Sentencia Civil 619/2022 del Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 19, Rec. 243/2021 de 28 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Por la representación de KERSEL SL se interpuso demanda contra BASA TALLER DE ARQUITECTURA Y OBRAS SL interesando se la condenare a pagar la suma de 62.920€ e intereses legales desde el 23 de enero de 2017. La base de la reclamación fue el contrato suscrito el 16 de diciembre de 2016 de cesión de los derechos de compraventa sobre la finca de la CALLE000 NUM000 de Barcelona el cual fue incumplido por la demandada.

La parte demandada contesto a la demanda y solicitó su desestimación.

La sentencia de instancia desestima en su integridad la demanda al entender acreditado que fue la actora quien incumplió el contrato acompañado como documento nº 17 de la demanda pues no procedió al derribo de la edificación ni a solicitar licencia de derribo ni el traspaso de la licencia de construcción a la demandada ni pagó las tasas del derribo y construcción por lo que se acredita el incumplimiento defectuoso y no debe ninguna cantidad por ello la demandada.

Interpone recurso de apelación la demandante interesando se revoque la sentencia de instancia en base, en síntesis, al error en la valoración de la prueba del que resulta que la actora no fue quien incumplió el contrato de cesión de derechos de compraventa de 16 de diciembre de 2016.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación y solicitó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Prima facie destacar que la llamada "exceptio non adimpleti contractus" ( arts. 1100, 1124 y 1308 CC) tiene su fundamento en las obligaciones recíprocas ya que deriva de su cumplimiento simultáneo, y constituye un remedio, basado en la equidad y la buena fe, para que el deudor de una obligación pueda negarse a cumplir aquello a lo que se obligó en tanto la contraparte no cumpla u ofrezca cumplir la prestación que a él le debe.

El artículo 1124 de nuestro Código Civil establece que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpla lo que le incumbe. Precisamente es la reciprocidad y la interdependencia de las obligaciones que integran la relación entre las partes la que permite al deudor-acreedor neutralizar provisionalmente la reclamación del comportamiento por él debido que le dirija el acreedor-deudor, mientras éste no cumpla o esté dispuesto a cumplir correctamente la prestación por él debida, siempre que sea exigible como luego veremos.

El fundamento de esta institución se encuentra en asegurar el mantenimiento de un equilibrio contractual (más que sancionar el incumplimiento), que ya se instauró entre las partes desde un primer momento sobre la base de la equidad y la buena fe, y que podría peligrar en caso de cumplimiento de uno solo de los obligados. También se basa en asegurar una igualdad del resultado final de la relación obligacional así como una igualdad durante la fase de ejecución de la relación,

Son sus requisitos

1) Ambas obligaciones deben ser recíprocas o sinalagmáticas, vencidas, exigibles y aún no satisfechas (en el sentido de ni estar cumplida ni haberse hecho respecto de la misma ninguna oferta de cumplimiento); por ello, que el deudor demandado no venga obligado a cumplir primero (solo es para obligados al cumplimiento simultáneo)

2) Que quien la opone deba la prestación cuyo cumplimiento se le reclama (algo que efectivamente debe) y que además sea el acreedor de otra prestación a cargo de quien le reclama, quien a su vez no ha cumplido ni ha ofrecido cumplir o remediar.

3) Que exista un incumplimieno o un cumplimiento defectuoso de la parte que exige el cumplimiento, y que dicha parte no haya ofrecido remediar el mismo:

A) en el caso de la exceptio non adimpleti contractus, es preciso que el incumplimiento del demandante sea total y pleno, esencial, de una obligación básica lo que se vincula con la buena fe; el juicio de la buena fe deberá realizarse en cada caso ponderando el requisito de la proporcionalidad, de manera que resulta contraria a la buena fe la alegación de la excepción a sabiendas y para dilatar el cumplimiento por quien reclama, cuando el incumplimiento del demandante sea de muy escasa entidad, o cuando lo no ejecutado por el demandante sea de naturaleza accesoria. En este sentido, la STS 5.12.1997 establece que el incumplimiento por parte del demandante, en relación con el principio de la buena fe, ha de tener un carácter esencial.

