Sentencia Civil 224/2023 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 50/2023 de 30 de junio del 2023

PRIMERO.-La representación legal de Cornelio (parte actora) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 21-11-2022 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Burgos por la que se desestima su demanda de impugnación del acuerdo nº 3 del Acta de la Comunidad de propietarios demandada de fecha 25-1-2022 por el que se acordó la rehabilitación con fachada ventilada de todas las fachadas de la Comunidad, solicitar presupuestos y crear un fondo económico mediante derramas extras mensuales de 150€ desde marzo de 2022.

La sentencia apelada considera, en síntesis, que:

- el acuerdo impugnado tiene cabida en el punto 3º del orden del día de la Junta de Propietarios.

- Es constatación de acuerdos anteriores de la Junta de propietarios: 21 de enero de 2016 y 11-4-2016

- La fachada es elemento común del inmueble, al que no es aplicable la exención de gastos prevista en los estatutos de la comunidad para los propietarios de los locales de planta baja.

- Las obras de fachada acordadas son necesarias para la conservación del edificio, no siendo el acuerdo contrario a la ley o a los estatutos

La parte apelante solicita que se estimen las pretensiones de su demanda declarando nulo el acuerdo comunitario impugnado y condenando a la Comunidad de propietarios a devolver al actor las cantidades de derrama mensual cobradas en virtud del acuerdo impugnado.

Analizaremos separadamente los motivos de recurso formulados.

SEGUNDO.-Extralimitación del orden del día

La parte apelante afirma que:

- la redacción del acuerdo impugnado permite la rehabilitación con fachada ventilada de todas las fachadas de la Comunidad, no solo de la posterior que es la única que presenta problemas, era la mencionada en el orden del día y a la única que se iba a referir el debate.

- El acuerdo es anulable en aplicación de los artículos 18.1a/ LPH en relación 16.2 y 19.2e/ LPH al ser el orden del día requisito esencial de la convocatoria de la Junta, quedando al margen del debate y de acuerdo vinculante a no asistentes los no incluidos en aquel. ( SS TS nº 974/2011 de 12 de enero; Nº 1143/2006 de 20 de noviembre.

El motivo debe ser desestimado en cuanto que:

- En el orden del día de la Junta objeto de impugnación se incluía en su apartado 3º:"- Problemática de la fachada del edificio y condensaciones en viviendas. Actuaciones a seguir, medidas a tomar y aprobación si procede de presupuestos y forma de pago".

- El acuerdo impugnado tiene el siguiente contenido:" Se informa del estado en el que se encuentra la fachada posterior de la Comunidad, una vez revisada por los técnicos, se presentan presupuestos para rehabilitar esa fachada, siendo el coste de estos trabajos:

- Resver (fachada ventilada cerámica + lana de roca de espesor 100mmm), 53.126,97€ IVA no incluido.

- Pedro Bilbao (fachada ventilada cerámica + lana de roca de espesor 12Pmm), 45.606,00€ IVA no incluido, (Aislamiento térmico SATEI formado por placas aislantes de poliestireno expandido de 120mm de espesor), 30.646,00C IVA no incluido.

Sometido a la consideración de los asistentes se pospone la rehabilitación de esa fachada acordándose por mayoría con el único voto en contra del propietario 6C), rehabilitar con fachada ventilada todas las fachadas de la Comunidad, no solo la posterior, acordándose solicitar presupuestos y presentarlos en una próxima Junta extraordinaria.

Se acuerda la creación de un fondo económico para la ejecución de las obras, mediante la realización de derramas extras mensuales de 150,00€, empezando a facturarlas en el mes de marzo de 2022 junto con la cuota mensual de fa Comunidad,

Con respecto a la forma de repercutir el pago de las obras se acuerda que debe realizarse por coeficiente".

La alusión en el orden del día a:" Problemática de la fachada del edificio y condensaciones en viviendas" no suponía limitar necesaria y únicamente el debate a una de las fachadas, máxime cuando el deterioro por condensaciones ya se había apreciado anteriormente en muchas viviendas. El problema existe no solo en una de las fachadas del inmueble, afectando en mayor o menor medida a todas ellas, lo que permite la posibilidad de su agravación.

Constatada la necesidad de reparación del defecto de aislamiento del inmueble, el orden del día de la convocatoria no limitaba el alcance del debate a una sola fachada, pudiendo venir referida a todas aquellas en las que existe o se aprecie la necesidad de su reparación. Se desestima el motivo.

TERCERO. -Inexistencia de acuerdo previo con respecto a la misma cuestión

La parte apelante afirma que:

- El acuerdo de enero de 2016 presenta evidentes diferencias con el acuerdo impugnado: el 1º se refiere a las fachadas delantera y patio, mientras que el 2º se refiere a todas; el 1º se refiere a obras de arreglo de fachada, elaboración de informe y realización de trabajos necesarios para evitar desprendimientos y accidentes, mientras que el 2º se refiere a colocación de una fachada ventilada.

- En la Junta de enero de 2016 se dejó para una Junta posterior tomar acuerdos de arreglo de las fachadas delantera y patio y esa Junta se celebró en abril de 2016 posponiéndose las decisiones.

- El Presidente de la Comunidad reconoció que en enero de 2022 se discutió sobre la mejor opción: SATE, fachada ventilada lo que es indicador de que no había un acuerdo adoptado.

- El testigo Lucio reconoció que enero de 2016 no se acordó realizar ninguna obra y no la colocación de fachada ventilada.

- El testigo Marino indicó que antes de enero de 2022 no se aprobó presupuesto para la realización de la obra, ni actuación sobre la fachada del edificio.

- Ni siquiera se mencionó el previo acuerdo en la contestación que la administración de fincas dio al actor el 1-3-2022.

- El acuerdo de 2016 de haber existido nunca se refirió a la colocación de fachada ventilada en todas las fachadas del inmueble que es lo acordado en enero de 2022 y objeto de impugnación en el procedimiento.

A este respecto cabe señalar que:

- En acta de la Comunidad de fecha 11-4-2016 se trató en el orden del día:" Obras a ejecutar en fachadas y patio comunitario: Aprobación de presupuestos de aparejador y empresa contratista, si procede, y forma de pago. Subvenciones del IDAE, Junta de Castilla y León y otros organismos: facultar al Presidente y/o Administración para efectuar las gestiones oportunas al respecto.

- El acuerdo adoptado en aquella Junta fue :" En relación a las obras a realizar en la fachada principal y del patio comunitario, se informa que por la empresa Construaction se ha efectuado, sin ningún coste para la Comunidad, ni compromiso alguno de adjudicación de la obra, un estudio de mediciones de las fachadas y una propuesta técnica para resolver los problemas manifestados por los propietarios de condensaciones existentes en algunas viviendas, presentando unos presupuestos orientativos sobre el coste de estos trabajos, [...]

Igualmente, por la empresa Salbur- Arquitectos Técnicos, se ha presentado una propuesta técnico-económica para la realización de estos trabajos en las fachadas comunitarias, estimándose un coste total para la realización de las obras de en torno a 301.736 € (IVA incluido).

Se informa de las subvenciones que concede actualmente tanto el IDAE (plazo solicitud hasta 31 .12.2016), como la Junta de Castilla y León (plazo solicitud hasta 29.04.2016), pudiendo llegar a subvencionar hasta un 30 % del coste del presupuesto a realizar.

Se pone de manifiesto por parte de algún propietario la necesidad de efectuar obras en el saneamiento comunitario que discurre por los locales bajos, manifestándose igualmente que posiblemente esta cuestión pueda ser prioritaria al arreglo de las fachadas. Se acuerda revisar su estado y solicitar presupuestos de reparación.

Se propone la creación de un fondo económico para la ejecución de las obras, mediante la realización de derramas extras mensuales de en torno a 100 €, no adoptándose ningún acuerdo al respecto, manifestando algunos propietarios, su intención de pagar la parte que les corresponda por la obra en la fecha que se establezca por la Comunidad, así como quienes manifiestan no poder asumir dicho coste.[...]

Sometido a la consideración de los asistentes no se adopta ningún acuerdo al respecto, posponiéndose la toma de decisiones sobre las distintas cuestiones planteadas para una próxima Junta Extraordinaria".

Resulta así que, aunque en el acuerdo previo no se tomó una decisión definitiva sobre el arreglo de fachadas, ni su concreto alcance; ello no resulta relevante para determinar la validez o nulidad del acuerdo ahora impugnado, cuando en todo caso ya se puso de manifiesto la existencia de deficiencias en fachada y patio y la necesidad de su reparación; deficiencias que han podido agravarse con el paso del tiempo al no ser acometida su reparación.

CUARTO.-Ca rácter de mejora de la obra, no necesaria.

La parte apelante afirma que:

- El acuerdo impugnado es nulo en aplicación del artículo 18.1c/LPH por causar un perjuicio económico al actor que no tiene obligación de soportar.

- El actor es propietario de un local, no acudió a la Junta y considera la reforma aprobada innecesaria al no ser requerida por razones de seguridad o para evitar perjuicios para otros vecinos.

- La fachada ventilada puede suponer un ahorro energético y mayor confort para los vecinos de las plantas superiores, no para locales.

- La obra no restaura un desperfecto, sino que añade al edificio un elemento extra en aislamiento y protección.

- Las obras lo son de mejora. La testifical del representante legal de RESVER no es imparcial al haber elaborado uno de los presupuestos de la obra y tener interés en su realización, no siendo además la necesidad un concepto estrictamente técnico sino jurídico.

- El testigo Nemesio ratificó su informe de I.T.E. En el que las deficiencias en fachada son de gravedad despreciable, su estado, seguridad y habitabilidad es favorable, indicando que hay alternativas a la fachada ventilada igualmente válidas y la realización de ésta es una opción entre otras varias, siendo la más cara, pudiendo alcanzar el SATE la mitad de precio, siendo también un método adecuado.

- El perito judicial Melisa indicó que solo la fachada noroeste presenta humedades por condensación de forma generalizadas (80%), en el resto el problema es residual (-20%) y que no puede saberse lo que pueda suceder de futuro.

- S. Secc. 2ª AP Burgos 173/2017 de 16 de Mayo y Secc. 3ª 178/2021 de 22 de Marzo.

- La instalación de un SATE, solo se justifica si hubiera humedades generalizadas en todo el edificio.

A este respecto cabe señalar que:

- El art. 10.1.a) de la LPH dispone que: " Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Por su parte, el art. 17.4 LPH establece que: " Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.[...]".

- En el presente caso, tanto la prueba pericial emitida a instancia de la parte demandada como por el Arquitecto Técnico Prudencio como la prueba pericial judicial emitida por la Arquitecto Técnico Melisa ponen de manifiesto la ausencia de aislamiento térmico en las fachadas del inmueble y el deterioro producido por ello en distintas viviendas; sin que pueda prevalecer sobre ellos el informe de inspección técnica del inmueble que minimiza la valoración del estado de deterioro del inmueble, por su carácter más general, menos exhaustivo y por haberse emitido con otra finalidad a la de constatar el estado de las fachadas y su efecto sobre distintas viviendas del inmueble.

Sometiendo los citados informes periciales a la sana crítica ( artículo 348LEC) entendida como las más elementales reglas de la lógica humana, habiéndose emitido por técnicos cualificados para ello, pero considerando en todo caso más objetivo el informe pericial judicial por su nulo interés de parte, cabe concluir con el mismo que:" La fachada que presenta humedades por condensación, de forma generalizada, es la posterior (noroeste)

En la fachada lateral izquierda no observan condensaciones y en la fachada principal, tres casos de viviendas con humedades por condensación.

Las viviendas de la letra NUM001, las que su orientación principal es la noroeste (a C/ DIRECCION001) manifiestan los problemas de humedades por condensación . tienen humedades por condensación, de las visitadas 88% tienen y de la totalidad de esta mano A, 64 % tienen condensaciones.

En las viviendas tipo B la orientación principal es suroeste. De las 10 viviendas de este tipo, he visitado 7, de las cuales 3 manifiestan que no tienen, por tanto no he accedido al interior. 4 viviendas presentan humedades en techos de las terrazas.

Las humedades observadas son humedades por filtración de agua, debido a la mala impermeabilización y sellado de los cerramientos de aluminio en su encuentro con el canto del forjado.

En las viviendas tipo NUM002, de las 10 de este tipo, se han visitado 8; de las cuales 6 no tienen humedades; 2 de ellas tiene humedad en la terraza por filtración y también por condensación .

En la mano NUM003 (más vivienda NUM004 del NUM005) 11 viviendas en total; se han visitado 6, de las cuales 4 no tienen humedades; otra vivienda presenta humedades en techo de terraza debido a fuga de la bajante de pluviales; es decir no es de condensación.

La última vivienda, concretamente planta NUM005 letra NUM004, presenta grandes humedades por condensación en toda la vivienda, con orientación a fachada principal.

El deber de conservación de los edificios recae sobre los propietarios de los inmuebles.; así el Art 19 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (Texto modificado por el Decreto aprobado por el Consejo de Gobierno de la Junta de Castilla y León el 9 de julio de 2009 ) y publicado en el BOCyL de 17 de julio de 2009; indica

1. Los propietarios de bienes inmuebles deben mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones. A tal efecto se entiende por:

a) Seguridad: conjunto de las características constructivas que aseguran la estabilidad y la consolidación estructural de los inmuebles y la seguridad de sus usuarios y de la población.

b) Salubridad: conjunto de las características higiénicas y sanitarias de los inmuebles y de su entorno que aseguran la salud de sus usuarios y de la población.

c) Ornato público: conjunto de las características estéticas de los inmuebles y de su entorno que satisfacen las exigencias de dignidad de sus usuarios y de la sociedad.

c) Habitabilidad: conjunto de las características de diseño y calidad de las viviendas y de los lugares de trabajo y estancia, de los inmuebles donde se sitúan y de su entorno, que satisfacen las exigencias de calidad de vida de sus usuarios y de la sociedad.

Visto el edificio desde el exterior, los desconchones y el deterioro de la fachada tanto en la fachada posterior de forma generalizada, como en las otras dos, sobre todo en la parte superior de las mismas; afectan al ornato público.

Y visto desde el interior, los problemas de condensación afectan tanto a la salubridad como a la habitabilidad de los usuarios del edificio y ambas están dentro de deber de conservación del edificio.

Para solventar el problema del ornato público (aspecto exterior del edificio), pasa por la actuación sobre la fachada y está justificada como obra de conservación del edificio; ahora bien, existen diversas alternativas para esa conservación desde tanto desde el punto de vista técnico, constructivo y económico (pintado, monocapa, aplacados diversos, SATE, fachada ventilada,...)

La instalación de una fachada ventilada resuelve los problemas de ornato de las 3 fachadas y las condensaciones generalizadas de la fachada noroeste; además la colocación de 10 -12 cm de aislamiento térmico, en un edificio de 42 viviendas que "a priori" no posee nada de aislamiento, es una mejora generalizada del mismo y un ahorro energético importante para los habitantes del mismo (menor demanda energética); además de una reducción de emisiones de CO2 a la atmosfera.

Concluye: El problema de todo el edificio es la ausencia de aislamiento térmico en sus paramentos exteriores, de forma que la edificación queda aislado del exterior, tanto para el frío como para el calor. Ahora bien, en Burgos el frío es el problema principal, el cual se combate por medio de calor.

Por tanto, al calentar las viviendas también se calientan los paramentos exteriores o fachadas y el resto de elementos que conforman el propio edificio (ventanas, pilares...) el contraste de ese calor con el frio exterior, que se transmite por los propios elementos constructivos hace que se generen humedades por condensación; principalmente en los meses fríos y más acuciadas en las fachadas más expuestas y con peor orientación.

... la fachada noroeste tiene condensaciones de forma generalizada en la mayoría de las viviendas del tipo A; en el resto del edificio existen más humedades de condensación a la fachada principal, sureste, pero de forma puntual.

Se evidencia también el deterioro de las fachadas desde el punto vista del ornato y otros problemas de mantenimiento y reparación de fisuras y deterioros puntuales en dichas fachadas.

Existen varias formas de reparar la fachada y otras varias de atajar las condensaciones que sufren las viviendas; las más completas son fachada ventilada y SATE; por otra parte también son las menos económicas".

En aclaraciones el perito judicial indicó que la afectación puede ser en: Fachada pequeña noroeste-88%; en la fachada lateral larga- 5-10% y en la fachada principal-25%.

De las distintas soluciones vino a descartar la reparación por el interior del edificio y desde el exterior no aseguró que el insuflado en la cámara de aire resolviera al 100% el problema, por figurar en proyecto sin comprobación real, por la anchura de la cámara solo de 3 cm y por desconocerse si esa cámara tiene zonas de rotura que no la harían eficaz.

En la comparativa de las otras dos soluciones técnicas: S.A.T.E. o fachada ventilada, la perito judicial reconoció que ambas soluciones son correctas, siendo la fachada ventilada de mayor coste económico inicial que la S.A.T.E, supone también una mejora estética, aunque tiene después un menor coste de conservación que ésta última .

La prueba testifical de RESVER y la prueba pericial de la parte demandada aunque indicaron que la existencia de tuberías de gas en el inmueble encarece notablemente la instalación del SATE al tener que salvar esa canalización y que la fachada ventilada es la mejor solución tanto estética como de aislamiento y eficiencia energética, exigiendo un menor gasto de conservación; los presupuestos indicados en el propio Acta reflejan todavía una importante diferencia económica entre la instalación de S.A.T.E y de fachada ventilada.

Constatada la existencia de importantes daños en distintas viviendas del inmueble y la ausencia del aislamiento de las fachadas del inmueble, aunque esa carencia tenga actualmente mayor incidencia en alguna de las fachadas, en cuanto a la producción de daños; cabe considerar que el acuerdo impugnado en cuanto aprueba obras para corregir ese defecto que afecta a elementos comunes del inmueble como son las fachadas ( artículo 396CC), constituye una obra necesaria y es válido, conforme al artículo 10.1a/LPH antes indicado, pese a la oposición de propietario actor; sin que la exención de contribución establecida estatutariamente para el propietario del local por gastos de portería, servicios de ascensores, limpieza, escalera , sea de aplicación a la obras de reparación de fachadas aprobadas en el acuerdo impugnado.

Ahora bien, indicándose pericialmente la existencia de dos soluciones técnicas (S.A.T.E. y fachada ventilada) adecuadas para solventar el problema de aislamiento térmico del inmueble y evitar futuros daños; aprobada por la Comunidad en el acuerdo objeto de impugnación la instalación de fachada ventilada, y constatada en los presupuestos aportados la importante diferencia económica entre una y otra solución técnica, siendo muy superior la instalación del sistema de fachada ventiladas aprobado (45.606 o 53.126,97€+IVA en los dos presupuestos reflejados en el Acta ) frente al sistema S.A.T.E con un coste de 30.646+IVA ); si cabe considerar que la instalación de fachada ventilada constituye una mejora respecto de la instalación del sistema S.A.T.E, por lo que el deber de contribución del propietario del local impugnante del acuerdo, solo debe alcanzar hasta el importe correspondiente al sistema S.AT.E.; constituyendo el exceso una mejora a la que no está obligado a contribuir.

Por todo ello y con estimación parcial del recurso y de las pretensiones actoras, procede anular el acuerdo de la Comunidad de propietarios demandada en cuanto presupone el deber de contribución del propietario impugnante para la instalación del sistema de fachada ventilada, por su coeficiente de participación en el inmueble, pues de ejecutarse finalmente por la Comunidad el sistema aprobado, al constituir una mejora respecto del sistema SATE de mucho menor coste; solo estará obligado aquel a contribuir hasta el precio medio en el mercado para la instalación del sistema S.A.T.E indicado

QUINTO.-Costas.- Ante la estimación parcial del recurso y d ellas pretensiones actoras y en aplicación de los artículos 394.2 y 398.2 LEC no se hace expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.