Sentencia Civil Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 27/2003 de 26 de Marzo de 0027

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 27/2003

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 648/2001

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m.

Ilmos. Sres.

D./Dª. MARIA EUGENIA ALEGRET BURGUES

D./Dª. MARIA CARMEN VIDAL MARTINEZ

D./Dª. ROSA MARIA AGULLO BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de Octubre de dos mil tres.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 648/2001, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona, a instancia de D/Dª. Silvio y DESPETRAN, S.L., contra D/Dª. Felipe , D. Jesús Carlos y ESPATIL, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de Octubre de 2.002, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por D. Silvio y DESPETRAN, S.L. contra D. Felipe y contra Jesús Carlos y ESPATIL, S.A. debo absolver y absuelvo a los demandados con expresa imposición en costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de Octubre de 2.003.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARIA CARMEN VIDAL MARTINEZ.

Fundamentos

Se aceptan, en lo coincidente, los de la resolución recurrida, y

PRIMERO.- Cuatro son los motivos expuestos por el actor apelante, en su escrito de recurso, para obtener la revocación de la sentencia que desestimó sus pretensiones. En los dos primeros, que constituyen el núcleo o fundamento de su pretensión, y en los que se distinguen las relaciones contractuales en relación, por un lado a la planta tercera, y de otro, a las plantas ático y sobreático, se sostiene, en síntesis, que se trata de contratos de compraventa consumados. En el tercero se impugna la declaración de incumplimiento que le imputa la sentencia apelada, y el último se refiere a las comisiones por ventas. A fin de una mayor claridad, si bien se examinarán conjuntamente los dos primeros motivos, para iniciar cronológicamente el estudio de las diversas relaciones existentes entre las partes, se principiará por el examen del motivo segundo (folio 366), es decir, el relativo a las plantas ático y sobreático, si bien con carácter general conviene precisar que el apelante no ha impugnado el carácter especulativo de las relaciones existentes, circunstancia que ha sido tenida en cuenta en la sentencia apelada para calificar los diversos acuerdos suscritos, y que, en síntesis, la cuestión esencial escriba en determinar si han existido propios contratos de compraventa (tesis del actor) o bien una opción de compra caducada por su no ejercicio, como se declara en la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En relación con las plantas ático y sobreático, si bien es cierto, como afirma el recurrente, que debe estimarse probado que los anexos al contrato de 11-3-1994 (folio 87) se firmaron el 24-3-1994, por haberlo reconocido el codemandado Sr. Felipe en su escrito de contestación (folio 252), dicha circunstancia no invalida las conclusiones que se contienen en la sentencia apelada. En el contrato el Sr. Felipe cedió el "derecho de opción preferente de compra" (folio 89), y si bien también es cierto que en los anexos, al cambiar el objeto de la futura compraventa, es decir, el 50% de la planta primera por el ático y sobreático, se alude a "compra", también lo es que dichos anexos lo son al contrato principal, y así lo reconoció el ahora recurrente al otorgar ante notario la escritura de opción de compra de fecha 26-7-1994, que consta a los folios 121 y siguientes. En dicha escritura concurren todos los presupuestos para la existencia de la opción de compra; se identifican las fincas (ático, sobreático y planta tercera); se fija su plazo de duración (18 meses, es decir, hasta el 26-1-1996); consta el precio de la opción y las circunstancias en las que debía formalizarse la futura compraventa. Aludió el actor en su escrito de demanda y reitera en el de recurso que dicha escritura de opción es un negocio simulado, con meras funciones de garantía.

TERCERO.- La misma alegación se efectúa en relación con la planta tercera. Si bien es cierto que el documento nº 9 (folios 119 y 120) es oponible frente al demandado Sr. Jesús Carlos , toda vez toda vez que lo reconoció en el acto del juicio, dicha circunstancia tampoco altera las conclusiones que se contienen en la sentencia apelada. Dicho documento fue manuscrito por el propio recurrente, el cual incluso intentó instruir a la Juzgadora de Instancia sobre los requisitos y presupuestos de un contrato de compraventa. Los demandados siempre han sostenido, de forma coherente, que su intención era la de realizar un contrato de opción de compra, y las alegaciones del apelante en el sentido de que la opción se otorgó por la insistencia del Sr. Jesús Carlos , carecen de sentido teniendo en cuenta el hecho objetivo de que la escritura de opción se concedió exclusivamente a favor del aquí recurrente, cuando, según el denominado contrato de colaboración (folio 101) el apelante y el demandado Sr. Jesús Carlos acordaron adquirir la planta 3ª en un 50%. Dicha voluntad, que se plasmó en el contrato manuscrito por el actor de fecha 11-5-1994 (folios 119 y 120), fue desconocida por éste al atribuirse de forma exclusiva el derecho de opción. Por otra parte en el contrato de 11-5-1994 (folios 119 y 120) ya se hizo constar que no se otorgaría escritura pública sino una opción de compra para su correspondiente inscripción registral. Nótese que de haber querido comprar y vender, sin que se hayan alegado y probado circunstancias que lo impidieran aún de forma temporal, la escritura de compraventa hubiera sido una "garantía" mucho mas eficaz que el contrato de opción, cuya simulación debe rechazarse.

CUARTO.- El Tribunal Supremo en sentencia de 9-2-1985 ya declaró que: "Que es reiterada la jurisprudencia que, ante el silencio del Código Civil respecto del contrato de opción, ha definido y descrito el mismo como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral y, en cuanto a la forma concreta de la opción de compra, configurándolo como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta -ya irrevocable- por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo". Dichos presupuestos concurren en el supuesto enjuiciado, no cabe duda que la intención del actor y del Sr. Jesús Carlos era la de comprar, pero lo cierto es que fue precisamente el actor, con el consentimiento del propietario, el que instrumentalizó la operación mediante una opción de compra. Si bien es cierto que no cabe desconocer que en los contratos se alude en ocasiones a "compra", o a "compradores", tampoco cabe olvidar, como ya se dijo, que en la opción de compra las partes tienen la decidida voluntad de celebrar una auténtica compraventa, y que de conformidad con el artículo 1.288 del Código Civil la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad, en este caso al actor, como autor material del contrato que consta a los folios 119 y 120. La anterior conclusión se ratifica en vista de la declaración del testigo, gestor inmobiliario, propuesto por el propio actor, el cual, en su declaración que se inicia en el minuto 56:15 admite que el aquí recurrente le encargó gestiones tendentes a la resolución de un contrato y en concreto para la devolución de un dinero en concepto de daños y obras, habiendo reconocido, a preguntas del Letrado del Sr. Jesús Carlos que las gestiones que efectuó en el año 1995, es decir, cuando todavía estaba vigente la opción, no estaban encaminadas a la compra. Si en el año 1995 el aquí recurrente ya no estaba interesado en las operaciones, y si dejó caducar el derecho de opción otorgado, se reitera, exclusivamente a su favor, es de afirmar que la desestimación de la demanda resulta obligada. Frente a ello no cabe oponer que el derecho de opción resulta incompatible con el inicio de obras, habiendo declarado el TS en sentencia de 22-6- 2001 que: "nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco nada dice que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción". Se estima en suma, que no ha existido simulación alguna, y que lo realmente querido por las partes fue la opción de compra, reflejada en escritura pública, y que se extinguió por caducidad. Resulta de aplicación la doctrina expuesta por el TS en sentencia de 31-7-1996 que declaró: ""en realidad, ha de entenderse que "ejercitada la opción" debidamente y comunicada al concedente es cuando se extingue o queda consumada ésta y se perfecciona el contrato de compraventa (Ss. de 22 de Diciembre de 1992, 22 de Noviembre de 1993 y 14 de Febrero de 1995); "No existe, por tanto, posibilidad alguna de atribuir incumplimiento de ninguna clase a los demandados", ni mucho menos con efecto resolutorio del contrato y consecuente indemnización de perjuicios a la actora, dada la inaplicabilidad del art. 1124 del C.c. en el contrato de opción"".

QUINTO.- Para finalizar con los dos primeros motivos, cabe hacer mención a la alegación del recurrente en el sentido de que la voluntad de las partes en ningún caso estuvo encaminada a la novación extintiva de los anteriores contratos mediante el otorgamiento de la opción. Con independencia de lo razonado con anterioridad respecto de la voluntad de las partes de otorgar una opción de compra, cabe añadir que el artículo 1.204 del Código Civil permite la existencia de una novación extintiva no sólo cuando se declara expresamente, sino cuando la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles, como sucedería en el supuesto enjuiciado. El Tribunal Supremo, en sentencia de 23-1-1992 ha recordado que: "de acuerdo con la sentencia de 10 de julio de 1986, debe declararse a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.204 del Código Civil, que la novación, en sentido propio, con su efecto específico de sustituir la antigua obligación por la nueva, requiere "animus novandi" pero éste no sólo se exterioriza en forma de manifestación dirigida a tal fin, sino, también, cuando existe una incompatibilidad total entre ambas relaciones obligatorias, como ocurre en el presente caso, pues tanto hay "stipulatio novatoria" (el documento de reconocimiento de deuda) como el "aliquid novi" o nuevo resultado creado por alteración de los elementos estructurales de la obligación primitiva".

SEXTO.- El tercer motivo, es decir, el relativo al incumplimiento del actor queda sin contenido y trascendencia al declararse que dejó caducar la opción. Cabe añadir, en relación con los "accesos" a las plantas ático y sobreático que en el contrato y anexos (folios 87 y 92-93) no consta que se pactara su carácter privativo.

SÉPTIMO.- En cuanto a la comisión por ventas, si bien es cierto que en los anexos que constan al folio 92 el Sr. Felipe se comprometió a pagar el 5% de todas las ventas efectuadas por el aquí recurrente, en línea con lo resuelto en la sentencia apelada es de afirmar que las trasmisiones se efectuaron sin su intervención. Añadir que dicho pacto ratifica la existencia de la opción de compra, pues de ser propietario el actor habría de recibir el precio de las transmisiones, careciendo de sentido que el Sr. Felipe le abonara comisión alguna, procediendo por lo expuesto la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

OCTAVO.- La desestimación del recurso determina condena en costas al recurrente, de conformidad con los artículos 394 y 398 LEC.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Silvio y DESPETRAN, S.L., contra la Sentencia dictada en fecha 17 de Octubre de 2.002 por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con costas de esta alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, a . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.