Sentencia Civil 142/2023 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 140/2022 de 10 de mayo del 2023

PRIMERO.-Motivos del recurso de apelación : 1.- Error de derecho al no apreciar la inadecuación del procedimiento planteado por razón de la materia, infracción del art. 423 en relación con el art. 249-1-6º LEC .

Estima la parte apelante que que se debe estimar la excepción planteada de inadecuación de procedimiento, pues en la presente litis, se está discutiendo el ejercicio de la opción de compra por parte de la parte arrendataria y las consecuencias del mismo. Que las cuestiones planteadas y derivadas de la naturaleza del contrato, que no es meramente de arrendamiento, desbordan los límites del juicio verbal de desahucio por precario, por lo que deberán discutirse en el juicio declarativo que corresponda, todo lo cual implica la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento.

Por otro lado , el art 250-1-2° LEC, establece que se decidirán en juicio verbal, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El procedimiento del art 250.1.2° de la LEC, utilizado en la presente litis para la recuperación posesoria del presente local, sería inadecuado, pues dicho procedimiento está previsto exclusivamente cuando la finca sea cedida en precario, y en el presente caso no ha sido cedida en precario, sino , que existe un contrato de arrendamiento con opción de compra.

2.- Error de derecho e infracción de Ley al no estimar la falta de legitimación pasiva, con infracción del art. 10 LEC y error en la valoración de la prueba.

Se alega que la sentencia incurre en error al afirmar que según la documental aportada, Sebastián, a título personal e individual ejercitó el derecho de opción de compra, pues la comunicación que hizo Sebastián a la parte arrendadora, según la documental aportada, (documento n° 3 de la demanda, y documentos 1,2,3, y 4 de la contestación, así como el documento n° 4 de la demanda), no lo hace a título individual , sino en calidad de administrador de la Mercantil, constando en todos ellos , que la opción de compra la realiza la Mercantil. Mantiene que existe una falta de legitimación pasiva en los términos mantenidos en la instancia. Se alega que el contrato de arrendamiento con opción de compra se suscribe por la Mercantil BARRA Y TABURETE S.L, y no por Sebastián, por lo que , quien esta ocupando el local según el contrato , es la Mercantil, y en todo caso, la demanda de desahucio por precario se debería haber dirigido contra la Mercantil, pues Sebastián, no está poseyendo ni ocupando el local. Se alega que conforme al contrato se dan dos opciones de compra una a la mercantil y otra en la cláusula decimoquinta a favor del recurrente.

3.- De forma subsidiaria se alega infracción de Ley en relación con la opción de compra ejercitada, que provoca la existencia de un título para la posesión del local e impide el precario.

Así se mantiene que en el caso de autos, se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, y dicha opción estaba en vigor hasta el 31 de diciembre de 2020, acordado una prima de opción de compra, como anticipo del precio de compraventa, de 24.000 €, abonando a la firma de la suscripción del contrato una cantidad 8.000 € (en fecha 03-06-2019), 12.000 € en fecha 18-06-2019, y 4.000 €, en el plazo máximo de dos meses desde la suscripción del contrato ; con anterioridad a dicha fecha del vencimiento de la opción de compra se ejercitó la opción de compra ( en fecha 18-12-2020, según burofax remitido a los propietarios que consta como documentos nº 1,2,3 y 4 de la contestación a la demanda).

Dicho ejercicio de opción de compra en plazo, que lo reconoce la Sentencia de instancia, origina la perfección del contrato de compraventa, pues la misma quedó perfeccionada, quedando pendiente de la consumación de la misma, quedando a la espera del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. En el presente caso, al haber ejercitado la opción de compra en plazo, queda consolidada la compraventa, quedando resuelto el contrato de arrendamiento, habiéndose extinguido por confusión el arrendamiento.

Una vez ejercitada la opción , todas las incidencias o discrepancias posteriores que puedan surgir entre las partes deban residenciarse en el ámbito del cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado y único ya existente entre las partes ( STS 22 de noviembre 1993).

El contrato se perfeccionó por el ejercicio de la opción, y que desde entonces nacieron las obligaciones propias de su naturaleza (entrega de la cosa y pago del precio). Que existe acreditada una negociación entre las partes , a fin de establecer el precio final de la compraventa perfeccionada y pendiente de otorgar escritura pública, por lo que en ningún caso cabe en esta litis el desahucio por precario, al existir título que ampara la posesión.

La contraparte se opone al recurso.

SEGUNDO.-Resolución de los motivos de apelación.

Error de derecho al no apreciar la inadecuación del procedimiento planteado por razón de la materia, infracción del art. 423 en relación con el art. 249-1-6º LEC .

Las alegaciones del motivo no pueden prosperar, por claros motivos, a saber esta Sala, en resolución de 7 de marzo de 2007, sostenemos el límite, extensión y ámbito de este juicio de precario, recordando que como se dice en aquella sentencia "De forma amplia y detallada resuelve la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 1 de septiembre del 2006, el cauce, ámbito y acción a analizar en el juicio verbal de desahucio por precario. Así reseñamos que : " Cierto que hasta la promulgación y entrada en vigor de la nueva ley procesal el juicio de desahucio por precario se configuraba como un juicio sumario y se declaraba que era cauce insuficiente para analizar cuestiones más complejas que la mera comprobación de la existencia de un título justificativo de la posesión, remitiéndose a las partes para cualquier otra cuestión al declarativo correspondiente. Esta materia se ha visto sustancialmente alterada por la nueva ley que en su misma exposición de motivos señala el carácter plenario del juicio verbal y de la acción de desahucio por precario que a través de él se puede ejercitar, de manera que debemos examinar en este juicio verbal todas las cuestiones que pueden afectar a la posesión del demandado, en orden a valorar si hay o no situación de precario. Dicho lo anterior, debemos recordar que esta misma Sala ha ido evolucionando en su interpretación de situaciones como las que nos ocupan; y así, desde una inicial postura en la que se consideraba que procedía el desahucio, se pasó a entender que cuando se planteaba la duda acerca de la existencia de un comodato, el desahucio no era cauce idóneo para decidir la simple existencia de ese contrato, remitiendo, como hemos dicho, al juicio declarativo en el que, ya con plenitud de conocimiento, se decidía sobre la existencia y alcance de tal relación .El cambio procesal ha influido en la metodología, permitiéndonos ahora entrar a conocer y valorar si hay o no situación de precario a pesar de la apariencia de título que pueda haber. El proceso de desahucio por precario, contemplado como modalidad del juicio verbal por razón de la materia en el Artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 EDL2000/77463 , tiene naturaleza plenaria y no sumaria, ya que el Artículo 447 no lo incluye entre los juicios verbales carentes de fuerza de cosa juzgada. El artículo 444 limita los medios de prueba sólo en los desahucios por impago de renta, y la propia Exposición de Motivos de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , aunque carece de valor normativo, configura como proceso no sumario el desahucio en que se invoque como fundamento de la pretensión una situación de precariedad (párrafo final del apartado XII) al disponer que "la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica, vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad..."

Como consecuencia, del carácter plenario del desahucio por precario, cabe discutir en su seno todas aquellas cuestiones que afecten o se refieran al título ocupacional, que pueda esgrimir o alegar el demandado para justificar su situación posesoria, sin que proceda invocar la existencia de complejidad que provoque la desestimación de la demanda.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de fecha 29 de diciembre de 2003,establece: " En orden a las alegaciones que invoca la parte apelada en torno a la naturaleza de este Proceso y sobre si es o no posible examinar y resolver en su seno cuestiones dable de calificarse de complejas, cabría indicar que la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , de 7 de enero, contempla los trámites del Juicio Verbal para decidir las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca ( artículo 250.2 ), gozando la Sentencia que se dicte de los efectos -o de la autoridad- de cosa juzgada ya que esta Resolución no se encuentra comprendida en el ámbito del artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , lo que excluye el carácter de Proceso Sumario. Y así se concibe, efectivamente, en la Exposición de Motivos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , donde se expresa que "la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad". Ello implica, en principio, que en el Juicio Verbal de Desahucio por Precario puede examinarse cualquier motivo de oposición -incluso aun cuando afectara al dominio de la finca- siempre y cuando pueda hacerse, es decir, siempre que tales cuestiones puedan dilucidarse por los trámites del Juicio Verbal y sean ejercitadas correctamente por las partes".

Es evidente que en el caso de autos no se alega ni ha existido una merma de los derechos de defensa de las partes , sin perjuicio de la valoración de la prueba que se efectúa por el órgano judicial.

TERCERO.- Por otro lado alega la parte apelante que el art 250-1-2° LEC, establece que se decidirán en juicio verbal, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El procedimiento del art 250.1.2° de la LEC, utilizado en la presente litis para la recuperación posesoria del presente local, sería inadecuado, pues dicho procedimiento está previsto exclusivamente cuando la finca sea cedida en precario, y en el presente caso no ha sido cedida en precario, sino , que existe un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Esta Sala en sentencia de 2 de mayo de 2022 al respecto de dicha cuestión recoge : " SEGUNDO.- Acción de desahucio por precario. Excepción de inadecuación del procedimiento.

En el presente procedimiento se ejercitó una acción de desahucio por precario en relación a tres inmuebles que vendrían siendo utilizados como viviendas sin contar con la autorización de su dueño.

Cuando concurren estas circunstancias hay dos posiciones doctrinales en relación con la figura del "precario": la restrictiva que exige una relación previa entre las partes y la amplia que entiende que el procedimiento previsto en el artículo 250.2 es el adecuado para conocer de las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

Lo cierto es que la jurisprudencia se ha inclinado mayoritariamente por esta segunda postura. Así podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª de 18 de noviembre de 2013 : La doctrina ha puesto de relieve que el artículo 250.1.2 de la vigente Ley procesal no conceptúa el precario y omite referencias a la mera liberalidad, pareciendo que, en términos puramente terminológicos, ciñe la situación de precariedad a los casos en que la finca es cedida en tal concepto.

Sin embargo, la doctrina rechaza ese concepto estricto diciendo que no ha de modificarse el concepto ya existente por vía jurisprudencial del precario, ni ha de otorgarse a la expresión "cedida en precario " mayor extensión que la de ser una simple utilización del lenguaje sin mayores pretensiones que las de indicar que el procedimiento va dirigido a sustanciar las pretensiones de desahucio por precario .

Así, el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia (...) En este sentido, la Sentencia de 29 de febrero de 2.000 del Tribunal Supremo dice que se permite ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced, pues la Jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto el precario hasta comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva..."

Esta postura ha sido la seguida por esta Sección, tomando en consideración que el Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones al respecto, constatándose que la Sala Primera ha resuelto según una concepción de precario que permite ampliar la denominada concepción estricta que venía manteniéndose por algunos tribunales. ( SSTS de 6 de noviembre de 2008 , 13 de octubre y 11 de noviembre de 2010 ).

Y esta posición que venimos manteniendo no se ve afectada por la publicación de la Ley 5/2018. Esta norma ha pretendido, de acuerdo a la terminología contenida en su exposición de motivos, articular los mecanismos legales ágiles en la vía civil que permitan la defensa de los derechos de titulares legítimos que se ven privados ilegalmente y sin su consentimiento de la posesión de su vivienda, cuando se trata de personas físicas, entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla o entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social. Y por eso introduce un subapartado al artículo 250.1.4º LEC que no resulta de aplicación al caso que nos ocupa ya que se limita a aquellos casos en los que el demandante es persona física, s entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Esta reforma legal no modifica la figura del precario y las referencias contenidas a esta figura y a la inseguridad que puede producir desde un punto de vista terminológico coinciden con las expuestas por el Tribunal Supremo, el cual, aun siendo consciente de las mismas ha avalado la utilización del procedimiento regulado en el artículo 250.1.2° LEC a casos como el que nos ocupa en los cuales no existe una relación previa entre propietario y poseedor.

La jurisprudencia tras la reforma legal ha rechazado de forma mayoritaria excepciones como las que se nos plantean avalando la utilización del procedimiento regulado en el artículo 250.1.2° LEC . Así la Audiencia Provincial de Barcelona sección 4ª en Sentencia de 1 de noviembre de 2021 (ROJ: SAP B 13298/2021 ): 2.- El párrafo inicialmente transcrito del Preámbulo de la Ley 5/18 parece inhabilitar la vía del artículo 250.1.2 de la LEC al considerar que en los casos de ocupación no consentida no puede acudirse a esa vía al no haber 'cesión' del inmueble.

Ante esta situación hay que plantearse dos cuestiones:

a) Valor del Preámbulo de las leyes.

b) El concepto de precario y la Ley 5/18. CUARTO.- Valor del Preámbulo de las leyes.

1.- El Tribunal Constitucional se ha pronunciado en varias sentencias sobre la significación jurídica de esta parte del texto legal: a) STC 36/1981, 12 de noviembre , en cuyo Fundamento Jurídico 7º declaró que "el preámbulo no tiene valor normativo aunque es un elemento a tener en cuenta en la interpretación de las Leyes".

b) STC 150/1990, 4 de octubre , en cuyo Fundamento Jurídico 2 declaró que "los preámbulos o exposiciones de motivos de las leyes carecen de valor normativo y no pueden ser objeto de un recurso de inconstitucionalidad".

c) STC 90/2009, 20 de abril , en cuyo Fundamento Jurídico 6 declara "En efecto, aunque los preámbulos o exposiciones de motivos de las Leyes carecen de valor normativo...".

d) STC 170/16, 6 octubre , que señala que "aunque los preámbulos o exposiciones de motivos de las Leyes carecen de valor normativo ( SSTC 36/1981, de 12 de noviembre , FJ 7 ; 150/1990, de 4 de octubre , FJ 2 ; 173/1998, de 23 de julio , FJ 4 ; 116/1999, de 17 de junio, FJ 2 , y 222/2006, de 6 de julio , FJ 8), sirven, sin embargo, como criterio interpretativo de las disposiciones normativas a las que acompañan para la búsqueda de la voluntad del legislador ( SSTC 36/1981, de 12 de noviembre, FJ 7 , y 222/2006, de 6 de julio , FJ 8); esto es, sirven para efectuar una interpretación finalista ( STC 83/2005, de 7 de abril , FJ 3 a)" ( STC 90/2009, de 20 de abril , FJ 6)."

En el mismo sentido se pronuncian otras sentencias del Tribunal Constitucional: STC 36/1981, 12 de noviembre ; STC 150/1990, 4 de octubre ; STC 173/1998, 23 de julio ; STC 116/1999, 17 de junio ; y STC 222/2006, 6 de julio .

2.- Lo anterior nos lleva a preguntarnos cuál es, entonces, el sentido y valor de los Preámbulos de las normas jurídicas. En esta línea es muy importante lo que dispone la Resolución 28 de julio de 2005 de la Subsecretaría de la Presidencia del Gobierno por la que se aprueban las directrices de técnica normativa. Se dice en esa resolución:

a) "las normas se estructuran en las siguientes partes: título de la disposición; parte expositiva, que, en el caso de los anteproyectos de ley, se denominará siempre "exposición de motivos", y parte dispositiva, en la que se incluye el articulado y la parte final.

b) La parte expositiva de la disposición cumplirá la función de describir su contenido, indicando su objeto y finalidad, sus antecedentes y las competencias y habilitaciones en cuyo ejercicio se dicta. Si es preciso, resumirá sucintamente el contenido de la disposición, a fin de lograr una mejor comprensión del texto, pero no contendrá partes del texto del articulado. Se evitarán las exhortaciones, las declaraciones didácticas o laudatorias u otras análogas".

En conclusión: la Exposición de Motivos o Preámbulo de las leyes tiene un evidente interés como pauta interpretativa pero, en modo alguno, resulta vinculante para los tribunales a la hora de aplicar la norma. Dicha Exposición debe conjugarse con el sentido de la norma, con los antecedentes, con el propio ámbito de la misma norma, y con las demás circunstancias externas a la propia norma que influyen en su interpretación; y dice también que se evitarán las 'declaraciones didácticas'. En definitiva, al poder legislativo le corresponde elaborar y promulgar las leyes, y al judicial interpretarlas, cumpliendo con el mandato constitucional de 'juzgar'.

Dicho lo anterior, ¿qué sentido debemos atribuir al párrafo transcrito al principio de estas líneas? A ello nos referimos en el siguiente apartado.

QUINTO.- El concepto de precario y la Ley 5/18.

1.- La Ley 5/18 reforma la Ley de enjuiciamiento civil, reguladora del ordenamiento procesal civil. Nos encontramos ante una norma, pues, de naturaleza inequívocamente procesal.

Las frases 'El cauce conocido como "desahucio por precario" plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante' tienen un claro contenido didáctico, que no debe incorporarse a las Exposiciones de Motivos, según lo expuesto.

Si el legislador quería cambiar el régimen del artículo 250.1.2 de la LEC , debió modificar el precepto; pero sus disquisiciones en la Exposición de Motivos no producen ese efecto. Y la interpretación del precepto hay que dejarla a los tribunales.

2.- El precario es una institución cuyo concepto se desarrolla, obviamente, en el ámbito del Derecho Civil. No existe una regulación sistemática del mismo, siendo la única referencia legal la que hace el artículo 1.750 del CC , al tratar del comodato: 'Si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad'

Ante la parquedad de la norma, ha sido la jurisprudencia y las resoluciones de los tribunales en general, las que han ido definiendo los contornos del precario. Que el Tribunal Supremo se ha decantado por un concepto amplio de precario, comprensivo de todos aquellos supuestos en los que, por cualquier causa, el titular de un derecho sobre la finca se ve privado de su posesión, no es ninguna novedad y, a los efectos de esta resolución no exige mayor desarrollo.

Lo que sí es más interesante destacar es que el Tribunal Supremo, deslindando el ámbito de la casación civil, ha rechazado reiteradamente entrar a resolver la discrepancia existente entre Audiencias en relación con la idoneidad del artículo 250.1.2 de la LEC para acoger las reclamaciones derivadas de la privación de la posesión sin que previamente haya mediado una cesión del propietario. Señala el Alto Tribunal que no constituye objeto de casación la revisión de normas de contenido procesal, y que dilucidar el sentido de la expresión 'cedida en precario' es cuestión estrictamente procesal. Autos TS 30.1.19 (recurso 3348/16 ) y 15.7.15 (recurso 1193/14 ).

Es decir, esta doctrina nos está indicando claramente que el artículo 250.1.2 de la LEC no es relevante a la hora de definir y determinar el concepto civil de precario, autónomo de la regulación procesal. Y, al contrario, la STS 724/2010, de 11 de noviembre , y la 1064/08, 6 noviembre nos indican que "se trata de una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y por tanto sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho; supuestos suficientemente amplios para reconducir hacia el juicio de desahucio lo que aquí se plantea con relación a la posesión de una casa sin título o con título absolutamente ineficaz para destruir el de los actores y sin otra razón que la simple tolerancia de este último, evitando que la complejidad de la materia litigiosa, tan frecuente en la solución de los Tribunales en la anterior normativa, remita a las partes al juicio declarativo correspondiente, impidiendo constatar a través de un juicio apto para ello lo que constituye el fundamento de la situación de precario"

Esto es, el concepto sustantivo de precario se define fuera del artículo 250.1.2 de la LEC . Y tanto es así que el precepto lo único que dice es que la finca haya sido cedida 'en precario' sin determinar en qué consiste éste, que viene definido por la jurisprudencia.

Por esto, la interpretación que considera que la acción de precario en los casos de desposesión no consentida no cabe en el artículo 250.1.2 de la LEC no la ha acogido la Audiencia de Barcelona, al entender que no está restringiendo el concepto de precario, que queda indeterminado (o en blanco) en dicho precepto, debiendo integrarse con el concepto civil sustantivo.

3.- Lo expuesto nos conduce, pues, a entender que la expresión "cedida en precario" que utiliza la LEC no va más allá de ser una fórmula gramatical, más o menos precisa y acertada, con la que el legislador procesal designa un tipo de proceso por la materia para el ejercicio de la acción de desahucio por precario".

CUARTO.- Error de derecho e infracción de Ley al no estimar la falta de legitimación pasiva, con infracción del art. 10 LEC y error en la valoración de la prueba.

Se alega que la sentencia incurre en error al afirmar que según la documental aportada, Sebastián, a título personal e individual ejercitó el derecho de opción de compra, pues la comunicación que hizo Sebastián a la parte arrendadora, según la documental aportada, (documento n° 3 de la demanda, y documentos 1,2,3, y 4 de la contestación, así como el documento n° 4 de la demanda), no lo hace a título individual , sino en calidad de administrador de la Mercantil, constando en todos ellos , que la opción de compra la realiza la Mercantil. Mantiene que existe una falta de legitimación pasiva en los términos mantenidos en la instancia. Se alega que el contrato de arrendamiento con opción de compra se suscribe por la Mercantil BARRA Y TABURETE S.L, y no por Sebastián, por lo que , quien esta ocupando el local según el contrato , es la Mercantil, y en todo caso, la demanda de desahucio por precario se debería haber dirigido contra la Mercantil, pues Sebastián, no está poseyendo ni ocupando el local. Se alega que conforme al contrato se dan dos opciones de compra una a favor de la mercantil y otra en la cláusula decimoquinta a favor del recurrente.

Error en la valoración de la prueba.

Recordar que como viene reiterando esta Sala en términos generales que son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que expresan que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez "a quo", en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo" sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez "a quo". De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia ( artículo 458.1 LEC ). O Como recuerda la sentencia de la AP de Valladolid de 18 de octubre 2006 , que la ponderación probatoria corresponde de forma primera y primordial al juzgador de instancia que sabido es, opera con las ventajas que confieren la inmediación, oralidad y contradicción, de manera que en esta alzada, y a pesar del conocimiento pleno que de la cuestión tiene el Tribunal de apelación, éste se limita a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio, el juez de origen se ha comportado de forma ilógica, arbitraria o contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica. Así mismo y en cuanto a la valoración de la prueba es preciso traer a colación la reiterada doctrina del T.C. relativa a que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" (entre otras SSTC 194/1990, de 29 de noviembre FJ-5 ; 21/1993, de 18 de enero, FJ 4 ; 272/1994, de 17 de octubre FJ 2 ; y 152/1998, de 13 de julio FJ 2). El Juez o Tribunal de apelación puede así valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez "a quo", pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación.

Así pues, en la valoración de la prueba, en principio, debe primar la realizada al efecto por el juzgador de la primera instancia al estar dotada de la suficiente objetividad e imparcialidad de la que carecen las partes al defender particulares intereses, facultad ésta que si bien sustraída a las partes litigantes, en cambio, sí se les atribuye la de aportación de los medios probatorios que queden autorizados por la ley en observancia a los principios dispositivo y de aportación de parte, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1996 y 7 de octubre de 1997 , sin que ello signifique que ante el planteamiento de un recurso de apelación interpuesto por una de las partes litigantes el tribunal de la segunda instancia venga obligado a acatar automáticamente los razonamientos valorativos efectuados por el unipersonal de primer grado, habida cuenta que esa valoración probatoria tiene los propios límites que imponen la lógica y la racionalidad. De ahí que el Tribunal Constitucional en sentencia 102/1994, de 11 de abril , expresara como el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium", de lo que cabe colegir que el deber del tribunal de apelación de comprobar si pese a las facultades del órgano judicial "a quo" para la apreciación conjunta de la prueba, se incurrió por el mismo, para la obtención de sus resultados, en falta de lógica o se omitió todo género de consideraciones sobre los elementos probatorios obrantes en las actuaciones, pues de ser así, el órgano judicial de segunda instancia vendría obligado a corregir el indebido proceder del de instancia.

Si se examinan los documentos aportados al procedimiento, así en el contrato suscrito, de arrendamiento con opción de compra, D. Sebastián interviene en nombre y representación de la mercantil Barra y Taburete Servicios de Hostelería, S.L., de la que resulta ser el socio mayoritario, pero en la cláusula relativa a la opción de compra (cláusula decimoquinta), se estipula que "el arrendador concede por la presente a uno de los socios de la mercantil arrendataria, Sebastián, quien acepta de forma personal e individual, un derecho de opción de compra sobre la finca descrita en el expositivo primero. Esto es se pacta una sola opción de compra y solo a favor del demandado a titulo individual, siendo buena prueba de ello la remisión del supuesto ejercicio de la opción de compra por el demandado a titulo individual. Por tanto las interpretaciones subjetivas en orden a que por la contraparte se reconoce que se actuaba en representación de la mercantil por el hecho de que al dirigirse al mismo , por cierto denegando la pretendida rebaja del 25% del precio, se utilizase la designación del demandado como Administrador dela Sociedad no significa que fuese dicha mercantil la que ostentara dicha opción de compra, ni cabe apreciar una supuesta actuación por la parte actora que determine acudir a la Doctrina de los actos propios. Alude el apelante a las normas de interpretación de los contratos, efectivamente las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la interpretación literal normada en el párrafo primero del artículo 1281 CC, de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal, y no cabe duda de que en el presente caso el texto del contrato es claro y sin dudas de género alguno. Por tanto no puede estimarse el motivo analizado.

QUINTO.-3.- De forma subsidiaria se alega infracción de Ley en relación con la opción de compra ejercitada, que provoca la existencia de un título para la posesión del local e impide el precario.

Así se mantiene que en el caso de autos, se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, y dicha opción estaba en vigor hasta el 31 de diciembre de 2020, acordado una prima de opción de compra, como anticipo del precio de compraventa, de 24.000 €, abonando a la firma de la suscripción del contrato una cantidad 8.000 € (en fecha 03-06-2019), 12.000 € en fecha 18-06-2019, y 4.000 €, en el plazo máximo de dos meses desde la suscripción del contrato ; con anterioridad a dicha fecha del vencimiento de la opción de compra se ejercitó la opción de compra ( en fecha 18-12-2020, según burofax remitido a los propietarios que consta como documentos nº 1,2,3 y 4 de la contestación a la demanda).

Dicho ejercicio de opción de compra en plazo, que lo reconoce la Sentencia de instancia, origina la perfección del contrato de compraventa, pues la misma quedó perfeccionada, quedando pendiente de la consumación de la misma, quedando a la espera del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. En el presente caso, al haber ejercitado la opción de compra en plazo, queda consolidada la compraventa, quedando resuelto el contrato de arrendamiento, habiéndose extinguido por confusión el arrendamiento.

Una vez ejercitada la opción , todas las incidencias o discrepancias posteriores que puedan surgir entre las partes deban residenciarse en el ámbito del cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado y único ya existente entre las partes ( STS 22 de noviembre 1993).

El contrato se perfeccionó por el ejercicio de la opción, y que desde entonces nacieron las obligaciones propias de su naturaleza (entrega de la cosa y pago del precio). Que existe acreditada una negociación entre las partes , a fin de establecer el precio final de la compraventa perfeccionada y pendiente de otorgar escritura pública, por lo que en ningún caso cabe en esta litis el desahucio por precario, al existir título que ampara la posesión.

A este respecto la sentencia de instancia fundamenta : " En este caso, procede analizar si el contrato de arrendamiento con opción de compra podría ser suficiente para enervar la pretensión de desahucio por precario, debiendo ser la respuesta negativa, pues no existe traditio apta para producir el efecto traslativo del dominio. La posesión material del inmueble adquirida en virtud del contrato de arrendamiento con opción a compra no puede producir ese efecto, pues el título jurídico en virtud del cual se verificó dicha toma de posesión no es apto para producir la transmisión de los derechos reales: el arrendamiento sólo faculta para usar el bien, pero sin afectar a la propiedad del arrendador. El hecho de que en este caso en concreto se pactara una opción de compra no añade nada, pues el documento formalizado no integra título suficiente para poseer hasta que no se pague por completo el precio convenido, que en este caso no ha sido abonado, habiendo reconocido el demandado en prueba de interrogatorio que en la actualidad se sigue ocupando el local sin pago de renta o merced alguna, desde diciembre de 2020".

Examinada la documentación a que hace referencia la parte lo cierto es que no existe no ya un ejercicio de la opción dentro del plazo sino que la comunicación que se realiza por el demandado que no por la mercantil, antes justo de fenecer dicho plazo y que remite la parte apelante a la parte hoy apelada no constituye ningún ejercicio de la opción contractual a la que el demandado tenía derecho a optar porque es evidente que pretende una reducción del 25% del precio, lo cual en ningún momento fue admitido por la contraparte tal y como constan a los folios 32 y ss de las actuaciones , sino al contrario requiriendo al demandado para que procediese conforme a los términos contractuales pactados.

Por tanto, solo cabe recordar que lo que pretende el apelante es sustituir su propia valoración por la efectuada por la juzgadora la cual no puede ser acogida por la instancia superior cuando se colige que las conclusiones de la juzgadora son acertadas al resultado del procedimiento de tal manera que se ratifica la sentencia y por los fundamentos de la instancia, siendo esta remisión ajustada a derecho como reiteradamente hemos expuesto en cuanto que, examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso no puede prosperar, en tanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española, que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo, 9 de junio, ó 21 de julio de 2000, 2y 23 de noviembre de 2001) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992, 19 de abril de 1993, 5 de octubre de 1998, y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999.

SEXTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, art.s 394 y 398LEC.

SÉPTIMO-. La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.