Sentencia Civil 196/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 909/2021 de 29 de marzo del 2023

PRIMERO.- Los demandantes, D. Julián y Dª Delia, formularon demanda de Juicio Ordinario contra "Estudi Projecte Sant Boi, S.L.", en reclamación de la cantidad de veintiún mil euros.

Expusieron en el escrito inicial que el ocho de abril de dos mil diecinueve suscribieron con la demandada contrato de arras para la adquisición de la vivienda ubicada en la CALLE000, número NUM000, así como su plaza de aparcamiento y trastero, actuando la demandada en representación de D. Serafin. Señalaron también que la cantidad estipulada como arras era en total veintiún mil euros, pactándose que, en caso de incumplimiento por el comprador, el vendedor podría hacerlas suyas y, en caso de desistimiento del vendedor, el comprador podría reclamar su devolución doblada. Indicó la parte demandada que la representación del Sr. Serafin por parte de "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." no quedó nunca acreditada, a pesar de requerir su demostración documental e instarse incluso unas diligencias preliminares en tal sentido. Se continúa narrando en la demanda que, aunque los compradores habían obtenido financiación para la compra y de estar dispuestos a otorgar la correspondiente escritura, la parte vendedora desistió del contrato, sin motivo alguno y mediante un mensaje de "Whatsapp", por lo que se requirió la devolución de las arras entregadas y otro tanto en cumplimiento del artículo 1.454 del Código civil, habiendo la sociedad demandada restituido tan solo los veintiún mil euros inicialmente entregados.

Admitida a trámite la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia n 4 de Sant Boi de Llobregat y emplazado la demandada, contestó oponiéndose a las pretensiones de los Sres. Delia y Julián. Alegó, en primer lugar, que no actuó como propietaria y vendedora del inmueble, sino como representante de su dueño, el Sr. Serafin, habiendo procedido a la devolución de la cantidad de veintiún mil euros al ser la depositaria de tal cantidad. Adujo a continuación que siempre había manifestado que actuaba en representación del propietario, aunque no podía acreditar el encargo de venta al haber el Sr. Serafin reclamado la destrucción del documento al no fructificar la operación. En este sentido, señaló la demandada que el motivo por el que el vendedor se negó a otorgar la escritura fue por la pretensión de los compradores de escriturar por un precio superior al establecido, para así conseguir financiación bancaria para atender a los gastos de honorarios y otros, y ser fiscalmente perjudicial para el vendedor escriturar por un precio mayor al real. Se indica finalmente que los demandantes actúan con un ánimo lucrativo, al reclamar las arras dobladas cuando ya habían recibido la cantidad en poder de "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." como depositaria.

El Juzgado de primer grado dictó sentencia en fecha de veintiséis de junio de dos mil veintiuno, estimando en su integridad la demanda. Entendió la Juez a quo que, de la prueba practicada, resultaba acreditado que "la demandada a la firma del contrato de arras con el actor de fecha 18 de abril de 2019 actuaba en nombre y representación del vendedor, asumiendo los derechos y obligaciones que dimanan del mismo. Consideró a continuación que la no elevación a escritura pública del contrato se debió a la decisión de la parte vendedora, al no querer asumir los gastos de la intermediación inmobiliaria llevada a cabo por la demandada.

Frente a la anterior sentencia se alza la representación de "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." reproduciendo los argumentos ya expresados en la contestación. En este sentido, expresó que carecía de legitimación pasiva ad causam al no ser parte en el contrato, sino depositaria de las cantidades entregadas en concepto de depositaria y representante del vendedor, excepción apreciable incluso de oficio. Se señaló también que ninguna responsabilidad se le puede exigir en el desistimiento del contrato, al ser el vendedor quien incumplió el pacto de arras.

La representación de D. Julián y Dª Delia solicita la confirmación de la sentencia de primera instancia por sus propios argumentos. Añade que la parte apelante introduce alegaciones nuevas en su recurso, en contravención de lo dispuesto en el artículo 456 de la Ley de enjuiciamiento civil, al alegarse la excepción de falta de legitimación pasiva y de nulidad del contrato. Entiende además la parte apelada que "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." actuó en nombre propio al suscribir el contrato de arras, asumiendo la posición de parte vendedora al recibir la cantidad entregada por los compradores en concepto de arras. En cuanto a la razón de no formalizarse la compraventa, entiende la demandante que se debió a causas imputables a la apelante al modificar "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." el precio de la compraventa y elevarlo a doscientos veinticinco mil euros.

SEGUNDO.- La defensa de los apelados invoca el contenido del artículo 456 de la Ley de enjuiciamiento civil al considerar que "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." introduce hechos y alegaciones en su recurso que no fueron debidamente planteados en la primera instancia. En concreto, con relación a la falta de legitimación pasiva para soportar las consecuencias de la acción ejercitada.

El artículo 456.1 de la Ley de enjuiciamiento civil señala que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

El indicado precepto impide que ante el tribunal de apelación se planteen recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de primera instancia la posibilidad de resolverlas.

En el caso presente, la defensa de "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." ya planteó en su escrito de contestación que no era parte en el contrato de arras, al no actuar como propietaria de la vivienda y vendedora de la misma, sino como intermediaria en la transacción, representante del dueño del inmueble y depositaria de las cantidades entregadas por los Sres. Delia y Julián en concepto de arras.

Así se extrae de la lectura del escrito de contestación y, más en concreto, de su hecho primero. Por lo tanto, y aunque sin emplearse al contestar la expresión "falta de legitimación pasiva", la apelante ya había introducido oportunamente en el debate que carecía de la condición de vendedora, posición que era la que habilitaba a la contraria, en su condición de futura compradora, para reclamar no solo la devolución de las arras, sino la entrega de otra igual cantidad. Consecuencia de ello es que el planteamiento de la excepción en forma correcta, invocando nominalmente la falta de legitimación al recurrir pasiva, no implica la infracción del indicado artículo 456.1 de la Ley de enjuiciamiento civil .

Por otro lado, es numerosa y reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que señala que la legitimación, tanto activa como pasiva, puede ser apreciada de oficio por el órgano judicial. Así lo recuerda la sentencia del Alto Tribunal 1/2021, de 13 de enero , cuando señala, entre otras: "En efecto, la legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.".

TERCERO.- Es hecho no discutido que los demandantes suscribieron el titulado "contrato de arras penitenciales" que aparece aportado como primero de los documentos unidos a la demanda.

Lo primero que cabe decir es que sólo impropiamente cabe hablar de "contrato de arras". Las genuinas arras no constituyen un contrato autónomo, sino un pacto añadido o accesorio a un contrato o precontrato, por lo general de compraventa, aunque no necesariamente, en el que quedan ya fijados los elementos esenciales del mismo (precio y cosa a entregar), aunque se posponen otros efectos como la firma de la escritura pública, la entrega de la posesión de la cosa o todo o parte del precio. En el presente caso, y de la lectura del indicado contrato, se desprende que nos encontramos ante un contrato de compraventa, estableciendo ya las partes todos los elementos definidores del del mismo, aunque algunos de sus efectos queden diferidos en el tiempo en cuanto a su elevación a escritura pública y la coetánea transmisión instrumental de la propiedad; posposición que es lo que justifica la incorporación al mismo del pacto de arras que se contiene en la cláusula tercera del contrato.

En segundo lugar, y en cuanto a las partes en el referido contrato de compraventa con pacto arral, cabe señalar igualmente que no es objeto de debate que los actores lo suscribieron en condición de compradores.

La discusión parece entonces trasladarse a la cualidad con que "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." otorgó el indicado contrato. Esto es, si lo hace como vendedora o como mediadora en la transacción y como representante del propietario, el Sr. Serafin. Tal duda se disipa ya en el encabezamiento del contrato cuando se señala que la demandada comparece "...en representación de D. Serafin con DNI NUM001 y actuando en este acto en su propios nombres(sic) y derecho...". De igual manera, en la estipulación primera del contrato se indica claramente que la parte contractual es el Sr. Serafin, quien "...se obiga a vender el inmueble descrito con anterioridad a Don Julián y Doña Delia, quien se obliga a comprarlo por cuerpo cierto."; indicando después el pacto segundo que el propietario del inmueble es justamente D. Serafin.

Si se acude ahora al pacto cuarto del contrato, el cual regula el pago del precio fijado en doscientos diez mil euros, se constata que la entrega de la cantidad de veintiún mil euros, en un primer pago de mil euros y otro posterior de veinte mil euros, se realiza a la apelante no en la condición de vendedora o como representante del vendedor, sino como depositaria de tales importes, sirviendo la suma tanto de arras penitenciales como de pago a cuenta del precio. En este sentido la estipulación sexta, en su párrafo final, establece que, de no procederse a otorgarse la escritura notarial de compraventa antes del veintisiete de abril de 2.019, "...se devolverán las arras depositadas en la mercantil Estudi Projecte Sant Boi, S.L. a los compradores, sin que la parte vendedora tenga que reclamarle, siempre y cuando no sea por causas imputables al comprador, siendo la excepción retraso justificado documentalmente en la intermediación hipotecaria o la negociación a conceder la financiación hipotecaria".

De la lectura así del contrato se extrae que las partes en la compraventa con el pacto arral eran, como vendedor, el Sr. Serafin y D. Julián y Dª Delia, en calidad de compradores. La sociedad apelante comparecía de esta manera en el contrato como representante del vendedor y, además, como depositaria de las sumas abonadas como arras y pago a cuenta a los efectos de garantizar su restitución a los compradores para el caso de que la transacción no llegaré a producirse por causas no imputables a aquéllos.

En el acto de la vista, el que fue vendedor señaló que era el propietario de la vivienda y encargó su venta a "Estudi Projecte Sant Boi, S.L.", a quien conoce como "Tecnocasa", no recordando si tal encargó se llegó a formalizar por escrito. Expresó también que fueron diversos los precios estipulados para la venta, no llegándose celebrar por divergencias en cuanto a las comisiones. De igual manera, señaló que los trámites con la inmobiliaria eran llevadas por su esposa, siendo varias las entidades que gestionaban la venta del piso. En este sentido, señaló que ciertamente hubieron contactos por "WhatsApp" entre su cónyuge y "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." para la venta, aunque dice no conocer su contenido.

Pues bien, tales mensajes fueron aportados por la demanda al contestar, resultando de su lectura cómo efectivamente "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." había recibido de la propiedad del bien el encargo de promover su venta, buscar posibles interesados en su adquisición e intervenir, en nombre e interés del vendedor, en las gestiones necesarias para la transmisión a terceros de la vivienda a cambio del precio a convenir.

En definitiva, de la prueba obrante en las actuaciones, especialmente del contrato de compraventa con pacto de arras, resulta claramente demostrado que la intervención de la demandada apelante fue la propia de una mediación o corretaje inmobiliario, como representante y mandataria del Sr. Serafin, funciones a las que se añadían las de depositaria en los términos arriba expresados. Por lo tanto, la demandada no actuó en el contrato como vendedora a los efectos de lo previsto en el artículo 1.514 del Código civil.

CUARTO.- Deben ahora abordarse las consecuencias de considerar a "Estudi Project Sant Boi, S.L." como representante del vendedor en el contrato objeto de esta litis.

El concepto de la representación implica que los efectos y consecuencias propias del negocio jurídico en que interviene el representante en nombre e interés del representado recaerán sobre éste último. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2.012, el poder de representación se configura "...como negocio jurídico unilateral por el que el representado (si es persona jurídica, el órgano de ésta) otorga al representante el poder de actuar en su nombre, de tal forma que el negocio jurídico que éste celebre, negocio jurídico representativo, producirá la eficacia que recaerá sobre el representado. Se origina una subsunción de la voluntad del mandante en la gestión realizada por el mandatario, produciéndose una subrogación de la voluntad sustituida por la del sustituto, dice la sentencia de 4 de diciembre de 1992".

