Sentencia Civil 457/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 951/2022 de 27 de junio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Sandra promovió acción judicial frente a don Narciso, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) Tras visitar diversos inmuebles, la actora decidió adquirir la vivienda, de la que era titular el demandado, sita en L'Hospitalet de Llobregat, DIRECCION000, y en fecha 18 de junio de 2019 se firmó el correspondiente contrato de arras entre las partes por importe de 10.000 euros.

b) En ningún pasaje del clausulado de aquel contrato se hacía mención alguna a que la finca objeto del contrato estuviera afecta por cualquier patología, ni mucho menos a la circunstancia de que hubiera sido construida con cemento aluminoso y que sufriera la patología de la aluminosis.

c) Con anterioridad a la formalización de la escritura pública de compraventa, las partes mantuvieron conversaciones a fin de preparar toda la documentación necesaria para el otorgamiento, y en el curso de tales contactos el vendedor remitió a la compradora, vía whatsapp, la etiqueta o certificado de aptitud de la finca correspondiente a la Inspección Técnica de Edificios (ITE). En tal certificado se significaba que se habían identificado "deficiencias importantes", pero el comprador informó a la Sra. Sandra que tales anomalías se referían exclusivamente al patio de luces, y que se contaba con un plazo de dos años para subsanarlas. En ningún momento le advirtió, antes de la compra -tampoco la agencia inmobiliaria-, de la existencia de aluminosis, pese a que años atrás tal patología había sido detectada por la Comunidad de Propietarios y se había encargado a un arquitecto la elaboración del correspondiente proyecto de obra a fin de corregirla.

d) La escritura pública de compraventa de la vivienda se firmó el 15 de julio de 2019, y en ella tampoco se mencionaba que el inmueble padeciese algún tipo de patología. El precio pactado fue de 110.000 euros, cifra que se encontraba dentro de los precios de mercado habituales en la zona.

e) Al día siguiente de la formalización de la compraventa, la Sra. Sandra fue informada por una vecina de que el edificio padecía aluminosis y que se "estaba cayendo a trozos", circunstancia que la compradora obviamente ignoraba y que, de haberla conocido, habría determinado que no hubiera adquirido la vivienda, o, en el peor de los casos, lo habría hecho por un precio muy inferior al pactado con el vendedor.

f) Por razón de lo expuesto, la Sra. Sandra contactó con un arquitecto técnico, don Abilio, el cual, tras gestionar el análisis de una muestra de cemento de la vivienda en el laboratorio de materiales de la Universitat Politécnica de Catalunya, confirmó, en informe de 29 de julio de 2019, que la muestra analizada contenía cemento aluminoso. En dicho informe el facultativo describe la situación actual de la patología de aluminosis de la vivienda y propone una serie de medidas para poder solucionarla a través de unos trabajos valorados en un importe de 15.400 euros.

g) Se insiste en que la compradora desconocía por completo la existencia del vicio, y que ni el vendedor ni la agencia inmobiliaria le proporcionaron información sobre tal aspecto. Prueba de ello es que no se ajustaría a patrones de lógica que la Sra. Sandra se hubiera decantado por la adquisición de la vivienda para, apenas siete meses después, promover judicialmente la resolución de la compra.

h) A los efectos de conocer la incidencia de la aluminosis en el valor de mercado de la vivienda, la compradora encomendó al perito don Anibal un informe de tasación del repetido inmueble, y dicho técnico concluyó que, después de ponderar la patología de aluminosis de la vivienda y otras deficiencias constructivas de las que adolece, su valor en mercado ascendería a 47.779 euros.

i) Por consiguiente, y para el caso de no se apreciara la pertinencia de la resolución del contrato pretendida de forma principal, se interesaba subsidiariamente por la actora, dentro del ámbito de los remedios proporcionados por el artículo 621-37 del Codi Civil de Catalunya, la reducción del precio hasta el valor real del mercado de la finca, es decir, 47.779 euros, según dictamen del perito Sr. Anibal, de modo que el vendedor estaría obligado a reintegrar a la compradora la cuantía de 62.221 euros.

j) Para la adquisición de la vivienda la actora gestionó con la entidad ING Direct la formalización de un préstamo hipotecario por importe de 82.000 euros, lo que le obligó a afrontar determinados gastos -impuestos, notaría, Registro, gestoría, seguro obligatorio de vida, seguro obligatorio de hogar-, por importe total de 8.845,03 euros. En la actualidad se están atendiendo las cuotas mensuales del préstamo hipotecario y se están abonando intereses que no se habrían devengado en el caso de no haberse formalizado la compra de la vivienda. Además, la actora deberá sufragar los gastos derivados de la cancelación del préstamo hipotecario.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"I.- Se declare la resolución del contrato de compraventa en escritura pública celebrado el pasado día 15 de julio de 2019 entre la actora y el demandado y, en consecuencia, del contrato de arras previo al de compraventa;

Se condene al demandado a satisfacer a la actora la cantidad que corresponda por la devolución del precio, es decir, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL EUROS (110.000,00.- euros), más los intereses legales que importe dicha suma.

Se condene al demandado al pago de la indemnización de daños y perjuicios, detallada en el hecho cuarto de la demanda, por importe de OCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS CON TRES CÉNTIMOS (8.845,03.- euros), y cuya cifra exacta de la total pretensión no puede cuantificarse en la actualidad, ya que en este momento se están devengando intereses y existirán unos gastos bancarios de amortización anticipada, por lo que ahora se formula la presente petición, reservándose para el periodo de ejecución de sentencia la definitiva liquidación de daños y perjuicios;

Se condene al demandado a sufragar los gastos registrales y/o de gestoría necesarios para restituir la realidad registral a la situación previa a la suscripción del contrato de compraventa cuya resolución se interesa.

Se declare que, una vez efectuado los pagos de las cantidades referidas, precio e indemnización, la actora deberá restituir la posesión del inmueble que es causa de la presente demanda (Finca NUM000, inscrita en el Tomo NUM001, Libro NUM002, Folio NUM003 del Registro de la Propiedad nº 6 de L'Hospitalet de Llobregat) al demandado.

Se impongan las costas al demandado.

II.- Subsidiariamente, y para el improbable caso de no acordarse la resolución del contrato de compraventa, se acuerde la reducción del precio de la vivienda, en base al menor valor de la misma, de conformidad con el informe pericial aportado en esta demanda, condenando al demandado a la devolución de la cantidad resultante de la reducción a la actora por importe de SESENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIÚN EUROS (62.221,00.- euros), más el pago de los intereses y las costas del procedimiento.

III.- Finalmente, también de forma subsidiaria, y para el improbable caso que cualquiera de las dos peticiones anteriores no se estime, se acuerde el pago a mi representada del importe de QUINCE MIL CUATROCIENTOS EUROS (15.400,00.- euros) en concepto de coste estimado de suministro y colocación de vigas para solventar la aluminosis que actualmente padece la vivienda en cuestión, tal y como así se informa en el informe pericial aportado, todo ello adicionado con el correspondiente pago de los intereses y las costas procesales".

II. La representación de don Narciso se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La actora fue informada en la primera visita que la vivienda se encontraba en condiciones deficientes, lo que además podía apreciarse a simple vista. Así, el Sr. Narciso manifestó a la actora que el inmueble tenía cemento aluminoso pero que lo habían arreglado, y que en la ITE a la que había sido sometido el edificio no se habían detectado daños estructurales, aunque sí deficiencias que debían ser subsanadas. Esta información era la que se le había trasladado al vendedor y la que con posterioridad este último facilitaba a las agencias inmobiliarias a las que se les había encomendado la venta del piso.

b) El propio vendedor entregó a la compradora, con ocasión de la firma del contrato de arras, el informe de la Inspección Técnica del Edificio, y además le comunicó que la Comunidad de Propietarios disponía de un fondo de unos 10.000 euros para los arreglos de la finca.

c) En la ITE de la finca se hacía mención de que la estructura del vestíbulo había sido reforzada con unos perfiles metálicos colocados debajo de las viguetas, pero que no se habían detectado vigas con aluminosis, ni problemas estructurales.

d) Las deficiencias descritas en la ITE eran conocidas por la compradora, quien además tuvo ocasión de apreciarlas durante sus visitas a la finca, y prueba de ello es que en la escritura de compraventa se reflejó que la Sra. Sandra era suficientemente conocedora del estado de la vivienda, hasta el punto de que por tal razón las partes convinieron una rebaja de 5.000 euros sobre el precio inicial, por lo que no resulta procedente una nueva deducción por las anomalías que pudiera sufrir la vivienda.

e) No concurrió el imprescindible requisito de la ocultación del vicio por parte del vendedor porque se insiste que los defectos eran claramente apreciables a simple vista, y además estaban reflejados, junto con las actuaciones reparadoras que debían acometerse, en el informe de la ITE confeccionado con anterioridad a la formalización de la compraventa, en el que también se plasmaba la necesidad de ejecutar reparaciones urgentes en la finca.

g) Aunque las viguetas del forjado del techo de la finca se hayan fabricado con cemento aluminoso, no existe ningún tipo de signo externo que evidencie un proceso degenerativo, ni de transformación de dicho cemento aluminoso, que dé lugar a la aparición del fenómeno denominado "aluminosis". Las vigas se encuentran en un buen estado de conservación y cumple la función a la que se destinan, y la vivienda no adolece de vicios visibles o evidentes que puedan comprometer su habitabilidad.

h) No se presenta causa alguna que justifique la resolución contractual pretendida de contrario, y también es improcedente el pedimento subsidiario relativo a la declaración de la obligación del vendedor de asumir el coste de 15.400 euros, estimado pericialmente para el suministro y colocación de vigas destinadas a solventar las deficiencias derivadas de la aluminosis, dado que, pese a que se haya descubierto la existencia de cemento aluminoso, a fecha presente ello no justifica una actuación de refuerzo estructural del edificio.

III. La magistrada de primera instancia, después de exponer la normativa autonómica catalana sobre las faltas de conformidad en el ámbito de la compraventa, especialmente la relativa a la obligación del vendedor de responder por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos de los que no fuera informado el comprador, analizó los dos informes periciales incorporados a las actuaciones y, otorgando un superior rango probatorio al confeccionado por el propuesto por la actora, Sr. Abilio, consideró acreditada la presencia de cemento aluminoso en las vigas de los forjados del inmueble, lo que hacía recomendable la ejecución de obras de refuerzo de la estructura en un plazo no superior a cinco años..

Mencionaba en apoyo de aquella conclusión los resultados del análisis, en un laboratorio especializado, de una muestra del hormigón de una de las vigas de la vivienda, y agregaba que ello permitía presumir que las demás vigas estuvieran también construidas con cemento aluminoso.

No consideró acreditado que la compradora fuera informada por el vendedor de la existencia de cemento aluminoso en la vivienda, y matizaba que el informe de la ITE, se entregara o no a la Sra. Sandra, resultaba intrascendente a tales efectos dado que, pese a reflejar diversos defectos constructivos, no recogía anomalía estructural alguna ni la existencia de aluminosis o cemento aluminoso.

Se agregaba que la comprobación de la existencia de cemento aluminoso comportaba la necesidad de acometer diversas obras de mantenimiento en el sentido indicado por el perito de la parte actora y que, aun cuando no se considerara un incumplimiento esencial del vendedor ni que la vivienda fuera radicalmente inhábil, la compradora gozaba del derecho de desistir del contrato si la cosa vendida adolece, como es el caso, de un defecto oculto y grave del que no fue previamente informada, en los términos establecidos en los artículos 621-37.1.c) y 621-41.1 y 2 del Codi Civil de Catalunya.

Por todo ello, y con estimación de la pretensión principal deducida en la demanda, decretó la resolución del contrato de compraventa y condenó al vendedor demandado a restituir a la compradora el precio satisfecho por la adquisición del piso (110.000 euros), y los gastos desembolsados con motivo de la compraventa (8.512,11 euros), más los que pudieran originarse por la cancelación de la inscripción registral y los impuestos abonados por la Sra. Sandra, concepto este último que se determinaría en fase de ejecución.

Rechazó la pretensión de abono de los intereses abonados por razón del préstamo hipotecario suscrito por la compradora para hacer frente a la adquisición de la vivienda, como también de las primas de los seguros de vida y hogar y de los gastos de cancelación del préstamo e hipoteca.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda.

IV. La representación de don Narciso se alza en apelación frente a aquella resolución.

SEGUNDO.- Planteamiento del debate en segunda instancia. Normativa aplicable y derechos del comprador en caso de falta de conformidad

I. Los términos en los que la cuestión litigiosa ha quedado perfilada en esta segunda instancia por las alegaciones de las partes determinan que la resolución del debate haya de ser precedida del análisis de tres aspectos básicos, a saber:

(i) existencia de cemento aluminoso y/o aluminosis en las vigas de la vivienda adquirida por la actora;

(ii) grado de conocimiento, por parte de la compradora, de aquella patología constructiva; y

(iii) concurrencia de las premisas necesarias, en función de la entidad de la hipotética anomalía en la vivienda transmitida, para decretar, en línea con lo decidido en la sentencia de primera instancia, la resolución del contrato de compraventa.

II. En la demanda se inscribe correctamente la acción ejercitada en el ámbito del Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, que se aplica a las compraventas concertadas a partir del 1 de enero de 2018 -lo que es objeto de litigio se concertó el 15 de junio de 2019-, y que contiene una regulación integral del contrato de compraventa cuya aplicación es preferente frente a la normativa común conforme a lo dispuesto en los artículos 10.5 del Código Civil común y 111-3 del Codi Civil catalán.

Como se apunta en la sentencia de la Sección 1ª de esta Audiencia de 9 de noviembre de 2023, en el sistema del Codi Civil catalán la idea de saneamiento por vicios ocultos del derecho civil español ha sido sustituida por el criterio de conformidad expresado en el artículo 621-1:

" La compravenda és el contracte pel qual el venedor s'obliga a lliurar un bé conforme al contrate i a transmetr'en la titularitat, sia del dret de propietat o dels altres drets patrimonials, segons la seva naturalesa, i el comprador s'obliga a pagar un preu i a rebre el bé".

El artículo 621-20 se ocupa de suministrar los criterios para determinar la conformidad, y en su apartado 1 enuncia los requisitos que debe reunir el bien objeto de venta para ser considerado conforme al contrato:

a) Ser entregado en la cantidad, ser del tipo y presentar la calidad, las prestaciones, la funcionalidad, la compatibilidad, la interoperabilidad y cualquier otra característica prevista en el contrato.

b) Ser entregado con la empaquetadura o envasado acordados.

c) Ser suministrado con los accesorios, las instrucciones y otros documentos estipulados en el contrato.

d) Ser suministrado con las actualizaciones pactadas.

El apartado 2 añade que la conformidad exige, además del cumplimiento de los requisitos establecidos por el apartado 1 y salvo que se haya pactado lo contrario o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea aplicable, que el bien:

a) Sea apto para los fines a los que normalmente se destinan bienes del mismo tipo, teniendo en cuenta las normas aplicables, específicamente, las normas técnicas y los códigos de conducta de la industria del sector.

b) Se entregue en la cantidad y presente las cualidades y otras características, particularmente en cuanto a la durabilidad, funcionalidad, interoperabilidad, compatibilidad y seguridad, que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor o por terceros de acuerdo con lo que establece el artículo 621-25.

c) Presente la calidad y se corresponda con la descripción de la muestra o modelo que el vendedor haya facilitado al comprador antes de la conclusión del contrato.

d) Esté embalado o envasado de la manera habitual o, si procede, de manera adecuada para conservar y proteger el bien o dar el destino que corresponda y se entregue con los accesorios y documentos que el comprador puede razonablemente esperar recibir.

III. En definitiva, el vendedor ha de responder por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que dicho bien presente y de los que no fuera informado el comprador.

No obstante, el artículo 621-26.1 exime de responsabilidad al vendedor por razón "de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad".

Por su parte el artículo 621-37.1 enuncia, en los términos que se exponen a continuación, los "remedios" a disposición del comprador y del vendedor en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Según el artículo 621-23.1, el vendedor responde de la falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del bien o de su completa instalación y se manifieste durante los tres años siguientes. En el caso del artículo 621- 21.1.b), este plazo se computa a partir del momento en que razonablemente se podría entender hecha la instalación.

TERCERO.- Suficiente acreditación de la existencia de cemento aluminoso en la vivienda adquirida por la actora

I. No se ha suscitado prácticamente debate acerca de la realidad y existencia de los defectos arquitectónicos que se relacionan en la demanda y en el informe pericial a ella adjunto, elaborado por el arquitecto técnico Sr. Abilio (documento número 15 de la demanda), y que consisten, en esencia, en la existencia de cemento aluminoso en la vivienda en su día adquirida por doña Sandra.

El mencionado técnico, ante la sospecha de la presencia de cemento aluminoso, extrajo una muestra de cemento de la vivienda adquirida por la Sra. Sandra y gestionó su análisis en el laboratorio de materiales de la Universitat Politècnica de Catalunya. En fecha 29 de julio de 2019 se emitió el informe del análisis realizado, que concluyó que la muestra extraída estaba compuesta por cemento aluminoso.

El informe pericial apunta las siguientes observaciones:

a) En la visita se observa que el estado de la estructura de los forjados se encuentra con marcas y fisuras que se producen por la pérdida de resistencia de las viguetas. Se recomienda hacer un seguimiento cada dos años de la evolución de los techos, y en su caso de las posibles fisuras. Del mismo modo, se advierte a los propietarios de los inmuebles que el fregado del pavimento con agua puede empeorar el proceso que sigue el cemento aluminoso de las vigas del techo llegando a oxidar los hierros de las armaduras, y por lo tanto, se ruega y recomienda fregar los pavimentos con cera.

b) Por todo lo expuesto, dado que el inmueble inspeccionado padece aluminosis, se recomienda que se realicen obras de refuerzo en un plazo no superior a 5 años y se recomienda como sistema más adecuado el de Mecanoviga que a continuación se detalla (...).

c) El perito propone un sistema de refuerzo de la estructura que pondera y presupuesta en aproximadamente 15.400 euros, observación que es calificada como correcta por el perito de la demandada, Sr. Hugo.

Pese a la literalidad de aquellos términos, durante el acto de la vista el Sr. Abilio precisó que no se puede asegurar si el edificio padece aluminosis hasta que se aprecia la vigueta deteriorada, y que, para ello, es preciso rascar el yeso y obtener una muestra de la viga. Ello explica que ni en el informe de la ITE ni en el trámite de obtención de la cédula de habitabilidad se hiciera mención alguna a la presencia de cemento aluminoso.

II. En realidad, el perito arquitecto propuesto por la demandada, Sr. Hugo, no desmiente en esencia aquellas conclusiones. Comienza advirtiendo que las viguetas en una vivienda, o en un edificio en general, no están a la vista, y, por tanto, y salvo que las fisuras producidas por aluminosis o cualquier otra patología estructural se manifiesten por razón de la caída de los revestimientos de yeso o cemento y las viguetas queden total o parcialmente a la vista, ningún técnico puede determinar que dicha vigueta tiene aluminosis, aunque sí pueda saber, mediante análisis, que el cemento es aluminoso.

A propósito de aquella última observación, se matiza que en ningún momento se mantiene por la compradora -tampoco por el perito que ha intervenido a su instancia- que el edificio o la vivienda que adquirió padezcan en el momento presente la patología de la aluminosis, sino que se limitan a mantener, como por otra parte reconoce el perito de la demandada, que las vigas están compuestas por cemento aluminoso. Es cierto que para el análisis se extrajo una muestra de una sola viga, pero, tal como apunta la magistrada de primera instancia, parece razonable estimar que el resto de vigas de la vivienda y del edificio, o al menos una buena parte, hayan sido también fabricadas con aquel material.

El perito Sr. Hugo matiza en su informe, en efecto, que "se debe distinguir entre presencia de cemento aluminoso en la estructura de una edificación y lesiones por aluminosis en esa estructura (degradación de la estructura de viguetas con cemento aluminoso); en este sentido, en la inspección ocular de la vivienda objeto del dictamen no se han detectado lesiones sobre la estructura (es decir, la estructura contiene cemento aluminoso, pero no está afectada al menos visiblemente por lesiones de aluminosis). Ningún técnico ha podido acreditar que haya más viguetas afectadas por aluminosis aparte de las reparadas en 2005".

Pero se insiste en que en ningún momento se ha defendido por la actora que las vigas de la vivienda adquirida estén afectadas por aluminosis, sino que las vigas están fabricadas con cemento aluminoso, con el riesgo que ello comporta para la solidez de la estructura de la finca. El propio perito de la demandada admite expresamente que "el cemento de las viguetas es aluminoso y que hubo una intervención hace 15 años de reparación de unas viguetas en el vestíbulo de la finca, que se solucionaron mediante unos refuerzos metálicos por debajo del forjado". Y reitera con posterioridad que "existe la evidencia que las viguetas están fabricadas con cemento aluminoso".

Por lo demás, el Sr. Hugo estima que la suma de 110.000 euros abonada por la compradora constituye un precio razonable de mercado para la vivienda en función de su superficie, antigüedad y situación y "sin problemas estructurales", apreciación esta última que desmiente la afirmación de la parte demandada en cuanto a que los contratantes aplicaron una rebaja de 5.000 euros sobre el precio inicial por la existencia de cemento aluminoso. El perito precisa que la presencia de este material comporta una minusvalía de entre un 15% y un 20% sobre el precio de una vivienda normal en el mercado.

CUARTO.- Sobre el presunto conocimiento por parte de la compradora de la existencia de cemento aluminoso en las vigas de la vivienda

I. Debe recordarse que la responsabilidad del vendedor, tanto bajo la normativa común como la autonómica, está supeditada a la circunstancia de que los vicios sean ocultos, o, en términos del artículo 621-26.1 del Codi Civil de Catalunya, a la circunstancia de que la falta de conformidad no fuera conocida por el comprador ni este pudiera razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato.

El debate se trasladaría entonces a dilucidar si los vicios descritos en los informes de ambos peritos fueron o no conocidos por doña Sandra, o si esta última estuvo o no en condiciones de percatarse de su existencia. Pero en realidad ya se ha anticipado, a partir de los informes periciales, la respuesta: la compradora nunca podría haber detectado la realidad del repetido defecto por cuanto las vigas se hallaban empotradas en el techo, y además el cemento aluminoso únicamente es constatable a partir de ensayos específicos realizados por laboratorios especializados, como fue el caso.

II. En el recurso de apelación se insiste en que ya en la primera visita el Sr. Narciso informó a la Sra. Sandra que en años anteriores, en concreto en el año 2005, la comunidad de propietarios ya había ejecutado obras de reparación en la finca por razón de la presencia de cemento aluminoso en las vigas, y se añade que el vendedor proporcionó a la compradora información verbal al respecto, aparte de que le trasladó el informe de la ITE y el resto de "documentación preceptiva".

Pese a aquellas afirmaciones, no puede considerarse cabalmente demostrado que la compradora fuera conocedora y consciente de la existencia de la patología a la que se viene haciendo referencia. Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

1. Ya se ha expuesto que la deficiencia constructiva que se analiza no es apreciable a simple vista, sino que únicamente se puede detectar a partir de análisis específicos después de rascar el yeso y acceder a la viga para obtener una muestra.

2. En el informe de la ITE se relacionan diversos defectos de los que adolece el edificio en el que se integra la vivienda objeto de litigio -algunos de ellos de gravedad, ciertamente, e incluso apreciables a simple vista, y a cuya subsanación se supeditó la emisión del certificado de aptitud-, pero en ningún momento se alude a la patología de la aluminosis, ni siquiera a la circunstancia de que las vigas estuvieran fabricadas con cemento aluminoso, de modo que el precitado informe no es útil en el trance de decidir si la compradora fue conocedora del defecto.

Se recuerda, además, que la inspección a la que se alude es meramente visual, tal como reconocieron durante el acto de la vista ambos peritos, y que, en consecuencia, en ningún caso podría haberse detectado la presencia de cemento aluminoso.

3. No se cuenta con indicio probatorio alguno de que el vendedor facilitara a la compradora, ni verbalmente ni por escrito, la más mínima información sobre la existencia de cemento aluminoso. Se respalda, en consecuencia, la observación apuntada al respecto por la magistrada de primera instancia, y se hace especial hincapié en la circunstancia de que de las comunicaciones intercambiadas por las partes vía whatsapp con anterioridad a la compraventa se desprende que en ningún momento el Sr. Narciso facilitó información alguna a la Sra. Sandra acerca de la circunstancia de que las vigas del edificio estuvieran fabricadas con cemento aluminoso.

Prueba contundente de ello es que en dichas comunicaciones la compradora se interesó por el hecho de que en el certificado de aptitud de la ITE se reflejara la existencia de "deficiencias importantes", a lo que el vendedor se limitó a responder que "es lo del patio de luces" y "que hay dos años para hacerlo", de modo que omitió a la Sra. Sandra cualquier mención sobre la presencia de cemento aluminoso en las vigas del edificio, cuando se trataba de un dato del que era perfectamente conocedor el Sr. Narciso por cuanto ya se ha expuesto que años atrás la comunidad de propietarios había emprendido diversas actuaciones para fortalecer la resistencia de las vigas ante la posibilidad de que se desencadenara la patología de la aluminosis.

Obviamente, la etiqueta de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad de la vivienda -documentos que fueron facilitados por el vendedor a la compradora- tampoco resultaban ilustrativas sobre la sospecha de presencia de cemento aluminoso y/o aluminosis.

4. Se defendía igualmente por el apelante, a modo de argumento presuntamente favorable a su tesis de que antes de la compra la Sra. Sandra fue conocedora del problema acerca de las viguetas y el cemento aluminoso, que el análisis de la muestra de cemento extraída de la vivienda objeto de venta fue encargado por el perito Sr. Abilio el 25 de julio de 2019, es decir, apenas 10 días después de la formalización de la escritura pública de venta.

No se alcanza a identificar la razón de aquella objeción. La representación de doña Sandra ha mantenido que esta última tuvo conocimiento de la posibilidad de que el edificio estuviera afectado por aluminosis a partir del comentario de una vecina escasos días después de la adquisición de la vivienda, y no solo no consta que tal observación no se ajuste a la realidad, sino que además no se correspondería con patrones de lógica que la Sra. Sandra se hubiera decantado por la compra de la finca, por un precio acorde a los normales del mercado -se recuerda que el propio perito de la parte demandada apuntó que los 110.000 euros desembolsados por la actora se ajustaban al precio normal del mercado para viviendas que no adolecieran de deficiencias estructurales-, si hubiese albergado la sospecha de que la mencionada vivienda se encontraba afectada por cemento aluminoso o aluminosis.

Y, correlativamente, tampoco puede aceptarse que la compradora, siendo consciente de aquella patología, hubiera decidido culminar pese a ello la compraventa y contactar escasas fechas después con un arquitecto para dejar constancia de la existencia de cemento aluminoso en las vigas de la vivienda y promover inmediatamente después la resolución del contrato. Si tal hubiera sido su propósito, no es discutible que habría promovido aquellas actuaciones con anterioridad a la adquisición del inmueble.

III. En todo caso, es suficientemente conocida la doctrina jurisprudencial que se pronuncia sobre la indiscutible naturaleza de vicio oculto del cemento aluminoso. Por todas, las sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997 y 17 de octubre de 2005 declaran que "la existencia de cemento "aluminoso" (aun en supuestos de rehabilitación), se considera oculto, grave y preexistente a la adquisición, no reconocible por el comprador".

En consecuencia, debe declararse, en línea con lo razonado en la sentencia de primera instancia, la obligación del vendedor de responder frente a la compradora de la falta de conformidad derivada de la presencia de cemento aluminoso en la vivienda transmitida.

QUINTO.- La existencia de cemento aluminoso como causa suficiente para acordar la resolución del contrato .

I. Ya se adelantó que la sentencia de primera instancia aceptó la pretensión principal deducida en la demanda, mediante la cual se interesaba la resolución del contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil común y de la normativa específica sobre remedios en el ámbito de la compraventa, bajo la premisa de la notoria gravedad del defecto constructivo que afecta a la vivienda y que la hace impropia para su uso normal.

Aquella pretensión, en efecto, encuentra respaldo en la normativa autonómica catalana. Así:

i) El artículo 621-37.1 del Codi Civil de Catalunya faculta a comprador y vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, para resolver el contrato.

ii) Si el bien no es conforme al contrato, el comprador, según el artículo 621-40.1, puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato, entre otros supuestos, si la falta de conformidad es tan grave que justifica directamente tal opción (reducción del precio o la resolución del contrato). La misma norma, en su apartado 3, niega el derecho de resolución al comprador si la falta de conformidad es leve.

iii) Finalmente, y con independencia de los casos anteriores, el artículo 621-42.1 otorga a las partes el derecho de resolver el contrato si el incumplimiento del otro contratante es esencial, y entiende por tal el que priva sustancialmente a la otra parte de aquello a que tenía derecho según el contrato.

II. Aquellas previsiones son congruentes, en esencia, con la doctrina jurisprudencial recaída sobre la resolución contractual en el ámbito del Derecho común, que exige que el incumplimiento del deudor participe de cierta entidad, incumplimiento que comúnmente se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995), " grave" (sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), " esencial" (sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 y 11 de abril de 2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 y 24 de septiembre de 1986), o bien que genere la frustración del fin del contrato ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002), o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995).

- En palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2009, " en el ámbito de la resolución de contratos, en especial en los de compraventa, no es posible aplicar reglas fijas y constantes para todos los casos, sino que es preciso un análisis casuístico de cada uno de los diferentes contratos, no solo por las diferencias de contenido derivadas de sus cláusulas contractuales fijadas de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, sino igualmente en atención a las circunstancias subjetivas de las partes contratantes".

No obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 invoca, como parámetro de interpretación de las normas vigentes en la materia, las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL), y en concreto el art. 8.103, que contempla tres supuestos genéricos de incumplimiento esencial:

(i) Cuando la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato (art. 8.103.a).

(ii) Cuando el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no haya previsto o no haya podido prever razonablemente tal resultado (art. 8.103.b).

(iii) Cuando el incumplimiento es intencional y da a la parte lesionada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra parte (art. 8.103.c).

III. No parece discutible que el supuesto de incumplimiento que por la representación de doña Sandra se imputa a la parte ahora apelante se inscribe nítidamente, desde una óptica teórica, en las dos primeras hipótesis de hecho que contempla la norma citada.

Con independencia de que se haya ya desencadenado o no la patología de la aluminosis -el perito de la actora, Sr. Abilio, llegó a declarar durante el acto del juicio que la aluminosis ya estaba desarrollada en el edificio-, lo cierto es que la mera existencia de vigas fabricadas con cemento aluminoso representa, a mayor o menor plazo, un peligro potencial de debilitamiento de la estructura y resistencia del inmueble, aparte de que exigirá de forma inmediata, tal como apuntaron ambos peritos, la ejecución de obras de mantenimiento, conservación y rehabilitación cuyo alcance no puede precisarse en el momento presente, pero no puede marginarse que el propio perito de la demandada, Sr. Hugo, estimó en su dictamen en más de 25.000 euros el coste de las obras de consolidación estructural de la vivienda, lo que da idea de la dimensión de la patología.

No obsta a aquella observación la circunstancia de que en el momento presente la vivienda sea habitable. Lo relevante a los efectos que se debaten es que el vendedor transmitió a la compradora una vivienda que adolece de un vicio cierto, de notable gravedad, que es susceptible de hacerla impropia o inhábil para el uso al que se destina, aparte de que el ámbito de su incumplimiento se extiende a la falta de información a la Sra. Sandra sobre la presencia de cemento aluminoso en las vigas de la vivienda.

Se reitera, además, que la normativa catalana únicamente excluye la posibilidad de resolución contractual en los supuestos en los que la falta de conformidad es leve, lo que no es el caso.

En tal sentido se desenvuelve la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 23 de febrero de 2024:

"Y a todo lo anterior no cabe oponer el desconocimiento del defecto por la vendedora en el momento de la compraventa, porque en la acción ejercitada ex art. 1124 CC lo esencial es la inhabilidad de la cosa al fin contractual. Así, es doctrina jurisprudencial consolidada que el incumplimiento contractual por "aliud por alio" acontece no solo cuando estamos ante un objeto inútil o inhábil para el fin buscado en la compraventa, sino también cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC ( STS de 10 de mayo de 1995 , con cita a su vez de Sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 12 de abril de 1993 ; y STS de 16 noviembre 2000 , entre otras muchas); ya incumpliendo porque el objeto presenta defectos ocultos, cuyo conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma en dolo o negligencia, y que da lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que de haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menor precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio ( SSTS de 29 de noviembre y 23 de diciembre de 1996 ; 1 de diciembre de 1997 , 16 de noviembre de 1995 , entre otras)".

El auto del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2021 incide en la pertinencia de la resolución cuando el comprador ha sido privado de un dato esencial para formarse la idea cabal y precisa para integrar una verdadera voluntad contractual:

"Por lo que respecta al motivo primero la parte recurrente prescinde de la base fáctica de la sentencia recurrida por cuanto en todo momento niega que existiera cosa distinta a la pactada, frustración del fin del contrato o imposibilidad de aprovechamiento que permitieran la declarar el incumplimiento con base en el los artículos 1101 y 1124 del Código Civil , eludiendo que la sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba concluye que los vendedores incumplieron su obligación de entregar la cosa adecuada a su destino, pues es evidente que quien adquiere un inmueble lo hace en la creencia de que sea correcta y completa la información proporcionada por los vendedores, por lo que si no es así y la finca adolece de defectos de los que el comprador no pudo tener conocimiento, es claro que se vio privado de un dato esencial para formarse la idea cabal y precisa que es necesaria para integrar una verdadera voluntad contractual. Ante esta situación, y conforme dispone el art. 1124 CC , la parte que ha cumplido puede exigir, además de la resolución del contrato, su cumplimiento, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. En el presente caso, atendido el resultado probatorio de la sentencia recurrida, resulta el incumplimiento de los demandados, los cuales a sabiendas de la existencia de aluminosis en el edificio, procedieron a vender dicha vivienda a la demandante omitiendo total y absolutamente dicha circunstancia, hecho que determinó que los vendedores incumplieran su obligación de entregar aquello a lo que se comprometieron en las condiciones pactadas, entregando cosa que no era adecuada a su destino, aspectos que son absolutamente eludidos en el motivo al afirmar que no se entregó cosa distinta a la pactada o la falta de frustración del fin del contrato".

IV. La sentencia de primera instancia, en consecuencia, debe ser íntegramente confirmada.

SEXTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,