Sentencia Civil 394/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 601/2023 de 06 de junio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de dos de los codemandados María Esther y Carmelo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia que estima parcialmente la demanda presentada por Aida y David (quienes asimismo impugnaron la sentencia) frente a Carmelo, Africa, María Esther y Clemente.

En la demanda se expone que los demandantes son propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 de DIRECCION001, habiendo suscrito un contrato de arrendamiento el 20.03.2012 en el que aparece como arrendador David y como arrendatarios Carmelo, María Esther y Africa.

El mismo se indica que se prorrogó hasta el 15.01.2018, momento en el que se suscribió un nuevo contrato previa renuncia del anterior.

En este nuevo contrato aparece como arrendador David y como arrendatario Carmelo siendo avalado de forma personal y solidaria por Africa.

En fecha 15.01.2018 se suscribió un aval solidario de tal contrato apareciendo como avalista María Esther habiendo lo mismo el 6.08.2018 Clemente.

En fecha 2.11.2020 se formalizó una renuncia del contrato y entrega de llaves reclamándose en la presente causa (se adjunta pericial):

- Renta del mes de octubre de 2020: 766,29 €.

- Dos días de renta de noviembre de 2020: 49,43 €.

- Suministro de agua: 109,66 €.

- Desperfectos (4.804,91 €):

- Arreglo de parqué, estanterías, grifos, pestillos, timbre, pintura escalera, pared interior, rejas pintura, baldosas y piezas cerámica, gestión residuos y limpieza: 2.374,02 €.

- Arreglo de manetas y puertas, reponer armarios, estanterías cristal, puerta, calentador: 1.051,49 €.

- Arreglo de la pared exterior, que se indica derruida por el perro del Sr. Carmelo, aceptado y reconocido por el inquilino en escrito de fecha 1 de enero de 2020: 1.379,40 €.

La suma de estas cantidades asciende a 5.730,29 €, si bien si se deduce el importe de la fianza de 729 € se obtiene un total de 5.001,29 € que es la cantidad a cuyo pago se solicita sean condenados solidariamente los demandados con intereses y costas.

María Esther contestó y se opuso a la demanda señalando en primer lugar su falta de legitimación pasiva y en concreto en lo referente a los daños de los que, en caso de acreditarse, únicamente debería responder el Sr. Carmelo.

Asimismo se niega la existencia de rentas pendientes y servicios impagados cuyo importe en caso de existir entiende que se podría percibir con cargo a la fianza.

En lo que son los daños reclamados, se destaca el tiempo transcurrido hasta su reclamación (mas de un año), no estando acreditado que el estado de la vivienda en el momento de la entrega fuere el que se señala en el informe pericial adjunto a la demanda. Además, estos desperfectos se indica que ya existían al tiempo de la entrega del inmueble a la parte arrendataria derivando los restantes del uso ordinario, no vinculándole potenciales acuerdos a que hubiere llegado el arrendatario con la propiedad.

Es por ello que interesa la desestimación de la demanda con condena en costas a los demandantes (se interesa una designación de perito).

Carmelo igualmente contestó a la demanda y se opuso a las pretensiones en ella contenidas, indicando que la entrega de llaves fue consensuada con la propiedad repasándose el estado de la misma sin hacerse comentario alguno en cuando a desperfectos siendo los que pudieren existir de origen, ya que la vivienda fue recibida al tiempo del primer contrato en un estado precario (se destaca por este demandado que se ocupó la vivienda en 2012 en circunstancias personales que se califican de críticas aceptando a resultas de ello una vivienda en malas condiciones), no habiendo atendido la propiedad los requerimientos de subsanación de defectos.

En cuanto a los restantes montos reclamados, entiende que son compensables con la fianza, interesando por ello que la demanda se vea desestimada con imposición de costas a los demandantes.

Africa y Clemente fueron declarados en situación de rebeldía procesal por diligencia de 16.05.2022.

Tras la celebración del juicio el 22.11.2022, se dictó sentencia que es estimatoria parcial de la demanda al entenderse en ella acreditada la realidad de las rentas y suministros impagados. En lo que se refiere a los desperfectos, se parte de la presunción del buen estado inicial de la vivienda que en este caso se considera que no se ha desvirtuado, estando reconocida por el Sr. Carmelo la realidad de los desperfectos en el documento por él suscrito. En lo que es la valoración de los mismos, se opta por la que fijó el perito designado judicialmente que la estableció en 3.843,42 €. Es por ello que se condena a todos los demandados (asimismo a los avalistas por lo que comporta un aval) al pago a los demandantes de la cantidad de 4.039,78 € e intereses desde la interpelación judicial sin hacer condena en costas ante la estimación parcial de la demanda.

María Esther interpone recurso de apelación en el que señala que a su juicio existe un error en la valoración de la prueba, pues entiende que se ha desvirtuado con la misma la presunción de haberse recibido el inmueble en buen estado dada la situación de urgencia en que se entró en el mismo, habiendo sido la parte arrendataria quien realizó las reformas. La cuantificación y realidad de los desperfectos destaca que no fue constatada directamente por el perito judicialmente designado. Incluso se indica que pudieren haber sido indemnizados los demandantes por su aseguradora con el enriquecimiento injusto que ello supondría. Finalmente se destaca la imposibilidad de hacer extensiva a la avalista la totalidad de las responsabilidades predicadas frente al arrendatario.

Carmelo asimismo interpone recurso de apelación en el que indica que el inmueble no estaba en adecuadas condiciones al ser arrendado sin haberlo ello puesto de manifiesto a la parte arrendadora ante el estado de necesidad en que se encontraban, habiéndose visto destruida la presunción de haberse recibido en buen estado por la prueba practicada. Se señala asimismo en este recurso de apelación que el documento mencionado en la sentencia fue firmado en blanco y que no se habría suscrito un segundo contrato de haber mantenido en mal estado la vivienda el arrendatario. De forma subsidiaria se señala la procedencia de reducir el importe de los daños en una cantidad de 1.434 € por corresponder a partidas que en ningún caso se podrían derivar de una actuación culpable o negligente del apelante. A tal efecto se indica que en este concepto entran las reparaciones destinadas a la conservación de la vivienda en estado de habitabilidad, señalando las partidas de pintado de las rejas (523 €), baldosas y piezas de cerámica (215 €) así como la de reparación de pared (256 €). A ello añade que debe eliminarse del cómputo total la partida de armario (440 €) al existir autorización verbal de poder deshacerse del mismo.

Aida y David señalan en primer lugar que no constan consignadas las rentas y por ello no se ha atendido al requisito de procedibilidad que se fija en el art. 449.1 LEC. En lo que es el fondo, además de señalar que nada se precisa en los recursos de apelación en cuanto a la reclamación de rentas y suministros, en lo que son los desperfectos entienden que son correctos los razonamientos de la sentencia, no habiéndose desvirtuado la presunción de haberse entregado en buen estado la vivienda constando la realdad de los desperfectos y el coste de su reparación.

Junto a lo anterior impugnan la sentencia al entender que se debe condenar en costas a los demandados ante la estimación sustancial de la demanda que se lleva a cabo.

De la impugnación de la sentencia verificada por los apelados se dio traslado a los apelantes indicando María Esther que la impugnación se debe ver desestimada al ser el presente un caso de estimación parcial (no sustancial) de las pretensiones de la parte actora.

SEGUNDO.- Requisito de procedibilidad

En relación a los recursos de apelación presentados, la parte apelada indica que por parte de los apelantes no se ha dado cumplimiento a lo previsto en el art. 449.1 LEC, precepto que dispone:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

Esta previsión se contiene por ello en referencia a los recursos de apelación que se interponen frente a las resoluciones que se dictan en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento y en relación al mismo se ha destacado que tiene una finalidad constitucionalmente legítima como se indica en la STC 344/1993 de 22 de noviembre de 1993 que establece que:

"... el pago o consignación de las rentas vencidas previo a la interposición del recurso y necesario para la sustanciación del mismo no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia esencial para el acceso a la sustanciación de los recursos. Su finalidad es la de asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una Sentencia favorable y evitar que el arrendatario se valga del recurso para dejar de satisfacer la renta durante la tramitación del mismo -es decir, evitar que instrumentalice el proceso como una maniobra dilatoria".

La previsión contenida en el art. 449.1 LEC ha sido además declarada conforme con el art. 6 del Convenio Europeo de Derechos Humanos (derecho a un proceso equitativo) en la TEDH 15.12.2022 (Dahman Bendhiman v. Spain).

