Sentencia Civil 395/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 890/2022 de 29 de mayo del 2024

PRIMERO.- Invocando los artículos 621-20 y ss CCCat, los artículos 1474 y ss CC, el Sr. Marco Antonio y la Sra. Encarnacion interpusieron demanda contra el Sr. Luis Alberto, solicitando se " declare el derecho de mi mandante a la reducción del precio del inmueble vendido a la cantidad de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (16.256,35 €), condenando al demandado a restituir a mis representados el importe percibido de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (16.256,35 €), más los intereses legales correspondientes, con expresa imposición de costas".

Exponen que adquirieron el local DIRECCION000 de Barcelona, por 475.000.- €, mediante escritura pública de compraventa otorgada el 3 de febrero de 2020 (documento de arras de fecha 13 de diciembre de 2019).

Que en el anuncio de internet se exponía: " Impresionante Loft / estudio de diseño con calidades de alta gama, totalmente nuevo" "Suelos y baños de microcemento". Pero, al entrar en el inmueble observaron que existían patologías o defectos en el suelo del inmueble tales como desconchamientos, burbujas y fisuras, debidos a su mala aplicación, que obligan a retirarlo y a volver a instalarlo.

Que, al haber comprado un inmueble que se vendía como nuevo y con acabados de alta gama, procedieron a manifestar su falta de conformidad con el suelo de microcemento del inmueble adquirido, ya antes de la elevación a público de la compraventa, en fecha 10 de enero de 2020, enviando un mensaje a la inmobiliaria en el que se le expone: " Hola Elena, que tal ¿alguna noticia del propietario sobre el tema del suelo?" A lo que se le responde: " Me ha dicho que hay algunas grietas superficiales q no se tienen q tratar, q el suelo de microcemento es así. Te dará el contacto de la empresa q lo puso para q te quedes tranquilo".

Que una vez elevada a público la compraventa, en fecha 10 de febrero de 2020 envían un Whatsapp a Asesoría Rangel en el que expone: " Llevamos 3 días hay muchas zonas blandas e incluso ya nos ha aparecido una grieta". "Hay un problema evidente con el suelo aunque nos hayas confirmado que esas grietas son superficiales" A lo que Elena, de Asesoría Rangel, les contesta: "(...) Ya he hablado con Luis Alberto y me dice que él pasó con el proveedor del suelo justo antes de la venta la semana del 20 de enero y estuvieron revisando todo el suelo y arreglando algún tramo que estaba mal (...) dice que o (sic) debería haber nada ya que lo dejaron listo para la venta ".

Que cuando visitaron el piso para compralo no observaron que existieran patologías importantes en el suelo salvo las grietas superficiales a las que se ha hecho referencia, por lo que las deficiencias debieron surgir desde que visitaron el piso (antes del documento de arras de fecha 13 de diciembre de 2019) y antes de entrar en el piso tras el otorgamiento de la escritura pública en fecha 3 de febrero de 2020.

Reclaman el importe de la reparación de las patologías del suelo de microcemento.

El Sr. Luis Alberto se opuso negando la existencia de patologías. Destaca que los compradores visitaron la finca hasta un mínimo de cinco ocasiones antes de su adquisición; que en fecha 10 de noviembre de 2019, el Sr. Luis Alberto reparó dos pequeñas burbujas existentes en el suelo de microcemento, y que cuando se vació el piso para proceder a la compraventa, se protegió el suelo con cartones. Discrepa de la aseveración según la cual la única solución viable sería levantar todo el suelo y volverlo a instalar.

Considera que la reclamación de 16.256,35 €, en ejercicio de la acción de reducción "quanti minoris", como rebaja del precio pagado, como dicha suma corresponde al importe de la ejecución de las obras precisas para arrancar el suelo de microcemento y volver a instalarlo, no es una rebaja del precio sino de una indemnización en toda regla, y por lo tanto la acción está mal planteada.

La sentencia de instancia estima la demanda, argumentando:

"TERCERO.- En primer lugar, debe tenerse presente que, habiéndose celebrado la compraventa (doc. nº 2 de la demanda) con posterioridad al 1 de enero de 2018, a tenor de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña , relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, es de aplicación esta última normativa.

Y el mencionado Libro Sexto del CCC, en su artículo 621 - 37, apartado 1.e) y en su apartado 2 ampara la reclamación de la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las obligaciones del vendedor o del comprador.

Por ello, aunque el demandante hable en el Suplico de "reducción del precio", se estima que no se incurre en incongruencia, al resultar permitido en virtud del principio iura novit curia, al permitir el estudio de tal pretensión como reclamación de daños y perjuicios.

Con ello no se altera los hechos objeto de debate ni el contenido económico de la pretensión, ni por consiguiente se causa indefensión a la parte demandada.

Es más, el precepto citado se invoca expresamente por la parte demandante en el Fundamento de Derecho Séptimo.b) de la demanda

CUARTO.- Entrando pues en el fondo, con arreglo a la pericial presentada como documento nº 10 de la demanda y ratificada en la vista por el perito Sr. Balbino, que se acompaña da abundantes e ilustrativas fotografías (apartado 14), se aprecia con toda rotundidad (ver plano de la página 3), la existencia de múltiples defectos en el suelo consistentes en desconchados, burbujas, fisuras y reparaciones, a lo largo y ancho del local.

No se acredita que tales defectos generalizados, salvo algunos puntuales, existiesen antes de la compra (ver conversación de Whatsapp aportada como documento nº 4 de la demanda), por lo que carecen de trascendencia las visitas previas que pudiesen haber efectuado los compradores. El mail aportado como documento nº 6 de la demanda apunta a esa expansión de los daños durante los dos meses posteriores a la compra.

El perito Sr. Balbino apunta diversas causas posibles de las patologías. A la vista de la declaración del testigo Íñigo, de la empresa que aplica el microcemento, parece que en todo caso solamente se aplicaron dos capas para colocarlo. Ello es coherente con lo señalado en el dictamen en el sentido de que sólo se han aplicado las capas de color, y faltan las capas de base. Lo que, concluye el perito, supone una mala ejecución, puesto que son necesarias hasta 8 capas. Tampoco existiría, según declara, la malla de soporte.

Ningún reproche cabe dirigir a dicho perito, antes al contrario, por el hecho de consultar a empresas especialistas en la materia para elaborar su dictamen.

QUINTO.- Dicho lo cual, el artículo 621-23 del CCC establece en su apartado 1: "El vendedor responde de toda falta de conformidad del bien que exista en el momento de la transmisión del riesgo".

Y la letra a) del apartado 2 del artículo 621-20 dispone que la conformidad exige que el bien "se ajuste a la descripción hecha por el vendedor".

SEXTO.- Con base en tales normas, debe concluirse que existió falta de conformidad.

El anuncio del inmueble aportado como documento nº 3 de la demanda publicita el local como un loft o estudio de diseño "con calidades de alta gama", y expresamente destacaba la existencia de "suelo y baños de microcemento".

Como señala el perito se está ante un revestimiento estético que se elige por crear una superficie uniforme.

Según lo dicho en el Fundamento Cuarto, evidentemente el suelo entregado no era conforme a lo ofertado, y esta falta de conformidad recae sobre la parte demandada vendedora y la obliga a responder de los daños y perjuicios causados.

SÉPTIMO.- En cuanto al importe de tales daños y perjuicios, el testigo Sr. Íñigo reconoce que una reparación puntual "se ve", y supone un cambio estético o "un pedazo" como el que se ve en la fotografía aportada como documento nº 3 de la contestación.

Ello abona la reparación integral que propone el Sr. Balbino, que como él mismo declara persigue conseguir una armonía estética, pero también evitar nuevas patologías, sin duda posibles si se mantiene la previa instalación defectuosa.

Así pues se acoge su valoración económica, estimando en su integridad la condena solicitada."

SEGUNDO.- La representación del Sr. Luis Alberto expone en su recurso los siguientes motivos:

- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA: DE LOS DEFECTOS DEL INMUEBLE Y SU REPARACIÓN.

No niega la existencia de los defectos observados en el dictamen pericial, pero considera que: a) no se acredita que dichos daños no fuesen provocados por la propia actora y que, en todo caso, b) la actora los conocía desde el inicio y siempre mostró su plena conformidad al respecto, sobre todo cuando el recurrente intervino en el suelo, unos días antes de escriturar, para tratar de dejarlo al gusto exacto del comprador.

Afirma que las partes acordaron una rebaja sustancial del precio de compraventa de 35.000.-€ a los efectos de compensar el estado del suelo.

En cuanto a la reparación propuesta, sorprende al recurrente que lo que pueda manifestar el perito de contraria, quien él mismo admitió en el acto de la Vista no ser experto en microcemento (minuto 24:55), pueda ser más relevante que lo alegado por un trabajador de una empresa que se dedica única y exclusivamente a fabricar, comercializar y aplicar microcemento, quien declaró que sí resultaba posible efectuar reparaciones parciales, sin necesidad de levantar la totalidad del suelo y sin que ello condicionase la funcionalidad del mismo.

Destaca que el microcemento implica destonificaciones; que el inmueble es un local, que no una vivienda, ubicado en zona industrial y de segunda mano; y que el microcemento se aplicó por primera vez en 2016 y el inmueble se vendió en 2020, por lo que era de esperar un desgaste por el tiempo transcurrido, el cual debía ser asumido por el comprador.

- INFRACCIÓN DE LEY: DE LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO EN CUANTO A LAS ACCIONES DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS Y LA ACCION EJERCITADA QUANTI MINORIS

Considera que el objeto del dictamen principal consistía básicamente en describir una serie de defectos y proponer su reparación, y no determinar una eventual minoración del precio; que el dictamen pericial pretende valorar una indemnización por unos supuestos daños, pero ni propone, ni cuantifica la suma que debería entenderse reducida del precio de venta, que es lo realmente inherente a la acción que se ejercita, es decir, la quanti minoris.

Invoca la STS 21.6.07, que indica que la acción: "...quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria (si se ejercita la acción quanti minoris, no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el artículo 1486 del Código Civil para cuando se ejercite la acción redhibitoria, Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 )".

TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a las conclusiones alcanzadas por el juzgador a quo, cuya argumentación hacemos propia.

En primer lugar, como bien se indica en la resolución recurrida, la legislación aplicable es el Código Civil de Catalunya que, en relación a la cuestión que nos ocupa, y como bien fue citada ya en la fundamentación jurídica de la demanda, establece:

"Artículo 621-20. Criterios para determinar la conformidad.

1. El bien es conforme al contrato si cumple los requisitos siguientes:

a) Ser entregado en la cantidad, ser del tipo y presentar la calidad, las prestaciones, la funcionalidad, la compatibilidad, la interoperabilidad y cualquier otra característica prevista en el contrato. (...)

2. La conformidad exige, además del cumplimiento de los requisitos establecidos por el apartado 1 y salvo que se haya pactado lo contrario o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea aplicable, que el bien:

b) Se entregue en la cantidad y presente las cualidades y otras características, particularmente en cuanto a la durabilidad, funcionalidad, interoperabilidad, compatibilidad y seguridad, que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor o por terceros de acuerdo con lo que establece el artículo 621-25

Artículo 621-37. Remedios.

1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios."

En la demanda, con fundamento en este precepto, se solicita el importe en que se ha valorado la reparación de las patologías del suelo de microcemento, como reducción del precio, y como indemnización por daños y perjuicios, puesto que son los dos apartados del precepto que se destacan en la fundamentación jurídica de la demanda (el d y el e). Y con el precio de la reparación se considera por los demandantes que quedan resarcidos por todo, por el incumplimiento de la otra parte contratante.

Por tanto, se considera la acción correctamente planteada, y correctamente resuelta, ya que se respecta lo establecido en la regulación aplicable.

Entrando en la valoración de la prueba respecto a las patologías o defectos, debe estarse a la completa prueba pericial aportada por la parte demandante, realizada por el Sr. Balbino, que inicia con un detallado plano en el que se indican todos los defectos hallados en el pavimento, señalando donde hay desconchamiento, burbuja o fisura del microcemento, aportando fotografías de cada uno de ellos.

Así se detalla:

Desconchamiento: En algunos puntos (zona salón y habitación 1) se ha observado que el revestimiento se ha despegado del soporte, ha formado una burbuja y esta se ha roto, saltando el microcemento y dejando al descubierto el soporte.

Burbuja: En algunos puntos (zona salón, cocina, habitación -1 y habitación 2) se ha observado que el revestimiento se ha despegado del soporte y ha formado una burbuja per aún se mantiene sujeto al resto de revestimiento.

Fisura: Se han observado diferentes fisuras o cortes en el pavimento de microcemento. (zona acceso, salón, cocina, habitación 1 y habitación 2)

También se observan diferentes reparaciones en el pavimento de microcemento (zona salón y cocina), realizadas posteriormente a la ejecución del pavimento, ya que tienen diferente color que el resto de pavimento de microcemento. Se trata de un material continuo que no tiene juntas por lo que las reparaciones puntuales son muy difíciles de realizar, sobre todo si no se realizan con personal especialista en la aplicación de microcemento. Y además, al ser un material ejecutado a base de mezclas es prácticamente imposible conseguir que las reparaciones tengan el mismo tono que el revestimiento inicia, imposibilitando una reparación estética.

También se detalla en el informe pericial del Sr. Balbino que, han consultado varios fabricantes y aplicadores de microcemento, a los cuales se les han mostrado las imágenes de los desperfectos existentes en el revestimiento de microcemento objeto de este dictamen pericial,y en todos los casos han mencionado las siguientes apreciaciones:

- Posiblemente no hay malla de soporte.

- Posiblemente no hay imprimación o puente de unión, y faltan las capas de base.

- No deberían aparecer fisuras, los fabricantes garantizan la no aparición de fisuras e indican que no es necesario la ejecución de juntas de dilatación.

- Las patologías existentes se deben a una mala ejecución por los motivos indicados en los puntos anteriores.

Esta mal ejecución ha tenido como consecuencia que en cuatro años (2016-2020), el pavimento de microcemento presente múltiples patologías, que aunque disimuladas unos días antes de la venta por el demandado, con una pequeña intervención, reaparecieran poco tiempo después.

Resulta necesario retirar todo el revestimiento de microcemento ejecutado en el pavimento, pues no es posible realizar reparaciones puntuales porque el resultado sería antiestético, y aplicar de nuevo un microcemento siguiendo las indicaciones de aplicación del fabricante.

En la publicidad de la venta se indicaba:

" Impresionante Loft / estudio de diseño con calidades de alta gama, totalmente nuevo" "Suelos y baños de microcemento".

Resulta evidente que el pavimento no presenta las cualidades de durabilidad y funcionalidad, que se podía razonablemente esperar con esta presentación. Y cuando los compradores, tras la firma del contrato de arras, empezaron a advertir algún problema, y lo comunicaron, se les intentó tranquilizar minimizándolo, cuando en realidad se escondía un problema de mala ejecución del mismo.

La demanda estima correctamente la demanda, pues el importe reclamado es la cantidad que el vendedor debió haber empleado para dejar el pavimento antes de la vista, en un estado de calidad acorde con la descripción que realizó del bien puesto a la venta.

CUARTO.- Desestimado el recurso se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).