Sentencia Civil 424/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 814/2022 de 06 de junio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Fructuoso presenta demanda de juicio ordinario de resolución de contrato de arras penitenciales y reclamación de cantidad contra D. Esteban y Dª Zulima, en la que expone:

1. En enero de 2020, D. Fructuoso, en calidad de comprador, y D. Esteban y Dª Zulima, en calidad de vendedores, celebraron contrato de arras penitenciales relativo a la vivienda ubicada en la DIRECCION000, de Barcelona, y plaza de parking ubicada en la DIRECCION001 de Barcelona.

2. El citado contrato de arras penitenciales fijaba en 610.000 euros el precio de los inmuebles anteriormente mencionados, que debía abonarse en los plazos y cantidades fijados en el mismo, así como la fecha de formalización de la escritura pública de compraventa.

Asimismo, se establecía que el vendedor percibía la cantidad de 61.000 euros en concepto de arras penitenciales por la compra de las fincas, obligándose el comprador a perderlas si desistía del contrato, y el vendedor a devolverlas duplicadas en caso de desistimiento, y ello en virtud del artículo 621-8 del Codi Civil de Catalunya, en relación con el artículo 621-49 del Codi Civil de Catalunya.

Dicha cantidad de 61.000 euros, fue abonada por el demandante con las siguientes cantidades y plazos:

1.812 euros fueron entregados en concepto de reserva a EMK Inversiones BCN, S.L. en efectivo.

59.188 euros fueron pagados a la firma del contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes en enero de 2020, mediante transferencia bancaria a nombre de Zulima.

3. Habiendo firmado las partes el Contrato de arras penitenciales en enero 2020, en marzo 2020 comenzó la crisis sanitaria de Covid-19, con el consiguiente cierre de fronteras entre España y EEUU (país dónde reside D. Fructuoso). Dicho cierre de fronteras impidió al demandante desplazarse a España para buscar financiación bancaria personalmente. Por lo que tuvo que contactar con las entidades bancarias por email en búsqueda de la financiación.

De hecho, D. Fructuoso intentó volar a España tres veces durante el año 2020, pero a su pesar todos los vuelos se tuvieron que cancelar por la situación provocada por el Covid-19. Con el consentimiento de la parte demandada y debido a la situación sanitaria de Covid-19, la fecha inicial prevista para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se fue aplazando. Sin embargo, el demandante finalmente tuvo que rescindir el citado Contrato por no obtener la financiación deseada y así lo comunicó a la parte demandada.

Por lo expuesto, procede la resolución del contrato de arras penitenciales celebrado entre las partes, con restitución a D. Fructuoso de la cantidad de 61.000 euros que abonó a los demandados en concepto de arras.

Y solicita que, previos los trámites legales oportunos, se dicte en su día sentencia por la que se estimen íntegramente las pretensiones de la parte actora, acordando resolver el contrato de arras penitenciales celebrado por las partes, y condene al demandado al pago de la cantidad de 61.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, con expresa imposición de costas.

Dª Zulima y D Esteban presentan escrito de contestación a la demanda en el que oponen, en síntesis:

La primera justificación documental recibida por los vendedores relativa a la supuesta negativa de cualquier entidad de crédito a conceder la financiación fue la aportada de adverso con la demanda como documento 3 (19 de febrero de 2021).

En ningún caso puede tenerse la mencionada negativa por justificada dentro del "plazo pactado" que, a lo sumo, expiró el día 15 de octubre de 2020. No se acredita por la parte actora el traslado de tal justificación documental a los vendedores hasta la fecha en que se recibiera la demanda.

Además, este correo, (de febrero de 2021) no constituye una justificación documental suficiente de la negativa de la entidad de crédito a conceder tal financiación.

Lo cierto es que del mismo sólo se desprende que se solicitó información sin concretarse las pretensiones que el señor Fructuoso planteó a la entidad, que pudieron ser, o no, las pactadas en el contrato de arras.

Así, esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa no se deba a negligencia del comprador.

Además, en el contrato de arras no se designaba al Banco Sabadell como la entidad financiera que debía conceder el préstamo y que, a lo sumo, se prevenía al comprador de que EMK Inversiones BCN SL (el intermediario de la operación) disponía de una entidad financiera que podría facilitar la hipoteca en las mejores condiciones posibles.

Pues bien, D. Fructuoso, pese a reunirse con la mencionada entidad financiera, en ningún momento solicitó formalmente la financiación requerida ni aportó la documentación que se le requirió.

Por todo lo expuesto debe entenderse que el desistimiento del comprador no estuvo justificado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 621-49 del Codi Civil de Catalunya y que, por tanto, y según lo previsto en el artículo 621-8 del mismo cuerpo legal, perdió la cantidad de 61.000 euros entregada en concepto de arras, no procediendo su restitución.

La sentencia primera instancia estima la demanda formulada por D. Fructuoso contra D. Esteban y Dª Zulima, declara la resolución del contrato de arras penitenciales y condena a los demandados al pago de 61.000 euros, con los intereses legales desde la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Esteban y Dª Zulima, interponen recurso de apelación interpone recurso de apelación formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos analizar, y solicitan se dicte sentencia estimando el recurso, revocando la sentencia de primera instancia y desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Fructuoso contra D. Esteban y Dª Zulima, declarando no procedente la devolución de las arras solicitada, con imposición de las costas de la primera instancia al demandante y también las de la segunda, en caso de oposicion al recurso, salvo que la Audiencia Provincial de Barcelona considere que no procede hacer imposición de costas de primera ni de segunda instancia a ninguna de las partes.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1) En enero de 2020, D. Fructuoso en calidad de comprador y D. Esteban y Dª Zulima, en calidad de vendedores, celebraron un contrato de arras penitenciales relativo a la vivienda ubicada en la DIRECCION000, de Barcelona, y plaza de parking ubicada en la DIRECCION001, de Barcelona, con sujeción a las siguientes ESTIPULACIONES:

SEGUNDA.- El precio de la compra venta de las propiedades mencionadas se fija en 610.000 euros que serán abonados por el comprador con las siguientes cantidades y plazos:

1.812, euros ya entregados en concepto de reserva a EMK Inversiones BCN, S.L. en efectivo.

59.188 euros, a la firma del contrato de arras penitenciales mediante transferencia bancaria a nombre de Dª Zulima. Sirviendo este documento como eficaz CARTA DE PAGO, según lo dispuesto en el artículo 621-8 del Código Civil de Catalunya, haciéndose constar:

"a. En el supuesto que los vendedores no comparecieran a la firma de la escritura publica, efectuada la previa notificación establecida en la cláusula segunda, se determinaría la resolución del presente contrato y los vendedores tendrían la obligacion de abonar a la compradora el doble de la cantidad o cantidades recibidas hasta el momento en concepto de arras penitenciales e indemnización por daños y perjuicios.

b. Si el no compareciente fuese la compradora, o ésta, caso de comparecer, no abonase el precio de esta venta en la fecha determinada en la cláusula tercera, perderá la cantidad o cantidades libradas, quedando el presente contrato sin valor ni efecto de ningún tipo y pudiendo los vendedores disponer ede la finca objeto del contrato, sin limitación de ningún tipo.

2. El resto del precio, 549.000 euros, se compromete a abonarlas la parte compradora en el momento de formalización de la Escritura Pública de Compraventa que tendrá lugar como fecha máxima el día 5 de junio de 2020.../..."

"QUINTA.- La correspondiente Escritura Pública de Compraventa será otorgada ante el Notario que designe la parte compradora, debiendo notificar con cinco días de antelación a la parte vendedora".

" SEXTA.- Esta reserva queda condicionada a las siguientes condiciones:

a. A la concesión del 70% del crédito hipotecario solicitado que la parte COMPRADORA tramita con su entidad bancaria con el aproximado del 2% de intereses; en caso de que no se concediera dicha hipoteca a los intereses que desea el Comprador, EMK Inversiones BCN, S.L. pone al conocimiento del mismo que dispone de una entidad financiera que podrá facilitar la tramitación de hipoteca con las mejores condiciones posibles. En el supuesto que la parte compradora no obtenga el préstamo hipotecario solicitado se le reembolsará el 100% de la cantidad entregada a la parte Vendedora por medio de transferencia bancaria al número que el Comprador designe.

b. La parte compradora se reserva el derecho de escriturar la compra de la propiedad objeto de este documento a nombre de la Sociedad que él designe", documento 2 de la demanda".

2) El día 6 de abril de 2020, BANCO SABADELL S.A. dirigió un correo electrónico a D. Fructuoso, en el que le ofrecía las siguientes condiciones de financiación: Plazo: 11 años; Tipo de interés: 2,35% el primer año; Euribor + 2,45% desde el segundo año; Comisión de apertura 1%, Importe del préstamo hipotecario: hasta el 60% del precio de compra, documento 8 de la demanda, al folio 45.

3) En fecha 28 de agosto de 2020, el letrado de Dª Zulima y D. Esteban dirigió un burofax a la Letrada de D. Fructuoso, relativo a la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de aparcamiento sita en la DIRECCION001, en la que exponía la intención de los demandados de mantener las arras penitenciales y de perfeccionar el contrato indicando que el plazo pactado inicialmente se debía considerar ampliado en 82 días, siendo por tanto la nueva fecha límite el 26 de agosto de 2020.

Añadía que comoquiera que, a fecha de 28 de agosto de 2020 el señor Fructuoso seguía sin citar a los vendedores para el otorgamiento de la escritura de compraventa, y en consonancia con lo dispuesto en el artículo 621- 41.3 del Codi Civil de Catalunya, le conminaba a que en el plazo de 20 días naturales cumpliera con lo pactado, y que, en caso contrario, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 621- 41.5 del Código Civil de Catalunya, sería entendido como desistimiento con la consiguiente pérdida de las arras entregadas quedando por tanto el contrato resuelto de manera automática, documento 2 de la contestación a la demanda.

4) Por correo electrónico de 17 de septiembre de 2020, el Letrado de de Dª Zulima y D. Esteban comunicó al comprador la prórroga del contrato en 20 días, correo que no consta fuera leído por el destinatario, documento 3 de la contestación a la demanda.

5) En fecha 7 de octubre de 2020, D. Fructuoso dirigió un correo electrónico al Letrado de los vendedores explicando que el BANCO DE SABADELL S.A. le ofrecía solo el 60% del préstamo hipotecario, no el 70% incluido en el contrato, y alrededor de un 2,4% de interés frente al 2% incluido en el contrato de arras, y que asimismo, CAIXABANK S.A. le había sugerido que sería más fácil obtener financiación con un precio de compra inferior a 500.000 euros y un préstamo hipotecario no superior a 300.000 euros, documento 7 de la demanda, al folio 43.

6) Con fecha 16 de octubre de 2020, el Letrado de D. Fructuoso se dirigió al Letrado de Dª Zulima y D. Esteban comunicando la intención del demandante de rescindir el contrato de arras solicitando la devolución del importe recibido por la parte vendedora, documento 2 de la demanda. Dicho burofax, dirigido a la DIRECCION002 de Igualada, no fue entregado habiendo dejado aviso el Servicio de Correos, documento 5 de la demanda.

TERCERO.- Facultad de desistimiento pactada en el contrato de arras.

En el contrato de arras penitenciales, documento 2 de la demanda, se establecía que el vendedor percibía la cantidad de 61.000 euros en concepto de arras penitenciales por la compra de las fincas, obligándose el comprador a perderlas si no abonaba el precio de la venta en la fecha determinada en la cláusula tercera, y el vendedor a devolverlas duplicadas si no comparecía a la firma de la escritura y ello en virtud del artículo 621-8 del Codi Civil de Catalunya.

El artículo 621-8.2 del Libro sexto del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, dispone:

" 2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas."

Y el artículo 621-49 del Libro Sexto, Previsión de financiación por tercero, establece:

"1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2.El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

De esta forma, el artículo 621-49 del Codi Civil de Catalunya, si el contrato prevé la financiación de todo o parte del contrato del precio, permite el desistimiento del comprador, sin necesidad de pacto en el contrato, si no obtiene la financiación, debiendo justificarse documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

Los requisitos que se desprenden del precepto, necesarios para que opere la consecuencia prevista en el número segundo, son, en lo que interesa:

a) Que en el contrato se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito.

b) Que no se establezca pacto en contra.

c) Que se deniegue la financiación por la entidad de crédito.

d) Que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.

Por lo tanto, del tenor literal del precepto se deduce que la previsión de financiación en el contrato es potestativa y que sólo en el supuesto de pacto en contrario, no será viable el desistimiento del comprador en caso de no obtener financiación.

El magistrado juez de primera instancia concluye que no consta que con el correo de 7 de octubre de 2020, documento 7 de la demanda, a los folios 42 vuelto y 43, se adjuntara el correo remitido por BANCO DE SABADELL S.A. el día 6 de abril de 2020, documento 8 de la demanda, al folio 45, por lo que no puede afirmarse, a los efectos del artículo 621-49 del Codi Civil de Catalunya, que se haya justificado documentalmente en el plazo pactado la imposibilidad de obtener la financiación, por lo que no concurren los requisitos que permiten la aplicación del indicado artículo.

Este pronunciamiento ha devenido firme.

Pero no se trata de una norma imperativa pues permite pacto en contrario, por lo que partes pueden pactar algo distinto a la solución ofrecida por el precepto para el caso de no obtener la financiación.

Las normas dispositivas, de Derecho voluntario, supletorias o permisivas se aplican en los casos en que las partes no hayan previsto su relación jurídica. Es decir, las partes establecen su propia regulación y si no lo hacen o en aquellos puntos en que no lo han hecho se aplica la norma dispositiva.

Y esto es lo que sucede en el presente caso.

En efecto, en la Estipulación SEXTA del contrato de arras penitenciales, se indica: " Esta reserva queda condicionada a las siguientes condiciones:

a. A la concesión del 70% del crédito hipotecario solicitado que la parte COMPRADORA tramita con su entidad bancaria con el aproximado del 2% de intereses; en caso de que no se concediera dicha hipoteca a los intereses que desea el Comprador, EMK Inversiones BCN, S.L. pone al conocimiento del mismo que dispone de una entidad financiera que podrá facilitar la tramitación de hipoteca con las mejores condiciones posibles. En el supuesto que la parte compradora no obtenga el préstamo hipotecario solicitado se le reembolsará el 100% de la cantidad entregada a la parte Vendedora por medio de transferencia bancaria al número que el Comprador designe".

Por lo tanto, de acuerdo con lo pactado por ambas partes, la "reserva" quedaba condicionada a la concesión del 70% del crédito hipotecario solicitado por el comprador con un interés aproximado del 2% de intereses y en el supuesto que la parte compradora no obtuviera el préstamo hipotecario solicitado, se pactó el reembolso del 100% de la cantidad entregada a la parte vendedora por medio de transferencia bancaria.

Conforme a lo pactado, no se exige que se acredite documentalmente, dentro de un plazo, la imposibilidad de obtener financiación, siendo suficiente con que la parte compradora no obtenga el préstamo hipotecario solicitado tramitado con su entidad bancaria en los términos expresados, supuesto en el que se le reembolsará el 100% de la cantidad entregada a la parte vendedora.

Y como afirma el magistrado juez de primera instancia, se ha cumplido la previsión pactada, pues se ha justificado que el BANCO DE SABADELL S.A. ofrecía una financiación en unas condiciones distintas a las pactadas en el contrato de arras penitenciales.

Sostiene la parte apelante que el contrato no se condiciona la devolución de las arras, sino que se condiciona la devolución de la reserva.

Es decir, afirman los recurrentes que la estipulación sexta es una condición contractual de la reserva y no de las arras.

Este argumento no puede prosperar. Si bien el término "reserva" que se utiliza en la estipulación sexta es equívoco, lo cierto es que esta estipulación no puede venir referida únicamente a la cantidad entregada en concepto de reserva y no a las arras.

Con anterioridad a la firma del contrato de arras penitenciales se había abonado la reserva en efectivo por importe de 1.812 euros, y no tiene ningún sentido que en caso de no obtener la financiación en los términos previstos en el contrato de arras procediera la devolución de la suma de 1.812 euros, pero no de la cantidad entregada en concepto de arras.

El artículo 621.49 de Codi Civil de Catalunya se está refiriendo a la fase de consumación del contrato, esto es, prevé la posibilidad de que no se pueda realizar la operación -la consumación del contrato mediante la elevación a público del contrato de compraventa- y en el supuesto enjuiciado, si bien hemos dicho que las partes pactaron un régimen distinto para el caso de no obtener la financiación prevista en el contrato de arras, esta previsión debe igualmente venir referida a la fase de consumación lo que conlleva la devolución de las arras y no solo de la suma entregada en concepto de reserva a la intermediaria.

Así, el contrato suscrito en fecha se denomina "Contrato de Arras Penitenciales" y en él se indica que, con anterioridad a su firma ya se entregó en concepto de reserva la cantidad de 1.812 euros y que a la firma del presente documento se paga mediante transferencia bancaria la cantidad de 59.188 euros, para, más adelante, hacer constar que la "reserva" queda condicionada "a la concesión del 70% del crédito hipotecario solicitado que la parte compradora tramita con su entidad bancaria, con el aproximado del 2% de intereses", y que en el supuesto que la parte compradora no obtenga el préstamo hipotecario solicitado se le reembolsará el 100% de la cantidad entregada a la parte vendedora por medio de transferencia bancaria al número que el comprador designe.

No tiene ningún sentido que " el 100% de la de la cantidad entregada" se refiera a la cantidad abonada en concepto de reserva a EMK Inversiones BCN S.L. en efectivo, por importe de 1.812 euros, y no, asimismo, a la suma de 59.188 euros, entregada a la firma del contrato de arras penitenciales mediante transferencia bancaria.

En un sistema como el de nuestro Código civil en el que se reconoce la autonomía de la voluntad ( artículos 1.254 y 1.255 del Código Civil) como elemento determinante de la regulación contractual, la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes ( artículos 1.281, 1.282 y 1.276 del Código Civil y sentencias del Tribunal Supremo número 53/2012, de 21 de febrero, y número 190/2021, de 31 de marzo).

Y la interpretación lógica de la voluntad de las partes es que, ambas, de mutuo y común acuerdo, pactaron la posibilidad del comprador de desistir del contrato, con devolución del 100% de la cantidad entregada (61.000 euros y no sólo 1.812 euros) si no obtenía el préstamo hipotecario en las condiciones expresadas en el contrato de arras, lo que ha sido justificado con el correo electrónico de BANCO DE SABADELL S.A. acompañado como documento 8 de la demanda, al folio 45.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

Subsidiariamente, la parte apelante solicita que no se impongan las costas en ninguna de las dos instancias si la Audiencia considera que se trata de una cuestión de especial complejidad respecto de un pronóstico de resultado que hace que sea justificada la defensa de cualquiera de las dos posturas debatidas.

Efectivamente, en el presente supuesto, la interpretación de las cláusulas contractuales genera dudas de derecho, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C., no procede hace expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.