Sentencia Civil 420/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 471/2022 de 30 de junio del 2023

PRIMERO.- 1. La demandada, MEDICAL DATA MANAGEMENT SYSTEMS, S.L., interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue declarada enervada la acción de desahucio y en reclamación de rentas presentada en su contra por COMPAÑÍA MISIONERA DEL SAGRADO CORAZÓN DE JESÚS.

2. La actora partió de ser la propietaria de la oficina sita en la Gran Vía de les Corts Catalanes, 133, 6º B 08014 Barcelona de Barcelona, y de que, en fecha 8 de octubre de 2018, suscribió contrato de arrendamiento de local con la sociedad demandada. Alegó que la demandada adeudaba la renta de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre 2021, lo que totalizaba 9.693,54 euros, según el desglose siguiente:

Recibos pendientes:

Abril 2021................................................................1.465,57.-€

Mayo 2021...............................................................1.635,78.-€

Junio 2021................................................................1.635,78.-€

Julio 2021................................................................1.684,85.-€

Agosto 2021.............................................................1.635,78.-€

Septiembre 2021.......................................................1.635,78.-€

En ejercicio acumulado de acción de resolución del contrato de arrendamiento y en reclamación de rentas, solicitó que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento sobre la finca y se condenase a la demandada a dejarla libre, vacua y expedita, apercibiéndole de lanzamiento si no lo hiciere, así como a abonar a la actora la suma de 9.693,54 euros por las rentas impagadas hasta este momento de interposición de la demanda, más el importe de las rentas que vencieran y resultaren impagadas desde entonces, a razón de 1.350 mensuales, hasta la entrega efectiva de la finca, con el interés legal desde la interposición de la demanda o desde su impago, en el caso de las vencidas con posterioridad.

3. La demandada se opuso a la demanda en escrito presentado el 17 de noviembre de 2021. Negó adeudar las rentas reclamadas, alegando que en todos esos meses se había realizado el pago de la renta, por un importe de 1.000 euros mensuales, como resultaba de las órdenes de transferencia a la actora de la renta correspondiente a esos meses según la documental que aportaba. Adujo que, por tanto, la cantidad adeudada, correspondiente a los meses de abril a septiembre de 2021, ascendía únicamente a 3.693,54 euros, no a los 9.693,54 euros reclamados, siendo evidente que la actora incurría en pluspetición. Alegó que la suma adeudada (3.693,54 euros) ya había sido ingresada en la cuenta del Juzgado, de conformidad con el resguardo que aportaba, y que también había ingresado la renta correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2021, por lo que no se adeudaba nada por ninguno de esos meses. Añadió que retraso en el pago de parte de la renta -nunca el impago de mensualidades enteras de renta, como se indica en la demanda- no respondió a ningún capricho ni voluntad de impago por su parte, como le consta a la propietaria del inmueble; la demandada se vio severamente afectada por la pandemia, con resolución de múltiples contratos por parte de sus clientes -clubes deportivos-, que vieron sus ingresos restringidos y no podían a su vez cumplir con sus obligaciones; tuvo que despedir a empleados valiosos y sufrió unos meses realmente complicados, en los que en ningún momento dejó de pagar la renta; desde el primero momento se informó a la propiedad de las dificultades, se negociaron quitas en el alquiler, pagos fraccionados, pago parcial con aplazamiento del resto del importe, y la comunicación con la propiedad había sido constante y continuada durante estos meses; ahora estaba empezando a ver reactivarse su actividad económica, por lo que la previsión inmediata es poder volver a afrontar el pago íntegro de la renta mensual del mismo modo en que lo hizo antes de la pandemia. Concluyó que no procedía el desahucio.

