Sentencia Civil 591/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 512/2022 de 09 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, Doña Julia y Doña Joaquina, contra la demandada, Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de Sant Just Desvern, demanda de juicio ordinario en la que solicitaban la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria celebrada el 30/7/20 en relación con las derramas a abonar por las actoras por la aprobación de obras de rehabilitación de cubierta en los departamentos áticos y comunitaria, declarando que la partida del presupuesto aprobado en dicha Junta no son obras necesarias para la conservación y mantenimiento de elementos comunes, obligando a la demandada a recalcular las derramas a abonar por parte de las actoras con exclusión de dichas partidas con condena en costas a la demandada.

Alegaron las actoras que son propietarias de los pisos NUM001 y NUM002 del edificio de la Comunidad demandada. La Comunidad demandada, en Junta a la que asistieron 10 de los 14 propietarios que integran la Comunidad, que representaban el 72,40% de los coeficientes de la Comunidad adoptaron el acuerdo de realización de determinadas obras de rehabilitación en cubiertas y de aprobación de derramas según presupuesto presentado por la empresa AGER ESPAIS S.L., acuerdo que se adoptó por 7 votos a favor y 2 en contra, correspondiendo como derramas a las actoras, a cada una de ellas, la suma de 5436,23 €. Las actoras mostraron su oposición a la administradora de fincas por entender que se trataba de un presupuesto que incluía obras de mejora. Entienden las demandantes, según informe que aportan, que, en concreto, las partidas incluidas en el punto 3º del presupuesto presentado por la empresa AGER ESPAIS S.L., no son obras necesarias para la conservación y mantenimiento de los elementos comunes conforme dispone el artículo 553. 44 del Código Civil de Catalunya (CCC), sino que únicamente benefician a los departamentos ático NUM003 y ático NUM004, y no representan una necesidad para el mantenimiento de los elementos comunes, a diferencia de las obras contempladas en los puntos 1º y 2º, que sí son estrictamente necesarias. Especialmente la partida 3.2 es claramente una mejora y no una reparación necesaria, siendo de aplicación el artículo 553.30 del CCC, por lo que superando dicha partida de gasto (24.491,50 €) en exceso la cuarta parte del presupuesto anual vigente para el ejercicio 2020 (6792,51 €), ya que representa el 360,566% del presupuesto, las demandantes no están obligadas al pago de dicha instalación. El acuerdo de la Comunidad es contrario a los intereses de la Comunidad y gravemente perjudiciales para las actoras que deben satisfacer un gasto que no es necesario para la Comunidad y que únicamente beneficia a los propietarios de los áticos NUM003 y NUM004. Las demandantes han procedido al abono a la Comunidad del importe de obras aprobado menos la partida 3ª del presupuesto aprobado, cada una de ellas la cantidad de 3445,2 €.

La parte demandada contestó a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Opuso la parte demandada la caducidad de la acción entablada por haber transcurrido el plazo de 3 meses previsto en el artículo 553.31 para acciones basadas en la causa prevista en el apartado 1.b, acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para uno de los propietarios. Las partidas del presupuesto objeto de impugnación, en los apartados 3.1 y 3.2 se refieren a los trabajos de aislamiento de la cubierta para evitar las filtraciones que provocan humedades en los áticos precisamente debido al mal estado de la cubierta, lo que constituye una falta grave como se indica en el informe pre-ITE que la propia actora aporta, siendo la reparación totalmente necesaria. Los apartados 3.3 a 3.5 no son partidas opcionales sino que se trata de actuaciones necesarias para la conservación del edificio y no una mejora en el sentido que pretende la demandante. No son equiparables las obras de mejora de la estanqueidad del edificio aprobadas a las instalaciones a que se refiere el artículo 553.30 del CCC que cita la demandante, pues lo que se pretende es la mejora del confort y el ahorro energético del edificio entero, lo que supone una revalorización que beneficia por igual a todos los propietarios, y obedecen a las recomendaciones del Institut Català de l'Energia en relación con la rehabilitación energética de los edificios. Por lo mismo, y aun cuando se presentaron como opcionales en el sentido de no estrictamente necesarias para subsanar las deficiencias detectadas en el informe previo a la Inspección Técnica del edificio, no se cumplen los requisitos del artículo 553. 31 CCC., pues el acuerdo no es contrario a los intereses de la comunidad sino beneficioso, y tampoco supone perjuicio para las actoras más que contribuir al pago de la derrama. Las obras en cuestión no son de mejora, sino como dijo el arquitecto que las presentó a la Junta, para combatir el aumento de la degradación evidenciada del aislamiento del edificio que provoca humedades en varios pisos del edificio, siendo el importe de los trabajos dentro de los precios de mercado.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat el 7 de marzo de 2022 por la que se desestimó la demanda condenando en costas a la parte actora.

Razonó la resolución de primera instancia que no estaban legitimadas las actoras para ejercitar la acción entablada al no estar al corriente de pago de la derrama aprobada en la junta impugnada.

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Error en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal estatal y no el CCC, negando que las actoras sean morosas, siendo suficiente con arreglo a la normativa catalana con pagar lo que se debía en el momento previo a la celebración de la Junta impugnada, estando por ello legitimadas las actoras; y 2º Insiste en que las obras contempladas en el apartado 3º del presupuesto aprobado no son necesarias para el mantenimiento de elementos comunes, solo benefician a los áticos NUM003 y NUM004 y deben considerarse mejoras en contra del art. 553.30 CCC, lo que resulta de la prueba practicada en las actuaciones.

La parte demandada se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Legitimación del propietario moroso para impugnar.

Alegan las recurrentes que en la normativa catalana, a diferencia de la estatal, se exige estar al corriente de pago en el momento de celebración de la Junta se refiere.

Actualmente, tras la reforma operada por Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (que entró en vigor el 20/6/15), el artículo 553 . 31 dispone que " 3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.".

En el caso de autos, debemos revocar la resolución de primera instancia por cuanto situando el legislador catalán el momento en que debe el comunero impugnante estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad " en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse", en el mismo las actoras estaban al corriende de dicho pago.

En efecto, consta en el acta de la Junta de 30/7/20 que los propietarios podían hacer frente al pago de las derramas aprobadas hasta el 31/8/20, o bien hacer el pago en dos plazos, el primero del 50% con fecha límite el 31/8/20, y el segundo del 50% restante, con fecha límite el 30/9/20. Las demandadas dicen haber realizado dos pagos cada una de ellas de 1879,20 € en fecha y 1566 € en fecha. En total, cada una de ellas pagó la cantidad de 3445,2 €. Por tanto, adeuda cada una de ellas la suma de 1991,03 €. Ahora bien, en el momento de la adopción del acuerdo (30/7/20) las demandantes estaban al corriente de pago de las deudas con la comunidad, prueba de ello es que ni siquiera la parte demandada en ningún momento del procedimiento alegó la existencia de deudas con la Comunidad ni el incumplimiento de tal obligación por las demandantes.

TERCERO.- Valoración de la prueba.

1. En cuanto al fondo de la impugnación formalizada por las actoras, y sin entrar a analizar la excepción de caducidad a la que renunció la parte demandada en la audiencia previa, se basan las demandantes, en lo dispuesto en el artículo 553.30 del Código Civil de Catalunya.

Dicho precepto dispone que " Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos.

1. Los acuerdos adoptados por la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

2. No obstante lo que establece el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas y los costes derivados de la obtención de crédito necesario con entidades financieras. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de precios de consumo...".

2. En el acta de la Junta del día 30/7/20 se acordó realizar las obras de rehabilitación de la cubierta comunitaria según el presupuesto de la empresa AGER ESPAIS S.L. por precio total incluyendo honorarios de arquitecto de 81.137,73 €.

Las obras de rehabilitación tienen su causa en las filtraciones y humedades que venía padeciendo el edifico, en particular en las viviendas ático NUM002 y NUM004, y también en las inferiores a éstas. Como consta en el acta y también en el presupuesto de dicha empresa, los trabajos de rehabilitación de las cubiertas se definen en los capítulos 1 y 2 (total 46.725 sin IVA) siendo las partidas del capítulo 3, según el acta recomendaciones por parte del arquitecto Sr. Carlos José, autor del informe que denominan preITE. El Sr. Carlos José, según consta en el acta, y confirmó en el acto de juicio oral, recomendó la rehabilitación integral, y, en concreto, la partida 3.2 referida a incrementar con aislamiento térmico la cubierta comunitaria.

Es esta partida la que discuten las demandantes porque entienden que no era una obra necesaria sino como dice el presupuesto " opcional" y una mejora que no están obligadas a pagar conforme con el artículo 553.30.2.

Dicen las actoras que la partida 3 sólo benefician a los propietarios de los áticos y no son obras necesarias para la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, y en concreto, la partida 3.2, aislamiento térmico es claramente una mejora y no una reparación necesaria.

El beneficio para la comunidad lo admite la parte recurrente en el escrito de apelación, aunque entiende que el beneficio es directo exclusivamente para los áticos, y manifiesta que sólo con el aislamiento de las terrazas de los áticos y de las fachadas habría beneficio para el resto de propietarios situados debajo de los áticos.

3. Lo primero que debemos advertir es que según dispone el artículo 553.25.2 " Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:...b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior".

Según resulta de la prueba practicada fue con ocasión de la presencia de filtraciones y humedades en el edificio cuando la Comunidad encargó al arquitecto Sr. Carlos José el informe de 15/1/19 (informe visita previa a la Inspección Técnica de Edificios) acompañado a la demanda en el que se hicieron constar filtraciones que se calificaron como patología grave. Fue después cuando la Comunidad solicitó al arquitecto presupuesto de honorarios para la rehabilitación de las cubiertas comunitarias, y una vez aprobadas las obras por acuerdo comunitario se dio inicio a las mismas. En la actualidad, según quedó probado en el acto de juicio oral, ha quedado solventado el problema de las filtraciones y humedades.

Se ha discutido en el procedimiento acerca de la partida de aislamiento térmico de la cubierta comunitaria a que se refiere la partida 3.2.

Para el perito arquitecto técnico, Sr. Luis Antonio, de la parte actora, que confirma la existencia de filtraciones, el aislamiento térmico en la cubierta comunitaria únicamente mejoraría el aislamiento de las viviendas ático, siendo la valoración de la partida 3.2 muy elevada. Para mejorar el aislamiento térmico de todo el edificio, reduciendo el consumo energético global y aumentando el confort del mismo, sería necesario intervenir en todos los cerramientos del edificio planteando la colocación de aislamiento también en las terrazas de las viviendas de la planta ático y fachadas.

Según el perito arquitecto Sr. Carlos José, de la parte demanda, se habían constatado filtraciones y humedades en los pisos ático NUM002 y NUM004, y también en el NUM005 (así lo confirmaron la Presidenta de la Comunidad de Propietarios, la administradora de la finca, y el vecino del NUM002). El Sr. Carlos José proyectó la rehabilitación de las cubiertas comunitarias tanto las de uso privativo como las comunes. Aprovechando la rehabilitación de la cubierta se procedió a presupuestar la colocación de un aislamiento térmico en la cubierta comunitaria, que, a decir del Sr. Carlos José, se ajusta a las instrucciones del Código Técnico de la Edificación (CTE), siendo conforme a dichas instrucciones de obligado cumplimiento, y a las recomendaciones en cuanto a la Rehabilitación Energética de los Edificios del Institut Català d'Energia en cuanto a las medidas pasivas arquitectónicas publicadas por la Generalitat de Catalunya. Dijo el perito que se trataba de una obra necesaria de conservación porque se trataba de un edificio antiguo (56 años) que no tenía aislamiento térmico y que ha mejorado la cualificación energética de todo el edificio y no solo de las viviendas del ático. En el mismo sentido se pronunció el testigo Sr. Andrés, legal representante de la empresa que elaboró el presupuesto y ejecutó las obras, quien, igual que el Sr. Carlos José, manifestó que en intervenciones como la de autos en edificios existentes el CTE exige el aislamiento térmico siempre que sea viable económicamente para la comunidad. Y lo era en este caso porque la Comunidad aprobó su ejecución. En el caso de las terrazas de los áticos no se propuso la intervención por su elevado coste atendidas las modificaciones que había que realizar en sus distintos elementos.

Pues bien, como afirmó el perito Sr. Carlos José, el artículo 2 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, dispone que "... 2. El CTE se aplicará a las obras de edificación de nueva construcción...", y "... 3. Igualmente, el Código Técnico de la Edificación se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes...", y "... Cuando la aplicación del Código Técnico de la Edificación no sea urbanística, técnica o económicamente viable o, en su caso, sea incompatible con la naturaleza de la intervención o con el grado de protección del edificio, se podrán aplicar, bajo el criterio y responsabilidad del proyectista o, en su caso, del técnico que suscriba la memoria, aquellas soluciones que permitan el mayor grado posible de adecuación efectiva...", debiendo justificarse en el proyecto o en la memoria " La posible inviabilidad o incompatibilidad de aplicación o las limitaciones derivadas de razones técnicas, económicas o urbanísticas", " bajo la responsabilidad y el criterio respectivo del proyectista o del técnico competente que suscriba la memoria".

En definitiva, es correcta la interpretación según la cual en la obra de rehabilitación de la cubierta de autos procedía aplicar el Código Técnico de la Edificación e implementar las soluciones marcadas en dicha norma dado que no era económicamente inviable y, prueba de ello, es que fue aprobada por la gran mayoría de los comuneros.

En consecuencia, no podemos entender que los trabajos de aislamiento térmico fuesen opcionales, expresión utilizada en el acta de la Junta y en el presupuesto. El hecho de que tales trabajos no fuesen imprescindibles para pasar con garantías la ITE no quiere decir que no fuese necesario ajustar la rehabilitación que se iba a emprender a la normativa contenida en el CTE y a las recomendaciones a que alude el Sr. Carlos José. Se trató de obras que tenían por objeto la reparación de la cubierta para evitar filtraciones y humedades en determinados pisos del edificio, y, por tanto, dichas obras eran necesarias para " conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad, de seguridad y de eficiencia energética o hídrica, según la normativa vigente", siendo obligación de los propietarios " asumir las obras de conservación y reparación necesarias" ( artículo 553. 44 CCC). No ofrece duda de tipo alguno que tratándose de un elemento común como es la cubierta, el aislamiento térmico no solo beneficia a los áticos sino a todos los comuneros en tanto que supone una intervención en elemento común, aumentando el confort, generando ahorro energético y, en definitiva, revaloriza el edifico.

Por todo lo cual, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar en costas a la parte apelante.