Sentencia Civil 69/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 15/2022 de 03 de febrero del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Camino y don Raúl promovieron acción judicial frente a doña Celestina, doña Constanza y doña Coro, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En el año 2018 los actores se interesaron en la adquisición de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de Cerdanyola del Vallès, cuyas propietarias eran las demandadas doña Celestina, doña Constanza y doña Coro.

b) A tal efecto, actoras y demandadas suscribieron en Cerdanyola del Vallès, en fecha 5 de julio de 2018, y en documento privado, un contrato de compraventa con arras, en el que se difería hasta el 31 de julio siguiente el otorgamiento de la escritura pública y el pago del precio concertado, pero se previó la posibilidad de prorrogar del 1 al 8 de agosto y del 1 al 5 de septiembre la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, si los trámites hipotecarios se demorasen por razón del periodo estival. Los compradores entregaron a las vendedoras en concepto de arras la suma total de 10.000 euros.

c) Las partes convinieron posteriormente en que la escritura pública se otorgaría el 4 de septiembre de 2018 en la notaría de Don Teodoro López-Cuesta Fernández, en Cerdanyola del Vallès, momento en el que las vendedoras recibirían el resto del precio pactado, pero una de las demandadas, en concreto doña Coro, no se presentó en la oficina notarial en la fecha y hora señaladas, de modo que no pudo formalizarse la escritura pública de compraventa.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia mediante la que se decretase la resolución del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales de fecha 5 de julio de 2018, por incumplimiento atribuible a la parte vendedora, y se condenase a las demandadas a abonar a los actores la suma de 20.000 euros, equivalente al duplo de la cuantía entregada en su día por doña Camino y don Raúl en concepto de arras penitenciales, más los intereses legales desde la reclamación judicial.

II. La representación de doña Celestina y doña Constanza se opuso a la acción así descrita argumentando que, en su condición de copropietarias de la vivienda que se proyectaba enajenar, se personaron en tiempo y forma en la notaría en fecha 4 de septiembre de 2018 a los efectos del otorgamiento de la correspondiente escritura pública, es decir, cumplieron las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa, y si aquella escritura no llegó a formalizarse fue exclusivamente por la falta de comparecencia de la tercera copropietaria, doña Coro, cuyo hipotético incumplimiento no debe repercutir negativamente sobre las otras dos titulares.

III. También se opuso a la demanda doña Coro al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Doña Coro únicamente percibió 1.500 euros de los 10.000 euros entregados en concepto de arras por los compradores, por lo que su eventual responsabilidad quedaría limitada a la expresada suma de 1.500 euros.

b) La incomparecencia de doña Coro en la notaría el 4 de septiembre de 2018 respondió exclusivamente a la circunstancia de que no recibió ninguna notificación ni comunicación alguna, ni fue requerida al efecto por los compradores, y con posterioridad a aquella fecha, y pese a que la formalización pública de la compraventa había quedado frustrada, tampoco fue instada por los actores a los fines de otorgar la escritura pública en una nueva convocatoria, ni le fue transmitida la hipotética voluntad de los hoy actores de resolver el contrato y de reclamar el duplo de las arras entregadas en su día.

c) Los compradores no cumplieron con el requisito, impuesto por la normativa autonómica aplicable al contrato de compraventa, de requerir a las vendedoras, en el supuesto de falta de entrega en tiempo del bien objeto del contrato, a fin de cumplir con dicha entrega en un plazo adicional adecuado a las circunstancias.

d) Pese a la incomparecencia de doña Coro en la notaría el 4 de septiembre de 2018, los compradores no le han notificado en ningún momento su voluntad de resolver el contrato de compraventa con pacto de arras, ni le han requerido a los efectos de la devolución del doble del importe entregado en tal concepto, por lo que debe entenderse que el contrato de compraventa mantiene su vigencia por no haber sido resuelto por ninguna de las partes.

e) En ningún caso es predicable de doña Coro una voluntad renuente a suscribir la escritura pública de compraventa.

f) De forma subsidiaria, el contrato de compraventa con pacto de arras de fecha 5 de julio de 2019 habría quedado extinguido por mutuo disenso tácito de ambas partes, ya que, con posterioridad al 4 de septiembre de 2018, ninguna de ellas emprendió actuación alguna a fin de requerir a la contraria a los efectos de la consumación de la compraventa.

III. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente que las codemandadas doña Constanza y doña Celestina cumplieron con su obligación, derivada del contrato privado de compraventa con arras de fecha 5 de julio de 2018, de comparecer en la notaría al objeto al objeto de elevar a público dicho contrato, es decir, que ni resolvieron la venta ni desistieron de ella, por lo que no se les puede atribuir la obligación de devolver el duplo de las arras entregadas en su día al amparo de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil.

En cuanto a doña Coro, exponía que no había quedado acreditado que hubiera desistido del contrato de forma voluntaria, o que la compraventa se hubiera frustrado por causa a ella imputable, como tampoco se había probado que los actores le hubieran notificado ni requerido fehacientemente para comparecer en la notaría a los efectos de la formalización de la escritura pública, por lo que tampoco podía ser condenada a la entrega del duplo de las arras entregadas en su día por los compradores.

Agregaba que, tras la frustrada formalización pública de la compraventa por la incomparecencia de doña Coro el 4 de septiembre de 2018, los compradores no se habían ocupado de dirigir un requerimiento a las vendedoras a fin de concertar una nueva fecha para el otorgamiento de la escritura pública, como tampoco para formularles reclamación alguna en orden a la resolución del contrato de compraventa.

Por todo ello desestimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso a los demandantes las costas del procedimiento.

IV. La representación de doña Camino y don Raúl se alza en apelación frente a aquella decisión desestimatoria y, a modo de argumento prácticamente único de su discrepancia, imputa a la juzgadora de primera instancia un error en la valoración de la prueba desde el momento en que no considera suficientemente acreditado que doña Coro fuera notificada a los efectos de comparecer en la notaría y otorgar la correspondiente escritura pública, cuando, a su juicio, los mensajes de whatsapp intercambiados por las partes y el testimonio de la empleada de la agencia inmobiliaria que intervino en la operación acreditan suficientemente que doña Coro fue suficientemente conocedora de la convocatoria.

SEGUNDO.- Desestimación del recurso. Falta de concurrencia de los requisitos necesarios para atribuir a los compradores la facultad de resolver el contrato y reclamar el duplo de las arras entregadas en su día

I. Del detenido análisis del recurso de apelación se desprenden dos datos fácticos que se relacionan directamente con la estrategia procesal y jurídica de los recurrentes, a saber: primero, que en ningún pasaje de aquel escrito se aporta argumentación alguna que permita deducir que los actores expresen su discrepancia con el pronunciamiento de primera instancia mediante el que se declara la falta de legitimación pasiva de doña Celestina y doña Constanza; y segundo, que el aspecto nuclear del recurso está integrado, prácticamente de forma exclusiva, por la disconformidad de los apelantes con la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo en relación con la falta de acreditación de la notificación que pudiera haberse dirigido a doña Coro al objeto del otorgamiento de la escritura pública en fecha 4 de septiembre de 2018.

En relación con lo primero, se conviene con la juzgadora de primera instancia que resultaría al menos discutible que se predicara la obligación de las codemandadas doña Celestina y doña Constanza de devolver duplicadas las arras entregadas por los compradores con ocasión de la suscripción del contrato privado de compraventa, cuando dichas codemandadas cumplieron cabalmente la obligación que les incumbía de comparecer en notaría, tras el requerimiento formulado por los compradores, al objeto de formalizar la escritura pública de compraventa.

Y en cuanto a lo segundo, se comprende igualmente la incertidumbre que en la sentencia se deja traslucir acerca del hecho de que doña Coro fuera efectivamente notificada por los compradores -o por alguien en su nombre-, de forma fehaciente, al objeto de que se personara en la notaría el 4 de septiembre de 2018 a los fines de elevar a público el contrato privado de compraventa del 5 de julio del mismo año. Las transcripciones de los whatsapps aportados por la parte actora durante la audiencia previa, tal como concluye la juzgadora de primera instancia, no son rotundas acerca de aquella presunta notificación, y el testimonio de la empleada de la agencia inmobiliaria que intervino en la operación de compraventa tampoco puede calificarse como decisivo a tales efectos.

II. Pero, en realidad, la sentencia de primera instancia no desestima la pretensión dirigida contra doña Coro exclusivamente porque no se haya otorgado fuerza probatoria a aquellos mensajes de whatsapp, sino también, aunque no se plasme con total nitidez, porque los compradores no dieron cabal cumplimiento a las previsiones normativas establecidas para los supuestos en los que, como es el caso, la parte vendedora incurre en alguna clase de retraso o demora en la entrega del bien objeto de venta.

Para acometer el análisis de aquel aspecto del litigio conviene transcribir la cláusula del contrato de 5 de julio de 2018 que se ocupa del pago del precio y del tiempo en el que ha de hacerse entrega de la vivienda transmitida. Así, la estipulación 2ª es del siguiente tenor:

"El precio fijado por ambas partes de común acuerdo para la venta de la finca es de ciento ochenta y siete mil euros (187.000 euros) que la parte compradora abonará de la siguiente forma:

a) En cuanto a la cantidad de nueve mil euros (9.000 euros), se entregan en este acto mediante tres cheques bancarios nominativos, que se suman a la reserva efectuada con fecha 4 de junio de 2018, de importe mil euros (1.000 euros), siendo el importe total entregado a la parte vendedora diez mil euros (10.000 euros) en concepto de arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil , allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas en caso de incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas dentro de los plazos estipulados, sirviendo el presente documento como la más formal y eficaz carta de pago para la parte compradora.

b) En cuanto al resto, es decir ciento setenta y siete mil euros (177.000,00 euros), se abonará en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública, mediante cheque bancario nominativo a nombre de la vendedora, conformado por la entidad bancaria.

3".- La parte vendedora, en el momento en que sea requerida por la parte compradora, se compromete a elevar a escritura pública el presente documento, estableciéndose como plazo máximo para dicho otorgamiento el día 31 de julio de 2018, siendo todos los gastos de su formalización por cuenta de la parte compradora. Se establece la posibilidad de prorrogar del 1 al 8 de agosto y del 1 al 5 de septiembre la elevación a escritura pública del presente documento, si por estar en periodo vacacional los trámites hipotecarios se demorasen.

Se significa al respecto que el contrato de compraventa y el pacto accesorio de arras cuentan con regulación propia en el ámbito territorial catalán, en concreto en el Libro VI, que resulta aplicable al supuesto debatido puesto que su entrada en vigor data del 1 de enero de 2018, y la compraventa objeto de actuaciones se concertó en julio del mismo año.

La literalidad de aquella estipulación permite inferir, por una parte, que las partes establecieron, ciertamente, un plazo para el otorgamiento de la escritura pública, pero no solo no concibieron tal plazo como esencial, sino que previeron la posibilidad de que la formalización de la operación se demorase hasta principios de septiembre de 2018; y, por otra, que tampoco los contratantes se ocuparon de plasmar las consecuencias que podrían derivarse de la circunstancia de que cualquiera de los contratantes no compareciera en la notaría en los plazos previstos.

III. Pues bien, el artículo 621-13 del Codi Civil de Catalunya, que se rotula, dentro de la regulación del contrato de compraventa, como "[t]iempo de cumplimiento", dispone:

" 1. El vendedor debe entregar el bien sin dilación indebida si no se ha pactado un plazo o si no puede determinarse el momento de entrega de otro modo.

2. En la compraventa de consumo, el vendedor debe entregar el bien sin demora indebida y en un plazo de treinta días desde la conclusión del contrato, salvo pacto en contrario.

3. Si el vendedor no entrega el bien tempestivamente, el comprador debe requerirle a hacer la entrega en un plazo adicional adecuado a las circunstancias, a menos que el vendedor se haya negado a entregar el bien o que el plazo de entrega sea esencial".

Ya se ha expuesto que del contenido del contrato privado de 5 de julio de 2018 no se colige que las partes configuraran como esencial el plazo de entrega de la vivienda -que habría de coincidir, obviamente, con el otorgamiento de la escritura pública-, y que tampoco establecieron las consecuencias asociadas al incumplimiento por parte de alguno de los contratantes de su deber de personarse en la oficina notarial a los efectos de la formalización de la escritura pública. No se reguló que tal eventual incomparecencia pudiera llevar acarreada la resolución del contrato, ni que la parte no incumplidora pudiera instar la ejecución de las arras penitenciales.

Siendo ello así, e insistiendo en que el plazo de entrega no se configuró como esencial y que las vendedoras no se negaron, ni expresa ni tácitamente, a la entrega de la vivienda objeto de compraventa, debe estarse a las previsiones del citado artículo 621-13 del Codi Civil de Catalunya, conforme al cual si la parte vendedora no entrega el bien en el plazo previsto, deberá la compradora requerirle a los efectos de que haga la entrega en un plazo adicional adecuado a las circunstancias. Los compradores, doña Camino y don Raúl, no actuaron en ningún momento en tal sentido, lo que impide que se les reconozca el derecho a resolver el contrato, y mucho menos a percibir por duplicado las arras que entregaron en su día.

IV. Por otra parte, la representación de los apelantes reconoce expresamente que con posterioridad al 4 de septiembre de 2018 no formularon ningún nuevo requerimiento a ninguna de las tres copropietarias vendedoras a los efectos de fijar una nueva fecha para el otorgamiento de la escritura, y agrega, en un intento de justificar aquella pasividad, que "no hay obligación legal de realizar nuevo requerimiento".

Tampoco puede acogerse tal argumentario. Bastaría para ello atender al artículo 621-42 del Codi Civil de Catalunya, que se ocupa de la resolución del contrato, en sus tres primeros apartados, en los siguientes términos:

"1. Además de los supuestos establecidos por el artículo 621-40.1, las partes pueden resolver el contrato si el incumplimiento de la otra parte es esencial. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente la otra parte de aquello a que tenía derecho según el contrato.

2. El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional lo que le haya notificado la otra parte, que tiene que ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida.

3. El contrato se puede resolver anticipadamente si la otra parte declara o evidencia de cualquier otra manera el incumplimiento esencial de sus obligaciones.

(...)".

Bajo la premisa, no discutida por las partes, de que no se concibió como esencial el plazo para el otorgamiento de la escritura pública y para la consecuente entrega de la vivienda adquirida, debe convenirse que no se cumplen los requisitos que han quedado expuestos para considerar que, a partir de un hipotético retraso imputable a una de las tres vendedoras, los compradores gozaran del derecho, que pretenden ejercitar directamente en el presente procedimiento -sin requerir extrajudicialmente a la contraparte en ningún momento anterior-, para obtener la resolución del contrato y la devolución de las arras.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

(i) Las partes pueden resolver el contrato si el incumplimiento de la otra parte es esencial, y se entiende por incumplimiento esencial, según el artículo 621-42 transcrito, el que priva sustancialmente a la otra parte de aquello a que tenía derecho según el contrato. Es evidente que, en el supuesto que se enjuicia, el afirmado incumplimiento que se achaca a una de las tres vendedoras no puede conceptuarse como esencial porque sobre el papel no concurría óbice alguno para otorgar la escritura pública en una fecha posterior -y próxima- a la originariamente prevista.

(ii) La norma declara que el retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional lo que le haya notificado la otra parte, que tiene que ser adecuado a las circunstancias. Dado que el plazo no tiene la configuración de esencial, los compradores apelantes, antes de instar la resolución del contrato y la devolución doblada de las arras, debieron conceder a las vendedoras un plazo adicional para el cumplimiento de su obligación de otorgar la escritura pública y hacer entrega de la vivienda objeto del contrato.

(iii) El artículo 621-42 faculta a las partes para resolver el contrato si la contraria "declara o evidencia de cualquier otra manera el incumplimiento esencial de sus obligaciones". Ni las compradoras declararon ni evidenciaron su voluntad de incumplir esencialmente su obligación de entregar el inmueble, ni, se insiste, el posible retraso en el otorgamiento de la escritura pública encarnaba el "incumplimiento esencial" al que hace alusión el precepto.

V. Finalmente, se recuerda que la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 invoca, como parámetro de interpretación de las normas vigentes en materia de resolución contractual, las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL), y en concreto el art. 8.103, que contempla tres supuestos genéricos de incumplimiento esencial:

(i) Cuando la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato (art. 8.103.a).

(ii) Cuando el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no haya previsto o no haya podido prever razonablemente tal resultado (art. 8.103.b).

(iii) Cuando el incumplimiento es intencional y da a la parte lesionada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra parte (art. 8.103.c).

No parece discutible que el supuesto de incumplimiento que se imputa a las vendedoras por parte de los actores apelantes no se inscribe con nitidez en aquel marco de exigencias, ya que, con independencia de que tal hipotético incumplimiento no puede calificarse como intencional -dos de las vendedoras se personaron en la notaría, y no consta indubitadamente, en cuanto a la tercera, que fuera convocada de forma fehaciente para el otorgamiento de escritura pública-, en ningún caso la estricta observancia de la obligación de formalizar públicamente el contrato privado en una determinada fecha formaba parte de la esencia del contrato ni privaba a los compradores de la consumación de la venta mediante una nueva convocatoria de la contraparte en orden al otorgamiento de la escritura pública.

VI. El recurso de apelación, por todo ello, no puede tener acogida.

TERCERO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,