Por lo tanto, y en el caso que nos ocupa, los efectos del contrato de compraventa no se producirían respecto al representante, "Estudi Projecte Sant Boi, S.L.", sino con relación al representado, D. Serafin, quien es el que se obliga a otorgar la escritura de compraventa del inmueble en la fecha pactada, transfiriendo la propiedad de la misma a los compradores, a cambio del precio estipulado. Del mismo modo

Del mismo modo, las consecuencias del incumplimiento del pacto arral serán atribuibles al vendedor, como parte del contrato, y obligado en consecuencia a devolver, en su caso, las arras dobladas en cumplimiento del artículo 1.454 del Código civil al que se remite el pacto quinto del contrato("Si quien incumpliera lo pactado en este contrato fuera la parte vendedora, podrá la compradora exigir ésta a la vendedora el doble de las cantidades entregadas hasta esa fecha en concepto de arras, y todo ello en concepto de indemnización por daños y perjuicios.").

De lo anterior se desprende que la demandada y apelante no queda obligada por los pactos del contrato de compraventa en el que intervino como representante del vendedor, al ser éste el real contratante. Por ello, "Estudi Projecte Sant Boi, S.L." tampoco ha de afrontar las consecuencias de la falta de éxito de la transacción, la cual no se llevó a cabo por desacuerdo entre vendedor y compradores en cuanto a quien debía afrontar los gastos de la comisión y su cuantía.

Frente a lo anterior, la parte apelada señala que la demanda incurrió en un exceso en el mandato representativo, al suscribir el contrato de compraventa con pacto de arras sin poder o autorización expresa por parte del vendedor. Dicho argumento debe decaer desde el momento en que el encargo de venta del inmueble es expresamente reconocido por el Sr. Serafin en el acto del juicio, existiendo además prueba de ello a través del intercambio de mensajes habido entre la inmobiliaria y la esposa del vendedor. Por otro lado, y aunque no afirme con contundencia la existencia del mandato de venta con representación, no lo es menos que el mismo no es negado por el Serafin, quien afirma, como se ha visto, que la escritura no se llegó a otorgar por Serafin en cuanto a los gastos de mediación y no por que el vendedor estuviera en desacuerdo con la actuación como representante de "Estudi Projecte Sant Boi, S.L.", postura que incluso podría equivaler a una ratificación de los actos llevados a cabo por el representante.

Aun en el negado caso de que pudiera considerarse que la apelante actuaba sin poder de representación del vendedor, lo que no es el caso, la consecuencia no sería que el falso representante asumiera las consecuencias del negocio, sino la nulidad de éste. Así se expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2.008 al señalar: "Se plantea el tema de la nulidad del negocio jurídico celebrado en representación sin poder, aunque no se vislumbra el efecto que pueda tener en el presente caso, ya que el Artículo 1259 del Código civil prevé la ratificación. El negocio jurídico precisa como elementos esenciales el consentimiento, objeto y causa, conforme al Artículo 1261 del Código civil; en la representación sin poder, falta el elemento del consentimiento porque el falso representante no emite su declaración de voluntad sino que lo hace en nombre de otro, y éste, el seudorepresentado tampoco la emite porque nunca dio poder de representación: es, pues, un negocio jurídico inexistente, terminología o incluso concepto que se confunde con nulidad y también se identifica una y otra o se incluye la primera en la segunda; así, cuando se da la ratificación, se completa con el consentimiento aquel negocio jurídico que, de inexistente (o nulo) pasa a ser existente, válido y eficaz".

Consecuencia de todo lo anterior es que debe acogerse la alegación de falta de legitimación de "Estudi Projecte Sant Boi, S.L.", lo que conduce a revocar la sentencia de instancia, absolviendo a la demandada de las pretensiones interpuestas en su contra, e imponiendo a los Sres. Julián y Delia las costas de la primera instancia por mandato del artículo 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil.

QUINTO.- Estimado íntegramente el recurso, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, no procede hacer declaración de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,