Sentencia Civil 60/2023 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 3, Rec. 389/2022 de 23 de febrero del 2023

PRIMERO .- Construcciones y Reformas GOYCA SLU formula demanda contra la comunidad hereditaria de D. Gonzalo (su viuda Dª Claudia y sus hijos D. Luis Andrés y D. Jesús Manuel) y contra D. Jose Enrique en la que se ejercita, con carácter principal, una acción de resolución de los dos contratos de compraventa sobre fincas rusticas sitas en Berzosa de Bureba, de fecha 20 de marzo de 2007, suscritos por la demandante como compradora y los demandados D. Gonzalo en uno de los contratos y D. Jose Enrique en otro de ellos, como parte vendedora y con devolución por parte de los demandados a la actora de las cantidades entregadas en virtud del sendos contratos, como consecuencia de la resolución. Y subsidiariamente, se interesa el cumplimiento de los contratos de compraventa, condenando a los demandados a entregar a la actora las fincas rusticas compradas, así como a otorgar las oportunas escrituras públicas de compraventa.

Las demandadas solicitaron la desestimación de la demanda bien por estimación de la excepción de prescripción de las acciones ejercitadas, bien por considerar que no procede la resolución del contrato, ni subsidiariamente el cumplimiento del mismo.

La sentencia de instancia estima la excepción de prescripción de la acción respecto de los herederos de D. Gonzalo y no entra en el fondo del asunto, sin embargo rechaza la prescripción respecto de D. Jose Enrique y desestima la demanda por entender que no proceden las acciones ejercitadas ni con carácter principal ni subsidiario. Todo ello con imposición de las costas procesales a la parte actora.

Por la parte actora se interpone recurso de apelación impugnando la desestimación de la excepción de prescripción de las acciones ejercitadas contra los herederos de D. Gonzalo; y, sobre el fondo, la procedencia de la acción resolutoria, o subsidiariamente de la acción de cumplimiento del contrato de compraventa y, en todo caso, impugna la imposición de las costas procesales por presentar el asunto dudas de hecho y derecho y también por mala fe procesal en la actuación de las dos partes demandadas que están defendidas por dos letrados diferentes aunque representadas por el mismo procurador y esgrimiendo idéntica tesis defensiva que apoyan en los mismos documentos aportados con la demanda y resto de pruebas, con lo que persiguen la obtención de dos minutas profesionales que tilda de indebidas.

SEGUNDO .- El primero de los motivos entiende que la excepción de prescripción respecto de los herederos de D. Gonzalo debe ser también ser desestimada por existir actos interrruptivos del plazo de prescripción.

Se admite que de acuerdo con la STS 29/20 de 20 de enero si se conjuga lo dispuesto en la DT Quinta de la Ley 42/2015 de 5 de octubre de reforma del artículo 1964 Código civil y el artículo 1939 del CC, como las relaciones jurídicas del contrato de compraventa litigioso de fecha 20/2/2007 nacieron entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015 (entrada en vigor de la reforma citada del CC), no prescribían hasta el 7 de octubre de 2020, pero dado que dicho plazo de prescripción estuvo suspendido durante 82 días naturales más por aplicación del RDL 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma por el Covid 19 (tal situación concluyó el 4 de junio), el plazo de las acciones personales ejercitadas en la demanda concluía el 28 de diciembre de 2020.

La sentencia de instancia entiende que dicho plazo de prescripción no quedó interrumpido antes de presentarse la demanda (el 16 de febrero de 2021) contra el demandado D. Gonzalo, careciendo de dicho efecto interruptivo la carta de fecha 20 de septiembre de 2020 que la entidad demandante primero envió por correo ordinario y posteriormente, por burofax de fecha 24 de noviembre 2020, dado que no fueron recepcionadas por los demandados (viuda y dos hijos del Sr. Gonzalo) porque fueron remitidas al domicilio C/ DIRECCION000 n º NUM000 de Burgos, domicilio en el que los demandados no residían desde que, con fecha 3 de agosto de 2018, vendieron dicha vivienda (según EP de compraventa de la misma fecha -doc. 17 de la contestación a la demanda-).

Las razones esgrimidas por la recurrente para sostener que ha quedado interrumpida la prescripción al amparo del artículo 1973 del CC no son de recibo. Los problemas existentes entre el representante legal de Goyca SA, Sr. Aquilino y su mandatario D. Avelino, aun cuando fueran conocidos por el codemandado D. Jose Enrique como manifestó en su interrogatorio, no acreditan que también lo fueran por los herederos de D. Gonzalo y menos que provoquen un efecto interruptivo de la prescripción; tampoco lo tiene el conocimiento que el Sr. Aquilino tuviese del teléfono móvil del heredero D. Jesús Manuel porque no se ha justificado que se efectuasen llamadas a dicho móvil antes de transcurrir el plazo de prescripción, ni menos aun de su contendido. Tampoco consideramos que interrumpa la prescripción la no inclusión de la finca nº NUM001 del Plano General de Berzosa de Bureba, objeto del contrato litigioso, en la partición de los bienes dejados a su fallecimiento por D. Gonzalo realizada en escritura de 25 de junio de 2018.

Por otra parte, aunque es cierto que la compraventa no llegó a materializarse, es mucho suponer que en el año 2014 (fecha de la expedición de varios certificados emitidos por el secretario del Ayuntamiento de Berzosa de Bureba) los codemandados -herederos de D. Gonzalo- conocían ya de los intentos de la entidad actora por resolver el asunto, si así hubiese sido la entidad actora tenía que haber mostrado una decisión más firme y demostrativa de que dichos intentos iban seriamente dirigidos a obtener ya la resolución, ya el cumplimiento del contrato de compraventa firmado 7 años antes (el 20 febrero de 2007) y mantenerse firme en dicha intención y no dejar transcurrir otros 7 años más hasta formular la demandada judicial sin formular reclamación alguna durante tal periodo.

Tampoco la obtención el 17 de diciembre de 2020 por D. Eugenio (hijo del codemando D. Jose Enrique) de una nota simple informativa del Registro de la propiedad de Briviesca referente a una finca propiedad de la entidad actora supone un acto interruptivo de la prescripción de la acción dirigida contra los herederos de D. Gonzalo, por el simple hecho de que aparezca entre los documentos que dicha parte aporta con su contestación a la demanda , ya que no existe prueba alguna de cuándo dicha parte tuvo conocimiento de la expedición de la nota simple lo cual es relativamente importante teniendo en cuenta que quedaban escasos días para prescribir la acción ( 28 de diciembre de 2020). Nada se prueba sobre que por ser familiares ambas partes demandadas hayan actuado de consuno y que los actos que perjudiquen la prescripción en el caso de D. Jose Enrique afecte también negativamente a la otra parte codemandada.

La única realidad acreditada es que la carta por correo ordinario envida el día 20 de septiembre y el burofax de fecha 24 de noviembre de 2020 no llegaron a sus destinatarios, como así acredita el Servicio de Correos, porque fueron enviadas a la C/ DIRECCION000 nº NUM000, dónde los codemandados no residían desde el agosto de 2018, como así lo acredita la escritura de compraventa de dicha vivienda y queda corroborado con los emplazamientos efectuados por el Juzgado que no pudieron practicarse en dicho domicilio, teniendo que realizar Consulta Integral de Domicilio al Punto Neutro Judicial arrojando como resultado que D. Jesús Manuel tenía su domicilio en la C/ DIRECCION001 nº NUM002, de Burgos (acont. 32 expediente judicial) y Claudia y Olegario en la C/ DIRECCION001 NUM003 (acont. 31 y 33 del mismo expediente), llevándose a cabo finalmente, en estos últimos domicilios, el emplazamiento.

En consecuencia por todo lo expuesto se confirma la sentencia de instancia en cuanto que estima la excepción de prescripción de la acción ejercita frente a los herederos de D. Gonzalo.

TERCERO .- La sentencia de instancia desestima la acción principal de resolución del contrato de compraventa con condena al pago de la cantidad de 84.270 € porque considera que, sometido el contrato a condición suspensiva, está quedó cumplida con fecha de 6 de octubre de 2020, fecha de la publicación de las Normas urbanísticas Municipales en el BOCYL, condición que la juzgadora de instancia entiende que, a diferencia del pago, no fue objeto de plazo alguno para su cumplimiento.

Se argumenta en el recurso que si bien no se fija una fecha expresa para el cumplimiento de la condición pactada se entiende que, conforme al Exponen II y Acuerdan Tercero del contrato de compraventa, sí aparece una fecha perfectamente determinada, que ha de considerarse como fecha tope o final para que el hecho incierto tenga lugar y, esa fecha, no es otra que el 30 de junio de 2009.

En virtud del contrato de compraventa de finca rustica de fecha 20 de febrero de 2007, la mercantil actora GOYCA SLU compra al demandado D. Jose Enrique, la siguiente finca rustica " finca número NUM004 del plano general rustica, al sitito de Ato de Rigobila, Ayuntamiento de Berzosa de Bureba (Burgos) que linda....". Con una extensión superficial de 2 Hectáreas, ochenta áreas y 90 centiáreas y, es indivisible. Inscrita al Tomo NUM005, libro NUM006 folio NUM007, finca NUM008, inscripción 2º del Registro de la Propiedad de Briviesca ".

En el Acuerdan Cuarto las partes pactan una condición resolutoria en los siguientes términos: "la condición resolutoria será en caso de no llegar a cumplirse la condición suspensiva que se pacta, y entonces la compraventa quedará resuelta de pleno derecho y el vendedor se obliga a la devolución de la cantidad percibida que quedará garantizada mediante el otorgamiento de un aval a favor de la compradora por importe recibido de 84.270 € ". La condición suspensiva cuyo incumplimiento determina la resolución del contrato se determina en el Expone II y en el Acuerdan Tercero del contrato.

En el Exponen II se recoge que Goyca SLU " está interesada en adquirir la finca indicada siempre y cuando la misma llegue a tener unas determinadas condiciones en el planeamiento urbanístico municipal a realizar por el Ayuntamiento de Berzosa de Bureba " ,es decir, la eficacia de la compraventa quedó sujeta al cumplimiento de la condición suspensiva, como se califica en el Acuerdo Tercero que " consiste en que la finca que se transmite llegue a formar parte de los terrenos que en la futura Ordenación Urbanística del municipio de Berzosa de Bureba se clasifiquen como suelo urbanizable de uso industrial, dentro de las Normas urbanísticas Municipales a aprobar por la Comisión Territorio de Urbanismo de Burgos, el precio a pagar por la compradora se incrementará a en otros 84.270 €, los cuales serán abonados por la compradora al vendedor de la siguiente forma: Con la licencia municipal de obras del Proyecto de Ejecución de la urbanización del Plan Parcial a desarrollar por la compradora y en todo caso con anterioridad al 30 de Junio de 2009".

La cláusula presenta cierta oscuridad que entendemos debe ser interpretada sistemáticamente sin que pueda admitirse, sencillamente y sin mayor argumentación, que la condición suspensiva exigida en el contrato, a diferencia del pago, no fue objeto de plazo.

La condición suspensiva pactada fue el que la finca rustica que la compradora estaba interesada en adquirir se clasificase como suelo urbanizable de uso industrial, dentro de las Normas urbanísticas Municipales a aprobar por la Comisión Territorio de urbanismo de Burgos. Y esta calificación se obtuvo con la publicación de las Normas urbanísticas Municipales de Berzosa de Bureba, en el BOCYL el 6 de octubre de 2010, como así informan el perito de parte D. Juan Ignacio y el perito judicial D. Miguel Ángel.

Entendemos que la condición suspensiva no se cumplió porque, aunque no se fijó en el contrato expresamente un plazo para su cumplimiento, la fecha del 30 de junio de 2009 señalada en el Acuerdan Tercero no puede interpretarse que, como sostienen la parte demandada y la sentencia de instancia, solo afecte al plazo de pago que tiene que hacer el comprador. Tal fecha se pacta como fecha límite para el pago del incremento de otros 84.270 € más, si con anterioridad no se hubiese aprobado la licencia municipal de obras del Proyecto de Ejecución de la Urbanización del Plan Parcial a desarrollar por la compradora. Debe entenderse que la fecha límite para el pago del incremento del precio no es una fecha elegida al azar sino que estaba vinculada con el desarrollo urbanístico de los terrenos donde se ubicaba la finca rustica objeto de compraventa y que hasta llegar a la obtención de la licencia de obras del Proyecto de ejecución del Plan parcial y " en todo caso con anterioridad al 30 de junio de 2009 ", era necesario que la Comisión Territorial de urbanismo de Burgos hubiese aprobado su clasificación como suelo urbanizable de uso industrial dentro de las Normas Urbanísticas Municipales, de lo que se sigue que si a la fecha límite pactada, de 30 de junio de 2009, la Comisión Territorial de urbanismo de Burgos no había aprobado la calificación urbanística de los terrenos, la condición suspensiva a la que se sujetó la eficacia del contrato no quedó cumplida.

Parece lógico que como se afirma en el escrito de recurso si el incremento de precio iba ligado a un acto concreto urbanístico (la licencia municipal del Proyecto de ejecución de la urbanización del Plan parcial, a desarrollar por la compradora) derivado y de necesaria consecuencia de un acto urbanístico principal (aprobación por la Comisión Territorial de las Normas urbanísticas Municipales con calificación de los terrenos como suelo urbanizable industrial, expediente cuya tramitación es competencia municipal), que la fecha tope o final para que tengan lugar los actos derivados sea también la fecha final para el acto administrativo principal .

La tramitación del expediente de aprobación de las Normas urbanísticas Municipales de Berzosa de Bureba correspondía a su Ayuntamiento que estaba representado por su Alcalde, el demandado D. Gonzalo y el Teniente de alcalde, el otro codemandado D. Jose Enrique que son los dos únicos vecinos que venden sus fincas rusticas a la entidad demandante, en expectativa de conseguir la nueva calificación de las mismas como terreno urbanizable industrial, por un precio muy superior al correspondiente a calificación como fincas rusticas. El Alcalde, director de la oficina de Caja Rural en Briviesca y el Teniente de alcalde empleado de fábrica y agricultor en la fecha de la compraventa, y durante muchos años vinculado siempre al Ayuntamiento (incluso desempeñando el cargo de alcalde) no pueden ser considerados en una situación contractual de peor condición que la entidad compradora de los terrenos, dado que si embarcaron, a un pueblo pequeño en un proyecto industrial de la envergadura como el proyectado, modificando a tal fin las Normas Municipales urbanísticas, como tales responsables municipales entendemos que conocían o debían conocer la tramitación y consecuencias de la aprobación de las Normas urbanísticas, no en vano durante todo el proceso estuvieron asesorados por un Técnico, D. Belarmino que fue el redactor de las Normas Municipales urbanísticas y asesorados por los correspondientes servicios técnicos de la Diputación y de la Junta de Castilla y león. En suma, su intervención en el contrato de compraventa como vendedores de unas fincas rusticas que iban a formar parte de terrenos calificados como suelo urbanizable industrial no puede considerarse como la de cualquier vecino del pueblo ajeno a la tramitación del expediente de aprobación de las Normas Municipales urbanísticas.

Y prueba de que los demandados desde sus responsabilidades municipales tenían o debían tener conocimientos urbanísticos sobre los terrenos incluidos en el término municipal, es la tramitación paralela de un expediente de autorización previa de uso excepcional en suelo rustico para la instalación de molienda de cemento con descargadero de trenes, sistema de ensacado y expedición granel en Polígono I parcelas NUM009, NUM010, NUM011, NUM012 y NUM013 promovido por la actora Goyca, y para el que obtuvo del Ayuntamiento rápidamente la licencia ambiental y urbanística si bien subordinada al cumplimiento de los informes técnicos y jurídicos obrantes en el expediente y a la presentación de un proyecto de ejecución previo al otorgamiento de la licencia de obras, que finalmente no llegó a materializarse. Destacamos por un lado que las parcelas rusticas objeto del contrato de autos, la NUM001 y la NUM004, no estaban comprendidas dentro de aquella autorización excepcional en suelo rustico y de otro, que la condición suspensiva del contrato no estaba sujeta a la obtención de una autorización de uso excepcional en suelo rústico sino a que las fincas se clasificasen "como urbanizables de uso industrial, dentro de las Normas Urbanísticas Municipales a aprobar por la Comisión del Territorio de Urbanismo de Burgos", lo que desde luego se produjo con la publicación en el BOCYL del 6 de octubre de 2010 del Acuerdo de la Comisión de Urbanismo de Burgos, de 17 de septiembre de 2010, de aprobación definitiva de Normas Urbanísticas Municipales ( NUM) Berzosa de Bureba (Expte: NUM014) .

En consecuencia, consideramos que habiendo quedado incumplida la condición suspensiva pactada, por aplicación del Acuerdan Cuarto, se ha convertido en condición resolutoria que determina la estimación de la acción resolutoria del contrato de compraventa con reintegro de la cantidad recibida que ha sido ejercitada con carácter principal en la demanda que implica la estimación del primero de los motivos del recurso de apelación, sin que sea necesario entrar en el examen del resto de los motivos.

CUARTO . Las dificultades interpretativas del Acuerdo Tercero del contrato de compraventa objeto de autos justifican la apreciación de concurrencia de serias dudas de hecho y derecho que llevan a no hacer imposición de las costas procesales en la primera instancia pese a ser estimada la demanda ( artículo 394.1 de la LEC).

Al estimarse el recurso de apelación, conforme al artículo 398.2 LEC no procede expresa imposición de las costas procesales de esta segunda instancia.

Vistos los artículos legales citados y demás de general y pertinente aplicación