4. En la sentencia, se declara enervada la acción ejercitada. Se señala que, dado que la demandada alega que abonó las rentas de abril a septiembre de 2021, así como la cantidad que quedaba pendiente de pago, ascendente a 3.693,54 euros, a fecha del requerimiento, estaría al corriente de pago; se añade que, habiendo alegado la demandada en el acto de juicio que procedería la enervación, debe examinarse si procede o no declarar la enervación, toda vez que la actora manifestó en el acto de juicio que se adeudaba la suma de 5.559 euros. Se precisa que el requerimiento a la demandada tuvo lugar el 4 de noviembre de 2021, por lo que a dicha fecha se adeudaban 3.271,56 euros más (1.635,78 x 2), y que el importe total adeudado en la fecha de la consignación efectuada el 16 de noviembre de 2021 y de la oposición ascendía a 12.965,1 euros (9.693,54 euros). Se señala que la demandada ha acreditado las transferencias por importe de 1.000 euros efectuadas los meses de abril a septiembre de 2021, las efectuadas en octubre y noviembre de 2021 por importe de 1.251 euros cada mes, y la de 16 de noviembre de 2021 por importe de 772,56 euros (más importe alquiler oct+nove) (documento 1 a 6 y 8 a 10 de la demanda y 11 de la demandante, aportado en la vista), lo que hace un total, s.e.u.o., de 9.274,56 euros abonados en concepto de rentas. Consta además que en febrero y marzo de 2021 la demandada abonó 1.000 euros (documento 11 de la demanda aportado en la vista por la actora). Además, la demandada justifica el abono de 3.693,54 euros en fecha 16 de noviembre de 2021, mediante transferencia a la cuenta de consignaciones del Juzgado, por lo que las cantidades acreditadas como pagadas ascienden a la suma de 12.968,1 euros, de modo que, al tiempo de formular oposición, estaría al corriente de pago. Respecto de lo que alegó la actora en la vista acerca de que las transferencias efectuadas por la demandada fueron imputadas a las rentas adeudadas de noviembre y diciembre de 2020, ya que arrastraba impagos desde noviembre de 2020, y que los 1.000 euros mensuales se imputaron a las rentas más antiguas, según la práctica habitual para evitar el devengo de intereses de demora, se señala que la demandada justifica las transferencias a la cuenta de la actora en fecha 8-10-21 en concepto de parcial mes de octubre , 1-11-21 en concepto alquiler noviembre, y el 16-11-2021 en concepto de más importe alquiler octubre y noviembre, y que se acredita que de febrero a septiembre se abonaron 1.000 euros mensuales por la demanda (documento 11 de la actora aportado en la vista). Tras hacer referencia a la comunicación cruzada vía correo electrónico entre la Sra. Elena (administración de fincas de la actora) y el Sr. Cirilo (demandada), se concluye que, teniendo en cuenta que en la documental aportada por la actora nada se indica sobre que los pagos efectuados y acreditados de abril a septiembre se iban a imputar a rentas adeudadas con anterioridad, y que no se consideran justificadas, pues consta que antes de que interponer la demanda había otros pagos efectuados por idéntico importe por la demandada, y teniendo en cuenta que no constan tampoco devueltos los recibos de febrero y mayo, se considera que la demandada ha acreditado que, a fecha del requerimiento, había satisfecho las cantidades adeudadas en concepto de rentas reclamadas en la demanda (abril a noviembre de 2021) y, en el acto de la vista, ha justificado el pago de las rentas de diciembre de 2021 y enero de 2022, por lo que procede tener por enervada la acción de desahucio.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que:1) se declare no enervada la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ejercitada; 2) se declare resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago; 3) se condene a la demandada a abonarle la suma de 5.998,46 euros en concepto de rentas pendientes, más los intereses devengados, y 4) se condene a la demandada al pago de las costas de segunda instancia, manteniéndose también la condena en costas en la primera instancia por resultar preceptivo.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la pluspetición

1.Sostiene la apelante que no existe pluspetición, y que lo que plantea la demandada es una auténtica artimaña para embrollar las cuentas, puesto que acumulaba una deuda desde diciembre de 2020 de 2.873,38 euros. Aduce que, durante todo el año 2021, desde enero hasta el 1 de septiembre de 2021, se devengaron rentas por importe de 17.693,54 euros, la demandada realizó durante 2021 ocho ingresos de 1.000 euros (8.000 euros), los cuales se imputaban a la deuda que tenía; en enero de 2021, se debían 2.873,38 euros, y el primer pago que realizó la demandada fue el 1 de febrero de 2021, cuando ya adeudaba esos 2.873,38 euros de 2020 más la renta de enero de 2021 (1.635,78 euros), más parte de la renta de febrero de 2021 que no pagó (635,78 euros), ya que ingresó 1000 euros, cuando la renta es de 1.635,78 euros. La demandada no pagaba la renta arrendaticia y, además, pagaba 1.000 euros, no 1.635,78 euros, de modo que cada mes iba aumentando la deuda, habiendo aportado la actora el documento nº 14 (devoluciones de los recibos de renta). Añade que, como es práctica habitual de todos los administradores de fincas, los ingresos que va realizando el demandado se imputan a la deuda más antigua, en beneficio del deudor, puesto que de este modo no se generan tantos intereses de demora en el pago, y que este lo conocía perfectamente el demandado, siendo prueba de ello todos los mails mantenidos entre el Sr. Cirilo (demandada) y ALTING (administradora de fincas de la actora).

2. La demandada se opone, pues aduce que, en la demanda se indica que adeudaba la renta de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2021, siendo la suma adeudada de 9.693,54 euros, cuando ha resultado acreditado mediante la documental obrante en autos (documentos nº 1 a 6 adjuntados al escrito de oposición), que durante todos esos meses ingresó 1.000 euros mensuales, correspondientes al pago parcial de la renta de dichas mensualidades, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la actora (la propietaria del inmueble), y no a la cuenta de su administradora, ALTING, atendiendo a que, por las dificultades económicas derivadas de la pandemia de Covid-19y los acuerdos que se habían alcanzado con la propiedad, se efectuó durante esos meses un pago parcial de la renta. Afirma que, tal como quedó acreditado en el procedimiento y se recoge adecuadamente en la sentencia recurrida, la cantidad adeudada correspondiente a los meses de abril a septiembre de 2021 ascendía únicamente a 3.693,54 euros, y no a los 9.693,54 euros recogidos en la demanda. Añade que la referencia hecha de contrario a que "es práctica habitual de todos los administradores de fincas" imputar los pagos a la deuda antigua es absurda, puesto que no se ha acreditado en autos que existiera renta antigua no satisfecha; nada en la demanda sobre el adeudo de rentas más antiguas ni sobre ese criterio de imputación y, si se hizo así, se debería hacer explicado, y no se hace, por lo que resulta aplicable la doctrina de los actos propios (art. 111-8 Codi Civil de Catalunya), y la actora no puede cambiar de criterio: si asume en la demanda -y reclama- las rentas de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2021, como las únicas adeudadas, no puede luego decir que se adeudaban rentas anteriores sin haberlo siquiera insinuado en su escrito; la demandada se ha ocupado de acreditar, como le correspondía, lo que ha pagado de la cantidad reclamada, pero que no se ha preocupado -porque no era objeto de controversia- de acreditar los pagos realizados desde el 8 de octubre de 2018, fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento, y la actora ha actuado siempre a través de la empresa ALTING, Grupo Inmobiliario, profesional que debe actuar con la diligencia debida, por lo que, si no fueron reclamadas rentas anteriores es porque no se adeudaban.

3. Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a acoger los argumentos de la apelante.

4. Es cierto que, en la demanda, no hizo referencia a deuda anterior a abril de 2021, sino que sólo se hizo referencia a que se adeudaban los meses de abril a septiembre de 2021, por el total importe de 9.693,54 euros. Pero, aparte de que la actora no ha sostenido durante el procedimiento la vigencia ya de esa deuda anterior, pues, precisamente, lo que adujo durante la vista, ante la oposición formulada por la demandada, fue que, para saldar la deuda antigua, había imputado los pagos de 1.000 euros mensuales realizados por la demandada mediante transferencia bancaria, efectuados ya desde febrero de 2021 y hasta septiembre de 2021, ambos inclusive (documentos nº 1 a 6 de la oposición, y documento nº 11 aportado por la actora en la vista, en el que se computan los pagos efectuados por la demandada desde el 01/02/2021 al 15/11/2021), la documental aportada por la demandada en el acto de la vista, admisible a tenor del art.265.3 LEC, avala la versión de la actora.

Como se señala en la sentencia recurrida, " El requerimiento a la demandada tuvo lugar el 4 de noviembre de 2021, por lo que a dicha fecha se adeudaban 3.271,56€ más, siendo el importe total adeudado de 12.965,1€ a fecha de la consignación de 16/11/2021 y de la oposición". Si bien cabe precisar que, como a tenor del contrato, la demandada podía pagar dentro de los cinco primeros días de cada mes (pacto 4 e)), al tiempo del requerimiento efectuado el 4 de noviembre de 2021, adeudaba la demandada octubre de 2021, es indiscutible que, en la fecha de la consignación efectuada de 3.693,54 consignados el 16 de noviembre de 2021 (documento nº 7 de la demanda), se adeudaban ya, a tenor de lo reclamado en la demanda, 12.964,1 euros (abril a noviembre de 2021) -en la sentencia se computa como pago la comisión de 1 euros satisfecha-.

Además de esa consignación judicial de 3.693,54 euros el 16 de noviembre de 2021, consta acreditado que la demandada abonó directamente mediante transferencia a la cuenta de la actora ( COMPAÑÍA MISIONERA DEL SAGRADO CORAZÓN DE JESÚS) 1.250 euros el 08/10/2021 (documento nº 8 de la oposición), 1.250 euros el 01/11/2021 (documento nº 9 de la oposición) y 771,56 euros el 16/11/2021 (documento nº 10 de la oposición), aunque sea cierto que los recibos de los meses de octubre y noviembre de 2021 fueron devueltos, a tenor de la prueba documental aportada por la actora.

Por tanto, de los 12.964,1 euros que se adeudaban en fecha 16 de noviembre de 2021, la demandada abonó, conforme a la documental señalada, 3.693,54 euros mediante consignación judicial y 3.271,56 euros mediante transferencia a la cuenta de la actora, es decir, 6.965,1 euros. Deducidos esos 6.965,1 euros de los 12.964,1 euros adeudados, resulta, en efecto, un débito de 5.999 euros.

5. La demandada, quien en su escrito de oposición, presentado el 17 de noviembre de 2021, no aludió a que procediera la enervación, sino que alegó pluspetición, sostuvo que la pluspetición se fundaba en que había ido haciendo ingresos mensuales de 1.000 euros en los meses reclamados de abril a septiembre de 2021, ambos inclusive. Y, en el acto de la vista, la actora, sin negar tales ingresos, alegó que se habían hecho ingresos de 1.000 euros mensuales desde febrero de 2021 inclusive, y que habían sido imputados por la administradora de fincas (ALTING) a la deuda antigua, mantenida desde noviembre de 2020, aportando en ese acto, entre otra prueba documental, las comunicaciones de ingresos de transferencias de 1.000 euros a la cuenta del administrador (documento nº 11); los correos electrónicos entre demandada y la administradora, donde se le reclamaba reiteradamente la deuda pendiente (documento 12); ); los correos electrónicos entre ambos sobre la bonificación aplicada durante algunos meses de 2020 durante un período (documento nº 13), y los impagos de rentas desde noviembre y diciembre de 2020, y de enero a julio de 2021 (documento nº 14).

6. En la vista, declaró como testigo la Sra. Elena (empleada de ALTING desde hace 17 años, encargada de la gestión de emitir los recibos, girarlos al banco, darlos por cobrados, reclamaciones de deudas, incidencias, etc., quien manifestó no tener interés directo en el asunto). A preguntas de la actora, la testigo dijo que no se pactó rebaja de renta para 2021, sino que la renta era la pactada contractualmente, 1.635,78 euros, negando que entre abril y septiembre de 2021 se pactase que la renta fuera de 1.000 euros. A preguntas de la demandada al respecto, precisó que, durante la pandemia, hubo unaplazamiento de rentas y bonificaciones en los meses de julio, agosto y septiembre de 2020, pero que, en 2021, ya no hubo ningún pacto, y que la demandada optó por pagar 1.000 euros cada mes, de febrero a septiembre de 2021, siendo la renta de 1.635,78 euros mensuales; añadió que, en mayo de 2021, sin recordar la fecha, hizo una propuesta y otra en septiembre, pero no recibieron respuesta alguna de la demandada, y se presentó demanda, teniendo respuesta a un pago fraccionado después de presentada la demanda.

La testigo manifestó también, a preguntas de la actora, que demandada tenía impagos desde noviembre y diciembre de 2020, y que los pagos que hizo la demandada de 1.000 euros se imputaron a las rentas más antiguas, a los meses de noviembre, diciembre de 2020 y así sucesivamente, siendo una práctica habitual, para no devengar intereses de demora. Dijo que no recibió propuesta alguna de pago fraccionado de la deuda, sino que ella personalmente hizo dos propuestas de pago fraccionado, sin respuesta de la demanda hasta después de interponer la demanda, por lo que ya le remitieron a la letrada de la actora para que resolviera el impago; añadió que informó más de una vez a la demandada a través de su representante, el Sr. Cirilo, de la deuda que tenía, los meses que adeudaba, y que le pasaba mensualmente por correo electrónico los recibos pendientes de pago, antes de enviarlos al Banco. Afirmó que, según su programa de contabilidad de recibos, al tiempo de la vista, la demandada adeudaba 5.999 euros, imputando ya la cantidad consignada en el Juzgado de 3.694,54 euros, aunque aún no la tuviera la administración en su poder. Y, pregunta sobre si era posible algún ingreso que no constase en el programa o en la cuenta de ALTING, dijo que era imposible, pues trabajan con la Norma 43, y todos los ingresos que llegan se imputan a la cuenta de la demandada, al igual que ocurre con otros arrendatarios.

La testigo corroboró, pues, las alegaciones de actora.

7. Llegados a este punto, procede traer a colación lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 19 de octubre de 2020 ( ROJ: SAP B 9812/2020 - ECLI:ES:APB:2020:9812 ):

" En el acto de la vista, la parte actora especifica que los tres pagos acompañados con la contestación a la demanda se han imputado a las rentas más antiguas de diciembre de 2018 a febrero de 2019, por lo que se deben las rentas de marzo a octubre de 2019, ocho mensualidades de renta, a razón de 1.250 euros, lo que hace un total de 10.000 euros.

En cuanto a la imputación de pagos, el Tribunal Supremo en la sentencia dictada en fecha de 19 de abril de 2016 , declara:

"1.- La imputación de pagos consiste en la designación de la deuda a que ha de aplicarse el pago que se realiza, cuando el deudor tiene varias obligaciones en favor del mismo acreedor. Exige como requisitos la existencia de un deudor y un solo acreedor de varias obligaciones homogéneas, y que éstas no tengan preferencia determinada conforme a su propio régimen obligacional. Como dijimos en la sentencia de 16 de octubre de 1985 :

"(l)a imputación de pagos no es otra cosa que la designación o el señalamiento de la deuda a la que se haya de aplicar la prestación verificada por el deudor, lo que exige la coexistencia previa de deudor y acreedores y de una pluralidad de deudas derivadas de las relaciones obligaciones mediantes entre los mismos, ante cuya situación, el artículo 1.172 del Código Civil faculta al deudor para designar o señalar a qué deuda de las preexistentes ha de imputarse el pago, lo que implica que tal señalamiento o designación entraña una declaración de voluntad recepticia, en principio correspondiente al deudor, sobre el destino de la prestación que realiza, entrañando la acreditación de tal extremo una cuestión de orden fáctico jurídico, sin perjuicio de que el acreedor incluso después de verificado el pago, pueda proveer al deudor de un recibo expresivo de la aplicación de aquél (vid. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 13 de mayo de 1969 y 11 de mayo de 1984 )".

La regulación legal parte de la idea de que es el deudor quien designa a cuál de las deudas debe imputarse el pago, si bien, puede suceder que el deudor no efectúe una imputación o señalamiento concreto de la deuda que debe entenderse satisfecha. En cuyo caso, hay que tener en cuenta los criterios supletorios establecidos en los arts. 1.172 y 1.174 CC de los que resulta que se admiten varias modalidades: a) la imputación hecha por el deudor, en uso de la facultad exclusiva que para ello se le atribuye; b) la imputación realizada por el acreedor y consentida por el deudor por el hecho de aceptar de aquél un recibo en que se haga la aplicación del pago; y c) la imputación hecha por la ley en defecto de las dos anteriores, en cuyo caso se estimará satisfecha la deuda más onerosa para el deudor entre las que estén vencidas (art. 1.174-1º), y si las deudas fueran de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata (art. 1.174- 2º)".

Aplicando la jurisprudencia expuesta en la sentencia trascrita, la sentencia dictada por la sección trece de esta Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 27 de junio de 2019, recurso 168/2018 , señala:

" La Sentencia del Tribunal Supremo 256/2016, de 19 de abril , analiza precisamente un supuesto de imputación de pagos en el que, existiendo varias obligaciones vencidas y de la misma naturaleza entre un mismo deudor y un mismo acreedor, ninguna de las partes había señalado a qué deuda debíaaplicarse el pago efectuado por el primero. Sostiene el Tribunal Supremo que, aplicando el criterio de la onerosidad, la deuda documentada en un título cambiario (en este caso un pagaré), al permitir una compulsión directa sobre los bienes del deudor ( artículo 821.2 2º LEC ), es más onerosa y, por tanto, debe entenderse que el pago realizado por el deudor se aplica al abono de dicha deuda.

Ahora bien, insistimos, el criterio legal supletorio de la onerosidad (art. 1174.1) sólo opera si no existe designación del deudor o designación del acreedor aceptada por el deudor. Por ello, tratándose de deudas de la misma especie, se atenderá a la designación del deudor, atendiendo a los Intereses primero y luego al capital ( art. 1173 CC ); y si todas producen intereses (si bien, las derivadas de la tarjeta, no intereses de demora, sino remuneratorios), la que produzca mayores intereses.

Y, en principio, será más onerosa la deuda más antigua, en tanto que genera mayores intereses, por el mayor lapso temporal en que el deudor permanece en situación de "mora solvendi".

En definitiva, la regulación legal parte de la idea de que es el deudor quien designa a cuál de las deudas debe imputarse el pago, si bien, puede suceder que el deudor no efectúe una imputación o señalamiento concreto de la deuda que debe entenderse satisfecha.

En este caso, hay que tener en cuenta los criterios supletorios establecidos en los artículos 1.172 y 1.174 del Código Civil , de los que resulta que se admiten varias modalidades: a) la imputación hecha por el deudor, en uso de la facultad exclusiva que para ello se le atribuye; b) la imputación realizada por el acreedor y consentida por el deudor por el hecho de aceptar de aquél un recibo en que se haga la aplicación del pago; y c) la imputación hecha por la ley en defecto de las dos anteriores, en cuyo caso se estimará satisfecha la deuda más onerosa para el deudor entre las que estén vencidas (art. 1.174-1º), y si las deudas fueran de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata (art. 1.174- 2º).

La mayor o menor onerosidad de la deuda a saldar mediante la imputación de pagos, es una cuestión que depende de las circunstancias de cada caso concreto.

A tal efecto consideran las STS de 16 de mayo de 1989 y 27 de mayo de 1995 que han de tenerse por más onerosas, las más antiguas, esto es, en el caso solventando las rentas impagadas más antiguas, que son las más onerosas por el devengo de intereses que la mora genera, y porque al hacerlo el arrendatario deudor se beneficia con la condonación tácita de tales intereses.

En consecuencia, al no haberse pactado nada al respecto, ni aplicación concreta del pago, debe éste atribuirse a la deuda más onerosa, es decir al abono de la obligación más antigua que generaba mayores intereses, por lo que la imputación de pagos que realiza la parte actora y que acepta la sentencia apelada, aplicando el criterio subsidiario respecto de las reglas previstas en los dos artículos que le preceden, recogido en el artículo 1.174 del Código Civil , es correcta."

8. En el presente caso, de los documentos nº 1 a 6 de la oposición, resulta que la demandada hizo sendas transferencias de 1.000 euros mensuales los meses de abril a septiembre de 2021, ambos inclusive, haciendo en cada caso una imputación concreta al mes en que se hacía la transferencia. Por tanto, en principio, la actora no debería haber imputado esos pagos a deuda anterior a abril de 2021.

Sin embargo, de la documental aportada por la actora en el acto de la vista, consistente en una relación de correos electrónicos mantenidos entre el representante de la demandada, el Sr. Cirilo, y la testigo empleada de la administradora de fincas ALTING, la Sra. Elena (documentos nº 12 y 13), resulta lo siguiente: 1) los correos van desde el 22 de julio de 2020 al 13 de octubre de 2021 (tras haber sido ya presentada la demanda el 5 de octubre de 2021), y hasta el correo electrónico de 11 de octubre de 2021, el asunto/tema era " FACTURAS MES DE NOVIEMBRE DE 2020", lo que abona la tesis de deudas anteriores a abril de 2021; 2) en el correo de 22 de julio de 2020, la demandada propuso rebajar la renta hasta diciembre de 2020 a 1.000 euros, pero, según correo de 23 de julio de 2020, la administradora, en nombre de la actora, indicó que se concedería una bonificación de 350 euros durante los meses de agosto, septiembre y octubre de 2020, lo cual concuerda con lo manifestado por la testigo; 3) en correo electrónico de 23 de julio de 2021, la administradora reenvió a la demandada la respuesta enviada en noviembre de 2020, donde se le informaba de la no aceptación de la propietaria a las propuestas de bonificación de la demandada, y le indicó: " Ya que Vd. con su actuación en el pago ha aplazado los importes de 12.053,93€, la Propiedad en aras de un buen entendimiento le propone realizar el pago de la deuda en dos plazos. 28/07/2021 50% 15/09/2021 50% Lamentamos la situación que nos manifiesta, pero hemos de seguir aplicando los pactos contractuales"; posteriormente, sin embargo, el mismo día 23 de julio de 2021, la administradora reconoció que había habido un error respecto al importe impagado, indicando: " El programa nos ha agregado una reclamación anterior. La deuda a día de hoy asciende a 8.421,98€. Adjunto enviamos la relación para que pueda verificarla. Por otro lado quiero hacer referencia nuevamente a nuestro correo electrónico, en el cual se le comunicaba que al no haberles concedido una bonificación se les seguía emitiendo los recibos por las cantidades contractuales pactadas"; no consta respuesta al respecto de la demandada; 4) en correo electrónico de 27 de julio de 2021, se indica por la administradora a la demandada que " Al no haber recibido respuesta a la propuesta de abono de deuda en dos veces procedemos a trasladar su expediente al bufete jurídico externo para que inicie el proceso"; 5) en correo electrónico de 1 de septiembre de 2021, se indica por la administradora a la demandada: " Le enviamos un correo electrónico el día 23/07/2021 y otro el 27/07, al cual no recibimos respuesta. Su expediente ya lo tiene el bufete jurídico externo, pero si su intención es la de abonar la deuda esperamos nos indiquen las fechas de pago. Adjunto le enviamos los recibos pendientes que ascienden a 10.693,54 euros"; 6) en correo electrónico de 11 de octubre de 2021, la demandada indicó a la administradora: " Disculpar el retraso en daros contestación. El motivo de éste es que, con el fin de poder garantizar el cumplimiento de un acuerdo final, estábamos a la espera de la confirmación y firma de un nuevo cliente que realmente nos daría absoluta capacidad de cumplir el acuerdo alcanzado. Ahora sí y con la única intención de llegar a un acuerdo positivo por ambas partes y poder por fin avanzar y resolver esta situación, os presentamos nuestra propuesta: Calculamos una deuda acumulada a fecha de cierre de Octubre de 2021 de exactamente 9058,36€. Proponemos realizar el pago en 18 cuotas a razón de 500€ al mes, dónde un último pago en el mes de Abril del 2023 sería de 558,36€. A la vez proponemos una reducción del alquiler mensual a 1.500€ (IVA incluido). Aceptadas las dos propuestas, de Noviembre del 2021 a Abril 2023 pagaríamos 2.000€ al mes y a partir de Mayo del 2023 una cuota de 1.500€ (IVA incluido). Esperamos tu contestación ", y 7) la contestación de la administradora tuvo lugar mediante correo electrónico de 13 de octubre de 2021, donde comunicó a la demandad que adjuntaba recibos pendientes de pago en esa fecha, indicando que " La deuda asciende a 9.693,54€. Como ya le indicamos a falta de haber recibido ninguna respuesta por su parte a nuestros correos, su expediente se ha traslado a un bufete externo que le ha instado el desahucio por falta de pago. Le facilitamos los datos del abogado para que pueda ponerse en contacto con ellos para el pago íntegro de la deuda, sin fracciones, además de tener que abonar las costas que ha generado la demanda de impago".

Por tanto, la realidad es que la demandada reconoció en fecha 11 de octubre de 2021 que la deuda que mantenía con la actora no era únicamente de 3.693,54 euros, aunque no señalase exactamente la cantidad fijada en la demanda.

9. Valorada la prueba en su conjunto, cabe entender, pues, que, no obstante la imputación de pagos inicial, la demandada aceptó la aplicación de los pagos por transferencia de 1.000 euros mensuales a minorar el total adeudado, aceptando la imputación de pagos efectuada por la administración de fincas.

Por tanto, se tiene por acreditado lo alegado por la actora en la vista acerca de que la deuda ascendía a 5.999 euros.

10. Lo anterior supone que no cabe apreciar pluspetición.

11. El motivo es estimado.

TERCERO.- Sobre la enervación de la acción

1.La apelante, teniendo en cuenta lo anterior, aduce que la demandada no enervó la acción, ya que, a 16 de noviembre de 2021, cuando se le acababa el plazo de 10 días para enervar, sólo había ingresado 6.966,10euros, de los 12.964,1 euros que adeudaba, por lo que faltaban 5.998,46 euros -5.999 euros-. Añade que, en la sentencia recurrida, existe un error en la valoración de la testifical de la Sra. Elena, quien, como trabajadora de una empresa de acreditada solvencia como ALTING, de más de 40 años en el sector de la administración de fincas, explicó muy claramente la situación de la deuda de la demandada y el proceso habitual de imputación de pagos a deudas de los arrendatarios, sin resultar de recibo "desacreditar" a la testigo porque en un mail existe una confusión de cuantía de deuda, error que el mismo día se rectificó.

2. La apelada se opuso, y reiteró la procedencia de la enervación.

3. Lo razonado en el fundamento de derecho anterior en relación con la verdadera cuantía de la deuda, conduce a considerar que no procedía tener por enervada la acción ejercitada, al existir un débito pendiente de 5.999 euros.

4. El motivo es estimado.

5. En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, estimando la demanda en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento sobre la finca arrendada y condenar a la demandada a dejarla libre, vacua y expedita, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere, así como a abonar a la actora la suma de 5.999 euros por las rentas impagadas, más el importe de las rentas que hayan vencido y resultado impagadas, razón de 1.635,78 euros mensuales, a partir de febrero de 2022, inclusive, y hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, con el interés legal desde la interposición de la demanda o desde su impago, en el caso de las vencidas con posterioridad.

6. Dadas las dudas de hecho generadas por la falta de alegación por la actora en la demanda de que los pagos parciales efectuados por la demandada habían sido aplicados a la deuda anterior, pese a haber sido imputados a las mensualidades reclamadas, consideramos procedente no imponer a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia, como autoriza en el art.394.1 LEC.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación