Sentencia Civil 550/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 953/2022 de 29 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

El día 9 de noviembre de 2021, PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual contra D. Sergio, y Dª Regina, en la que expone:

1. En fecha de 28 de julio de 2017 fue celebrado contrato de arrendamiento de vivienda entre Daniela, actuando en calidad de mandataria verbal de BANCO DE SABADELL S.A., como parte arrendadora y D. Sergio, y Dª Regina, como parte arrendataria, por un plazo de tres años y una renta mensual pactada inicialmente de 201,47 euros.

2. PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U, adquirió el pleno dominio sobre la vivienda litigiosa, subrogándose en la posición del arrendador, y asumiendo todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato, lo cual fue comunicado al arrendatario por medio de burofax remitido en fecha 2 de julio de 2020.

3. El día 2 de junio de 2020 PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U., a través de una sociedad apoderada, procedió a comunicar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento estaba previsto el día 27 de julio de 2020. La comunicación fue realizada de forma fehaciente a través de burofax que fue entregado a sus destinatarios el 4 de junio de 2020.

4. Tras la publicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y según lo fijado en el artículo 2, "Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual", la demandante procedió a otorgar dicha prorroga por un periodo de 6 meses durante los que siguió aplicando los mismos términos y condiciones establecido en el contrato.

Antes de la finalización de la prórroga extraordinaria, la actora comunicó, nuevamente, a fecha de 18 de noviembre de 2020 su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual, una vez aplicada la prórroga finalizaba el 27 de enero de 2021, por lo que el contrato quedó extinguido de pleno derecho.

Y solicita que, tras los trámites legales oportunos dicte sentencia estimatoria por la que:

i Se declare extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda, desde el pasado 27 de enero de 2021, fecha en la que expiró el término contractual.

ii Se condene a los demandados a desalojar la vivienda en un plazo de treinta días, con apercibimiento de que de no llevarse a cabo dicha actuación se procederá al lanzamiento directo de la vivienda, así como de sus anejos.

iii Se condene a los demandados al pago de las costas procesales devengadas en este procedimiento

D. Sergio y Dª Regina presentan escrito de contestación a la demanda en el que alegan, en síntesis:

1.- La vivienda objeto de autos, fue en su día propiedad de D. Sergio y Dª Regina, quienes suscribieron en el año 2006 con Caixa d'Estalvis del Penedés, un préstamo hipotecario sobre la vivienda, al que no pudieron hacer frente dada la crisis económica, entregando en el año 2017 el inmueble objeto de autos a la entidad financiera BANC DE SABADELL S.A. mediante dación en pago y computando el valor de la finca en pago de deudas.

El mismo día 28 de julio de 2017, D. Sergio y Dª Regina formalizaron con Banco Sabadell SA, un contrato de alquiler social sobre la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 de Barcelona, por un periodo de tres años, a razón de 201,47 euros mensuales. Dicho contrato está vinculado a un contrato social donde se acuerda la renovación de mismo mientras persista la situación económica de vulnerabilidad de los demandados, previa acreditación.

Los demandados han aportado la documentación en tiempo que les fue requerida y acreditan que los ingresos de la unidad familiar no superan los supuestos de vulnerabilidad conforme al artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la Protección de Deudores Hipotecarios, Reestructuración de la Deuda y Alquiler Social y cumpliendo el contrato de alquiler social y han cumplido con las cláusulas del contrato de alquiler social.

2.- El contrato de alquiler social de fecha 28 de julio de 2017 no ha expirado.

3. La parte actora ha incumplido su compromiso de renovar el contrato del alquiler social de fecha 28 de julio de 2017, a pesar de acreditar los arrendatarios su situación de vulnerabilidad mediante documentación enviada por email a la Gestora.

Y solicitan se dicte sentencia declarando no haber lugar a los pedimentos de la demanda y acuerde tener por renovado el contrato de alquiler social de fecha 28 de julio de 2017 hasta el 28 de julio de 2023 al haber acreditado los arrendatarios su situación de vulnerabilidad, con imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U. contra D. Sergio y Dª Regina de resolución del contrato de arrendamiento del inmueble sito en Barcelona, CALLE000 nº NUM000, por expiración de plazo, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia se apoya en la falta de valoración o estudio de la renovación del contrato como motivo para desestimar la demanda.

No cabe admitir la imposición de condiciones que no estaban pactadas ordinariamente en los términos en los que se hace alusión en la sentencia. La demandante no tenía intención de ofrecer una renovación del contrato de arrendamiento, decisión que materializó remitiendo un burofax en el que informaba de la fecha en la que vencía el arrendamiento y le requería la documentación necesaria para valora un posible arrendamiento conforme a la Ley 24/2015.

La redacción de esta cláusula a la que hace referencia el juez a quo no determina de forma imprescriptible la renovación automática del contrato en el supuesto de que se dieran las condiciones socio económicas para renovar, sino que se estipulaba como una facultad que tenía el arrendatario de optar a un nuevo arrendamiento, pero en ningún caso suponía la obligación de ofrecer un nuevo arrendamiento.

En base a lo anterior, solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso de apelación y se revoque la sentencia impugnada.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1. El día 28 de julio de 2017, BANCO DE SABADELL S.A. como parte arrendadora y D. Sergio y Dª Regina, como parte arrendataria. suscribieron un contrato de arrendamiento, de alquiler social, con una duración pactada de 3 años, con vencimiento el día 27 de julio de 2020, y una renta de 201,47 euros al mes, documento 2 de la demanda.

2. El contrato de alquiler social se vinculaba a un contrato social que contiene la siguiente cláusula segunda:

" Segunda. Duración del contrato social.

La duración del contrato social estará vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado" (documento 2 de la demanda).

3. El día 14 de febrero de 2020, la gestora WALLNER GROUP, gestoría externa de SOLVIA, remitió un correo electrónico a los arrendatarios indicando que para el estudio de la renovación de su contrato de alquiler debían facilitar, escaneada, una serie de documentación solicitada, incluido un informe social de los servicios sociales del Ayuntamiento, en un plazo de diez días (documento 7 de la contestación a la demanda).

4. El día 1 de abril de 2020, los demandados, por correo electrónico, remitieron parte de la documentación solicitada (nómina de D. Sergio, documento SEPE que certifica que Dª Regina no aparece como beneficiaria de una prestación/subsidio por desempleo, libro de familia, certificado de padrón municipal y documentos de identidad de la esposa e hijos) documento 14 de la contestación a la demanda.

5. El día 2 de junio de 2020, SOLVIA, comunica a los arrendatarios, por burofax recibido el día 4 de junio de 2020, la fecha de vencimiento del contrato, y la finalización del mismo el día 27 de julio de 2020, solicitándoles el envío, en el plazo de 30 días, de una serie de documentación para realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, de cumplirse los requisitos para ello, documento 4 de la demanda.

6. Con fecha 19 de junio de 2020, la gestora WALLNER GROUP, gestoría externa de SOLVIA, dirige un nuevo correo electrónico a los arrendatarios por el que acusa recibo de las nóminas de D. Sergio, pero indica que faltan las notas del hijo Ovidio (documento 34 de la contestación a la demanda).

7. El día 23 de junio de 2020, Dª Regina adjunta las notas de Ovidio (documento 34 de la contestación a la demanda).

8. Tras la publicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y según lo fijado en el Articulo 2 " Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual", SOLVIA aplica la prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo de seis meses.

9. Con fecha 1 de septiembre de 2020, transcurridos los seis meses de prórroga, SOLVIA comunica a los arrendatarios por burofax, recibido el mismo día 1 de septiembre de 2020, la nueva fecha de vencimiento del contrato con efectos el dia 27 de enero de 2021, solicitándoles, en el plazo de 30 días, el envío de una serie de documentación para realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, de cumplirse los requisitos para ello, documento 5 de la demanda.

10. El día 3 de noviembre de 2020, los demandados envían un correo electrónico a la gestora WALLNER GROUP, con el que adjuntan el informe de riesgo de exclusión residencial de Dª DIRECCION000 de fecha 2 de noviembre de 2020, documento 36 de la la contestación a la demanda).

11. El día 19 de agosto de 2021, Dª Regina dirige un correo electrónico a SOGEMEDI en solicitud de renovación del contrato de alquiler social, remitiendo la documentación solicitada a excepción del informe social (documento 32 y 40 de la contestación a la demanda).

TERCERO.- Marco normativo.

En la fecha de presentación de la demanda se hallaba en vigor el artículo 10 de la Ley 24/2015 en la redacción dada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

El Decret en su artículo 5.6 añade un nuevo artículo, el 10, a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, con la redacción siguiente:

" Artículo 10

" Renovación de los contratos de alquiler social obligatorio

"En los casos de alquiler social que lleguen al fin del plazo contractual marcado, las personas o unidades familiares afectadas tienen derecho a la formalización, por una única vez, de un nuevo contrato según las condiciones que establece la ley, siempre que se sigan encontrando dentro de los parámetros de exclusión residencial establecidos en el artículo 5.7 y así sea acreditado por los propios afectados. A este efecto, el titular de la vivienda tiene que requerir a los afectados para que presenten la documentación que lo corrobore con una antelación de cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato."

Ha sido declarada la ilegalidad de esta redacción añadida por articulo 5.6 del Decret Llei 17/2019 de 23 de diciembre por STC (Pleno de 28 de enero de 2021).

En la actualidad, el artículo 11 de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, ha vuelto a añadir un artículo, el 10, a la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, con el siguiente texto:

"Artículo 10. Renovación de los contratos de alquiler social obligatorio

"Las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler social que llegan al final del plazo fijado tienen derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez y de acuerdo con las condiciones que determina la presente ley, siempre que acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos por el artículo 5.7. A tal efecto, el titular de la vivienda debe requerir a los afectados, al menos cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato, para que presenten la documentación acreditativa."

Ley 1/2022, de 3 de marzo, contiene una disposición transitoria, Obligaciones de ofrecer y de renovar un alquiler social, a tenor de la cual:

"Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación".

Sin embargo, como observa la sentencia número 291/2023, dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022, tal como dice la norma invocada, se trata del derecho a un nuevo contrato, es decir, a un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito.

CUARTO.- Contrato de Arrendamiento.

Razona el magistrado juez de primera instancia que, aunque en este caso el arrendador no se obligó contractualmente a renovar el contrato, sí que se comprometió a valorar la renovación del contrato, y que, de la documental existente en autos resulta que el arrendador ha incumplido con las obligaciones contractualmente asumidas en la medida en que no consta que respondiera a la solicitud de renovación efectuada por los arrendatarios, adjuntando la documentación requerida.

Por ello, entiende que la arrendadora ha incumplido las previsiones contractuales por haber provocado la extinción del contrato de arrendamiento sin haber valorado la renovación del mismo solicitada por los arrendatarios conforme al contrato social anexo al contrato de arrendamiento.

El tribunal no comparte las conclusiones alcanzadas por el magistrado juez de primera instancia. Analizando los términos pactados debemos hacer las siguientes consideraciones:

1. La cláusula segunda del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor:

" SEGUNDA.- DURACIÓN.

El plazo de duración del presente Contrato se ha pactado en TRES (3) AÑOS a contar desde la fecha indicada en el encabezamiento del mismo (que coincide con la puesta de la Finca a disposición del Arrendatario).

El Arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días.

A la fecha del vencimiento de los tres años pactados 27/JULIO/2020 o, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según Io previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho yel Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo.

E n todo caso, el Arrendatario deberá dejar la Finca arrendada libre, vacua y expedita, a disposición del Arrendador coincidiendo con la terminación natural del mes que corresponda; y, en caso de que desocupe la Finca antes de finalizar el mes natural, deberá satisfacer la totalidad del recibo correspondiente a dicha mensualidad.

Si por cualquier motivo el Arrendatario no restituyera la Finca y retuviera su posesión después de la expiración del Plazo pactado, dicha posesión no concederá al Arrendatario derecho alguno y estará sujeta a desalojo inmediato a instancias del Arrendador en todo momento, sin que tenga el efecto de prorrogar el presente Contrato, ni su tácita reconducción salvo que otra cosa se disponga expresamente."

Por lo tanto, prevé la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que "A la fecha del vencimiento de los tres años pactados, 27 de julio de 2020, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según Io previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho y el Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo".

Y así lo llevó a cabo la actora mediante el envío del burofax de 1 de septiembre de 2020, documento 5 de la demanda, en el que la gestora comunicó a los demandados lo siguiente:

" Nos dirigimos a Uds. de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento del inmueble de fecha 28 de julio de 2017, en el que la mercantil PROMONTORIA es la propietaria, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de los siguientes inmuebles:

I nmueble sito en la CALLE000 número NUM000, de BARCELONA

Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 27 de enero de 2021 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitosestablecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación (...)

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y /o dirección que se indica a continuación (...)".

Se trata, pues, de una "nueva oferta de alquiler social", hecha al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, pero en la que se reitera la finalización del contrato el día 27 de enero de 2021.

Y, aunque se comunica a los demandados la necesidad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar, ello es "para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley."

Como dijimos en la sentencia número 168/2022, dictada por este tribunal, en fecha 24 de marzo de 2022, en el recurso número 568/2021, no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir, con lo que no se trata de comportamientos antitéticos o excluyentes. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida sobre la contratación de un nuevo arriendo.

2. Ello no viene contradicho por el Anexo al contrato al contrato de arrendamiento en el que se indica:

" CONTRATO SOCIAL

Clausulas:

Primera. Vinculación del contrato de alquiler social a un contrato social.

El arrendatario declara conocer que este es un contrato de alquiler social, cuya renta está ajustada a sus ingresos, y que por tanto está asociado a un compromiso que llamamos contrato social y que se regula en el presente Anexo.

(...)

La supervisión de este contrato se realizará por Solvia Gestora de Vivienda Social (en adelante, SOGEVISO) a través de la figura del gestor social.

Segunda. Duración del contrato social.

La duración del contrato social estará vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado.

Tercera. Pérdida de la condición de alquiler social.

Pueden ser causas de pérdida de la renovación del alquiler social:

a) La no presentación de la documentación acreditativa en el plazo establecido en la cláusula segunda anterior.

b) El hecho de que el total de los ingresos de todas las personas que conviven en la vivienda superen los criterios establecidos por SOGEVISO.

c) El incumplimiento del presente contrato social (...) ".

En este sentido, cabe destacar que la previsión de la cláusula segunda del Anexo de que " Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación", apunta claramente que la duración del contrato de arrendamiento pactada en el contrato de arrendamiento (cláusula segunda) discurre por una vía "paralela" a la de la posibilidad misma de renovar el contrato con arreglo a lo establecido en el propio Anexo, lo cual, en su caso, debe ser solicitado y acreditado el cumplimiento de los requisitos en el plazo indicado .

Así, como advierte la sentencia dictada por la sección cuarta de esta A.P. de Barcelona de 14 de septiembre 2022, nº 410/2022, recurso 1011/2021, el denominado "contrato social", aparte de incorporarse como anexo al contrato principal, se halla supeditado en todo caso al contrato principal de arrendamiento, al menos en cuanto a la duración, hasta el punto de que las partes estipularon expresamente que la duración del contrato social estaría vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

En consecuencia, todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social y es independiente de la circunstancia de que D. Sergio, y Dª Regina reúnan o no las condiciones para ser beneficiarios de un alquiler social.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y la demanda.

QUINTO.- Costas.

Conforme al artículo 394.1 de la LEC, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada.

Al estimar el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.