En este caso lo que se interesa por la parte actora en su demanda es lo siguiente (se estima idóneo transcribir el suplico de la demanda pues es el que determina el objeto del proceso):

"AL JUZGADO SUPLICO: Que tenga por presentado este escrito junto con sus copias y documentos, se sirva admitirlo a trámite, teniendo por formulada demanda de juicio verbal, así como reclamación de la cantidad de cinco mil un euros veintisiete céntimos (5.001,27 €) contra D. Carmelo, y avalistas Dª. Africa, Dª María Esther Y D. Clemente; y previa tramitación procesal oportuna, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda, se condene al actor (se estima que esta referencia es al demandado) Sr. Carmelo a abonar a mis mandantes, D. David y Dª. Aida, la cantidad anteriormente señalada, más intereses legales y costas".

De los términos que se acaban de reflejar se constata que el objeto de este procedimiento no es sino una reclamación de cantidad (incluso se señala en la demanda que la entrega de llaves se produjo el 2.11.2020), con lo que no comporta lanzamiento alguno, de ahí que el requisito de procedibilidad indicado por los apelados no se considera exigible, lo que comporta que esta alegación que los mismos formulan en su escrito de oposición no se pueda ver atendida.

TERCERO.- Desperfectos: Planteamiento y marco normativo

Los recursos de apelación no afectan a lo que es la condena al pago de rentas y suministros (ni la procedencia de descontar el importe de la fianza de 729 € que establece la condición 12ª del contrato de arrendamiento de 15.01.2018) que se refleja en los documentos aportados con la demanda y que fue además reconocida en el acto de la vista por el codemandado Carmelo, centrándose en lo referente a la reclamación por desperfectos que se ve estimada en la sentencia, si bien la valoración que se acoge en ella es la que propuso el perito judicialmente designado ( Jose Daniel) y no la que interesaron los demandantes en base a la prueba pericial de Carlos Francisco.

En concreto, los apelantes discrepan de lo señalado en la sentencia de primera instancia al entender que a su juicio existe prueba que desvirtúa la presunción de haberse recibido en buen estado la vivienda (que ellos mismos indican haber tenido que reparar al haber entrado a residir en la misma en una situación de necesidad), discrepando de la realidad de los desperfectos y su valoración sin que se entienda pueda darse valor a los documentos suscritos por el Sr. Carmelo al haberlos firmado en blanco, incluso indicándose en el recurso presentado por María Esther que puede existir una situación de enriquecimiento sin causa al poder haber sido indemnizados los demandantes por su aseguradora ( Carmelo propone en su recurso de apelación de forma subsidiaria una reducción que afecta a concretos elementos que estima no son sino consecuencia de un desgaste ordinario y que el armario que es objeto de valoración fue retirado a instancias de la propiedad).

Los actores discrepan de estas conclusiones, destacando que la presunción de haberse recibido la vivienda en buen estado no se ha visto en este caso desvirtuada, estando constatada por la prueba practicada (documental y pericial), tanto la realidad de los desperfectos como su valoración.

Tras esta exposición de las posiciones de las partes, en relación a lo planteado se estima necesario hacer una indicación previa respecto de lo que se señala en el recurso de apelación de María Esther en relación a la posible existencia de una situación de enriquecimiento sin causa al poder haber sido indemnizados los demandantes por su aseguradora, dado que en el informe pericial por ellos aportado aparece el nombre de la misma.

Esta alegación no consta formulada en la contestación de la demanda en su momento formulada (y de la que además no existe prueba alguna mas allá del encargo de la pericial de la parte actora a un perito de una aseguradora que puede tener un origen de la mas diversa clase como el referente a contar los actores con un seguro de defensa jurídica no habiéndose sometido a prueba la percepción de algún tipo de cantidad precisamente por el no planteamiento en el momento idóneo para ello que era el de la contestación a la demanda). Ello supone que por parte de la apelante Sra. Carmelo se ha empleado un mecanismo de introducción de una cuestión controvertida que no cabe entender es el idóneo al ser esta actuación contraria al principio de prohibición de la "mutatio libelli" que se consagra en el art. 412.1 LEC respecto del que a título de ejemplo dispone la STS 1463/2023 de 20 de octubre de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:4410):

"1. El ordenado desarrollo del proceso impide la alteración de los términos en los que quedó planteado de acuerdo con los principios "lite pendente nihil innovetur" (pendiente el litigio nada puede alterarse) y "non mutatio libelli" (inmutabilidad de la demanda) que imponen el respeto a los términos en los que quedó fijado el debate en los escritos de demanda y contestación, a fin de evitar la indefensión que podría provocar un cambio en los términos del litigio (en este sentido, sentencia 519/2010, de 29 de julio, reproducida en la 446/2012, de 12 de julio)".

En cuanto a lo que es objeto de apelación (y en cuyo análisis cabe entrar), de cara a su resolución cabe indicar que en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC) el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023; 31.03.2023 o 3.01.2024) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021:

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

CUARTO.- Desperfectos: Prueba

En relación a los mismos se debe partir del estado inicial de la vivienda arrendada el contrato de arrendamiento de 15.01.2018 que es el fundamento de las presentes actuaciones (en el que aparece como arrendador únicamente Carmelo a diferencia del precedente de 20.03.2012 en el que asimismo aparecían como arrendatarias Africa y María Esther). El mismo indica (cláusula tercera) que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente obligándose a conservarla en perfecto estado. Junto a ello establece la cláusula quinta que son de cargo del arrendatario los gastos ocasionados por desperfectos que se produzcan en la vivienda, precisando la cláusula décimo primera que el arrendatario se obliga a abonar el coste de las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, piscina etc. El contrato asimismo incluye un inventario de muebles y enseres, así como toda una serie de fotografías del bien arrendado.

El contrato antecedente (el de 20.03.2012) contiene unas cláusulas semejantes, en concreto la cuarta y décima, ésta última referida a las reparaciones, indicando que las que se obliga a llevar a cabo la parte arrendataria son las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del departamento, mientras que el de 15.01.2018 hace referencia a todas las reparaciones (también incluye un inventario de bienes aunque no fotografías).

Del contenido que se acaba de exponer se pone de manifiesto que en lo que es el estado del inmueble al tiempo de la suscripción del contrato objeto de estas actuaciones (el de 15.01.2018), el mismo no califica el mismo, si bien incluye unas fotografías que aún cuanto en ellas no consta firma alguna (a diferencia de lo que son las páginas del contrato que aparecen todas rubricadas), ponen de manifiesto una realidad que corrobora lo que es la presunción legal de entrega de la vivienda en buen estado.

En cuanto a la existencia de una prueba referente a no estar en buen estado la vivienda al tiempo de ser entregada, no se cuenta en autos mas que con las manifestaciones de los codemandados Carmelo, María Esther y Clemente formuladas en el acto del juicio que no constan corroboradas por elementos de prueba objetivos (el testigo Belarmino que es a quien se tomó declaración en último lugar en el acto de la vista no pudo ser preciso al respecto). Incluso el propio Sr. Carmelo indicó que los requerimientos para llevar a cabo reparaciones a la propiedad se hacían de forma verbal o por teléfono (no hay constancia de ello), sin que las condiciones en que se pudiere haber entrado a vivir en un primer momento (por una situación de necesidad) se considere que afectaren a la posibilidad de poner de manifiesto a la propiedad la existencia de tales deficiencias, máxime ante el origen de la problemática que motivó su entrada en la vivienda aquí considerada que no cabe entender comportare una situación de urgencia, pues el Sr. Carmelo indicó que derivaba de tener escalera la vivienda en la que residían con anterioridad, con la dificultad que ello comportaba de cara a la niña pequeña de la familia.

Incluso el Sr. Carmelo indicó en la prueba de interrogatorio de parte que contaba con fotografías del estado en que se encontraba la vivienda objeto de esta causa en el momento de entrar en ella si bien las mismas no se aportaron con la contestación a la demanda. Incluso indicó en la vista que las llevaba consigo ofreciendo el visionado de las mismas, desconociéndose el motivo por el que tales fotografías (de existir) no se aportaron como se acaba de indicar con la contestación a la demanda que es lo que hubiere permitido poder aportarse y ser tenerlas en consideración.

Es en base a todo lo expuesto que la conclusión a la que se llega en la sentencia de instancia de no haberse desvirtuado con prueba suficiente la presunción del buen estado inicial no cabe sino compartirla en esta sede de apelación, con lo que los motivos de los recursos de apelación a ello referentes no pueden sino verse desestimados.

En lo que se refiere al estado final del inmueble, cabe destacar que la entrega de llaves se produjo (así consta en la propia demanda) el 2.11.2020, visitando el perito Carlos Francisco el inmueble el 24.11.2020 con lo que el periodo que media (pese a haber una nueva arrendataria desde el 12.11.2020) no cabe entenderlo como excesivo de cara a poderse derivar que el origen de los daños se hubiere podido producir en ese tiempo intermedio, máxime por la índole de los mismos.

Estos daños (detallados en el informe del Sr. Carlos Francisco y que constató directamente al haber visitado el inmueble habiéndose ratificado en el acto de la vista en su informe incorporando el informe fotografías) vienen referidos al parquet de la habitación, falta de dos armarios, estanterías madera cocina rota, faltan dos estanterías de cristal, grifo baño, maneta puerta baño y puerta rota, maneta habitación rota, pestillo puerta rota, timbre roto, pintura escalera, pared colíndate vecino rota, rejas despintadas, baldosas exterior cocina rota, falta puerta calentador, piezas cerámicas rotas exterior.

Respecto de la realidad de los daños, junto con lo que es la prueba pericial antes mencionada, se cuenta en autos además con el propio reconocimiento de los mismos hecho por Carmelo en los documentos aportados con la demanda.

El primero de ellos está fechado el 2.11.2020 y en él se detallan lo que son los elementos que se tenían que arreglar (los cuatro primeros reflejados a máquina y los restantes de forma manuscrita con una firma adicional del Sr. Carmelo en la que se indica que vale lo escrito en bolígrafo):

- Buzón sin cerradura

- Puerta y escalera pintada de diferente color en gris y negro a trozos

- Timbre de la entrada de pilas no funciona está roto

- Piscina sucia

- Manetas rotas baño y habitación doble

- Desperfectos parket

- Estantería cocina rotas

- Puerta baño rota

- Pared colindante vecino derruida

- Pared interna desperfectos

- Baldosas rotas

- Piezas cerámicas exterior rotas (debajo puerta)

- Pestillo de puerta roto

- Falta armario lacado, estanterías cristal.

Junto a lo anterior, en fecha 1.01.2020 consta suscrito por Carmelo un documento adicional en el que se indica que se trata de un inventario complementario a los dos existentes anteriormente (en una fecha anterior existe uno cual es el antes mencionado, si bien dado que el mismo tiene una parte redactada a máquina y otra manuscrita, podría ser que la referencia a dos inventarios es a cada una de estas partes). En este documento fechado el 1.01.2020 se indica en relación al estado del inmueble y desperfectos:

- La puerta de entrada de la calle y la escalera, así como todas las rejas de las ventadas se entregó al arrendatario recién pintada en color gris y blancas y cerradura en perfecto estado.

- Timbre de pilas.

- Una bomba de vaciado de agua de la piscina.

- La pared de separación con vecino de la DIRECCION002 se cayó debido a lo que escarbó el perro en los cimientos de dicha pared por lo que se tiene que devolver hecha de nuevo.

- Dos toldos con su barra de manipular para subir y bajar.

- El techo del puente está en el mismo estado en que se entregó.

Los documentos cuyo contenido se acaba de reflejar se considera que son claros, sin que se estime que tenga demasiada lógica una firma en blanco de los mismos como se expone por los apelantes e indicó el Sr. Carmelo en el acto de la vista (máxime en el primero de los antes reflejados en el que de forma expresa se indica que vale lo escrito en bolígrafo con una firma del Sr. Carmelo tras esta manifestación).

Además, lo que en ellos consta no hace sino corroborar lo percibido directamente por el perito Sr. Carlos Francisco (reflejado en las fotografías incorporadas a su informe) y se corresponde con los elementos que son objeto de valoración por él (son los mismos que toma en consideración el perito judicialmente designado Sr. Jose Daniel). Respecto de los mismos, cabe indicar que se trata de actuaciones que por sus características implican la necesidad de una actuación reparadora que va mas allá de la derivada del desgaste ordinario que es la que todo arrendador debe asumir (la cláusula contractual existente al respecto que atribuye al arrendatario la realización de todas las reparaciones no se considera conforme con el régimen normativo existente que se ha expuesto en esta sentencia, si bien en este caso ello no afecta a la resolución de esta causa por ir los desperfectos constatados mas allá de lo que es el desgaste ordinario dadas sus características). Estos elementos (los que son reclamados) son los siguientes:

- Reparar parquet.

- Reparar estantería.

- Reparar grifo.

- Reparar pestillo.

- Reparar timbre.

- Pintura escalera.

- Pared reparar.

- Rejas pintura.

- Baldosas y piezas cerámicas.

- Gestión residuos y limpieza.

- Manetas y puerta.

- Armarios reponer

- Estanterías cristal.

- Puerta calentador.

De estos conceptos cabe entender procedente la deducción que de forma subsidiaria interesa el Sr. Carmelo, pues los desperfectos que menciona referentes a baldosas y piezas de cerámica así como la de reparación de pared fueron por él reconocidos, son existentes y por lo que comportan cabe considerar que un uso ordinario del inmueble no implica que se produzcan.

En cuanto al pintado de rejas, las mismas requieren de un mantenimiento (ello fue expresamente señalado por el perito Sr. Carlos Francisco en el acto de la vista), labor que se estima incumbe a la parte arrendataria por afectar al día a día de la ocupación del inmueble.

Por último, en lo referente al armario, el Sr. Carmelo señaló en el acto de la vista que se deshizo de él a iniciativa de la propiedad, si bien esta manifestación (de la que no existe prueba alguna objetivada) contrasta con lo por él firmado referente a que faltaba armario lacado.

Es por ello que la relación de desperfectos que fija la sentencia de primera instancia (la misma no considera procedente lo reclamado por arreglo de la pared exterior, cuestión que no fue objeto de impugnación) se estima existente y exigible, sin que la suscripción de un nuevo contrato comporte que no existieren, ya que el inmueble estaba habitable como se expone en el propio encabezamiento del informe elaborado por el perito Sr. Carlos Francisco donde se indica en relación a la cuestión referente a si la vivienda estaba inhabitable o insalubre que "no", lo que además corroboró en el acto del juicio.

En lo que es la valoración de los desperfectos que se han detallado y que se estiman exigibles, la sentencia de primera instancia estima idóneo el monto fijado por el perito judicial en 3.843,42 €.

El mismo es superior al de la cantidad interesada respecto de estos conceptos por los demandantes de 3.425,51 € (que es la misma que resulta del informe del perito Sr. Carlos Francisco).

La razón de ser de esta diferencia se encuentra en el hecho de que el perito judicialmente designado Sr. Jose Daniel redactó su informe en noviembre de 2022, motivo por el que aplicó el incremento del IPC desde el momento de la finalización de la relación arrendaticia, lo que implica un 12,2 % (suponen 417,91 €).

La demanda se presentó el 21.09.2021 (no se hizo ninguna actualización del valor de los daños a tal fecha) interesándose en ella por la parte actora la condena de los demandados además de al principal (que en lo que son los conceptos aquí considerados era de 3 .425,51 €) a los intereses que son fijados en la sentencia desde el momento de la interpelación judicial.

Esta exposición constata que lo fijado en la sentencia de primera instancia (condena de 3.843,42 € mas intereses desde la interpelación judicial), va más allá de lo que se solicitó por los demandantes en un aspecto que estima cabe analizar en esta sede (la valoración del Sr. Jose Daniel es objeto del recurso de apelación en su integridad con lo que se considera que, aun cuando no se contenga una referencia expresa por los apelantes a esta cuestión si es algo en lo que quepa entrar por haberse cuestionado tal valoración). Incluso cabe entender que existiría en los montos fijados en la sentencia en si misma considerada (y además de establecer mas de lo reclamado), una duplicidad, pues se establecen intereses desde el 21.09.2021 que es cuando se presentó la demanda, mientras que la actualización de la cantidad que fija la propia sentencia se hace por parte del perito judicialmente designado a fecha noviembre de 2022.

Ello hace que la cuantificación que se considera que respeta el principio dispositivo (se valoran los desperfectos en la cantidad interesada por la parte actora), debe fijarse del siguiente modo:

- Rentas: 815,70 €.

- Suministros: 109,66 €.

- Desperfectos: 3.425,51 €

Ello hace un total de 4.350,87 €.

Si a este importe se deduce el importe de la fianza (729 €), ello hace un total de 3.621,87 €, monto al que añadir los intereses (en la misma forma que se fija en la sentencia de primera instancia dada la situación de mora de la parte demandada desde el momento de la interpelación judicial con fundamento en el art. 1.108 CC), siendo este importe exigible tanto al arrendatario como a los avalistas personales y solidarios que responden del total cumplimento del contrato de arrendamiento, lo que incluye asimismo la responsabilidad derivada de la forma como se restituye el bien arrendado, dado lo señalado en los avales y la naturaleza del mismo ( art. 1.822 CC).

Es por ello que los recursos de apelación se deben ver estimados parcialmente de forma que el monto por el que se condena a la parte demandada se fija en 3.621,87 € mas intereses desde la interpelación judicial.

QUINTO.- Costas de primera instancia

La sentencia de primera instancia (con el auto de rectificación de error material) considera que no debe hacerse condena en costas ante la estimación parcial de la demanda destacando la existencia de una diferencia aproximada de un 20 % en lo que es la valoración de los desperfectos propuesta por la parte demandante y la que se estima procedente ( art. 394 LEC).

Los apelados impugnan la sentencia invocando la doctrina de la estimación sustancial de la demanda pues a su juicio lo que se ha hecho es simplemente una moderación de la valoración del perito al haber intervenido otro perito en el juicio, pero que en lo que a daños y origen se refiere comparte en gran medida las conclusiones del perito de los apelantes.

La parte apelante señala la corrección de lo resuelto en cuanto a costas en la sentencia de primera instancia pues la misma contiene una estimación parcial (no sustancial) de la demanda).

En relación a lo planteado cabe indicar que el criterio de la estimación sustancial como fundamento de una condena en costas es expuesto con detalle en la STS 715/2015 de 14 de diciembre (ECLI:ES:TS:2015:5222) en la que se indica:

"... Nuestro sistema general de imposición de costas recogido en el art. 394 LEC se asienta fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad. Por otro lado, la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la "estimación sustancial" de la demanda, que si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por razón de la misma, resulte oportuno un cálculo a priori ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas y, además, se centra la reclamación en relación al valor del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles ( SSTS 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007)".

De lo que se acaba de exponer deriva que la operativa de la figura de la estimación sustancial opera cuando la diferencia entre lo solicitado y lo fijado en sentencia es leve afectando a un elemento de difícil concreción.

En este caso la diferencia en términos cuantitativos entre lo solicitado y lo que se estima procedente se sitúa (tras la precisión verificada en el fundamento de derecho) anterior en torno a un 27 %.

Junto a lo anterior (aspecto puramente cuantitativo), cabe señalar que la razón de ser de la diferencia entre lo solicitado y lo que se estima procedente radica en entender no exigible la cantidad de 1.379,40 € (cuestión que no ha sido objeto de recurso) referente al arreglo de la pared exterior.

La razón de ser de la exclusión de este elemento es la expuesta en el informe del perito Sr. Jose Daniel que la sentencia de primera instancia asume en su integridad y deriva del hecho de ya contemplarse en la pericial del Sr. Carlos Francisco un concepto relativo a la reparación de una pared (con la potencial duplicidad que ello pudiere comportar), además de no estar justificados los conceptos del presupuesto aportado.

Esta realidad de los motivos de la no aceptación de esta parte de lo reclamado no es combatida (no se impugna la sentencia de primera instancia en lo a ello referente), lo que constata que existe una parte de la reclamación que planteaba problemas en la forma como se planteó desde un inicio.

Ante ello se considera que en este caso no es posible hablar de una estimación sustancial de la demanda, con lo que la aplicación de la regla general que establece la LEC para los casos de estimación parcial se considera correcta, lo que comporta que la impugnación de la sentencia verificada por los apelados no se pueda ver atendida.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes, si bien en cuanto a la impugnación de la sentencia ante la desestimación de la impugnación, procede imponer a los actores- impugnantes las costas procesales derivadas de tal impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación