Sentencia Civil 147/2023 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 137/2022 de 17 de mayo del 2023

PRIMERO.- La parte demandada en la primera instancia interpone recurso de apelación contra la sentencia que estima la demanda y le condena a abonar a la parte actora la cantidad de 42.646,75 €.

Alega la parte apelante que los vicios ocultos que invoca la parte demandante, para instar la acción de rebaja del precio que abonó por la compra de la vivienda, eran conocidos por manfiestos; la vivienda se vende por un precio inferior al del mercado en fundamento a la conocida existencia de termitas en el edificio.

La declaración testifical del tasador de Servatas constata tal aminoración del precio de esta vivienda en relación a otras de la zona y ello porque dice el apelante que, partiendo de los parámetros que en su informe establece dicho tasador, el valor en venta de esta vivienda debía de ser 224.003,07 € cuando se vendio por 187.000 €

La hoja de encargo de la venta fija como cantidad que se oferta por la venta en un valor de la vivienda de 225000 € a fecha 2 de mayo 2019, superior a la pactada en octubre del 2019 y constatando así el conocimiento de las patologías de la vivenda, debido al precio que se pagó.

La parte actora interesó y aceptó presupuesto de obras del tratamiento anti termintas al mismo tiempo que interpuso la demanda.

Acompaña con su escrito de recurso una serie de documentos en pretensión de justificar tanto la constatada existencia de termitas en el edificio y que la comunidad de propietarios aprobó su ejecución de presupuesto para su eliminación así como la prueba de la indebida reclamación del coste del tratamiento anti terminas en razón a la licencia de obras que ha presentado ante el Ayuntamiento.

Termina suplicando que se estime su recurso y se desestime la demanda.

SEGUNDO.- Como ya se recordaba en el AOR 56/2021 en sentencia de 10 de noviembre 2021: " Según la doctrina jurisprudencial, ya reseñada en la sentencia apelada,para que surja la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos ex art. 1484 CC han deconcurrir los siguientes requisitos: 1º) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido nifácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se eximede responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio oprofesión, debía fácilmente reconocerlos; 2º) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que seresponda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en el que sehallaba al perfeccionarse el contrato( art. 1468 CC ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º) el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina,o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( art. 1484 CC ); y 4º) la acción ha de ejercitarsedentro del plazo legal( art. 1490 CC )

La relación jurídica que vincula a las partes es la de compraventa y dice el art. 1.445 del Código Civil que "por el contrato de compra y venta, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo quelo represente". La acción ejercitada por la parte actora es la prevista en el art. 1.484 del C. Civil que señala que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hace impropia para el uso a que se la destina o si disminuye de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menor precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio oprofesión debía fácilmente conocerlos, y del art. 1.485 del Código Civil en cuanto que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase. La acción ejercitada exige la concurrencia de ciertos requisitos entre los cuales seencuentran los siguientes: 1º.- Que el objeto vendido presente un defecto ovicio. Se entiende por tal la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie ycalidad ( STS de 31 de enero de 1970 ). Tal defecto debe ser probado por el demandante ( STS de17 de octubre de 2005 ).

2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera ( STS de 8 de julio de 2010 , 24 defebrero de 2006,17 de octubre de 2005 , 8 de junio de 1994 , 14 de marzo de 1973 ). El artículo1484 del Código Civil se refiere a "los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida", por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista. Y también excluye los defectos que, pese a estar ocultos, debiera haberlos conocido el adquirente si tiene la condición de perito, que "por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos" (SSTSde 24 de febrero de 2006,6 de julio de 1984).

3º.-Se requiere que el defecto ostente una cierta entidad ( STS 8 de julio de 2010 ,17 deoctubre de 2005), pues el artículo 1484 del Código Civil exige que: 1) Dada la magnitud deldefecto, la cosa adquirida sea "impropia", no sirva, para el uso que presumiblemente se le destina. 2) O bien sin ser inútil, afecten a su utilidad o rendimiento en tal medida que el comprador, o no la habría adquirido de saberlo, o en su caso, habría pagado menos. Es decir, el defecto debe generar, en todo caso, una inutilidad total o parcial de lo comprado. Inutilidad en sentido objetivo (fin para el que se supone que debe servir), no subjetiva (motivo último perseguido por el comprador) salvo que se hubiese plasmado en el contrato. Si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente.

4º.- El vicio o defecto debe ser anterior a la venta ( STS de 8 de julio de 2010 ,17 deoctubre de 2005), al menos en cuanto a su germen o principio, pues la obligación es la entrega de la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, conforme al artículo 1468 del Código Civil . El artículo 1484 claramente menciona "que tuviere la cosa vendida". Debe estar presente o antes o en el momento de la entrega; y corresponde al demandante probar la data STS de 17 de octubre de 2005 . El vicio ha de ser anterior a la venta, aunque su desarrollo o manifestación sea posterior ( STS 31 de enero de 1970 ). La obligación de saneamiento que se comenta no alcanza a los posibles vicios que se generen después".

TERCERO.- El fundamento del recurso se basa en alegación de error en la valoración de la prueba por el juzgado que dicta la sentencia que recurre y en puto a insistir en que se ha errado en la no apreciación de conocimiento previo del vicio que se denuncia; a la valoración probatoria decir que es una facultad de los tribunales que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ya que el art. 456.1 LEC dispone al respecto que: En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro y otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuacioens llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación. Así lo entiende nuestro Tribunal Constitucional: En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 832 y 863 LEC) como una "revisio prioris instantiae" en la qaue el Tribunal Supremo u órgano "Ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestiio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peus", y la impopsibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") ( ats SECCION 4 315/94 del 21 de noviembre - ROJ: ATC 315/18991-)

Es sobradamente conocido que estos informes periciales se valorarán conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 348 LEC). Y el Tribunal Supremo sobre esta cuestión se ha pronunciado en diversas resoluciones, por todas la Sentencia 514/2016 de 21 de julio (ROJ: STS 3639/2016 - ECLI:ES:TS:2016:3639). En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la LEC anterior.

Aplicando estas reglas, el Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

l°.- Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994.

2°.- Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989.

3°.- Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995.

4°-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997.

La jurisprudencia entiende que en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos se vulneran las reglas de la sana crítica:

1°.- Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS de l7 de junio de 1.996.

2°.- Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996.

3°.- Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS de 7 de enero de 1.991.

4°.- Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo.

3.- En palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2010 , resulta, por un lado, de difícil impugnación la valoración de la prueba pericial, por cuanto dicho medio tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de los que, como norma general, carece el órgano enjuiciador, quedando atribuido a favor de Jueces y Tribunales, en cualquier caso 'valorar' el expresado medio probatorio conforme a las reglas de la " sana critica", y, de otro lado, porque el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no contiene reglas de valoración tasadas que se puedan violar, por lo que al no encontrarse normas valorativas de este tipo de prueba en precepto legal alguno, ello implica atenerse a las más elementales directrices de la lógica humana, ante lo que resulta evidenciado y puesto técnicamente bien claro, de manera que, no tratándose de un fallo deductivo, la función del órgano enjuiciador en cada caso para valorar estas pruebas será hacerlo en relación con los restantes hechos de influencia en el proceso que aparezcan convenientemente constatados, siendo admisible atacar solo cuando el resultado judicial cuando este aparezca ilógico o disparatado."

En punto a la prueba testifical también hemos dicho en reiteradas resoluciones que: "CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 <>. Por ello, al apreciar la credibilidad de lostestigos, debe tenerse en cuenta:

1 Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también

1 Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino tambiénpor no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubierapropuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas

2 Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que seafirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con laubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

3 La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

4 Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina,sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, perocuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta tratade matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupulosorespeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaracionestestificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de laúnica prueba posible para adverar su versión de los hechos.

5 El resultado del resto de las pruebas.

6 Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

1No está sujeta a reglas legales de valoración.

7 El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba."

CUARTO.- Desde lo expuesto; y partiendo de la prueba que las partes aportaron en la primera instancia, en tanto que se debe recordar que se inadmitió la prueba que el apelante acompañó con su escrito del recurso y ello en fundamento a los razonamientos que en el auto de la Sala de fecha 18 de marzo de 2023 se expresaron, debemos confirmar la sentencia.

Adolece el proceso de prueba suficiente que acredite que el demandante conocía de la existencia de termitas al momento de suscribir el contrato de compraventa del piso; la testigo Sra Agustina manfiestó que no se indicó por los vendedores que la vivienda padeciera de plaga de termitas; tampoco se hizo constar dato referido a ello en ningún momento; el tasador de Servatas tampoco indica al respecto en el estado de la vivienda referencia alguna a termitas, indicando la antigüedad y estado de conservación del edificio, valorando la vivienda en un precio muy similiar al fijado como precio de adquisición, lo cual permite asumir que realmente el precio de la venta no fuera relacionado con precio de mercado ni tampoco que en relación a otros de similares características y localización se le atribuyera un precio inferior; incluso nos dice el tasdor que en esa zona no se han realizado en fechas recientes transacciones de venta por lo que da parámetros que considera al supuesto de aplicación que, como decimos, arroja una valoración de la vivienda en un precio muy cercano al pactado.

De la existencia de las termintas y la necesidad de realizar tratamiento para su eliminación queda prueba acreditada en el proceso asi como del presupuesto referido a la cantidad que reclama el demandante; ante esta prueba el demadando no aporta prueba en contrario por lo que debe ser desestimado el recurso de apelación al entender de este Tribunal que en el presente supuesto concurren los presupuestos para que la acción que se ejercita en la demanda deba ser estimada.

QUINTO.- Desestimado el recurso las costas se imponen al apelante

SEXTO.- La disposición adicional 15ª d ela Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, extableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisición del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.