Sentencia Civil 189/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 234/2022 de 28 de marzo del 2023

PRIMERO. - Por la representación procesal de la entidad mercantil AEDAS HOMES S.A. (en lo sucesivo, AEDAS) se interpone recurso de apelación contra la sentencia nº 113/2021, de 14 de julio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 3 de los de Vilanova i la Geltrú en los autos de Juicio Verbal seguidos en dicho JPI bajo el nº 437/2020 en virtud de demanda interpuesta a instancia de D. Valeriano y D. Victorino contra la ahora apelante en reclamación de la suma de 6.000.-euros. Esta sentencia estima íntegramente la demanda y, en consecuencia, condena a AEDAS a pagar la cantidad reclamada más los intereses, computados al tipo del interés legal del dinero desde la reclamación extrajudicial de fecha 15 de septiembre de 2020, y los procesales ex. art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) desde la sentencia, así como al pago de las costas del procedimiento.

Los demandantes, ahora apelados, a través de la demanda rectora de las actuaciones reclamaban la suma abonada, a su criterio en concepto de reserva, a la firma del contrato, al que aluden como formulario- contrato de adhesión, suscrito el 22 de febrero de 2020 para la compraventa de una futura vivienda de una obra en construcción en la promoción inmobiliaria que la demandada lleva a cabo en la CALLE000 nº NUM000 y NUM001 de Vilanova i la Geltrú. Alegan que dicho contrato de reserva permitía el desistimiento (cancelación) antes del transcurso del plazo máximo para formalizar el contrato privado de compraventa, en cuyo caso la promotora debía reintegrar las sumas abonadas (6000.-euos más IVA, esto es, 6.600.-euros). Indican que al no obtener financiación bancaria decidieron no continuar la contratación y consideran abusiva, por impuesta, la cláusula de renuncia a la facultad reconocida al comprador por el artículo 621. 49 del Codi Civil de Catalunya (CCCat.) en caso de no obtención de financiación.

La demandada, AEDAS, se opuso a la demanda defendiendo, en primer lugar, que carece de legitimación pasiva, ya que, según indica, no es parte del contrato, por no ser propietaria de la finca ni haber actuado como promotora inmobiliaria. En este sentido, mantuvo que el contrato, que ella califica como de arras penitenciales con compromiso de futura compraventa, fue firmado entre la entidad SPV REOCO 1, S.L. (en adelante, REOCO) como propietaria y promotora del inmueble objeto de las presentes actuaciones, y los actores Sres. Valeriano y Victorino, como compradores.

En segundo lugar, considera que el contrato establece con claridad las consecuencias del desistimiento, y, tratándose de arras penitenciales, la consecuencia no puede ser otra que la pérdida de las sumas entregadas en tal concepto. Niega que el contrato contenga cláusulas que puedan reputarse abusivas y, en todo caso, sostiene que los actores no han acreditado su condición de consumidores. Además, considera que los actores no han acreditado suficientemente la falta de obtención de financiación.

La sentencia dictada por el JPI nº 3 de Vilanova i la Geltrú el 14 de julio de 2021 estima la demanda sobre la base de considerar, en síntesis: (i)acreditada la legitimación pasiva de AEDAS a la vista de la documental aportada; (ii) partiendo de la condición de consumidores de los actores, considera que la cláusula por la que renuncian a la facultad de desistimiento en caso de falta de obtención de financiación que autoriza el art. 621. 49 del CCCat. no puede, sin embargo, considerarse abusiva, pues no se trata de una norma de derecho imperativo, dado que el propio precepto, que se transcribe en la sentencia, prevé que pueda existir pacto en contrario; (iii) en cuanto a la calificación jurídica del contrato, la jueza a quo considera que los términos del contrato son dudosos, pues hay referencias tanto a arras penitenciales como a reserva cancelable con reintegro de lo abonado y, ante esta discordancia, acude a lo dispuesto en el art. 6 de la Ley 7/ .998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) y considera que las dudas han de resolverse en favor del adherente, con lo que debe prevalecer la calificación como contrato de "reserva" que admite la cancelación con devolución de las cantidades entregadas.

AEDAS en su recurso de apelación reitera esencialmente las mismas alegaciones ya esgrimidas al oponerse a la demanda, y así, insiste en que carece de legitimación pasiva, estima que no se ha acreditado la condición de consumidores de los actores y defiende la calificación del contrato suscrito por estos como un contrato de arras penitenciales.

Los apelados se han opuesto al recurso interpuesto de contrario y han interesado la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO. - A la vista de los antecedentes expuestos en el fundamento precedente, se constata que la controversia se plantea en esta alzada prácticamente en los mismos términos que en la primera instancia y, para la resolución del recurso, se cuenta con el mismo material probatorio.

Pues bien, revisadas en esta alzada las actuaciones, puedo avanzar que suscribo tanto la valoración de la prueba como la aplicación del derecho que se expone en la resolución recurrida, cuyos razonamientos no han sido desvirtuados en modo alguno por los argumentos de la entidad recurrente.

Efectivamente, sin desconocer que el recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia, lo cierto es que en este caso la juzgadora de primer grado efectúa una detenida, pormenorizada y exhaustiva valoración probatoria, que no resulta en absoluto arbitraria o ilógica, a la que poco cabe añadir, y que, a mi juicio, se atiene escrupulosamente a los resultados arrojados en el proceso por los diferentes medios de prueba, no pudiendo, desde luego, sustituir ese razonable criterio por las valoraciones probatorias subjetivas que propone la entidad demandada aquí apelante.

Por lo tanto, cabe avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar por cuanto este Tribunal suscribe en lo esencial los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su decisión, decisión que debemos confirmar.

Así, como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, me limitaré a hacer algunas precisiones.

1.- Sobre la legitimación pasiva de AEDAS. Coincido con la juzgadora en la conclusión de que la demandada está legitimada pasivamente para soportar la reclamación que se dirige en su contra por haber sido parte del contrato controvertido, contrato que se acompaña a la demanda inicial como doc. nº 1 ( folios 14 y 15). Así, como bien indica la jueza en su resolución, se prevé la intervención de AEDAS también en la ficha informativa, precio y forma de pago" ( doc.s 2 y 3 de la demanda; ff 17 y 31). Efectivamente, por lo que se refiere al contrato suscrito entre las partes, en la primera de las dos páginas que lo integran, cuando se designan las partes del mismo se identifica como propietaria de la obra a REOCO, pero como promotora a AEDAS, siendo que el contrato aparece suscrito por quien se identifica como "LA SOCIEDAD PROMOTORA/VENDEDORA", esto es, por AEDAS. Pero es que, de las estipulaciones del contrato, además de la estipulación "k" , destacada en la sentencia, que remite a los compradores a "dirigirse siempre a la Promotora", resulta especialmente significativa la mención que se contiene en la estipulación "a" cuando, en su parte ahora relevante, indica literalmente que: " AEDEAS HOMES,S.A. está desarrollando una promoción inmobiliaria de viviendas, plazas de garaje y trasteros sobre una parcela de la Propiedad sita en Vilanova i la Geltrú, en la CALLE000 NUM000 y NUM001. Al respecto se ha obtenido la Licencia de Obras con número de expediente (...) ".

Considero, en suma, que, incluso dejando al margen el hecho de que AEDAS es la accionista única de REOCO, la apelante no puede en esta sede procesal negar ahora una legitimación como parte del contrato (ex. art. 1257 del Código Civil y art. 10 LEC), que ella misma ha mantenido extraprocesalmente y que, en todo caso, se acredita, con la documental adjuntada a la demanda como bien razona la juzgadora de primer grado. De modo que este motivo de apelación no puede prosperar.

2.- La calificación jurídica del contrato. Es cierto, como ya pone de relieve la juzgadora de primer grado, que los términos literales del contrato no son suficientemente claros, pues unas veces se alude al mismo con la denominación de "arras" y otras con la calificación de "reserva". Así, por ejemplo, en el encabezamiento se usa el término "arras" cuando se titula " DOCUMENTO DE ARRAS PESONA FÍSICA" y también se usa en la condición general "f", en la segunda página del contrato, en donde se indica que " todas las cantidades entregadas hasta la fecha, a excepción de la cantidad entregada en concepto de IVA, tienen la condición de arras penitenciales, recogidas en el art. 621.8.2 del Libro IV del Código Civil de Cataluña , en ejercicio de las cuales la propiedad podrá desistir de la venta convenida devolviendo las arras dobladas y el comprador podrá desistir, a su vez, perdiendo las entregadas (...)".

Sin embargo, en las condiciones particulares, recogidas en la primera página del contrato, tras la identificación de los clientes compradores, se indica expresamente que " En caso de cancelación de la Reserva las cantidades entregadas se devolverán al mismo número de cuenta indicado.

Se adjunta al presente documento justificante del pago de 6.600.00 € IVA incluido en concepto de RESERVA por los siguientes inmuebles".

Por otra parte, al final de la misma página primera del contrato se contiene un cuadro de plan de pagos de la vivienda en construcción en el que se designan los diferentes "hitos" siendo el primero de ellos el que se denomina "RESERVA" por importe de 6.600.-euros y se insiste en que dicho pago tiene lugar "en este acto", o sea, a la firma de este documento, "y en concepto de RESERVA".

Asimismo, la última de las menciones de esa primera página del contrato aparece destinada se refiere al plazo de la reserva estipulando que: "El término de esta reserva finaliza el 7 de abril de 2020, plazo máximo para formalizar el Contrato Privado de Compraventa".

Por último, en la condición general "j", en la segunda página del contrato se refiere a la entrega a los clientes de un ejemplar ( en castellano) del "presente Documento de Reserva".

A la vista de estos datos considero que, ante la falta de claridad de los términos literales del contrato, se debe acudir a las normas de interpretación de los contratos recogidas en el Código Civil ( arts. 1.281 a 1.289 y cc). En atención a estas disposiciones, constituye doctrina jurisprudencial consolidada la recogida, por ejemplo, en las SSTS núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio o 651/2016 de 4 de noviembre , entre otras muchas, que sientan las siguientes directrices, que expondremos tomando los términos de la última de las resoluciones citadas:

" En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: "el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado la instrumentación técnica de la "base del negocio" como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado".

Pues bien, proyectando la doctrina expuesta al supuesto de autos, debemos suscribir, como avanzábamos, la interpretación contractual que realiza la magistrada de primera instancia.

Así, en primer lugar, desde un criterio de interpretación sistemática orgánica del contrato ( arts. 1.285 y 1.286 CC), considero que, si se atiende a los "hitos" del plan de pagos previsto, parece que la primera entrega lo es concepto de reserva, es decir, pendiente de la formalización de un contrato definitivo, contrato del que, una vez suscrito, el pacto de arras sería una estipulación más, pues se trata de un pacto que no tiene sustantividad propia, sino que debe estar necesariamente vinculado a una venta ya acordada respecto de la que puede cumplir diversas funciones. Así, las sumas entregadas no pasan a tener la naturaleza de arras penitenciales hasta la firma del contrato privado, momento en el que tendrían tal naturaleza todas las sumas entregadas hasta esa fecha descontando el IVA aplicado en cada entrega, es decir, las entregadas a la firma de la reserva (6.600€ IVA incluido) y las cantidades cuya entrega estaba prevista a la firma del contrato privado (37.895€ IVA incluido). Esta interpretación permite cohonestar las disposiciones contractuales del condicionado particular y general, incluso de la previsión de la condición general "f", pues al referirse al pacto de arras penitenciales, se indica que regulan el desistimiento " de una venta convenida", esto es, de un contrato perfeccionado lo que presupone cuando menos la firma del contrato privado.

En todo caso, a la misma solución interpretativa llegamos por aplicación de las normas de interpretación previstas para el caso de que las condiciones de un contrato resulten poco claras o, incluso, contradictorias.

Ello es así si aplicamos, como lo hace correctamente la jueza a quo, la norma interpretativa prevista en el art. 6 de la LCGC para los casos de contratos de adhesión en los que el adherente sea persona física, como sin duda es este el caso, precepto a cuyo tenor:

" 1. Cuando exista contradicción entre las condiciones generales y las condiciones particulares específicamente previstas para ese contrato, prevalecerán éstas sobre aquéllas, salvo que las condiciones generales resulten más beneficiosas para el adherente que las condiciones particulares.

2. Las dudas en la interpretación de las condiciones generales oscuras se resolverán a favor del adherente. En los contratos con consumidores esta norma de interpretación sólo será aplicable cuando se ejerciten acciones individuales.

3. Sin perjuicio de lo establecido en el presente artículo, y en lo no previsto en el mismo, serán de aplicación las disposiciones del Código Civil sobre la interpretación de los contratos".

Pero también es así si, sin necesidad de acudir a la normativa específica de protección de consumidores y/o adherentes en contratos con condiciones generales, acudimos a la norma de interpretación general contra proferentem contenida en el art. 1.288 del CC que establece que: " La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

Por lo expuesto, considero que las cantidades que se reclaman fueron entregadas por los actores, aquí apelados, en concepto de "reserva" y que, por ello, tenían la posibilidad, contractualmente prevista, de cancelarla con devolución de las sumas entregadas en tal concepto, debiendo decaer también este motivo de apelación.

3.- La condición de consumidores de los actores. A partir de los razonamientos expuestos en el punto anterior, esta cuestión pierde toda relevancia. Así, una vez calificado el contrato como un contrato de reserva que tenía prevista una facultad de cancelación con devolución de las cantidades entregadas sin someter dicha facultad a condición alguna, y ello sin necesidad de acudir a la normativa de protección de consumidores, sino por la mera aplicación de las normas generales de interpretación de los contratos contenidas en el Código Civil (arts. 1281 y ss.), es necesario concluir que no influye en el resultado del procedimiento la condición en que actuaban los compradores.

Por lo expuesto, en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.

TERCERO. - Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer a la recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación