Sentencia Civil 114/2023 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 66/2023 de 31 de marzo del 2023

PRIMERO. - Por CXI SAN BRUNO S.L. se presentó el 5/05/2021, con base en el art. 1561 y concordantes del C.Civil, demanda frente a EASY SPORT LOGROÑO S.L. (quien gira en el tráfico mercantil con el nombre GRUPO ALTAFIT), en la que reclamaba 776.000€ por los daños causados por la demandada en el inmueble propiedad de la actora, constatados al cese del contrato de arrendamiento que unía a las partes.

La sentencia de instancia, estima parcialmente la demanda, y frente a dicho pronunciamiento se formula por EASY SPORT LOGROÑO S.L. recurso de apelación, en base a un error en la valoración de la prueba, por cuanto:

1.- Inexistencia de daños en el local. No obligación de reponer el estado del local en condiciones de continuar actividad de gimnasio.

2.- Cumplimiento por la arrendataria de las obligaciones del contrato. Inadecuado mantenimiento por la arrendadora de las obras de mejora realizadas.

3.- Inadecuación de la cantidad reclamada.

SEGUNDO. - SOBRE LA EXISTENCIA DE LOS DAÑOS.

En el presente procedimiento consta como secuencia de hechos:

-en contrato de arrendamiento de 28/10/2010, la demandante, propietaria de un local en c/San Bruno, de Burgos ( integrado por varios locales comunicados entre sí), arrendó el mismo a D. Íñigo y a la mercantil DIRECCION ESTRATEGICA DEPORTIVA S.L.U., a fin de que los destinaran a gimnasio.

-En dicho contrato, se autoriza a la arrendataria a realizar obras de acondicionamiento, recogiendo la cláusula quinta: " La arrendataria destinará los locales arrendados conjunta, única y exclusivamente a gimnasio..........La parte arrendadora autoriza a la parte arrendataria a ejecutar las obras necesarias para acondicionar los locales arrendados para el uso al que van a ser destinados, siempre que dichas obras no modifiquen la configuración del inmueble, ni afecten a la estructura del edificio ni a la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en su construcción. En todo caso, la parte arrendataria deberá informar a la arrendadora de todas las obras que a tal efecto realice, obras que quedarán en favor y beneficio de la propiedad a la finalización del arriendo, sin derecho a indemnización alguna en favor de la arrendataria".

Y la cláusula séptima que " La arrendataria asume a su cargo los gastos, incluso los necesarios, de conservación, reparación y reposición del inmueble arrendado, y de los elementos (incluso de fontanería y electricidad), e instalaciones de todo tipo. Entre estos gastos se incluyen todos los necesarios para cumplir con la normativa vigente en cada materia. Todas las obras, reparaciones o reposiciones que en su caso se realicen, quedarán en beneficio de la propiedad al término del arriendo, sin derecho a indemnización alguna en favor de la arrendataria. Todas las obras, reparaciones o reposiciones que en su caso se realicen, quedarán en beneficio de la propiedad al término del arriendo, sin derecho a indemnización alguna en favor de la arrendataria".

-Igualmente en dicho contrato se recoge como el local se entrega en buen estado de uso y conservación.

-el 28/06/2013 EASY SPORT LOGROÑO S.L. se subrogó en la posición de arrendataria.

-En octubre de 2020 la arrendataria comunicó su decisión de no renovar el contrato, y desocuparlo el 31/12/2020, acordándose proceder a la entrega de las llaves el 30/12/2020.

-La arrendataria, con fecha 29/12/2020 levantó acta notarial del estado de la finca, y la propiedad, el día de la entrega, 30/12/2020 levantó igualmente acta notarial del estado del local. No aceptada por la propiedad la firma de un documento que le ofrece la arrendataria, acuerdan las partes quedar las llaves depositadas en la notaría.

-El local ya venía destinándose a gimnasio. En el año 2004 lo alquilo para tal fin GRUPO BODYLIFE S.L., quien ya a primeros de 2005 lo había acondicionado para tal fin.

-el perito de la actora visita el local el 7 de enero de 2021 (a los pocos días de irse la arrendataria).

El recurso plantea en primer lugar el error de la sentencia de instancia al considerar la misma que el local ha sido desmantelado, vandalizado o destruido hasta el punto de hacer imposible la continuación de la actividad que, hasta entonces, se había llevado a cabo. Entiende la apelante que el estado del local, en el momento de su entrega, se correspondía con el propio de un uso normal para una actividad de gimnasio, con gran desgaste, desde octubre de 2010 a diciembre de 2020.

Afirma la apelante que dicho local sufría un importante problema de humedades y goteras, y que no presentaba condiciones adecuadas en el momento de su arriendo. Este argumento no se comparte. La realidad es que, como refleja el contrato de arrendamiento, el local se entregó en perfectas condiciones, y correspondía a la arrendataria las obras de reparación, habiendo estado funcionando el gimnasio durante unos 10 años, no habiéndose tampoco acreditado la incidencia de esas posibles humedades y goteras en el daño apreciado. A mayor abundamiento, la demandada realizó, tras subrogarse como arrendataria en 2013 una gran cantidad de obras, que incluían saneamiento, fontanería, etc. Por su parte, D. Íñigo, quien viene realizando como autónomo los trabajos de mantenimiento del local desde hace unos 12 años, testifica como cuando se entregó el gimnasio en 2020 el mismo funcionaba correctamente, sin ningún deterioro. Por tanto, ha de achacarse el estado del mismo a esa actividad de desmantelamiento de la demandada.

A continuación, la apelante va desglosando e impugnando los posibles desperfectos relatados en la sentencia, considerando que ha dejado el local en condiciones adecuadas, dado su destino de gimnasio, con uso frecuente.

En la sentencia de instancia, partiendo del informe elaborado por el perito D. Marcos, en el que se analiza el estado del local antes de su abandono (perfectamente acondicionado para la actividad de gimnasio), y el dejado por la demandada describe como al abandonarse el local por la demandada, el mismo presentaba:

1. La mayor parte de los suelos de tarima y moqueta y su correspondiente rodapié han sido desmontados y los que quedan están deteriorados.

2. Lo mismo sucede con los revestimientos de las paredes.

3. El falso techo fundamentalmente en la zona de pabellón y la que corresponde al local de San Bruno Nº 3, ha sido desmontado y la estructura de soporte del mismo presenta deterioros evidentes

4.-En la instalación de climatización y acondicionamiento de aire, han desaparecido todas las máquinas de acondicionamiento y extracción y en la zona de los antiguos aseos del local de la calle San Bruno Nº 3, queda la instalación de lo que parece ser un cuarto de calderas, del que únicamente quedan las tuberías y han desaparecido las calderas.

5. La instalación eléctrica está seriamente dañada, habiendo desmontado gran parte de las luminarias, cortado circuitos, con lo que la misma está seriamente afectada.

6. Casi la totalidad de las puertas interiores se han desmontado y desaparecido del local.

7. También se han eliminado las separaciones de inodoros, y duchas que duchas que por los restos que quedan en paredes y techos podrían ser de panel tipo fenólico.

Igualmente, dicho perito recoge concluye como "Los locales arrendados hasta fechas recientes a la entrega de llaves estaban acondicionados totalmente para el uso de gimnasio que se determinaba en el contrato de arrendamiento en el momento del reconocimiento están totalmente desmantelados, tanto en lo que se refiere a acabados de suelos paredes y techos, como a instalaciones de electricidad, acondicionamiento de aire, climatización y calefacción e instalaciones sanitarias."

Analiza el recurso los diferentes daños recogidos en la sentencia, y respecto a los mismos indica:

1.- suelos de tarima y moqueta, con su correspondiente rodapié. Postula la apelante que se retiraron exclusivamente suelos técnicos usados como protección para el desarrollo de actividad con pesas, y moquetas logotipadas, todo ello no adheridos al solado.

2.- Revestimientos de paredes. Afirma que se colocaron trasdosados de pladur para evitar humedades. Y se retiraron elementos móviles como espejos, cuadros y cartelería y publicidad.

3.- Falsos techos del local: se retiraron solo aquellas placas necesarias para acceder a las máquinas de climatización y ventilación. Y se dejaron dichas placas apiladas en el suelo para su posterior colocación, según se ve en una de las fotos.

4.- Maquinas de acondicionamiento y extracción, calderas: se ha limitado a retirar la maquinaria, dejando en el local las instalaciones, aptas para conectar nueva maquinaria.

5.- Daño en la instalación eléctrica. Indica la apelante que ello no es cierto, pues funcionaba el sistema eléctrico, se han retirado luces empotradas (downlight), y no consta se hayan cortado circuitos. El perito judicial declara que existía según la propiedad un cuadro eléctrico que ha sido vandalizado con posterioridad.

6.- Separadores fenolíticos de duchas e inodoros: se alega que son elementos móviles y estaban logotipados, por lo que no podían ser usados por futuros inquilinos.

Con tales argumentos, postula el recurso que dejó el local en un adecuado estado, y que los deterioros constados por los peritos obedecen al deterioro de uso.

Las valoraciones de la recurrente sobre el alcance de los daños, elementos afectados, no se asume. Las fotos y periciales avalan tanto la retirada de los suelos como su deterioro. El local, al cogerlo la demandada, ya tenía pladur (ver doc. 6 de la contestación, que recoge "demolición de placas de cartón yeso"). La demandada ha sustituido el instalado, y debe dejarlo en perfectas condiciones, no dañado. En cuanto al falso techo, la realidad es que como recoge el perito de demandante se dañaron las estructuras de soporte, y en las fotos se aprecia la falta colocación de números paneles de falso techo. El perito de demandante informa (lo vio antes de actos vandálicos de terceros), y el perito judicial avala que la instalación eléctrica está seriamente dañada, con circuitos cortados, y se han desmontado gran parte de las luminarias, que forman parte de la instalación. Asimismo, si desde 2005 había en el local un gimnasio, con aseos, duchas, inodoros, ello sería con sus correspondientes puertas, que si fueron sustituidas, no pueden finalmente desaparecer.

Ciertamente, la demanda no sigue la línea de desglosar cada uno de los elementos dañados y fijar el coste de su reparación, sino que, afirmando un general deterioro, relatando los elementos afectados, cuantifica el coste de acondicionar el local para la actividad de gimnasio. Pero los presupuestos de esta reclamación vienen avalados tanto por el informe del perito de la actora, D. Marcos (Ingeniero de Edificación y Arquitecto Técnico), como por el perito judicial, D. Bernardino (Arquitecto). El informe aportado por el perito de la demandada, D. Carlos (Arquitecto), no alcanza a desvirtuar las apreciaciones de los anteriores, centrándose en la valoración de las obras acometidas por la demandada para acondicionar el local, y en los bienes retirados.

Como recoge el perito judicial (pág. 21 y 22) " Para realizar ambos cálculos hay que partir, como ha hecho Marcos, de la estimación de los costes medios de una instalación de las características de la que nos ocupa. No es la opción más precisa pero sí la más razonable.

Determinar la medición exacta de cada una de las partidas en que puede descomponerse la obra resultaría una labor que excedería el ámbito de este informe y requeriría un trabajo previo de investigación acerca de los materiales y componentes que han sido retirados, a pesar de lo cual, con toda certeza, el resultado no se apartaría substancialmente de un cálculo efectuado a partir de costes medios de edificación de establecimientos similares."

Tal y como resulta de las actuaciones, el perito de la actora visitó la finca el 7 de enero de 2021, pocos días después de su entrega por la demandada, y en fecha 30 de diciembre de 2020 se elaboró a instancia de la actora acta notarial con fotografías reflejando ese estado del local.

Y si conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, Clausula Quinta, la arrendataria, podía ejecutar las obras necesarias para acondicionar los locales al uso de arrendamiento, dichas obras quedarían en favor de la propiedad a la finalización del contrato.

En el presente caso, la demandada se subrogó en 2013 en un arrendamiento de un local que ya estaba acondicionado y funcionando como gimnasio. No solo por el anterior inquilino, sino, como resulta del informe pericial de la actora, pág. 5, y testifical de D. Evaristo y D. Íñigo, ya en 2004 se había realizado en el local reforma para gimnasio por el GRUPO BODYLIFE S.L.

Y ciertamente la demandada realizó en obras en dicho local, pero la ejecución de las mismas no le eximen de la obligación de quedar las mismas en favor de la propiedad.

Frente a la visión parcial de la recurrente, entendemos debe primar el tenor de la realidad constatada en los informes periciales de la actora y judicial, sobre el estado del local tras el cese, y los elementos dañados. El perito de la actora ya describe los daños en la forma anteriormente relatada, concluyendo con la necesidad de un acondicionamiento de todo él, relatando como se dejaron los locales " totalmente desmantelados, tanto en lo que se refiere a acabados de suelos paredes y techos, como a instalaciones de electricidad, acondicionamiento de aire, climatización y calefacción e instalaciones sanitarias".

Este relato viene refrendado por el perito judicial, el cual nos ofrece una clara idea de la naturaleza de la actuación de la parte demandada al abandonar el local, el incumplimiento de la obligación de dejar las obras de acondicionamiento como gimnasio en beneficio de la propiedad. Así el perito judicial tras constatar la realidad de los desperfectos apreciados por el perito de la actora (salvo que en las puertas interiores han desaparecido las de doble hoja, quedando un número significativo de puertas sencillas), indica como:

"2.2.- Coincido también con la afirmación del perito acerca de que se han visto afectados los acabados de suelos paredes y techos, así como las instalaciones de electricidad, acondicionamiento de aire, climatización y calefacción y aparatos sanitarios.

2,3 Comparto con Marcos la opinión de que el local ha sido desmantelado.

En mi opinión, no se trata de ninguna exageración ni licencia literaria el usar este término para describir lo que se ha ocurrido. Para la Real Academia de la Lengua, la segunda acepción del término desmantelar, es la siguiente:

Clausurar o demoler un edificio u otro tipo de construcción con el fin de interrumpir o impedir una actividad.

Pues bien, la impresión que se obtiene de la visita al local es que éste ha sido desmantelado, vandalizado, maltratado o destruido hasta el punto de hacer imposible la continuación de la actividad que, hasta entonces, se había llevado a cabo.

Se afirma lo anterior porque de la observación de las fotografías adjuntas al acta notarial que se levantó el 30 de diciembre de 2020, del acta notarial levantado el día anterior, de las incluidas en el informe de Marcos y de las aportadas a este documento resulta evidente que el estado del local no se corresponde ni con el propio del contenedor de una actividad recientemente finalizada ni con el estado en bruto previo a su adaptación a su uso como gimnasio. Tampoco con el de un establecimiento del cual se han retirado ordenadamente determinados equipos y acabados con la finalidad de reutilizarse en otra instalación.

En las fotografías se aprecia a simple vista lo siguiente:

A.- Retirada de una serie de materiales y componentes de instalaciones, de un modo tan descuidado y destructivo que resulta difícil atribuir a mera impericia.

B.- Destrucción o inutilización sin más de otros revestimientos, o componentes, sin ninguna posibilidad de reutilización de los mismos."

Por tanto, y a la vista de la naturaleza de los elementos dañados descritos en los dos citados informes periciales, procede rechazar la existencia de un cumplimiento de la apelante, así como su tesis de que no existen daños. Esa retirada realizada, con daños en las instalaciones supone una vulneración de las obligaciones del contrato.

La apelante plantea las diferencias entre las fotos tomadas por el perito y las obtenidas en los actas notariales de 29 y 30 de diciembre, intentando desvirtuar las conclusiones del perito de la actora y del perito judicial. No obstante, como explica el perito judicial en la vista, si bien existen diferencias entre las fotografías por el tomadas y las obtenidas en el momento del desalojo, esto es algo lógico al pasar un año y varios meses; pero cree que la similitud es grande.

TERCERO. - SOBRE EL CUMPLIMIENTO POR LA DEMANDADA DEL CONTRATO. EJECUCIÓN OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO Y MEJORA DEL LOCAL. INADECUADO MANTENIMIENTO POR LA ARRENDADORA DE LAS OBRAS DE MEJORA REALIZADAS.

La postura de la apelante de haber cumplido adecuadamente el contrato ha de desestimarse por las razones ya anteriormente expuestas. En relación al hecho de haber ejecutado la demandada obras de acondicionamiento y mejora del local, es perfectamente razonable que la nueva arrendataria decidiera realizar las obras que el informe pericial por ella aportado va describiendo, pero ello, como ya se ha expuesto no le exime de la obligación de dejar el resultado de las mismas en el local en favor de la propiedad.

En su caso, si al entrar en el local, la arrendataria apreció algún incumplimiento de la propiedad, debió instar la correspondiente previa ejecución de aquello que a la propiedad correspondiera, lo que no ha tenido lugar.

Por último, en cuanto a la alegación de que la propiedad ha efectuado un inadecuado mantenimiento del local tras la salida de la arrendataria, existiendo diversos actos de vandalismo de terceros, la realidad es que lo en tal sentido concretado ha sido lo reconocido por la propia actora, de que el día antes de la visita del perito judicial personas desconocidas habían accedido al local y deteriorado el cuadro eléctrico. En todo caso, el argumento carece de entidad para alterar el pronunciamiento condenatorio por cuanto la situación de los daños existentes a la salida de la arrendataria fue reflejada, constatada, inmediatamente después de dicha salida (acta notarial de 30/12/2020 e informe pericial tras visita de 7/01/2021), realizándose las correspondientes fotografías.

El propio perito judicial, expresa a la hora de valorar el estado de las instalaciones " estoy de acuerdo con la descripción que hace en su informe Marcos acerca del estado actual del local puesto que coincide sensiblemente con lo que aprecié durante mi visita"...."comparando las fotografías tomadas por el perito y las que saqué durante mi visita se aprecia una gran similitud ".

Asimismo, como declaró D. Marcos, esos actos de vandalismo no afectan al coste de acondicionar el local, pues ahora precisa una reforma integral. Y como ya se ha expuesto, el perito judicial considera que no existen relevantes diferencias entre las fotografías por él tomadas y las obtenidas en el momento de extinción del arrendamiento.

Por tanto, no puede atribuirse a esos actos vandálicos de terceros la fuerza exoneradora de responsabilidad que postula el recurso, ni se ofrecen por la apelante bases cuantitativas objetivas para reducir la valoración de su incumplimiento.

CUARTO. - PLUSPETICION.

En el recurso, bajo el epígrafe "Error en la valoración de la prueba. Pluspetición. Respecto de la cuantía reclamada en concepto de indemnización, por el tiempo", en realidad se vienen a plantear divergencias que van mucho más allá de la cantidad concedida como indemnización por tiempo de las obras.

La primera impugnación es en cuanto al coste material de acondicionamiento del local, que la sentencia de instancia fija en 681.428,77€.

La sentencia no atiende al coste de reconstruir a precio actual, sino al valor actualizado en el momento anterior a su desmantelamiento, considerando la depreciación de la inversión inicial.

El perito judicial (pág. 22) calcula en primer lugar los costes de construcción según COACYLE a fecha actual, e indica:

" Conforme al criterio de cálculo de los Costes de Referencia de la Construcción del Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla y León Este, considerando una rehabilitación completa NO ESTRUCTURAL, para el grupo DEPORTES, nivel CUBIERTOS y tipo DEPORTES VARIOS, en una localidad de más de 20.000 habitantes, el Presupuesto de Ejecución Material de referencia asciende a 751.928,19 €.".

En este punto, discrepa la apelante, considerando que el perito judicial ha aplicado los porcentajes fijados para una "rehabilitación completa no estructural" (0,92), cuando en la tesis expresada por el perito de la demandada en el acto de la vista, al acudir a los costes de referencia del Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla y León, debe tomarse el módulo del apartado "rehabilitación de instalaciones y acabados interiores", que es del 0,39.

Expresa la apelante que los locales no se encuentran en bruto, sino que el local se encontraba habilitado para la actividad de gimnasio en el momento de la entrega a la propiedad, faltando simplemente los elementos móviles.

La tesis de la apelante no se acoge, entendiendo este Tribunal más sólida la tesis del perito judicial, absolutamente independiente, y que ha contado a la hora de elaborar su informe con la documentación aportada por ambas partes. Asimismo, dicha valoración tesis del perito de la demandada resulta igualmente contradictoria con la del perito de la parte actora.

Y el perito judicial, en el acto de la vista ya ratifica la aplicación de ese porcentaje, considerando que estamos ante una rehabilitación completa no estructural, y rechazando que se pueda aplicar el módulo de rehabilitación de instalaciones y acabados interiores, por cuanto el mismo no plantea una rehabilitación. Ello implicaría que ya hubiera el uso antes. Pero como resulta de lo ya expuesto, dado el estado que dejó el local la demandada, es precisa una reforma integral. Y si bien quedan algunos elementos en el local, su relevancia es mínima, indicando el perito judicial en pág. 22 del informe como "descartados los acabados y las instalaciones técnicas por su ausencia y estado, solo es recuperable parte de los cerramientos y algunas carpinterías. Analizando la incidencia de estos capítulos sobre un establecimiento de estas características, se estima en un 10% el porcentaje aprovechable de la obra inicial."; y no obstante ese escaso porcentaje aprovechable, ello no supone siquiera una utilidad en tal 10%, sino que el perito judicial relata como dado su estado, hay que considerar los costes adicionales de demolición y desescombro de los elementos seriamente dañados.

A continuación, el recurso se opone a la valoración efectuada en el informe del perito judicial (opción C en pág. 30), y acogida en sentencia, que toma en cuenta para fijar el valor de las inversiones realizadas por la demandada en torno a 2013, por importe de 313.387,20€.

Alega la demandada que esas obras solo podrían incrementar el coste de reposición de 369.969,08€ indicado por el perito en la opción B, si tales obras fueran consideradas de mejora, no de mantenimiento, lo que el perito desconoce, pues indica que no puede diferenciar que parte corresponde a mejora y cual a mantenimiento.

Este argumento, partiendo de las reglas de la prueba del art. 217 LEC se acoge.

El perito judicial ya informa, en relación a la incidencia de esas obras realizadas por la demandada, que "un cálculo preciso requeriría que se diferenciara claramente conservación y mejora, así como que se precisara las fechas en las cuales se efectuaron las inversiones". Asimismo, informa como no puede ni respaldar ni desmentir la realidad de labores de mejora, y da un tratamiento diferente a obras de conservación y de mejora, siendo estas últimas las que provocan un valor residual más alto que en el supuesto de haber existido un mero mantenimiento.

Parte en la opción C) el perito judicial, en la opción finalmente acogida en la sentencia de instancia, de que toda la inversión (313.387,20€), se hubiera realizado como mejora.

Ahora bien, no pudiendo ni el propio perito judicial, que ha tenido a la vista toda la documentación, afirmar que el importe de las obras realizadas por la demandada corresponde a obras de mejora, entiende este Tribunal que no es posible computar esos 313.387,20€, pues no consta probado con precisión ni que fueran mejora, ni en que importe pudieron ser tal mejora, ni las fechas exactas de la ejecución de esas hipotéticas mejoras.

Partiendo de lo anterior, acogemos la opción B) reflejada en la página 29 del informe pericial judicial, que no tiene en cuenta tales obras.

Ello arroja como coste de acondicionamiento del local, a cargo de la demandada, 369.969,08€.

QUINTO.- SOBRE LA INDEMNIZACION POR LUCRO CESANTE.-

En la sentencia se reconocen 16.000€ como lucro cesante, el pago de 8 mensualidades de renta de 2.000€ cada una, por cada uno de los ocho meses necesarios para poner en marcha el local en condiciones de proceder a su explotación.

Por EASY SPORT LOGROÑO S.L. se apela ello entendiendo que no hay prueba de los daños, y el coste necesario para afrontarlo. El recurso en este punto no puede tener acogida. La realidad del daño, la conducta incumplidora de la demandada ya ha sido confirmada. Asimismo, el informe pericial acompañado a la demanda cifraba en 8 meses el tiempo necesario de las obras, y el perito judicial confirma ello, considerando incluso que tal previsión peca de ligero optimismo.

Sumando estos 16.000€ a los 369.969,08€ de coste material de las obras resultan 385.969,08€ a pagar por la apelante demandada.

En relación con los intereses del art. 576.2 LEC, dado que lo que es objeto de alteración en la presente es el principal reconocido, reduciéndolo, este devengará desde la sentencia de Primera instancia el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, manteniéndose los intereses legales desde demanda.

SEXTO.- Costas. El art. 398 LEC regula el régimen de las costas procesales aquí aplicable.

V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación