Sentencia Civil 546/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 806/2021 de 29 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Con la demanda inicial el actor, Bernabe, ejercita una acción edilicia quanti minoris, ex arts. 1484 y 1486 CC, que dirige contra Balbino y Basilio solicitando se dicte sentencia por la que se les condene al saneamiento de los vicios ocultos por valor de 13.310€, así como a reintegrarle la suma de 374€, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios irrogados, ex art. 1101 CC.

Relata el actor que en fecha 12.4.2019 adquirió de los demandados mediante compraventa por precio de 96.000€ una vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 núm. NUM000 de La Torre de Claramunt y que, al poco de vivir en ella, observó una serie de desperfectos que se ocultaron deliberadamente por la parte vendedora, como grietas en las paredes, fisuras en el techo así como que la vivienda no se halla conectada a la red pública de aguas fecales, realizándose el vertido de ésta en un pozo ciego que incumple la normativa vigente. Dado que se trata de defectos que afectan a elementos esenciales de la construcción y hacen obligatoria una inversión para conseguir habitabilidad, considera que conforme a los arts, 1484 y 1486 CC, procede la reducción del importe del precio de venta en 13.310€, que se corresponde con el saneamiento de los vicios ocultos existentes en la vivienda y con el valor de su reparación según presupuestos que acompaña. Asimismo, reclama la suma de 374€ como indemnización por los perjuicios irrogados hasta la fecha de la demanda, consistentes en el pago de la intervención de sendos camiones cuba para el desatasco de las cañerías y el vaciado del pozo ciego.

Los vendedores demandados se oponen a dicha pretensión alegando: (1) Que no concurren los requisitos para que proceda la acción de saneamiento por vicios ocultos, pues el actor conocía todos los detalles de la vivienda, no existe ningún supuesto defecto oculto ni que revista una gravedad que haga disminuir el uso de la vivienda, yendo el actor contra sus propios actos al ejercitar esta pretensión. (2) Las pretensiones deducidas no comportan equilibrar el precio con el valor de la finca, sino que suponen una mejora que generaría un enriquecimiento injusto para aquél. (3) Pluspetición. (4) Improcedencia de la reclamación de indemnización por perjuicios, al no haberse acreditado que sean consecuencia de un incumplimiento de la vendedora.

La sentencia de primera instancia, con fundamento en los arts. 1484 y concordantes del Código Civil, considera que las alegadas grietas y fisuras en el interior y exterior no tienen la consideración de vicio o defecto oculto, mientras sí que estima que ha de ser calificada de tal la existencia de la fosa séptica, de la que el Sr. Bernabe no fue informado y que, al no ser apreciable a simple vista, no pudo conocer. En cuanto a la reducción del precio de la venta, acoge la pluspetición alegada y fija la disminución del precio en 7.865€ importe del suministro e instalación de una nueva fosa séptica; y, por último, desestima la reclamación en concepto de indemnización, al considerarla improcedente atendida la acción ejercitada. En definitiva, estimando parcialmente la demanda, condena a los demandados al pago de la suma de 7.865€, sin efectuar una especial imposición de costas.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna en la parte que estima la demanda deducida, y ello con fundamento en los siguientes motivos: (a) Infracción del art. 1.484 CC , por cuanto: 1. al no existir servicio de alcantarillado público en la urbanización, esa circunstancia ya se tuvo en cuenta a la hora de determinar el precio de compra. 2. la parte actora no solicita una rebaja del precio, sino una indemnización. 3. La estimación de la pretensión comporta un enriquecimiento injusto para el comprador, ya que la instalación de una nueva fosa séptica comportaría una mejora. (b) Error en la valoración de la prueba, ya que no sólo no existió ocultación alguna de la existencia de la fosa séptica sino que ésta es perfectamente visible al visitar la finca.

Así pues, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden, limitándose el objeto de la misma a la consideración de la existencia de la fosa séptica como vicio oculto sobre la que pueda fundarse la acción edilicia ejercitada, y, en su caso, su trascendencia a efectos económicos de rebaja o disminución del precio, habiendo quedado firmes, por consentidos al no haber sido impugnados por ninguna de las partes, los pronunciamientos desestimatorios de parte de las pretensiones deducidas.

SEGUNDO.- .- Se ejercita una acción de reducción del precio de la compraventa (acción quanti minoris) en base al artículo 1.486 del Código Civil , a tenor del cual el comprador puede optar entre desistir del contrato (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción conocida como actio quanti minoris), habiendo optado en este caso por la actio quanti minoris, en relación a la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 parcela NUM000 de La Torre de Claramunt, adquirida por Bernabe a Balbino y Basilio

Es conveniente poner de relieve que ni las partes ni la propia juzgadora a quo han cuestionado que el régimen de responsabilidad del vendedor aplicable a la operación litigiosa sea el contenido en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil .

Así pues, la primera cuestión que se plantea es la del derecho aplicable, pues aunque la parte actora basa su reclamación en los artículos 1.474 y concordantes del Código Civil , concretamente en el artículo 1.486 de este cuerpo legal , debemos recordar que nos encontramos ante un contrato de compraventa al que resulta de aplicación el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, que regula por primera vez el contrato de compraventa en Catalunya de forma completa y que rige las compraventas perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2018 ( DT 1ª Llei 3/2017). Dicha regulación resulta plenamente aplicable a la compraventa de autos tanto por motivos de fondo ( articulo 10.5 en relación con el art. 16.1 del Código Civil, no constando la sumisión de las partes a una regulación distinta - art. 111-6 CCCat-) como por razones de vigencia temporal (el contrato se celebró en 12.4.2019, estando la referida ley en vigor, como se ha dicho, desde 1.1.2018).

En consecuencia, no es aplicable el Código Civil, debiendo acudir en lo que se refiere a las obligaciones del vendedor y del comprador a la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya, que establece diferencias respecto de la normativa estatal en diversos aspectos, como es el caso de los plazos y acciones en caso de que el objeto vendido presente defectos o daños que no fueron informados por el vendedor.

La regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los artículos 1.474 y siguientes. del Código Civil . Como indican la sentencia dictada por la sección primera de esta A.P. de Barcelona, de 30 de junio de 2022, nº 377/2022, recurso 744/2021 , y la sentencia dictada por la sección 19ª, de 28 de abril de 2022, nº 267/2022, recurso 286/2020 y ha señalado este mismo tribunal en resoluciones anteriores, en Catalunya ha desaparecido el concepto jurídico de "saneamiento por vicios ocultos" y ha sido sustituido por el concepto de "conformidad en el contrato".

Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( artículo 621-20 CCCat ).

Conforme a esta normativa, el vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociera o no el vendedor.

Como excepción, no responderá el vendedor de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad; así lo establece el art. 621-26.1 CCCat al disponer: "El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad".

Por su parte, el artículo 621. 37 CCCat contempla los remedios de que disponen las partes ante el incumplimiento de la contraparte, estableciendo, en la parte que ahora interesa, que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios......".

El artículo 621-40.1 regula los supuestos en que el comprador puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato en caso de que el bien no sea conforme a lo contratado, determinando que:

1. Si el bien no es conforme al contrato, el comprador puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato, de acuerdo con lo que establecen los artículos siguientes, en cualquiera de estos supuestos:

a) Si el vendedor no ha reparado o sustituido el bien, se ha negado a hacerlo o no lo ha hecho de acuerdo con lo que establece el artículo 621-38.3 a) y b).

b) Si el vendedor ha reparado o sustituido el bien pero persiste la falta de conformidad.

c) La falta de conformidad es tan grave que justifica directamente la opción de exigir la reducción del precio o la resolución del contrato.

Y, finalmente, el artículo 621- 41 del CCCat es el que regula que en caso de falta de conformidad la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme.

Por último, dados los términos en que se ha desarrollado el debate, su fundamentación jurídica tanto en la primera instancia como en la articulación de la apelación y la oposición a la misma y la actividad probatoria desarrollada, es oportuno traer a colación la sentencia del TSJCat 10/2021 de 29 de diciembre, que razona:

"Así, la causa de pedir según doctrina reiterada del TS, por todas STS, Sala 1ª 357/2014 de 19 de septiembre con cita de otras anteriores, no se encuentra integrada exclusivamente por hechos en abstracto, al margen de su consideración jurídica, sino que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SSTS 19-6-00 en rec. 3651/96 y 24-7-00 en rec. 2721/95 ), los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada ( STS 16-11-00 en rec. 3375/95 ), o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal ( SSTS 20-12-02 en rec. 1727/97 y 16-5-08 en rec. 1088/01 )". Por tanto, la causa de pedir tiene un componente jurídico que la conforma y sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente, esto es, limita el iura novit curia" .

La STS, Sala 1ª 871/2011 de 24 de noviembre , reconoce la existencia de excepciones al uso del "iura novit curia", como son los supuestos en que la aplicación de una norma jurídica no invocada provoca la indefensión de quien no puede pensar en los argumentos que signifiquen su aplicación ( sentencia de 13 de diciembre de 1996). También invoca la doctrina del Tribunal Constitucional expresiva de que el Juzgador no puede alterar de oficio la acción ejercitada, "pues, si tras haber ejercitado una acción y producido una defensa frente a ella el órgano judicial estimase otra acción diferente, la resolución judicial se habría dictado sin oportunidad de debate ni de defensa sobre el punto en que ahora viene a situar el juzgador el "thema decidendi"... " ( sentencia 222/1994, de 18 de julio, Sala 2 ª)".

Por su parte, la STS Sala 1ª 499/2008 de 4 de junio , con cita de otras anteriores, vincula la inalterabilidad de la "causa petendi " con el principio de contradicción y, por ende, con el propio derecho de defensa, impidiendo que la aplicación de normas jurídicas no invocadas suponga colocar extramuros de la resolución los datos fácticos que sirvieron a la parte actora para fundamentar su pretensión.

Por ello, debe distinguirse entre los casos en que los supuesto de hecho traídos al proceso por las partes coinciden plenamente con el descrito en la norma jurídica no invocada por ellas, de aquellos otros en los que esa coincidencia no existe, pues, en estos, aplicar la norma omitida por los litigantes, aunque fuese la adecuada, significaría apartarse del fundamento histórico de la causa de pedir identificada por aquellos, con indefensión para alguno ante lo que constituye una cuestión nueva o no planteada en el momento oportuno".

TERCERO.- En el caso que nos ocupa, la controversia ha quedado ceñida a la procedencia y, en su caso, cuantificación, de una deducción en el precio abonado por la finca por la falta de conexión de la vivienda a la red pública de aguas residuales, realizándose el vertido de éstas en un pozo ciego que, según alega el actor, incumple las normativas urbanísticas vigentes.

En primer término, es preciso recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes ( STS 17.6.2015 ). Así, la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada"-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio), se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( STS 23.10.2012 ) .

Y tras un nuevo examen de todo lo aportado y practicado en autos, el tribunal no comparte la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo, considerando que no concurren los presupuestos para estimar la acción ejercitada y ello con fundamento en las siguientes consideraciones:

(1) Ha quedado suficientemente acreditado en autos que no existe en la urbanización en que se ubica la vivienda una red pública de aguas residuales o de saneamiento, por lo que no puede considerarse un defecto la falta de conexión a una red pública inexistente. Así lo prevé de manera expresa la normativa urbanística de la Torre de Claramunt, en concreto, las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de dicha localidad que incluyen la regulación específica de la URBANIZACION000 de l'Armengol (arts. 163 a 167), normativa acompañada como anexo a los respectivos dictámenes periciales aportados por cada una de las partes y que no ha sido impugnada, y que en su art. 163 queda calificada como zona urbana al disponer, entre otros elementos, del "Informe tècnic de la Conselleria de Sanitat en el sentit de permetre l'evacuació de les aigües residuals per mitjà de fosses sèptiques, donades les característiques geològiques del terreny".

Por otra parte, se considera suficientemente acreditado mediante el informe del perito Sr. Maximino (no desvirtuado de contrario) que la vivienda dispone de una fosa séptica que cumple las disposiciones reglamentarias. No consta que el Ayuntamiento haya abierto en ningún momento expediente alguno por irregularidades en cuanto al sistema de evacuación existente (teniendo en consideración que las referidas normas de Planeamiento prevén de manera expresa que por el Ayuntamiento se procederá a una inspección de los sistemas de evacuación de aguas residuales existentes con vistas a subsanar posibles deficiencias -art. 166.1-). Por otra parte, no consta que la fosa séptica existente presente defectos de conservación ni de mantenimiento. Y, por último, tampoco podemos obviar que la vivienda dispone de la correspondiente cédula de habitabilidad y de la certificación de eficiencia energética que fueron entregadas al comprador junto con el resto de documentos exigidos por la Ley 18/2007 de 28 de diciembre pel Dret a l'Habitatge.

En definitiva, no puede considerarse que el sistema de evacuación de aguas residuales con que cuenta la vivienda constituya un defecto o falta de conformidad que genere responsabilidad sobre los vendedores.

(2) A lo anterior cabe aún añadir que el art 621-26.1 CCCat excluye que el vendedor responda de la falta de conformidad en el supuesto que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato , supuesto que entendemos concurre en el presente caso, pues: (a) La inexistencia de red de alcantarillado en la urbanización está prevista en el planeamiento urbanístico municipal, por lo que el comprador no podía razonablemente ignorarlo, tanto más cuanto declaró en la escritura pública de compraventa conocer y aceptar el estado físico y la calificación urbanística de la vivienda; (b) La existencia y ubicación de la fosa séptica era, en su parte externa, apreciable a simple vista en una visita a la finca, así resulta de las fotografías acompañadas a ambos dictámenes periciales, y así lo afirman ambos peritos quienes afirman observar la existencia de dos orificios redondos de registro en el suelo de 14 y 17 cms de diámetro así como un tubo enterrado muy superficialmente y visible, que la perita de la parte actora considera como un tubo de salida de residuos y el perito de los demandados apunta como tubo de ventilación de la fosa séptica. Estos mismos razonamientos suponen que no pueda hablarse de un vicio "oculto" en los términos previstos en el art. 1484 CC .

(3) Por último, y a mayor abundamiento, teniendo en consideración que, ejercitada una acción quanti minoris o de reducción del precio, ésta debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme ( art. 621- 41 CCCat, si bien en términos similares se expresa el art. 1486 CC -"...rebajar una cantidad proporcional del precio..."- y la jurisprudencia que lo desarrolla), no podemos obviar que ha quedado suficientemente acreditado, a través de la declaración como testigo perito de la Sra. Belen, empleada de la agencia inmobiliaria que intermedió en la compraventa, que para la fijación del precio se tuvo en cuenta el estado de las instalaciones y las conexiones, y por tanto la inexistencia de alcantarillado público en la urbanización.

En definitiva, por todo cuanto antecede, procede, estimando el recurso de apelación y revocando la sentencia de primera instancia, desestimar la demanda, absolviendo a los Sres. Onesimo de los pedimentos dirigidos en su contra.

CUARTO.- La desestimación de la demanda comporta la condena en costas de la primera instancia a la parte actora ( art. 394.1 LEC).

No procede una especial declaración respecto de las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso ( art. 398.2 LEC).

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir constituido.