobre las mismas, no podemos ignorar que no cabe en el desahucio por falta de pago la deducción con cargo a las rentas debidas de importes por reparaciones que el arrendatario hubiera efectuado. En este sentido, tanto esta Sección Trece como la Sección Cuarta de esta Audiencia ( A.P. Barcelona, sección 4ª, de 29 de enero de 2018, nº 40/2018, recurso 394/2017) hemos reiterado en numerosas ocasiones que la obligación de pago de la renta es independiente de cualquier otra discusión que pueda haber entre las partes en torno a la interpretación del contrato, que debe ejercitarse por el arrendatario en forma autónoma e independiente.

El arrendatario está legitimado para reclamar al arrendador todo lo que se derive del contrato, pero dentro (como cualquier acción) del marco procesal adecuado, que no es el del desahucio por falta de pago.

Igual suerte ha de correr la pretendida compensación de la garantía complementaria, puesto que no es ésta la sede procesal ni el momento adecuado para deducir de la deuda por rentas dicha garantía que, según consta expresamente en la estipulación 14ª del contrato, responde del pago de rentas y de los daños y perjuicios producidos en la finca al término del contrato que sean imputables al arrendatario, que sólo se pueden liquidar, según jurisprudencia constante, a la finalización del contrato. La devolución, total o parcial, de la garantía o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en la Sentencia nº 196/2022, de 7 de marzo, en la que establece que:

"La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000 (...)

En congruencia con ello, el art. 447.2 LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la LEC , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, el art. 444.1 de la LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada" .

Añade dicha sentencia, que no cabe que el ámbito del desahucio por falta de pago " no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC (EDL 1889/1)), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".

En consecuencia, no cabe la deducción ni compensación pretendida por las arrendatarias.

TERCERO.- El otro motivo que alegan las demandadas es error en la valoración de la prueba, insistiendo en que al momento de interposición de la demanda no adeudaban cantidad alguna, y que, en todo caso, " debería de forma excepcional, tenerse como enervada la acción".

Pues bien, una vez que ha quedado establecido que no procede la deducción de los 229,90 euros por la factura del electricista, ni los 450 euros de la garantía adicional, siguiendo el propio relato de la contestación, resulta que, excluyendo el importe por la sustitución de la vitrocerámica que la demandante incluía en el burofax de junio de 2.019 (los artículos 437.4.3ª, y 220.2 LEC, no permiten que, en el juicio verbal de desahucio, se acumule la reclamación de otras cantidades distintas de las rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas; o de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca), a fecha de interposición de la demanda, la parte arrendataria tenía impagada la suma de 561,45 euros en concepto de rentas. Así lo dicen expresamente las arrendatarias en el Hecho Tercero de sus contestaciones, de modo que se encontraban incursas en causa de resolución.

Y a propósito de esta cuestión, hemos de efectuar unas breves consideraciones jurídicas que devienen determinantes para la resolución del litigio.

En primer lugar, debemos recordar que la litispendencia, entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda, ( art. 410 LEC) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de dicha interposición de la demanda. Así lo recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo 701/2022, de 25 de octubre, que con cita en la 569/2022 de 18 de julio y en la del Pleno nº 241/2013, de 9 de mayo, declara:

"En nuestro sistema, la litispendencia provoca la perpetuatio facti (perpetuación del hecho o estado de las cosas), la perpetuatio iurisdictionis (perpetuación de la jurisdicción), la perpetuatio legitimationis (perpetuación de la legitimación), la perpetuatio obiectus (perpetuación del objeto), la perpetuatio valoris (perpetuación del valor) y la perpetuatio iuris (perpetuación del derecho), de tal forma que, como regla, la decisión del tribunal debe referirse a la situación de hecho y de derecho existente en el momento de interposición de la demanda, en el supuesto de que la misma fuese admitida (en este sentido, SSTS 427/2010, de 23 de junio (RC 320/2005 ), 760/2011, de 4 de noviembre (RC 964/2008 ), y 161/2012, de 21 de marzo (RC 473/2009 )".

En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran; y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación.

En segundo lugar, de acuerdo con la doctrina fijada por el Tribunal Supremo (STSS de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009), se configura como causa resolutoria del contrato de arrendamiento el impago de una sola mensualidad de renta, en todo o en parte. Dice el Tribunal Supremo que " Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual", pudiendo citarse, por todas, las STSS de 18 y 27 de Marzo de 2.014, estableciéndose en el Fallo de esta última: "3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Así pues, de acuerdo con dicha reiterada y constante jurisprudencia, en el desahucio por falta de pago no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y, por otro lado, tampoco es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado, por causas no imputables al arrendador (STSS de 18 de octubre 2004, 3 de marzo de 2.005, 20 de septiembre de 2006, 5 de febrero y 31 de mayo de 2007).

En cuanto a la enervación, se configura como un beneficio que la ley concede al arrendatario, y que permite mediante la consignación o el pago de las rentas adeudadas enervar la acción, de manera que si se determina que no concurría falta de pago al momento de presentación de la demanda, procede la íntegra desestimación de la misma; y si se determina que sí concurría falta de pago y, por tanto, que el arrendatario estaba incurso en causa de resolución, podrá este enervar la acción, por una sola vez, a través del pago o la consignación judicial o notarial de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude al momento del pago enervador, y siempre que no hubiera precedido requerimiento extrajudicial previo a la demanda, debiendo efectuar el pago o consignación dentro del plazo conferido en el requerimiento de pago, tal y como establece el art. 22. 4 de la LEC.

Partiendo de las consideraciones expuestas, vistas las alegaciones de las partes, visionado el acto de la vista, y revisada la prueba aportada a los autos consistente únicamente en documental, la conclusión del tribunal coincide con la de la magistrada a quo.

Así, ya hemos dicho que, admitiendo el relato fáctico de las demandadas respecto a los pagos efectuados, a fecha de la demanda estaría pendiente de pago la suma de 561,45 euros. Pero además, no ha quedado acreditado que en relación con las rentas del año 2018 existiera un exceso de 900 euros. Las demandadas no explican la razón por la que en los meses de noviembre y diciembre de 2.018 abonaron 1.500 euros y 900 euros respectivamente, en vez de los 750 euros mensuales que correspondían. La demandante alega en la oposición al recurso que esos 900 euros correspondían a retrasos, y de hecho, en el burofax enviado en junio de 2.019 se incluía la reclamación de 300 euros por la renta de agosto de 2.018, importe este que las arrendatarias no han impugnado en ningún momento; y por otro lado, en la propia contestación, se indicaba que las demandadas iban abonando la renta en la medida que podían, " y los meses en los que disponía de más cantidad, hacía diferetntes ingresos de importes elevados a fin de poerse al corriente" , lo que viene a significar que ese pago superior correspondía a atrasos y no a pagos en exceso. Para acreditar que esos 900 euros se pagaron en exceso, las demandadas deberían haber aportado todos los justificantes de pago correspondientes a 2.018; teniendo en cuenta que el contrato se otorgó el 29 de mayo de dicho año, se trataría simplemente de 7 justificantes, y al no haberlo hecho, no queda probado el exceso de 900 euros que pretenden, por lo que a los 561,45 euros que reconocen, deben añadirse esos 900 euros, como adeudados a fecha de la demanda.

El emplazamiento se efectuó el 13 de noviembre de 2.020. Tras la designación de Abogado y Procurador de oficio a las demandadas comparecidas, se dictó diligencia de ordenación 23 de noviembre de 2.020 concediéndoles un nuevo plazo de diez días, diligencia que les fue notificada el 27 de noviembre de 2.020, por lo que el plazo para enervar finalizaba el 14 de diciembre de 2.020, y siendo incontrovertido que el pago no se efectuó hasta dáis antes de la vista que tuvo lugar el 16 de noviembre de 2.021, es visto que dicho pago no puede producir efectos enervatorios por resultar de todo punto extemporáneo.

En conclusión, procede la desestimación de los recursos planteados, y la confirmación íntegra de la sentencia.

CUARTO.- La desestimación de los recursos de apelación comporta la condena a las apelantes al pago de las costas causadas por sus respectivos recursos, ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ), si bien habrá de tenerse en cuenta, a efectos de exacción, que litigan con el beneficio de justicia gratuita.

En atención a lo expuesto,