B) pues en el caso de que existiera un incumplimiento parcial, defectuoso o de obligaciones accesorias o complementarias, pero de cierta importancia o entidad en relación con la finalidad perseguida y la facilidad o dificultad para su subsanación, podría oponerse la " exceptio non rite adimpleti contractus" (arts. 1157 y 1169), variante jurisprudencialmente admitida de la " exceptio non adimpleti contractus" en aquellos casos de incumplimiento inexacto o no pleno cuyos efectos deberán ponderarse en función de las concretas circunstancias propias de cada caso.

En lo que respecta a la carga de la prueba, ambas excepciones presentan también diferencias. Así, el demandado que pretende valerse de la exceptio non adimpleti contractus únicamente deberá acreditar la existencia de una obligación (esencial) a cargo del actor (lo que normalmente será evidente dado que la misma resultará del título aportado por el actor). Y corresponderá al actor acreditar el cumplimiento de dicha obligación, si quiere evitar que la exceptio alegada de contrario despliegue sus efectos. Es decir, al excipiens le compete acreditar la existencia, bajo el contrato, de las prestaciones a cargo del actor, pero no su incumplimiento por este.

Por el contrario, en el caso de la exceptio non rite adimpleti contractus, sí corresponderá al demandado probar el defecto o inexactitud de la prestación que se ejecutó, dado que no se puede exigir al actor que demuestre que la prestación que realizó está libre de todos los vicios.

La doctrina del Tribunal Supremo, entre otras , en sentencia 1284/2006, de 20 de diciembre ha señalado:"... La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001, 12 de julio de 1991, 17 de febrero de 2003, aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC ( Sentencia de 14 de julio de 2003). La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización. No parece, en tal caso, de utilidad el recurso a la exceptio, que en todo caso sólo sirve para enervar o paralizar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación, si se presenta para obtener la resolución, que en todo caso ha de solicitarse por vía de acción, en demanda o en reconvención, salvo que se trate de una resolución convencional o que ya haya sido declarada judicialmente ( sentencias de 18 de marzo de 1991, 19 de noviembre de 1994, 24 de octubre de 1995, 17 de febrero y 20 de junio de 1996, 20 de junio de 1998, 20 de septiembre y 15 de noviembre de 1999, 6 de octubre de 2000 , etc.)

Por otra parte, la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( Sentencias de 28 de abril de 1999 , 26 de junio de 2002 , 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992 ) y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( Sentencias de 22 de octubre de 1997, 17 de marzo de 1987, 20 de junio de 2002, entre otras), pues el contratante que pretenda ampararse en la excepción ha de probar que el daño originado por el incumplimiento del demandante, frente a quien se ejercita la excepción, tiene suficiente entidad ( Sentencias de 12 de julio de 1991, 10 de mayo de 1989 , 17 de febrero de 2003, etc.). De otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que, no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna sentencia califica como "cumplimiento por equivalencia" ( Sentencia de 15 de marzo de 1979 ). Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la resolución ( Sentencias de 8 de junio de 1996, 22 de octubre de 1997, 30 de enero de 1992, 24 de octubre de 1986, 13 de abril de 1989 , 27 de marzo de 1991 , 21 de marzo de 2003 , 12 de junio de 1998 , entre otras).

En cuanto a la interpretación de los contratos con arreglo a los arts. 1281 y ss. CC. Conforme al art. 1281 CC:

"Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

"Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC, en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero, que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo, 27/2015, de 29 de enero y STS 6-03-2021 y 21-12-21:

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual (...) de lo dispuesto en el Código Civil no resulta la prevalencia de la literalidad del contrato sobre la voluntad de las partes, pues "la lectura del art. 1281 CC conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes", de forma que "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas"; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente". En igual sentido declara la STS del 25 de octubre de 2021.

TERCERO.- Como dice la apelante y resulta de las actuaciones la controversia surge en relación al contrato suscrito interpartes el 16 de diciembre de 2016 denominado contrato de cesión de derechos de compraventa, en cuya virtud la parte aquí demandada BASA TALLER DE ARQUITECTURA Y OBRAS SL, Cesionaria, se subrogó en la posición que ostentaba la aquí actora KERSEL SL, Cedente, como parte compradora en el contrato de compraventa suscrito el 24 de noviembre de 2015 con Dña. Flor, como vendedora, sobre el inmueble urbano sito en Barcelona , CALLE000 nº NUM000, y sucesivamente novado modificando la fecha de otorgar la escritura publica, el 31 de julio de 2016, 28 de octubre de 2016 y finalmente el 15-12-2016 estableciéndola por todo el 10 de enero de 2017, martes.

El contrato en cuestión establece las condiciones de la cesión, que las partes acuerdan, para la cesión en la posición de comprador a favor de la Cesionaria, respecto al contrato suscrito por KERSEL SL como Cedente y comprador con la vendedora de la finca de la CALLE000 NUM000 de Barcelona. El precio de la cesión se fija en 90.420€ con el siguiente desglose: 27.500€ que son entregadas por la cesionaria a la cedente en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta en el acto; y la suma de 62.920€, en concepto de cesión de derechos sobre proyecto, licencia y trabajos de derribo. Precio este ultimo a abonar por la Cesionaria de modo diferido en el momento del otorgamiento de la escritura publica de compraventa del activo inmobiliario.

Se trata en puridad de un problema de interpretación contractual, de los términos de la cesión, a fin de determinar si fue la actora quien lo incumplió y por ello no debe pagar la cesionaria la suma restante por la cesión de derechos de compraventa, como dice el juez a quo, o por el contrario lo incumplió la demandada.

Pue bien del reexamen del acerbo probatorio y en especial en aplicación de las reglas de interpretación o hermenéutica contractual discrepamos y no compartimos las apreciaciones del órgano a quo. Por el contrario, entendemos que ningún incumplimiento contractual es achacable a la Cedente del contrato referido y por ende la procedencia de la reclamación de cantidad formulada. La controversia gira en torno al clausulado del contrato de cesión suscrito por las partes y poca luz arrojan las otras pruebas testificales.

Como dice el propio contrato e interpretando las condiciones de la cesión no solo de modo literal, a fin de averiguar la real voluntad de las partes, sino con criterios sistemáticos y finalistas de un lado resulta que el precio diferido de importe 62.920€, que es el objeto de reclamación, comprende la cesión de derechos sobre el proyecto arquitectónico aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona, así como el permiso de derribo, ejecución de éste, y licencia otorgada. La duda que se genera al recoger el contrato" la ejecución de éste" queda solventada aplicando las reglas de hermenéutica contractual .Pues a continuación se añade que dicho precio incluye los honorarios pagados hasta la firma, según detalle que se adjunta, manifestando la Cedente que no existe ningún pago pendiente sobre los servicios ya prestados ni se ha realizado ninguna contratación de tipo técnico o de obra o suministro. Es mas se dice literalmente que las licencias de derribo y de construcción están pendientes de pago siendo la hoy demandada y Cesionaria quien debería liquidarlas y asumir su pago.

Dicho precio, 62.920€, sigue diciendo, se pagará en el momento de otorgamiento de la escritura publica de compraventa del activo inmobiliario, contra la presentación de la oportuna factura, que se libro por la Cedente el 9-01-17(esto es un día antes de la fecha ultima y ampliada para escriturar) y se insiste y detalla lo es por la cesión sobre el proyecto arquitectónico aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona, el permiso de derribo y la licencia otorgada por el Ayuntamiento. Nada mas se recoge ni se dice nada sobre la ejecución del derribo.

De otro resulta que se pacta de modo expreso, lo que demuestra la real voluntad de las partes de modo meridiano, que no obstante el pago diferido de la suma de 62.920€ el precio de la cesión es único, 90.420€. Añadiendo que no seria posible en ningún caso que la cesión tuviera por objeto las cantidades pagadas a cuenta y no pagar a posteriori la cesión de los derechos de proyecto, licencia...porque la causa era única. Es mas se añade que se adjunta al contrato de cesión: el Proyecto por el que se otorgó la licencia del Ayuntamiento de Barcelona, objeto de cesión, tanto en pdf y adutocad; Licencia, objeto de cesión; Listado y facturas de todos los servicios profesionales ya abonados; y el Proyecto de derribo, con las condiciones y términos que las partes aceptan. Tras lo que las dos mercantiles representadas en dicho acto, por el Sr. Jose Ignacio por cuenta de KERSEL SL y el Sr. Jose Francisco por cuenta de BASA TALLER, firman el contrato de autos.

Aplicando las reglas de hermenéutica contractual a tenor de los arts. 1281 y ss. CC en relación al contrato de cesión de derechos de compraventa de 16-12-16 no resulta cierto como dice el órgano a quo, atendidos los términos del contrato de cesión en una interpretación no solo literal sino sistemática y finalista de su clausulado o condiciones a fin de averiguar la real voluntad de las partes, contrato de cesión firmado por dos empresas además profesionales del sector de la promoción y construcción, que la Cedente se comprometiera al derribo de la edificación/construcción existente en el solar al no estipularse nada de ello en el contrato de 16-12-16, atendido todo el contenido del contrato en los términos analizados. Pero es mas si quedare alguna duda al respecto, que no la hay, los actos previos de las partes contratantes evidencian que KERSEL SL no asumía la obligación de proceder al derribo de la finca o construcción existente en el solar en el momento estipulado para otorgar la escritura publica de compraventa, como así resulta de modo meridiano de las conversaciones cruzadas antes de la suscripción del contrato, actos previos de las partes, en especial del correo electrónico de 12-12-16 puesto en relación con el borrador del contrato de fecha 24 de noviembre de 2016, acompañado como documento nº 5 de la demanda, con el correo remitido por cuenta de la demandada a Jose Ignacio, representante de la actora en que sí se recogía dicha obligación por cuenta de la Cedente, al diferenciar en cuanto al precio de la cesión de derechos sobre proyecto, licencia y trabajos dos momentos de pago: 1)en el momento de otorgar la escritura publica de compraventa del activo inmueble y, 2) al inicio del derribo del inmueble existente en la finca y el resto al finalizar el derribo, lo que no se trasladó al contrato de autos en el que solo se recoge que el precio diferido se pagará en el momento de otorgamiento de la escritura publica de compraventa del activo inmobiliario por la cesión del proyecto, permiso de derribo y la licencia otorgada por el Ayuntamiento, sin nada mas añadir ni contemplar. Y resulta de las actuaciones que transcurrido el plazo pactado para escriturar la compra del inmueble de CALLE000 NUM000 la cesionaria otorgó finalmente escritura de compraventa en su condición de compradora con la vendedora de la finca Dña. Flor el 17 de febrero de 2017. Kersel no tenia obligación de ejecutar el derribo por no constar la voluntad plasmada de las partes en el contrato de 16-12-2016, intención de los contratantes, corroborado por los actos propios y previos a la firma de las partes contratantes.

Ni tampoco que no se hubiera transmitido la licencia de derribo ni la licencia de construcción pues se reseña en el contrato que se adjunta la documentación al respecto y las partes a continuación firman. En el propio contrato se hace constar la documentación que se adjunta y a continuación firman las dos partes. No se añade el cambio de nombre a favor de la Cesionaria. Y consta en las actuaciones que en fecha 11 de abril de 2017 se declara transmitida la licencia de obras concedida el 3 de noviembre de 2016 para la construcción de un edificio plurifamiliar entre medianeras a favor de la hoy demandada, BASA TALLER DE ARQUITECTURA SL, por solicitud que fue presentada por esta ultima el 10 de marzo de 2017.

Ni desde luego resulta del contrato de cesión, como se dice por el juez a quo que la Cedente se comprometiera al pago de las tasas relativas al derribo y construcción cuando el mismo contrato recoge de modo meridiano lo contrario, que las licencias de derribo y construcción se hallan pendientes de pago y quien debe abonarlas es la Cesionaria BASA TALLER DE ARQUITECTURA Y OBRAS SL.

Por todo ello debe ser estimada la demanda dado el fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales que competían a la Cedente a tenor del contrato de cesión de 16 de diciembre de 2016 y el incumplimiento por parte de la Cesionaria del pago diferido pero único del precio total o integro de la cesión en la suma estipulada de 62.920€; cantidad que devengará los intereses legales del art. 1108 puesto en relación al art. 1100CC desde el requerimiento extrajudicial de pago cursado por la actora a la demandada en fecha 25 de enero de 2017, si bien el escrito es de fecha 23 de enero, a tenor del burofax incorporado a los autos el cual consta admitido el 25-01-2017.

El recurso de apelación se estima.

CUARTO- La estimación del recurso de apelación nos conduce a no imponer las costas de la alzada a tenor del art. 398.2LEC.

Y en cuanto a las de la instancia dada la estimación sustancial de la demanda se imponen a la demandada, a tenor del art. 394.1LEC.