Sentencia Civil 60/2024 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 57/2023 de 20 de febrero del 2024

PRIMERO.- Objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -D. Jesús Luis y Dña. Apolonia- acciona frente a la demandada -Dña. Benita y D. Luis María, y tras estimarse la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, también frente a Dña. Beatriz- solicitando el dictado de una sentencia por la que:

(i).- con carácter principal, se condene a los demandados a abonar solidariamente a los demandantes la cantidad de 12.000€, más intereses legales de dicha suma e imposición de las costas procesales a la demandada.

(ii).- con carácter subsidiario, se declare la nulidad del contrato de 10 de febrero de 2020, y en consecuencia, la restitución de las prestaciones recíprocas, condenando a los demandados a devolver a la actora el importe de 6.000€, entregados por esta a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales de dicha suma e imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Refiere la demandante en apoyo de su pretensión que los demandados son propietarios, cada uno de ellos, del 33% del pleno dominio de la vivienda sita en AVENIDA000 nº NUM000, escalera NUM001, planta NUM002, nº NUM002 de Cáceres, los cuales tenían intención de vender la misma, por lo que estando los demandantes interesados en su adquisición, demandantes y demandados suscribieron con fecha 10 de febrero de 2020 un contrato de compraventa, en el que se fijó un precio de 112.000€, de los cuales 6.000€ se entregaron por los compradores en el momento de la firma del contrato y el resto se abonaría en el momento de la entrega de las llaves de la vivienda y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, fijándose como plazo máximo para ello el 31 de marzo de 2020. En el contrato se establecía también que la suma entregada de 6.000€ tenía también el concepto de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, de manera que durante el plazo establecido para el otorgamiento de la escritura pública (hasta el 31 de marzo de 2020) compradores y vendedores podrían rescindir el contrato, allanándose el comprador a perder la cantidad de fianza entregada, y la parte vendedora a devolverla por duplicado. Añade que ante la declaración del estado de alarma, las partes acordaron que volverían a hablar una vez finalizado el mismo, volviendo a contactar el 17 de abril de 2020, así como en el siguiente mes de mayo, en que el demandante se pone en contacto con la parte vendedora para informarle de que está en disposición de formalizar la compra, siendo advertido entonces por la parte vendedora de que no iban a formalizar la venta puesto que la vivienda había sido adquirida finalmente por Dña. Beatriz.

La demandada, reconociendo la realidad y existencia del contrato de compraventa y su contenido, incluyendo el pacto de arras penitenciales, aduce que en conversación telefónica mantenida entre D. Jesús Luis y Dña. Benita, el primero le comunicó a la segunda que desistía del contrato por no haber conseguido toda la financiación que pretendía, aceptando la pérdida de la señal, por lo que argumenta y sostiene que tal desistimiento del contrato a instancia de la parte compradora implica la pérdida de la señal entregada de 6.000€.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y condena a los demandados, solidariamente, a abonar a los demandantes la cantidad de 6.000€, más el interés legal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia de instancia y sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales.

La juzgadora de instancia, tras determinar la validez del contrato privado de compraventa de 10 de febrero de 2020, al no adolecer de ninguno de los elementos esenciales que exige el artículo 1261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa), y al que las partes confieren plena validez, aborda el análisis de la pretensión principal partiendo de la consideración de que el pacto contenido en la estipulación tercera del contrato constituye, ciertamente, unas arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, en cuanto que se convinieron expresamente para el caso de que el comprador o el vendedor rescindieran, o mejor desistieran del contrato antes del otorgamiento de la escritura pública (31 de marzo 2020), tal como establece el precitado artículo 1454 del Código Civil, sin que ninguna de las partes haya cuestionado, por otra parte, dicho carácter de arras penitenciales. Por lo tanto, la cláusula de arras penitenciales contenida en la estipulación tercera del contrato de compraventa 10 de febrero de 2020 faculta a cualquiera de las partes para desistir unilateralmente del contrato dentro del plazo señalado para el otorgamiento de la escritura pública, es decir, con anterioridad al 31 de marzo de 2020. En consecuencia, es necesario determinar si está acreditada la existencia de tal desistimiento unilateral con anterioridad a la fecha dicha para que opere la citada cláusula contractual.

Sobre dicha cuestión, y a la luz de las pruebas obrantes en el procedimiento, la juzgadora concluye que ninguna de las partes consigue acreditar que transmitiera a la contraria su voluntad de desistir unilateralmente del contrato con anterioridad a la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública, esto es, durante el período de vigencia temporal de la cláusula que las propias partes pactaron, no habiéndose acreditado tampoco por ninguna de ellas la prórroga de la vigencia del susodicho pacto de arras penitenciales, por lo que transcurrido ese plazo máximo de vigencia sin que se haya producido el desistimiento unilateral del contrato por ninguna de las partes, deja de tener efecto y queda sin objeto.

Establecido lo anterior, ambas partes están de acuerdo en que el contrato privado de compraventa finalmente no llegó a ser elevado a escritura pública, y que la vivienda fue adquirida por una tercera persona, Dª. Beatriz, por lo que el contrato de compraventa quedó ineficaz, siendo ello admitido por ambas partes, con la consecuencia, por disposición legal, derivada de la normativa reguladora de las obligaciones y contratos, artículos 1088 y siguientes del Código Civil, de la restitución recíproca de las prestaciones, que en este caso es la entrega de 6.000€ como parte del precio de la compraventa, en cuanto que, una vez desligados dichos 6.000€ de las arras penitenciales dado que dicho pacto de arras quedó sin objeto, los 6.000€ únicamente tienen naturaleza de parte del precio de la compraventa, la cual devino ineficaz por el no otorgamiento de la escritura pública entre las partes.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la representación procesal de D. Luis María alegando -en breve síntesis- los siguientes motivos:

Único.- Sobre el error en la apreciación de la prueba: Tras exponer las posiciones de las partes, recordando sucintamente los hechos de los escritos iniciadores de una y otra parte, alude a la argumentación jurídica de la sentencia y al fallo de la misma, para mostrar su disconformidad al entender que la valoración de los hechos probados no es lógica ni ajustada a derecho en tanto en cuanto la sentencia no explica, ni desentraña, ni interpreta conforme a las reglas de la sana crítica, a la luz del fallo recaído y de las apreciaciones sobre el comportamiento respecto al compromiso de venta de una y otra parte durante las negociaciones y con posterioridad a ellas.

Sostiene y mantiene que la fuerza probatoria de las comunicaciones de wasap aportadas, de su interrupción oportuna para no perjudicar las posiciones de los demandantes, de la existencia misma del contrato y de sus condiciones y la pericial objetiva sobre la comunicación de Benita a sus hermanos sobre el desistimiento de la compradora, debieron ser valoradas de manera más lógica por la misma resolución que las hace valer a lo largo de sus razonamientos jurídicos para después obviarlas de una manera ilógica en sus conclusiones.

Concluye recordando que la prueba indiciaria se desenvuelve a través de una presunción judicial y se basa en una operación lógica consistente en deducir un hecho desconocido que sea relevante para el proceso partiendo de un hecho conocido debidamente probado ( artículo 386.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto solicita la estimación del presente recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, procediéndose al dictado de nueva resolución por la que se establezca la no procedencia de la restitución de las arras penitenciales abonadas por Dña. Apolonia y D. Jesús Luis.

Al recurso se opuso la parte demandante manifestando su conformidad con la sentencia de instancia salvo en el punto del litigio que integra su impugnación:

Único.- Error en la valoración de la prueba: Considera que la juzgadora de instancia incurre en error en la valoración de la prueba por cuanto de una valoración conjunta del material probatorio conduce a la conclusión de que sí consta debidamente acreditado el desistimiento (o incumplimiento) de los hermanos Luis María Benita Beatriz de la operación de compraventa concertada con los actores.

Argumenta y defiende, a la luz de la documental aportada con la demanda y testifical de Dña. Candida, que las partes, de común acuerdo, prorrogaron la fecha de elevación a público de la escritura de compraventa hasta tanto finalizase el Estado de Alarma. Resulta del todo lógico que, a la vista de la situación que se estaba viviendo en el país -de absoluta incertidumbre y excepcionalidad- las partes prorrogasen la fecha de firma y ello a fin de poder asegurarse que la misma se formalizaría con normalidad.

Concluye sosteniendo que la exégesis valorativa de la juzgadora a quo ha venido a desembocar en una conclusión forzada como es considerar la existencia de una especie de mutuo desistimiento del contrato, y ello al establecer un nexo causal entre los hechos del todo ilógico.

Por ello solicita la estimación de la impugnación formulada y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, procediendo dictar nueva resolución que acoja en su integridad la demanda interpuesta.

SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba.

Puesto que tanto el recurso como la impugnación formulada se asientan en la existencia de error en la valoración de la prueba, en los términos que han quedado expuestos en el fundamento jurídico anterior, resulta oportuno recordar que es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por todas, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) que declara que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador de instancia debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, de manera que si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración.

Ahora bien, como tiene declarado este Tribunal de manera reiterada, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación (por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2013 y 18 de mayo de 2015; y sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre).

Además, en dicho proceso valorativo, el órgano judicial puede conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de enero de 1993), en valoración conjunta ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1988) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de fechas 18 de noviembre de 1987 y 30 de marzo de 1988). Los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a las pruebas practicadas no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, y para destruir una conclusión presuntiva debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, pues, en definitiva, se trata de una labor judicial de contraste entre las respectivas premisas de hecho, según resulten de la mutua actividad o celo probatorio, para buscar una conclusión que, por normal, racional y coherente, resulte ser la más adaptada a la realidad de los hechos (entre otras, sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1982).

· Recurso de Apelación.

A la luz de las anteriores consideraciones se puede adelantar ya que se comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por la juzgadora de instancia en la medida en que la misma descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la sentencia de instancia serían suficientes para desestimar el recurso interpuesto, debiéndose recordar que es jurisprudencia constante la que afirma que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( sentencias del Tribunal Supremo 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de octubre de 1998 que: "Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 )".

Los acertados razonamientos de la sentencia recurrida no resultan desvirtuados por las alegaciones del recurso, habiéndose advertido, de inicio, que la recurrente parte de una premisa falsa, cual es considerar que la juzgadora de instancia estima probado que los vendedores no desistieron del contrato, cuando lo que dice y razona la sentencia con absoluta claridad es que no ha resultado acreditado el desistimiento unilateral de la parte vendedora antes del 31 de marzo de 2020, como tampoco el de la parte compradora en el mismo plazo, esto es, durante el tiempo de vigencia de la cláusula tercera del contrato de compraventa de 10 de febrero de 2020.

Hecha la anterior precisión, convenimos con la recurrente que los mensajes de whatsapp que se contienen en el informe pericial elaborado por el perito D. Victoriano (acontecimiento núm.-143 en el visor Horus), particularmente el de 17 de marzo de 2020 (también incluido en los aportados por la demandante como documento núm.- 7 de la demanda; acontecimiento 8 en el visor Horus), son expresivos de una voluntad encaminada al buen fin del contrato y, por tanto, contrarios a una voluntad de desistimiento, como apropiadamente se ocupa en destacar la juzgadora de instancia. Ahora bien, ello, por sí mismo, no es revelador ni determinante de una voluntad de desistimiento por parte de la adversa, esto es, de la parte compradora.

En efecto, la propia demandada apelante ha venido sosteniendo el desistimiento unilateral de los compradores en la imposibilidad de obtener el 100% de la financiación que había sido solicitada a la entidad bancaria (Liberbank), aportando a tal efecto una grabación o nota de audio en la que Dña. Benita informa a sus hermanos que en conversación telefónica mantenida con D. Jesús Luis este ha manifestado su voluntad de desistir del contrato, dando por perdida la señal. Descartada la manipulación de la citada grabación con el informe pericial emitido por el Sr. Victoriano, aceptándose por tanto la autenticidad de la nota de audio, otra cosa es la valoración de su contenido; y a este respecto se comparte la apreciación valorativa de la juzgadora de instancia en el sentido de que nos encontramos ante un testimonio de referencia en cuanto que solo atiende a la versión de uno de los interlocutores de la supuesta conversación telefónica, sin que se haya podido oír la versión y/o explicación que sobre la misma podría haber aportado el Sr. Jesús Luis ante la renuncia de la parte a su interrogatorio en el acto del juicio, no viniendo corroborada tampoco por ningún otro elemento probatorio, pues quien podría confirmar esa insuficiencia de financiación como fundamento y justificación del desistimiento de los compradores, Dña. Candida, empleada de la entidad bancaria Liberbank, aseguró con firmeza que no se financió el total de la compra porque el comprador disponía del resto, y que la operación fue aprobada por el banco, lo que introduce, como lógica y acertadamente explica la Magistrada de instancia, dudas probatorias sobre la versión de la parte demandada relativa al desistimiento unilateral del comprador por falta de financiación.

· Impugnación de la resolución recurrida.

En similares términos hemos de pronunciarnos respecto a la impugnación formulada por la demandante-apelada, acusando igualmente error en la apreciación de la prueba al entender debidamente acreditado el desistimiento (o incumplimiento) de los hermanos Luis María Benita Beatriz en la operación de compraventa concertada con los actores, pues las partes continuaron hablando, acordando verbalmente la prórroga de la fecha inicialmente prevista.

Pues bien, nuevamente coincidimos con la apreciación valorativa de la juzgadora de instancia en el sentido de que ninguna de las partes ha conseguido acreditar una prórroga de vigencia del pacto relativo a las arras penitenciales contenido en la estipulación tercera del contrato de 10 de febrero de 2020.

En este sentido, y aun cuando las conversaciones de las partes se mantuvieran en el tiempo más allá del 31 de marzo de 2020 (documento núm.- 7 de la demanda), lo que en modo alguno cabe presumir de ello es la existencia de un acuerdo verbal de prorrogar la vigencia del pacto de arras penitenciales, más aún cuando los mensajes posteriores al 20 de marzo de 2020, únicamente tres, se limitan a emplazarse para una comunicación o conversación posterior de cuyo desarrollo y contenido nada se dice ni aporta, desconociéndose pues la intención y voluntad de las partes. Lo dicho no queda desvalorizado por el hecho o circunstancia de que la demandante tuviera todo dispuesto para poder firmar la escritura a fecha de 20 de marzo de 2020, pues precisamente a ello le instaba la parte vendedora en mensaje de Whatsapp de 17 de marzo de 2020, cuando Dña. Benita le decía a D. Jesús Luis: "Debido a las circunstancias estamos todos de vacaciones forzosas, me puedes decir si hay posibilidad de solucionar esto, te llamé el otro día pero no me has devuelto la llamada, supongo q estarías ocupado! Cuando puedas dime algo! La notaría está abierta y sería bueno que aprovecháramos estos días!" (el subrayado es nuestro), desconociéndose las razones que llevaron a una y otra parte a no otorgar la escritura pública en el plazo por ellas fijado.

Tampoco cabe inferir de los documentos núm.- 8, 9 y 10 de la demanda la interpretación que pretende hacer valer la impugnante, dado que a la fecha del requerimiento a la parte vendedora los demandantes ya tenían conocimiento, porque así se lo había comunicado Dña. Benita, que la operación (venta) no iba a formalizarse porque la vivienda había sido adquirida finalmente por Dña. Beatriz, como así lo refería y hacía constar la propia demandante en el hecho segundo, in fine, y hecho tercero de la demanda.

Concluyendo, el juicio realizado por la juzgadora de instancia no es ilógico; y en esta segunda instancia no se trata de realizar un nuevo juicio al margen de lo dicho en la sentencia, sino de revisar si el juicio hecho en la primera instancia fue correcto o no. Y la revisión de las pruebas practicadas, como hemos visto, evidencia que no hubo ni infracción procesal (en la distribución de la carga de la prueba) ni error en la valoración de la misma.

Se desestiman tanto el recurso de apelación como la impugnación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Costas de la alzada.

La desestimación del recurso de apelación y de la impugnación de la resolución recurrida conlleva la imposición de las costas de esta alzada, derivadas del recurso de apelación y de la impugnación de la resolución recurrida, a la parte apelante e impugnante, respectivamente ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente: