Sentencia Civil 693/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 320/2022 de 30 de noviembre del 2023

PRIMERO. -Planteamiento del recurso

Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de Gema contra Jose Enrique y ARA FINQUES I SERVEIS SL en reclamación de pago solidario del importe de 50.000 €. Mediante la demanda se ejercitaba acción de reclamación de cantidad en solicitud de devolución dobladas de las arras entregadas por la actora con base al contrato de arras penitenciales de 26 de marzo de 2018 (20.000 € entregadas el 26/3/2018 y 5.000 € entregadas el 30/4/2018) al entender que la demandada había desistido voluntariamente de la ejecución del contrato de compraventa subyacente al contrato de arras y, que por ende, procedía la indicada restitución.

El demandado Jose Enrique no contestó la demanda, pero se personó en autos ulteriormente.

El demandado ARA FINQUES I SERVEIS SL comparece a los autos por escrito de 10 de agosto de 2020 a través de su representación procesal e interesó la desestimación de la demanda por varios motivos: a) en primer lugar al oponer excepción procesal de falta de legitimación pasiva al entender que en la suscripción del contrato de arras, actuaba como mediador y no como parte; b) que la naturaleza del contrato es de arras y no de compraventa, como lo califica el actor; c) que la actora incumplió el contrato de arras en diversos aspectos, que es lo que motiva que dieran por resuelto el mismo: 1) en primer lugar, por cuanto en el contrato se pactó que la actora debía hacer una aportación económica (sin cuantificar importe o fecha, que quedaba a su criterio) antes de acabar el 2018 y no lo verificó; 2) por cuanto llegada la fecha de vencimiento del plazo del contrato de arras, para la otorgación de la escritura pública (15 de febrero de 2019) y ante la insistencia de la misma de prorrogar el indicado plazo, se le informó por correo electrónico a la defensa letrada de la parte actora y, a la actora en reuniones conjuntas de ambas partes litigantes en el despacho de su letrado, que no se le daba plazo suplementario para la otorgación de la escritura pública de venta más allá del 15 de febrero de 2019 que era la fecha pactada en el contrato de arras para la otorgación de la escritura pública de venta; 3) Que cuando la actora comunicó unilateralmente a la demandada el 13 de febrero de 2019 la solicitud de prorroga del plazo de otorgación de la escritura pública ex art. 621- 41 CCC (2 días antes de la expiración del mismo), la petición de plazo suplementario no era razonable ni lógica en atención a su incumplimiento previo; 4) Que la actora, en ningún caso ha justificado tener financiación para la adquisición del inmueble, ni cuando remitió el burofax el 13 de febrero de 2019 pidiendo nuevo plazo de escrituración, ni con posterioridad a la indicada fecha cuando remite el segundo burofax el 24 de mayo de 2019 indicando que esta en disposición de firmar, (sin indicar el día y hora en que pueden acudir las partes al notario por ella designado)

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 30 de noviembre de 2021 se realiza la vista y en fecha 7 de enero de 2022 recae sentencia desestimatoria de la demanda, por entender que el contrato suscrito entre las partes es de arras penitenciales, no de compraventa y que la actora ha incumplido los pactos suscritos en el mismo de forma previa a que de forma unilateral solicitase a la demandada un plazo suplementario de otorgación de la escritura pública a través del burofax de 13 de febrero de 2019, cuando ya le habían dicho los demandados de forma reiterada, en correo electrónico de 22 de enero de 2019 y por reuniones conjuntas en el despacho del letrado de la actora, que no se le concedía nuevo plazo suplementario de escrituración, ya que de forma excepcional y, por ser ella pariente del vendedor, el plazo que se le había fijado para la autorización de la escritura pública de venta en el contrato de arras, era de 11 meses, y un plazo suplementario de 3 meses más era anormal y contrario a los usos y costumbres del sector, sin perjuicio de que además el referido plazo suplementario lo fijó ella misma de forma unilateral y, lo hizo además, en un burofax de 13 de febrero de 2019 en el que al tiempo, les indicaba a los demandados que de momento carecía de dinero para suscribir el contrato de compraventa y, sin haber efectuado la aportación económica al importe del precio de la venta, previa y necesaria que se pactó en el contrato de arras, para antes de finalizar el 2018, motivos todos ellos que comportan la decisión del juez a quo de desestimar la demanda, por incumplimiento previo de la actora y la imposibilidad de la misma de reclamar el desistimiento unilateral del contrato por el demandado en relación a las arras penitenciales, para interesar que se las devuelvan dobladas como verifica en la demanda rectora.

Frente a dicha resolución se alza el demandante en escrito de recurso de apelación de 14 de febrero de 2022 alegando error en la valoración de la prueba y, en sustento de su recurso incide en los argumentos expuestos ya en al demanda: a) que el contrato de arras no puede subsistir sin ser accesorio a otro de compraventa y, que el contrato suscrito es de compraventa con arras penitenciales, no un contrato autónomo de arras; b) que la actora siempre quiso cumplir el contrato, nunca tuvo intención de incumplir el mismo y, que fueron los demandados quienes no le concedieron el plazo adicional o prorroga a que se refiere el art. 621- 41 CCC, siendo los tres meses peticionados razonables; c) que el incumplimiento de la actora, que se reconoce, de no efectuar una aportación económica antes de concluir el año 2018 al precio de venta del inmueble no es grave ni sustancial, ni impide la consecución de la venta de la finca, ya que en el contrato de arras no se especificaba ni siquiera el importe que había de aportar y, en todo caso, no impide la satisfacción económica de las partes, si al formalizar la escritura pública se satisface en su integridad el importe dl precio de la venta pactado; d) que la actora disponía de fondos propios con el que podía adquirir la finca; e) que los demandados han actuado con mala fe, ya que no contestaron el burofax remitido por la actora el 13 de febrero de 2019 por el que se les interesaba un plazo suplementario de tres meses de prorroga y, sin embargo, pusieron la finca a la venta, comercializándola por internet y vendiendo finalmente la misma el 25 de abril de 2019 por el importe de 159.500 € a Enrique y Agustina, por lo que interesa la revocación de la sentencia de instancia y, que se estime las peticiones contenidas en el suplico de la demanda con imposición de costas a los demandados.

Las dos partes codemandadas verifican escrito de oposición al recurso de apelación en escrito de 2 de marzo de 2020 interesando la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, en los que ahondan.

SEGUNDO. - Facultades de la Sala en la resolución del recurso.

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental y, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, el tribunal comparte totalmente la conclusión alcanzada por el juzgador a quo.

La referida conclusión, perfectamente argumentada en la sentencia de instancia, con fundamento además en las pruebas documentales practicadas en el acto de juicio, no puede ser sustituida por la valoración interesada de parte en el recurso de apelación formulado, que no consigue desvirtuar las conclusiones alcanzadas en la sentencia de instancia a la que podemos y debemos remitirnos, en la exhaustiva fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120.3 CE.

En tal sentido, cabe traer a colación lo declarado de forma reiterada por esta sección en relación con la valoración de la prueba: (...) a) como sistemáticamente recoge la Jurisprudencia del TS, así entre otras S. de 1 marzo 1994 , se establece la prevalencia de la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses. Señalando igualmente la STS de 30 septiembre 1999 , que es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado; b) que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Así, en conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos; y c) que, si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración de las pruebas practicadas se ha comportado el Juez a quo de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación de las pruebas es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Reiterando lo dicho, la existencia de un error en la apreciación de la prueba como motivo de apelación podrá prosperar cuando, examinada la resultancia probatoria, las inferencias o conclusiones obtenidas por el Juzgador "a quo" sean ilógicas, absurdas o irracionales o cuando haya dejado de considerarse como prueba objetiva alguna que las contradiga.

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la CE, que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la LEC; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98, 187/2000) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2001) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999); en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquella ( STS de 30 de julio de 2008).(...)

TERCERO.- Resolución del recurso.

Las conclusiones alcanzadas por el juez a quo en la sentencia, no evidencian un error evidente en la valoración de la prueba, ni resultan incompletas, incongruentes o contradictorias, que es lo que justificaría la revocación de la sentencia. Ello, no obstante, no hay inconveniente en aras a agotar el debate objeto de autos en expresar los motivos por los que se asume por la Sala la valoración de la prueba efectuadas por el juez a quo, con base a los siguientes argumentos:

1) Datos objetivos del contrato. En primer lugar, debemos partir de los datos objetivos que se identifican en el contrato de arras penitenciales de fecha 26 de marzo de 2018, para la adquisición futura de la finca sita en la CALLE000 núm. NUM000 de Sant Pol de Mar.

El referido contrato (doc. 1 de la demanda, folio 8 de las actuaciones) indica que el precio de venta del inmueble es de 155.000 €, respecto de los que se entregan 20.000 € en dicho acto, más otros 5.000 € el 30 de abril de 2018 (y efectivamente se verifica así según documento 2 de la demanda, folio 10 de las actuaciones). Ambas aportaciones se efectúan en concepto de arras penitenciales, con remisión expresa en el contrato al art. 1.454 del CC. El resto del precio de la venta (130.000 €) se entregarán en el momento de la otorgación de la escritura pública, para cuyo acto fijan el plazo máximo del 15 de febrero de 2019.

Asimismo, se hace constar expresamente en el pacto TERCERO del contrato de arras, que la actora deberá hacer otra aportación económica a cuenta del precio de venta restante antes de acabar el año 2018, cuyo importe y fecha no se identifica, dejándosele a su criterio y, que además, el comprador deberá comunicar con un mínimo de 10 días de antelación al vendedor, la notaría, el día y la hora en que se ha de efectuar la escritura de compraventa, antes del plazo de vencimiento del 15 de febrero de 2019, para poder preparar la documentación administrativa necesaria y oportuna al efecto.

2) Relación familiar entre el comprador y el vendedor. La actora Gema y el vendedor Jose Enrique son primos y, en el acto de juicio, el representante de ARA FINQUES I SERVEIS SL ( Hermenegildo) que es quien redacta el contrato, indica que se concede un plazo tan largo entre la firma del contrato de arras y el de escrituración, (11 meses) por razón de la relación de familiaridad entre las dos partes.

3) Naturaleza del contrato. En lo que se refiere a la naturaleza del contrato de arras penitenciales de 26 de marzo de 2018, debemos indicar que, en el mismo se hace constar expresamente por cinco veces que el contrato es de "arras" y además, arras penitenciales con referencia explícita al 1454 del CC en dos ocasiones. En ningún caso se hace constar que el contrato sea de compraventa, ni el referido contrato reúne los requisitos propios del referido acto jurídico, ya que por más que se haga referencia a la venta futura del inmueble, fijando las condiciones económicas de la misma, no existe una referencia ni explícita ni implícita a que a través del contrato referenciado se vende la finca, sino a que el mismo es de arras, para asegurar la efectividad de la venta futura del inmueble, siendo todo el clausulado contractual el propio de los contratos de arras penitenciales

En tal sentido, conviene también traer a colación que en el caso de autos, del interrogatorio en juicio de ambos codemandados e, incluso del de la propia actora, resulta que ninguna de las partes tenía el convencimiento de estar adquiriendo la finca a través del contrato objeto de autos, sino suscribiendo un contrato de arras y, ello por dos motivos:

El primero, por cuanto la actora carecía de financiación en el momento de suscripción del contrato de arras y precisaba de 11 meses para obtenerla.

El segundo, por cuanto a la operación objeto de autos, se ha de sumar la que llevaron a cabo los codemandados entre si, y justificó su intervención conjunta como parte pasiva en el procedimiento (excepción opuesta por uno de ellos ya resuelta en la sentencia de instancia y no objeto de recurso), por la que junto al contrato de arras objeto de autos, el codemandado Jose Enrique había suscrito también con el otro codemandado ARA FINQUES I SERVEIS, en fecha 23 de noviembre de 2017 un contrato de compraventa privado de la misma finca, por el precio de 130.000 €, en el que se pactó la misma fecha de escrituración máxima (el 15 de febrero de 2019) que es la misma que la del contrato objeto de autos. Se infiere de la consecución de ambos contratos y, de la declaración en juicio de ambos codemandados que lo que estaba gestionando la inmobiliaria era la venta del inmueble a un tercero, con el límite temporal indicado, por un precio superior al que había comprometido con Jose Enrique, como parte de sus honorarios en la gestión de venta y, el compromiso del mismo de efectuar la venta notarial de forma directa al tercero, para que ARA FINQUES I SERVEIS SL no tuviera repercusión fiscal en la operación. Asimismo, la inmobiliaria asumió frente a Jose Enrique el compromiso de que si llegado el día del vencimiento del plazo para la escrituración pactado en ambos contratos (15/2/2019) no se había encontrado a otro comprador, la inmobiliaria le pagaba a él los 130.000 € pactados, descontado los adelantos que le hubieran efectuado.

La suscripción combinada de ambos contratos, aportados a los autos por el propio actor hacen incompatible la valoración del contrato objeto de autos como de compraventa, en lugar de arras penitenciales, que es como se expresa en el propio contrato y lo califica la juez a quo.

En esta tesitura contractual, el redactor del contrato (ARA FINQUES I SERVEIS SL) redacta un contrato de arras penitenciales al objeto de poder así, efectuar la escritura de venta de forma directa entre Jose Enrique y la hoy actora Gema sin que conste a efectos fiscales su intervención y, hacer suya la diferencia entre el precio que pagaba una de las partes (155.000 €) y el que recibía la otra (130.000 €) como sus honorarios por la intervención.

Finalmente, en lo que se refiere a la conceptualización de las arras como penitenciales, el contrato objeto de autos las designa así de forma expresa, en el título del contrato, en la cláusula PRIMERA, con remisión expresa al art. 1454 del CC y, en la cláusula TERCERA, con nueva referencia al art. 1454 del CC y a la redacción literal del precepto, que se transcribe, para mayor claridad y seguridad, por lo que pocas dudas interpretativas ofrece el contrato en relación a su naturaleza y conceptualización.

Esta sección tiene reiteradamente declarado al respecto que es doctrina reiterada que (...) ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990 , 8 de abril y 4 de noviembre de 1991 , y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias); de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales); y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada ( arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil . Aunque el mencionado artículo es de interpretación restrictiva, de modo que, para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.(...)

En este caso, como ha quedado antes expuesto, en el contrato objeto de autos de 26 de marzo de 2018 hay cinco referencias expresas a que el contrato es de arras penitenciales y, en dos de ellas con remisión al art. 1454 del CC, que se transcribe en una ocasión, lo que no permite muchas dudas interpretativas al respecto sobre el carácter del contrato, como de arras y estas, de carácter penitencial y, en ningún caso de compraventa, por más que subyazca el referido contrato en el de autos.

4) La petición por la actora de plazo suplementario o prórroga para el cumplimiento del contrato. Faltando dos días para el vencimiento del plazo de otorgación de la escritura pública el 15 de febrero de 2019, la actora, en lugar de convocar al vendedor a la notaría con diez días de antelación para la autorización de la venta, opta por remitir a través de su defensa letrada, un burofax el 13 de febrero de 2019 (folio 11 vto de las actuaciones) por el que solicita de los demandados un plazo suplementario para otorgar la escritura pública.

Al referido plazo suplementario o prorroga de otorgación de la escritura, se refiere el art. 621- 41,3 del CCC, en su redacción original vigente hasta el 16 de diciembre de 2021, que es la que regía en el momento de producirse los hechos ( Disposición transitoria primera del Decreto-ley 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro sexto del Código civil de Cataluña), que disponía que " El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional de cumplimiento que le haya notificado la otra parte, que debe ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida"

En el caso de autos, el retraso en el cumplimiento de las obligaciones de la actora, si debe entenderse esencial y grave por varios motivos, y al tiempo, no razonable la prórroga de cumplimiento interesada por los siguientes argumentos:

a) El primero, por cuanto por correo electrónico de fecha 22 de enero de 2019 remitido a la defensa letrada de la actora (folio 43 vto de las actuaciones) y de forma presencial a la actora, en varias reuniones entre las partes litigantes en el despacho de su propio letrado (según reconoce ella misma en su interrogatorio en juicio), se le informó que no se le concedía plazo adicional más allá del 15 de febrero de 2019 y, por ende, la misma sabía y conocía el 13 de febrero de 2019 de la voluntad del vendedor de llevar a cabo la escritura pública de compraventa en la indicada fecha, sin prorrogas o plazos adicionales, por lo que la falta de respuesta al burofax es entendible en la transmisión previa y constante de la voluntad de no prorrogar el plazo, que ya se le había indicado, verbalmente y por escrito.

b) El segundo, por cuanto la actora ya estaba en situación de incumplimiento previo al interesar la prórroga del plazo, al no haber hecho aportación alguna durante todo el año 2018 al precio de venta del inmueble pendiente, como se pactó en el contrato de arras penitenciales, dejándole la fecha e importe a su criterio, pero con obligación de llevar a cabo un pago parcial de parte del precio de venta del inmueble y

c) En tercer lugar, por cuanto el plazo que se le había concedido a la misma desde la suscripción del contrato de arras el 26 de marzo de 2018 hasta el día de escrituración de la venta del inmueble el 15 de febrero de 2019 era de 11 meses, precisamente en atención a la relación familiar entre las partes litigantes. Dicho plazo, no es usual en contratos de arras tendentes a la venta, de hecho, es más que excepcional en el tráfico inmobiliario y, se le concedió a la actora precisamente por la vinculación personal con el futuro vendedor, pero tan largo plazo inicial, justifica en sí mismo que el vendedor no quisiera concederle más plazo extra suplementario y, no fuera razonable su petición.

d) Asimismo, la petición de prórroga del plazo de escrituración no parece tampoco razonable por dos motivos:

El primero, por cuanto se afirma en el mismo burofax de 13 de febrero de 2019 en el que solicita la misma, que la actora, a la indiada fecha, aún no tiene concedido préstamo alguno, por lo que poca o nula expectativa de venta futura podía tener el vendedor, si después de 11 meses de preparación de la financiación necesaria para la compra del inmueble, dos días antes de expirar el plazo se le indica que no existe la misma, que no tiene tampoco dinero para comprar y, que se piden 3 meses más

El segundo, por cuanto no es que se peticione un plazo de ajuste, negociable, por faltarle unos días para que la entidad de crédito acabe de ultimar los detalles de la operación, sino que se afirma la inexistencia de financiación a esa fecha, y sin embargo se fija unilateralmente un plazo de tres meses más, que de ordinario es el que se suscribe de inicio en la mayor parte de contratos de arras y, que con los 11 meses previos hubieran comportado un desfase de 14 meses entre la suscripción del pacto de arras y la fecha de la escritura de compraventa, que no se considera razonable en cuanto al tiempo intermedio, máxime si tenemos en cuenta que a la actora se le comunican el 22 de enero de 2019 por correo y a través de su letrado (folio 43 vto de las actuaciones) que no le daban más plazo suplementario, por lo que el demandado, ya le había indicado que dicha prorroga no era factible, por escrito y verbalmente, en reuniones conjuntas de todos los litigantes en el despacho de su defensa letrada, según reconoce ella misma en el acto de juicio, lo que hace injustificada la petición del indicado plazo, si no es para eludir su propio incumplimiento, al que ahora nos referiremos.

5) Incumplimiento contractual de la actora al vencimiento del contrato. De la prueba documental aportada por ambas partes a los autos y, del interrogatorio practicado a la actora en el acto de juicio, se evidencia que a la fecha de 15 de febrero de 2015, la actora ya estaba en situación de incumplimiento previo, que le imposibilita exigir un plazo suplementario de cumplimiento de sus obligaciones a la parte contraria como pretende.

En primer lugar, como ya se ha indicado de forma previa, la actora debía de haber efectuado una aportación económica antes de concluir el año 2018 según el contenido de la cláusula TERCERA del contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes y, no ha justificado documentalmente haberla efectuado. Preguntada en el acto de juicio sobre los motivos por los que no lo verificó, indica que fue porque su primo no le dijo que había de hacerlo y pensó que ya lo pagaría todo junto el día de la otorgación de la escritura pública, pero lo cierto es que el pacto de pago (de la cantidad que considerase y, antes de concluir el 2018) consta suscrito por ella misma en el contrato de arras y, manifiesta conocerlo, si bien no lo ha cumplido, sin dar explicación razonable al efecto.

El segundo, como antes indicábamos, que a la fecha de 13 de febrero de 2019 cuando la actora remite el burofax solicitando plazo adicional, ya se le había informado por escrito (correo electrónico de 22 de enero de 2019) que no se le iba a conceder nuevo plazo suplementario y, de forma oral (en diversas reuniones que tuvieron todas las partes litigantes en el despacho de su propio letrado), según refiere la misma en juicio, por lo que la parte vendedora ya había manifestado reiteradamente que no se le concedía el plazo suplementario que pedía, y cuya justificación e insistencia únicamente puede encontrarse en una voluntad de ocultar el hecho fundamental que ella misma reconoce, que no es otro que la falta de financiación para la adquisición del inmueble.

El tercer motivo, es que en el burofax que la actora remite el 13 de febrero de 2019, indica claramente que carece de financiación para poder adquirir el inmueble, que no es la mejor forma de peticionar un plazo suplementario de otorgación de la escritura pública de venta, sin ofrecer, además, contraprestación económica alguna a la modificación o prórroga del referido plazo. Asimismo, la actora refiere en juicio que a la indicada fecha no tenía el dinero y, que, con posterioridad, cuando remite el segundo burofax el de 24 de mayo de 2019 (folio 13 vto de las actuaciones), si disponía ya de la indicada financiación. Ahora bien, en el relato que verifica en juicio sobre el origen de esta financiación, expresa que ella solo disponía de 40.000 € como fondos propios y, que los otros 51.000 € se los dejaba su hija y los restantes 50.000 € los pedía como préstamo personal a una entidad de crédito, con el afianzamiento solidario de su pareja y sus dos hijas. Ello no obstante, las hijas no comparecen a juicio a ratificar dicha versión de financiación y, tampoco se aporta justificación documental de la existencia de los fondos propios de la actora o, de haber interesado, tramitado y obtenido ante una entidad bancaria la concesión de un préstamo personal por 50.000 € con el afianzamiento de su pareja e hijas. En otras palabras, no se ha justificado en autos la existencia de financiación a la fecha de remisión del segundo burofax (24 de mayo de 2019), y en relación con la fecha de remisión del primer burofax (13 de febrero de 2019), en el cuerpo del mismo ya se reconoce la ausencia de financiación para poder comprar el 15 de febrero de 2019.

En definitiva, se pide una prórroga del plazo de otorgación de la escritura que no es razonable, por la ausencia de financiación para la adquisición del inmueble, cuando ya se le ha indicado por escrito y verbalmente a la actora que no se le concede plazo suplementario y, del relato que hace ella misma en el acto de juicio en su interrogatorio, se evidencia que, en su caso, el dinero o la financiación, es gracias a terceros, ajenos al proceso, que ni han intervenido, ni han validado la indicada teoría, sea testifical o documentalmente, lo que determina su falta de fondos propios para poder adquirir la finca el 13 de febrero de 2019 y el 24 de mayo de 2019

El cuarto motivo que ahonda en la argumentación previa, de que es la falta de financiación la causa real por el que la actora no podía escritura ni el 15 de febrero de 2019, ni en el mes de mayo del mismo año, es que en ninguno de ambos casos acudió a ninguna notaría a dejar constancia a través de un acta de presencia, con protocolización de los importes del precio de venta (cheque bancario, consignación de efectivo, etc) del incumplimiento del vendedor, ya que de hecho, en el segundo burofax de 24 de mayo de 2019 ni tan siquiera designó el día y hora en que las partes debían acudir a la notaría para otorgar la escritura en el mes de mayo de 2019, lo que evidencia que el burofax de 24 de mayo de 2019 no tiene como intención real y seria, la de buscar la formalización del contrato de venta, sino cubrir los incumplimientos previos con base a los que los demandados se niega a devolverle dobladas las arras penitenciales entregadas

6) Conducta de buena fe de la inmobiliaria codemandada. Finalmente, en lo que se refiere a si la conducta del codemandado ARA FINQUES I SERVEIS SL ha sido de buena o mala fe, al proceder a la mediación para la venta del inmueble objeto de autos con terceras personas a partir de la expiración del plazo del 15 de febrero de 2019, en concreto con Enrique y Agustina, procede declarar probado a través de la testifical del primero de ellos en el acto de juicio, que la actuación ha sido de buena fe. El testigo indica en juicio que localizaron la finca por internet, y fueron a verla el 7 de marzo de 2019, dando una reserva ese mismo día de 3.000 € y, suscribiendo un contrato de arras ulterior en fecha 29 de marzo de 2019 con entrega de 12.950 €, para finalmente suscribir el contrato de compraventa de esta el 25 de abril de 2019.

La consecución de las indicadas fecha evidencia, al menos con la prueba practicada, que el codemandado comercializó la finca objeto de autos, una vez expirado el plazo del 15 de febrero de 2019 concedido a la hoy actora, y habiendo constatado que no disponía de dinero para poder otorgar la escritura pública, momento en el que procede a dar por resuelto el contrato de arras penitenciales, hace suyo los 25.000 € y, procede a la comercialización del inmueble con terceros, conducta comercial normal en atención a los hechos antes expuestos y que no son merecedoras de reproche de ningún tipo.

7) Conclusión. Todos los antecedentes elementos probatorios no comportan otra conclusión que la misma que alcanza el juez a quo, de considerar que la actora estaba en situación de incumplimiento contractual a partir del 15 de febrero de 2019 al no tener dinero para acudir a la notaría a comprar la finca y, antes, finalizado el 2018, por no haber efectuado aportación económica de ningún tipo, según lo pactado en el contrato de arras de 26 de marzo de 2018, por lo que no procede otra conclusión que la desestimación del recurso de apelación con confirmación de la sentencia de instancia

CUARTO. - Costas. De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación