Sentencia Civil 454/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 153/2022 de 27 de junio del 2024

PRIMERO.- Con la demanda que da origen al procedimiento, la actora, CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN CORPRO S.L., ejercita una acción de responsabilidad contractual en reclamación de indemnización de daños y perjuicios ex art. 1.101 del Código Civil, que dirige contra BANCO SANTANDER S.A., solicitando se dicte sentencia por la que se condene a la demandada al pago de 100.000 euros, más intereses legales y costas.

Alega la actora, en síntesis, que, estando interesada en la compra de un terreno que se anunciaba en la página web de la empresa que comercializa los activos propiedad de Banco Santander, contactó con el comercial quien, además de enseñarle el terreno que coincidía con el que aparecía en el anuncio, le facilitó la referencia catastral del mismo, núm. NUM000, para que la actora realizara las averiguaciones que estimara oportunas.

El día 13 de diciembre de 2.018, las partes formalizaron un documento de reserva redactado por Banco Santander, por el precio anunciado de 65.000 euros, entregando la actora 3.000 euro en concepto de reserva, y en el que constaba el número de referencia catastral que le había facilitado el comercial, y en base al cual la actora hizo sus estudios de viabilidad.

El 4 de enero de 2.019 se formalizó la escritura de compraventa en la que consta la misma referencia catastral, tras lo cual, la actora acudió al solar, rompió el candado de la valla que había en el terreno adquirido puesto que no le habían dado la llave, y puso un nuevo candado y un cartel de su empresa. Al poco tiempo, recibió la llamada de una señora pidiéndole explicaciones de por qué había ocupado su terreno, y que había informado de lo sucedido a los Mossos d'Esquadra.

Relata que ante ello, acudió al Ayuntamiento y al Catastro resultando que la parcela que se le había vendido corresponde a otra referencia catastral, así como a otras condiciones de edificabilidad, causándole un perjuicio económico que se refleja en el estudio de edificabilidad del Arquitecto que adjunta, según el cual, la parcela adquirida permite menor edificabilidad que la anunciada en la web de ALTAMIRA, cifrando la actora el perjuicio en la suma de 100.000 euros que dice corresponde a la pérdida de ganancias por la menor edificabilidad de la parcela adquirida respecto de la que quería comprar.

Admitida a trámite la demanda y emplazada en forma la demandada, dejó transcurrir el plazo legal sin comparecer ni contestar, por lo que fue declarada en rebeldía procesal mediante diligencia de ordenación de 2 de septiembre de 2.019, compareciendo con posterioridad mediante escrito presentado el 24 de septiembre de 2.019.

Celebrada la audiencia previa con la asistencia de ambas partes, se dicta sentencia que desestima íntegramente la demanda, al entender la juzgadora a quo, en esencia, que el legal representante de la actora incurrió en falta de diligencia al no llevar a cabo actuación alguna para comprobar la realidad del objeto de la compraventa, y que no se ha probado la hipotética pérdida de beneficios por lucro cesante que se reclama, refiriéndose también al contenido de la escritura pública en relación con el conocimiento de la compradora respecto a la situación física, jurídica, registral, edificatoria medioambiental y urbanística de la finca, y su adquisición aprecio alzado.

La actora interpone recurso de apelación frente a dicha resolución y la impugna en todos sus pronunciamientos al considerar, esencialmente, que incurre en errónea valoración de la prueba.

La demandada se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia.

Así pues, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, y disponemos para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal asume la valoración probatoria y las conclusiones a las que llega la juzgadora en la resolución recurrida, aunque con ciertas matizaciones en el razonamiento que no se traducen en consecuencias útiles con relación al fallo desestimatorio.

Así, se ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios al amparo del art. 1.101 del Código Civil, por responsabilidad contractual de la entidad demandada, en relación con el contrato de compraventa de una parcela en la localidad de Vilanova i la Geltru formalizada por las partes mediante escritura pública de fecha 4 de enero de 2.019.

Es conveniente poner de relieve ante todo, que en fundamento de esta pretensión se invocan en la demanda los artículos 1.101, 1.166 y 1.445 del Código Civil, y por lo que se refiere al contrato de compraventa, ni la parte demandada ni la propia juzgadora han cuestionado que el régimen aplicable a dicha operación sea el contemplado en el Código Civil.

No obstante, debemos recordar que nos encontramos ante un contrato de compraventa al que resulta de aplicación el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, que regula por primera vez el contrato de compraventa en Catalunya de forma completa y que rige las compraventas perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2018 ( DT 1ª Llei 3/2017). Dicha regulación resulta plenamente aplicable a la compraventa de autos tanto por motivos de fondo ( articulo 10.5 en relación con el art. 16.1 del Código Civil, no constando la sumisión de las partes a una regulación distinta - art. 111-6 CCCat-) como por razones de vigencia temporal (el contrato se celebró en 4.1.2019, estando la referida ley en vigor, como se ha dicho, desde 1.1.2018).

En consecuencia, no es aplicable el Código Civil, debiendo acudir en lo que se refiere a las derechos y obligaciones del vendedor y del comprador a la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya, que establece diferencias respecto de la normativa estatal en diversos aspectos, pues, por ejemplo, ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los artículos 1.474 y siguientes. del Código Civil , de manera que en Catalunya ha desaparecido el concepto jurídico de "saneamiento por vicios ocultos" y ha sido sustituido por el concepto de "conformidad en el contrato", de manera que para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( artículo 621-20 CCCat ). Por tanto, en todo lo que afecte a los derechos y obligaciones derivadas del contrato de compraventa debemos de estar a dicha regulación.

TERCERO.- Dicho esto, coincidiendo con la juzgadora de instancia, se debe considerar que la indemnización que se postula al amparo del art. 1.101 del Código Civil, que constituye la base de la responsabilidad contractual de general aplicación, puesto que incluye cualquier hecho no lícito que pueda, causando perjuicio, alterar el cumplimiento de cualquier obligación -no solo contractual-, ha de incardinarse bajo la órbita de lo dispuesto en el art. 1.106 CC, en tanto se reclama una pérdida de ganancias futuras por la menor edificabilidad de la parcela objeto de la compraventa respecto de la que la actora creía estar adquiriendo.

El art. art. 1101 CC dispone

"Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas".

La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene manteniendo que la indemnización de los daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. Este carácter amplio que reviste la obligación de resarcimiento, en cuanto a la extensión del daño indemnizable, queda reflejada en los arts. 1.106 , y así se viene reconociendo desde antiguo, por razones de estricta justicia y por la necesidad de reponer al perjudicado en la misma situación en que se encontraría si el hecho no se hubiera producido, que no sólo han de serle abonados estrictamente los daños, menoscabos o pérdidas sufridos (damnum emergens), sino también el lucro cesante o ganancia que haya dejado de obtener.

Como señala la STS núm 913/2021, de 23 de diciembre, "La jurisprudencia de esta sala considera que la amplia dicción del art. 1106 CC justifica que "el resarcimiento abarque todo el menoscabo económico sufrido por el acreedor, consistente en la diferencia entre la actual situación de su patrimonio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, por cuanto el resarcimiento tiene por finalidad volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento o acto ilícito" ( sentencias de 10 de enero de 1979, 6 de octubre de 1982, 2 de abril de 1997 y 552/2012, de 17 de julio).

Sin embargo, como también tiene declarado el Tribunal Supremo ( STS nº 497/2022, de 24 de junio) que "el derecho a la indemnización no nace del incumplimiento - en nuestro sistema, sin perjuicio de que así lo estipulen las partes en ejercicio de su libertad autonormativa, no se regulan, con excepciones, las indemnizaciones "punitivas" -, sino de la efectiva generación de daños y perjuicios, por lo que, dado que el incumplimiento contractual no genera de forma automática e inexorable daños y perjuicios, la existencia de estos debe ser demostrada ( sentencias 326/2011 de 9 mayo , y 418/2012, de 28 de junio ), . Como declaramos, entre otras, en la sentencia 562/2021, de 26 de julio , el daño es presupuesto indeclinable de la responsabilidad civil:

"[...] es presupuesto ineludible de toda responsabilidad civil, ya sea ésta contractual como extracontractual, la existencia de unos daños o perjuicios sufridos por quien reclama su resarcimiento, como así resulta de la dicción normativa de los arts. 1101 y 1902 del CC , y que, además, han de ser imputables a la persona contra la que se ejercita la acción. Es evidente, que existen conductas negligentes no generadoras de daños, y esta sala se ha cansado de repetir que la existencia de los daños y perjuicios no deriva necesariamente de un incumplimiento contractual".

Así el Tribunal Supremo viene exigiendo que los daños y perjuicios sean probados como base para exigir la responsabilidad contractual ( sentencia de 19 de Febrero de 1998, con cita de las de 17 de Julio de 1987, y 22 de Julio de 1995 ). A título de ejemplo valga lo que dice la sentencia de 29 de Septiembre de 1994 cuando expone que " la reparación indemnizatoria que deriva de la observancia delart. 1101 del Código Civilviene condicionada a una doble contingencia, como tiene proclamado una constante y reiterada jurisprudencia de esta Sala, que, por ser de general conocimiento, excusa de la cita de las sentencias que la recogen: la probanza de los daños y perjuicios, cuya existencia y prueba es cuestión de hecho, y la atribución de su comisión a un quehacer doloso, negligente o moroso, es decir, a una conducta culposa entendida en sentido amplio".

Y en orden a la cuantificación del lucro cesante es muy copiosa la doctrina jurisprudencial relativa a la prueba del mismo, que incumbe en todo caso a quien lo reclama, que es partidaria de una apreciación restrictiva que se proyecta en un particular rigor probatorio acerca de las ganancias o ventajas dejadas de obtener, excluyendo las dudosas o contingentes pero admitiendo aquellas ganancias frustradas deducibles con arreglo a lo que se denomina un estado de probabilidad razonable ( SSTS. de 30-6-93, 30-11-93, 7-5-94, 29-9-94, 8-6-96, 8-7-96). Como regla general, el lucro cesante merece una interpretación restrictiva exigiéndose a quien lo reclama la carga de probar tanto su existencia como su cuantía.

La STS núm 63/2015, de 24 de febrero ( ROJ: STS 1078/2015 ) reseña:

"La jurisprudencia de esta Sala, recogida en las Sentencias 289/2009, de 5 de mayo , y 662/2012, de 12 de noviembre , entiende que "el art. 1.106 CC señala como concepto indemnizatorio el de 'la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor ', o lo que es lo mismo, los incrementos patrimoniales que el acreedor esperaba obtener y que se han visto frustrados por la actuación de la parte contraria ( sentencia 175/2009, de 16 de marzo ), cuya fijación, en cuanto que se refiere a beneficios futuros, debe obtenerse mediante apreciaciones prospectivas, fundadas en criterios objetivos de experiencia, entre los que pueden servir los que operan en el mundo económico, contable, actuarial, asistencial o financiero según las disciplinas técnicas o científicas correspondientes, de acuerdo con el examen y ponderación de las circunstancias de cada asunto ( sentencia 274/2008, de 21 de abril)".

En relación con la necesidad de probar el lucro cesante con criterios de razonabilidad, la sentencia del Tribunal Supremo 221/2012, de 9 de abril, recuerda lo siguiente:

"[...] la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que "para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala [...], pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes".

Como consecuencia de ello, se impone a la parte actora la carga de ofrecer los datos que, a tenor de la situación existente al presentar la demanda o en el momento de practicar la prueba, permitan el cálculo del lucro cesante ( STS 31 de octubre de 2007, rec. 3537/2000; STS 637/2018 de 19 de noviembre).

Aplicada la doctrina expuesta al presente caso, y revisado el material probatorio aportado al proceso, constatamos que no hay prueba efectiva que permita establecer el daño por pérdidas de ganancias futuras en la suma de 100.000 euros que la actora reclama, ni en ninguna otra, no disponiendo de parámetros que nos permitan cálculo alguno.

Así, en el escrito de demanda, la actora indica que según el informe del Arquitecto Sr. Adriano que aporta como documento nº 7, "la parcela vendida a la parte actora permite menor edificabilidad que la anunciada en la web de ALTAMIRA", y que en base a dicho informe, " el perjuicio económico producido a la parte actora se cifra en el importe de 100.000 €, calculando este importe por la diferencia de edificabilidad que existe entre los dos terrenos, el vendido y el comercializado, tratándose ambos de suelos urbanos." Pero si examinamos el referido documento vemos que se compone de dos hojas, ambas fechadas el 8 de enero de 2.019. La primera se refiere a la parcela con referencia catastral NUM000, respecto a la que el Sr. Adriano indica que "Este solar permite la construcción de tres viviendas, ya sea en vertical como en horizontal, de una superficie estimada de 134,00 m2 cada una de ellas. En el mercado podemos estimar un precio de venta de 245.000,00 Euros cada una de ellas" (teniendo en cuenta que no es controvertido que la superficie de esta parcela según el catastro es de 199 m2 y según el Registro de la Propiedad de 186,59 m2, no se entiende cómo se pueden construir tres viviendas "en horizontal" de 134 m2 cada una). La segunda hoja se refiere a la parcela con referencia catastral NUM001, respecto de la que se indica que " Este solar permite la construcción de una vivienda unifamiliar adosada, de una superficie de 262,50 m2. En el mercado podemos estimar un precio de venta de 390.000,00 Euros". No contiene el documento ningún análisis sobre perdida de ganancias, ni estudio alguno del que puedan deducirse los 100.000 euros que la actora reclama (recordemos que el precio de venta del solar fue de 65.000 euros). En el acto del juicio el Sr. Adriano, que fue propuesto por la parte actora como testigo y no como perito, manifestó que no era objeto de su análisis la determinación del daño por pérdida de ganancias, que es técnico, no comercial, y a la pregunta concreta sobre cómo se podría llegar a la cifra de 100.000 euros contestó: " Buf... a ver...cómo han podido llegar...yo me imagino que, pues..., que pondrán un solar, tengo unas perspectivas de venta, de facturación de un importe, con un beneficio, más o menos 20%, y en otro solar tengo unas perspectivas de venta porque estoy construyendo con otro beneficio.. un 20%..la diferencia entre uno y otro pues, supongo que es lo que debe dar un número parecido a este".

Si bien, como se ha expuesto, el lucro cesante no exige prueba plena como el daño emergente, tampoco puede fundarse en simples previsiones o suposiciones cuya materialización no resulte contrastada y constituya una mera eventualidad o ganancias posibles pero inseguras, dudosas o contingentes, por estar desprovistas de certidumbre y carecer de prueba mínimamente precisa. En el presente caso, consideramos que no se ha acreditado el perjuicio patrimonial que se reclama, al no disponer de prueba que permita establecer, con un mínimo rigor, las posibles ganancias dejadas de obtener, no siendo a tal efecto suficiente la única prueba aportada en relación con esta cuestión, consistente en el documento elaborado por el colaborador de la actora, Sr. Adriano y su testifical, que se ha producido en los términos que hemos reseñado.

Así pues, siendo la prueba de la existencia y cuantificación del daño a cargo de la parte que reclama, la ausencia de prueba solo a ella debe perjudicar, conforme a las normas de distribución de la carga de prueba del art. 217 de la LEC. , lo que comporta ya por esta sola razón, el decaimiento de la acción ejercitada, pues como hemos dicho, es doctrina consolidada y uniforme que la probanza de los daños y perjuicios constituye premisa necesaria para exigir la responsabilidad contractual (igual que la extracontractual).

CUARTO.- En todo caso, por agotar el debate, compartimos la valoración probatoria y conclusiones de la juez a quo en cuanto a la concurrencia de falta de diligencia por parte de la demandante en el proceso de adquisición de la parcela.

El art. 621-26.1 del Codi Civil de Catalunya dispone que: "El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad", excepciones estas que no concurren en el caso que nos ocupa.

Así, es cierto y no resulta controvertido en esta alzada, que la fotografía de la parcela que se anunciaba en la página web de la comercializadora no se correspondía con la que Banco de Santander vendía.

Sin embargo, examinada dicha fotografía del anuncio de ALTAMIRA (doc. nº 1 de la demanda) vemos que además aparece el precio (65.000 euros) y la ubicación de la parcela con la indicación: "SUELO URBANO DIRECCION000". No constan datos ni de la referencia catastral ni del Registro de la Propiedad, pero el emplazamiento que se reseña, DIRECCION000 sí se corresponde con la parcela propiedad de Banco Santander es decir, el anuncio de la comercializadora señalaba un emplazamiento de la parcela correcto, pero la fotografía era incorrecta.

En la demanda se indica que el administrador de la actora contactó con el comercial Sr. Edmundo, el cual, "además de enseñarle el terreno, que coincidía con el que aparecía en el anuncio, también le entregó una copia de la referencia catastral del mismo, número NUM000; sin embargo, estos extremos han quedado desvirtuados mediante la testifical de dicho comercial, que declaró que cuando el representante de la actora, Sr. Enrique se puso en contacto con él tras ver el anuncio en internet, ni le enseñó el solar, ni le facilitó ninguna documentación, ni dato más allá de lo que aparecía en el anuncio, añadiendo que el Sr. Enrique le dijo que conocía el sitio y el solar, que ellos tienen la sede en Barcelona y él nunca estuvo en el solar.

Por tanto, no puede estimarse acreditado que el comercial entregara al Sr. Enrique ninguna referencia catastral.

Lo que sí queda probado es que la consulta al catastro del inmueble con la referencia NUM000 se obtiene el 28 de noviembre de 2.018 y el documento de reserva se suscribe el 13 de diciembre de 2.018, sin que conste que durante ese tiempo el Sr. Edmundo o alguien de la comercializadora entregara documentación alguna al Sr. Enrique. Por tanto, no podemos saber realmente si la referencia catastral la obtuvo la parte actora o la comercializadora, o la gestoría de Banco Santander que según el Sr. Edmundo es quien proporciona la documentación para la suscripción de la venta, o el propio Banco Santander. Lo que sí sabemos es que esa referencia NUM000 no se corresponde con la ubicación de la parcela que se indicaba en el anuncio, DIRECCION000, sino que corresponde a la parcela de la DIRECCION001 según consta en la propia descripción catastral, y si el representante de la actora visitó el solar en varias ocasiones antes de la compra como declaró, incluso acompañado del Sr. Adriano, pudo haber constatado in situ la discrepancia entre ambas ubicaciones, dado que, además, en el plano de la descripción catastral referida no consta la existencia de una parcela " DIRECCION000". Ha quedado probado, por el contrario, que a la parcela de la DIRECCION000 (ubicación reseñada en el anuncio) le corresponde la referencia catastral NUM001, y que dicha parcela forma parte del Proyecto de Reparcelación del Plan Parcial "La Carrerada" y se ubica a varias calles de distancia de la parcela de DIRECCION001, que está sitada en la DIRECCION002 (notas simples aportadas).

Por otro lado, es cierto que en el documento de reserva se cita la referencia catastral nº NUM000, pero también se indica que la Dirección/Ubicación del inmueble es DIRECCION000 de Vilanova i la Geltrú, así como los datos de inscripción registral que corresponden a dicha parcela. Es de significar en este punto, que en fase de conclusiones la Letrada de la actora manifestó que en el documento de reserva lo único que aparece es la referencia catastral y el número de finca registral, pero que no figuran ni el tomo, ni el folio de la inscripción, lo que no es cierto, pues en el punto 1 del apartado "Exponen" (pagina 1) tras reseñar la ubicación del solar, consta literalmente: " Inscrito en el Registro de la Propiedad de Vilanova i La Geltrú número 2, al Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004, Finca NUM005", datos todos ellos correctos según resulta de la nota simple aportada a las actuaciones. Consta asimismo en el documento de reserva que se adjunta al mismo nota simple informativa de la finca ( en dos ocasiones, página 2 y 4), y aunque el Sr. Enrique manifestó en el juicio que no se le entregó, lo cierto es que en el documento firmado por él en todas sus hojas consta que se adjunta al mismo; pero aún si fuera cierto que no se le entregó, en el documento se reseñan todos los datos registrales de la finca, lo que le permitía obtener la correspondiente información registral antes del otorgamiento de la escritura pública.

No es objeto de discusión que la demandante actuara de buena fe, lo que resulta también predicable de la entidad demandada ante la ausencia de prueba en contrario. Sin embargo, de haber observado la mercantil actora la diligencia exigible a todo contratante, habría podido verificar que la ubicación y descripción de la parcela que adquiría no se correspondía con la fotografía del anuncio de internet que había visto. Lo habitual y mínimamente prudente es consultar, ante todo, el Registro de la Propiedad, y la compradora disponía de todos los datos para poder hacerlo, siendo mayor la diligencia exigible cuando se trata de un profesional o un experto en el ramo, como es el caso, que cuando se trata de una persona inexperta a la que únicamente cabe exigir que actúe con la diligencia de un buen padre de familia.

La descripción registral de la finca transmitida es la siguiente:

"URBANA, SOLAR EDIFICABLE de forma rectangular, de superficie trescientos metros cuadrados, situado en el término municipal de esta villa, que constituye la parcela número DIRECCION000, en el Proyecto de Reparcelación del Pla Parcial "La Carrerada". LINDA: al Noreste, en línea de veinticinco metros, con parcela NUM006; al Sureste, en línea de 12 metros, con DIRECCION003; al Suroeste, en línea de veinticinco metros, con parcela NUM007; y al Noroeste, en línea de doce metros, con lŽ DIRECCION000. Tiene un techo edificable de doscientos metros cuadrados. No consta la Referencia Catastral".

Sin embargo, la consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de que disponía la actora con la referencia catastral NUM000, se referían a una parcela cuya forma no es rectangular sino que tiene un retranqueo al fondo, la superficie es de 199 m2, constituye la parcela número DIRECCION001, y en el plano aparece que tiene frente a la DIRECCION000 por el linde Noroeste, pero el resto de lindes lo son con otras parcelas, al contrario que la finca transmitida que da a dos calles, la DIRECCION000 por el Noroeste y la DIRECCION003 por el Sureste.

Es decir, existían evidentes discrepancias en (i) la ubicación física de la parcela, (ii) la forma geométrica, (iii) la superficie, y (iv) los lindes, datos que, obviamente no podían pasar inadvertidos para un profesional de la promoción inmobiliaria, especialmente los dos últimos, ante la evidente incidencia que tiene a efectos de la futura edificación la superficie ( la finca adquirida tenía nada menos que 100 m2 más que la anunciada) y más concretamente el hecho de que un solar tenga frente a una sola calle o a dos.

Sin embargo, el representante de la actora manifestó que no disponía de la nota simple del Registro y que "cualquier estudio se ha hecho sobre la referencia catastral"; el Sr. Diego, que manifestó que colabora con la actora en la construcción y le acompañó a la firma del documento de reserva, declaró no saber lo que es una nota simple registral; el Sr. Adriano que hizo la comprobación sobre la edificabilidad declaró que para ello no necesitaba ninguna documentación, bastándole con visitar la finca para ver su emplazamiento y que no tenía la nota registral; y el Sr. Eusebio, que asesora al Sr. Enrique y le buscó el notario para el otorgamiento de la escritura acompañándole a la notaría el día de la firma, manifestó que la nota simple no la había visto nunca y que él sólo llevaba la descripción registral.

El Sr. Edmundo declaró que en el momento de la firma de la escritura el notario habló de que "no coincidían unas medidas" pero que "no se le dio mayor importancia", y en la escritura el notario hace constar la compradora " manifiesta haber visitado el Inmueble, conocer y aceptar su situación física, jurídica, registral, edificatoria, medioambiental y urbanística, con cuantos derechos y obligaciones le resulten inherentes, incluyendo aquellas que pidieran derivarse de actuaciones de transformación urbanística que el planeamiento de aplicación contemplare, en su caso, como pendientes".

En la estipulación PRIMERA se señala que Banco Santander S.A. "(...) vende a la Sociedad CONSTRUCCIONES Y REHABILITACIÓN CORPRO, S.L., que representada en este acto por Don Enrique, acepta y compra la totalidad del pleno dominio del inmueble descrito, como cuerpo cierto, sin otras cargas, gravámenes y afecciones que las mencionadas en la parte expositiva, con cuanto le sea inherente y accesorio, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

Es condición esencial para la determinación del precio y demás términos de la compraventa la consideración de la situación de hecho y de derecho del inmueble referida en los expositivos precedentes, en el bien entendido que la compraventa se realiza en la situación, física, jurídica, medioambiental urbanística y edificatoria en que se encuentran, según lo señalado en los expositivos anteriores, muy en particular, en todo lo relativo a su situación urbanística. Circunstancias conocidas y aceptadas por la COMPRADORA, por lo que exonera expresamente a la VENDEDORA de cualquier responsabilidad derivada de las mismas, renunciando de forma irrevocable a reclamar, judicial o extrajudicialmente, a la VENDEDORA por los citados conceptos.

En definitiva, aunque hubo un error en la fotografía del anuncio y posteriormente en el número de referencia catastral, los datos registrales de la finca que constan en el documento de reserva son correctos y también los de la escritura de compraventa. La situación real de la finca pudo y debió haber sido comprobada por la actora, tratándose de una mercantil cuyo objeto social es, precisamente y entre otros, la "compra, venta, por cuenta propia, de terrenos, inmuebles, partes de inmuebles, apartamentos, locales y naves, ordenando, si, ello fuese necesario, la totalidad o parte del proceso de construcción, edificación o rehabilitación, su parcelación y urbanización para cualquier tipo de uso, ya sea residencial, comercial o industrial; con el fin de cederlos o venderlos a terceros por cualquier título o explotarlos mediante su alquiler" (documento adjunto a la comparecencia de apoderamiento apud-acta), atendido que esa información es de carácter público y estaba a disposición de la actora como resulta de la documentación que ella misma aporta y que obtuvo después del otorgamiento de la escritura.

Como ya señaló la sentencia del Tribunal Supremo núm 1139/2006, de 17 de noviembre , cuando la información está al alcance de cualquier interesado, " no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente ".

En definitiva, procede, en base a las consideraciones que han quedado expuestas, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia.

QUINTO.- Al haber sido desestimado el recurso procede imponer a la apelante las costas causadas en esta alzada ( art. 398. LEC) .

Por otra parte, desestimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

En atención a lo expuesto,