Sentencia Civil Audiencia Provincial de Burgos, de 28 de Abril de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{1.- Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO:}

^{"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Natividad Santos Tomás Zotes, en nombre y representación de D. Pedro Miguel , debo absolver y absuelvo a la DIRECCION000 de Briviesca de los pedimentos efectuados en su contra, condenando al actor a abonar las costas procesales causadas en este procedimiento".}

^{2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación del demandante se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó dentro del término que le fue concedido al efecto. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.}

^{3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 25 de abril pasado, en que tuvo lugar.}

^{4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.}

^{FUNDAMENTOS JURÍDICOS}

^{Primero. Se ejercita en los presentes autos una acción de impugnación de acuerdos adoptados por una Comunidad de propietarios, referida a los que la Comunidad demandada de la DIRECCION000 de Briviesca adoptó en 29 de enero de 2002, en la parte de los mismos recogidos en el punto 4º del Acta en el que se fijó una cuota mensual para el local bajo derecha propiedad del demandante de 66,84 € al mes, y que la sentencia de instancia desestima por apreciar la caducidad de la acción al haber transcurrido más de tres meses a la fecha de la interposición de la demanda.}

^{Segundo. La Juzgadora de instancia estima que a la fecha de la interposición de la demanda, el 6 de mayo de 2003, ha transcurrido el plazo de tres meses para ejercitar la acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 29 de enero de 2002 porque el demandante remitió a la Comunidad una carta el 8 de febrero de 2002 en la que solicitaba la nulidad de los acuerdos adoptados, lo que es señal, dice la sentencia, de que conocía su existencia, pues de otro modo no hubiera pedido su nulidad.}

^{Lo cierto es que, como dice el demandante en su recurso y como ya dijo en el acto de la audiencia previa contestando a la excepción de caducidad planteada en la contestación, la citada carta no implicaba necesariamente que el actor conociese el contenido de los acuerdos de la Junta anterior, que según él nunca se le notificaron. La solicitud de nulidad contenida en la carta se explica por el contrario por la negativa de los representantes de la Comunidad a permitir la asistencia a la Junta de quien acudió a ella en representación del hoy actor, que era el arrendatario de su local. Fue por ello, dice el demandante, y no porque conociera los acuerdos que allí se tomaron, por lo que remitió esa carta a la Comunidad para que se anularan unos acuerdos que se adoptaron sin darle la necesaria audiencia.}

^{Desde luego, el tenor literal de la carta, unido al hecho cierto de que el Presidente de la Comunidad no permitió el acceso a la Junta al arrendatario de local, no permite inferir de la misma que el actor conociera solo una semana después de la Junta el contenido de los acuerdos. Mas bien la citada carta parece una reacción de protesta a la prohibición del Presidente, que es lo que dice el actor.}

^{En consecuencia, no pudiendo servir la citada misiva para acreditar el transcurso del plazo de caducidad, se hacía necesario que la Comunidad demandada hubiera acreditado cuándo y de qué forma notificó al actor el contenido de los acuerdos, en alguna de las formas permitidas por el artículo 9, sobre todo porque dicha comunicación es necesaria para que comience a transcurrir el referido plazo cuando se trata de un propietario que ha estado ausente de la Junta. Y además en el caso de los propietarios ausentes el transcurso del plazo de treinta días naturales desde la comunicación del acuerdo sin que estos manifiesten su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción permite computar su voto como favorable al acuerdo, lo que impediría cualquier ejercicio posterior de la acción impugnatoria.}

^{Sin embargo, es lo cierto que la Comunidad no ha acreditado de qué forma ha podido tener el demandante conocimiento del acuerdo. Se dice que al habérsele girado las nuevas cuotas por el nuevo importe ya ha podido conocer la modificación de las cuotas que ahora impugna. Pero es que para poder impugnar las nuevas cuotas era necesario que el actor conociese también las partidas que integraban el presupuesto para el año 2002, que fue el que sirvió para fijar la cuota de 66,84 € con arreglo a su 17% de coeficiente de participación. Mientras el actor no conociese el contenido del acta de la Junta de 29 de enero de 2002 carecía de motivos concretos para poder impugnar las nuevas cuotas, y es lo cierto que no hay constancia en autos de la fecha en la que el actor tuvo conocimiento de dicha acta, por lo que la acción no puede estar caducada.}

^{El problema anterior está relacionado con cuál deba ser el contenido de la comunicación de los acuerdos de la Junta. Si la comunicación se cumple con la remisión a los propietarios de las nuevas cuotas aprobadas, en tal caso el conocimiento se daría necesariamente a partir de la remisión del recibo girado a cada uno de los propietarios. Sin embargo, en la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999 se añadió un apartado al artículo 19 de la Ley obligando a que el acta de las reuniones se remitiera a todos los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. Con ello se amplía de alguna manera la obligación de comunicación de los acuerdos a todo el contenido del acta, por lo menos en la parte de la misma que afecta a los acuerdos impugnados y a efectos de que el propietario disidente pueda conocer todos los extremos que sean de interés para el ejercicio de la acción impugnatoria. De esta forma, sin la remisión del acta la comunicación es incompleta y no puede empezar a correr el plazo de caducidad del artículo 18, ni el plazo para que los ausentes manifiesten su disidencia conforme al artículo 17. Por todo lo anterior ha de rechazarse la excepción de caducidad y entrarse a conocer del fondo del asunto.}

^{Tercero. Con carácter previo ha de hacerse una precisión en relación con lo que es objeto de la acción impugnatoria, pues en la demanda se viene a decir que se impugna la cuota fijada en la Junta de 29 de enero de 2002 de 66,84 € para el local del demandante como si se tratase de una cuota fija y permanente, incluso para ejercicios posteriores al año 2002. Nada hay en el acta de la Junta sin embargo que autorice a pensar de esta manera. La cuota de 66,84 € para una cuota de participación del 17% se fijó para atender al presupuesto del año 2002 de 4.808 €. Si a esta última cantidad se resta la de 90 € por gastos de limpieza y alumbrado de portal y escalera, que según la Comunidad es el único gasto general del que está exento el local, se obtienen los 4.718 €, cuyo 17% es el resultante de la cuota mensual de 66,84 € multiplicada por 12. Por lo tanto, la cuota de 66,84 € se fijó solo y exclusivamente para la atención del presupuesto del año 2002, de modo que no se trata de una cuota fija y permanente como se dice en la demanda.}

^{Hecha esta precisión, el motivo de impugnación es porque según el artículo 10 de los Estatutos "los gastos de entretenimiento y limpieza de portal y escaleras serán de cuenta de los propietarios de los departamentos de la casa que tengan acceso por ellos, en proporción a sus respectivas cuotas de participación". De dicha cláusula se desprende que el propietario del local de la mano derecha, que es el del actor, está exento de citados gastos pues su local tiene acceso directo desde la calle y no desde el portal. La propia Comunidad acepta esta exención, si bien la reduce a la cantidad de 90 €, que es la cantidad presupuestada al año para gastos de alumbrado de escalera.}

^{Lo que sostiene el apelante es que además no deben ser de su cargo algunas de las restantes partidas que han servido para confeccionar el presupuesto del año 2002, por tratarse de gastos de los llamados de entretenimiento o conservación del portal. Tales gastos son la colocación de una verja de seguridad en el portal y en un patio interior por importe de 1.274,15 €, el traslado del portero automático por importe de 552,93 €, la instalación de luz en la entrada exterior por importe de 102,17 € y los gastos de albañilería y pintura, supuestamente para acometer las obras anteriores del portal por importe de 1.899,2 €.}

^{Por gastos de entretenimiento han de entenderse los que son gastos de conservación. Son gastos ordinarios que se dirigen a conservar el portal o la escalera en su actual situación, reponiendo quizás los elementos dañados o deteriorados por el uso, o sustituyéndolos por otros de la misma o parecida calidad. Se contraponen a los gastos extraordinarios, distintos de los de mera conservación, que modifican la configuración o apariencia de un elemento común, que incorporan al mismo una innovación o mejora, o dotan a la comunidad de un servicio con el antes no contaba. Pues bien, las obras consistentes en la colocación de una verja de seguridad en el patio y portal comunitario, la instalación de un portero automático, o la colocación de una luz exterior, no son obras de mera conservación, sino nuevas instalaciones, que en el caso de la verja de seguridad puede además requerirse para la seguridad del edificio. Su régimen por lo tanto no es el de los gastos ordinarios, sino el del artículo 11, o incluso el del artículo 17.1 de la Ley. Por el contrario, la disposición estatutaria que exonera a los propietarios de los locales de ciertos gastos tiene su sentido cuando tales gastos son los ordinarios o de conservación. No resulta de aplicación cuando lo que se trata es de dotar a la comunidad de un determinado servicio o mejora que antes no tenía, ya que, como su propio nombre indica, los gastos de conservación están dirigidos a conservar aquello que ya se tiene, lo que no sucede con todas y cada uno de los elementos que han dado lugar a las obras incluidas en el presupuesto del año 2002.}

^{Cuarto. La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada conforme al artículo 398.1 LEC.}

^{Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,}

^{F A L L A M O S}

^{Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Natividad Santo Tomás Zotes contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Briviesca en los autos originales del presente rollo de apelación, se confirma la misma en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.}

^{Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}