Sentencia Civil 71/2023 Audiencia Provincial Civil-penal de Cádiz nº 7, Rec. 292/2022 de 25 de mayo del 2023

PRIMERO.- Se plantea inicialmente en la demanda que la mercantil META GESTION GLOBAL 2012 S.A es titular de la explotación de la nave industrial 1, en Polígono Industrial Guadarranque, San Roque, siendo la titular de la nave la mercantil PROPERTUS S.L. El día 1 de diciembre de 2020 META GESTION GLOBAL 2012 S.A suscribió con F.G.C. RECUPERACIONES S.L, un contrato de arrendamiento de local de negocio para uso distinto del de vivienda, siendo el objeto del mismo el arrendamiento de la nave industrial descrita en el hecho primero, acordándose una renta de 3.000 €, impuestos excluidos, de la que solo se han abonado dos mensualidades, las de los meses de enero y febrero de 2021, lo que supone una deuda de 21.420,00 €. Se procedió al requerimiento de pago mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Suplica: Se declare resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda de fecha 1 de diciembre de 2020 por falta de pago de las rentas, Se condene a la parte demandada a entregar la posesión del inmueble apercibiéndole de lanzamiento en caso de no entregar la posesión en el plazo fijado y, en ese caso, se ejecute la Sentencia sin necesidad de ningún otro trámite, advirtiendo expresamente a la parte demandada que serán considerados abandonados los bienes introducidos por la demandada que permanezcan en el inmueble al producirse el lanzamiento., Se condene a la demandada al pago de 21.420 €, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la interposición de la presente demanda, Se condene a la demandada a satisfacer las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la efectiva entrega del inmueble a razón de 3.060,00 €, y se condene a la demandada al pago de las costas de este juicio.

La demandada contesta la demanda planteando la excepción de falta de legitimación activa atendiendo a que la entidad demandante no es ya propietaria de la finca arrendada, ni tiene ningún otro derecho sobre la misma, pues en el año 2018 fue iniciado procedimiento de ejecución hipotecaria contra PROPERTUS S.L. adjudicándose la finca a otro propietario, concretamente a CANVIVES INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L.U. Inicialmente, con METAGESTIÓN GLOBAL 2012 S.L. ya hubo un anterior contrato de arrendamiento, firmado en junio de 2016, Doc. 7 de la contestación a la demanda. Posteriormente se hizo un nuevo contrato, en fecha 1 de diciembre de 2020, pero ya en esa fecha PROPERTUS S.L. no era ya la propietaria de la Finca, ni METAGESTIÓN GLOBAL 2012 S.L., tenía ya posesión ni arrendamiento de la misma, por lo que carece de legitimación la demandante para reclamar el desahucio y el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, y quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo ni de quien venía su derecho. Se ha cumplido puntualmente con el ingreso mediante consignación del importe de las rentas mensuales en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Respecto a que la parte demandante ha intentado una solución extrajudicial, en virtud de requerimiento, parece que el mismo fue entregado el día 20 de agosto de 2021 a las 11.59. horas a una persona que es desconocida y que nada tiene que ver con la empresa.

La juez a quo desestima la demanda al entender que las cuestiones suscitadas en el procedimiento exceden del cauce de juicio verbal de desahucio, debiéndose ventilar en el juicio declarativo correspondiente.

La actora presenta recurso de apelación aludiendo a que consta como documento n° 3 de la demanda Nota Simple Registral de la Finca objeto de arrendamiento solicitada el 09 de Agosto de 2021, nueve meses después de la celebración del contrato de arrendamiento, y en la misma consta inscrito el Arrendamiento a favor de Meta gestión Global 2012 S.L. y como propietaria de la nave la mercantil Propertus S.L. Insiste, además en que la excepción procesal de falta de legitimación activa no debe ser tratada como una cuestión compleja, pues es una excepción procesal que fue tratada y debatida en el acto de la vista oral, aportándose incluso Nota Simple actualizada de la nave constando inscrito el contrato de explotación de la actora y la titularidad de Propertus. Considera que alegar la existencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria donde ha recaído decreto de adjudicación a favor de un tercero no excluye la legitimación activa en el proceso de desahucio, porque además de que la nueva adjudicataria no ha inscrito el decreto de adjudicación en el Registro, tampoco ha procedido conforme al Art. 675.2 y 3 LEC que permite al adquirente pedir dentro del año siguiente a la adquisición del bien inmueble el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, procedimiento que como decimos no consta que la adquirente de la nave haya iniciado, y en el hipotético caso de que lo hubiera hecho no constando a esta parte ninguna notificación al respecto, sería desestimado por cuanto la hoy actora tiene título suficiente para ocupar la nave en atención al contrato de explotación inscrito en el Registro de la propiedad.

La demandada impugna el recurso insistiendo en que en el año 2018 fue iniciado procedimiento de ejecución hipotecaria contra la propietaria de la finca arrendada PROPERTUS S.L., que acabó con la adjudicación de la finca a otro propietario y cesión de remate a un tercero, CANVIVES INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L.U, aportándose como documento 6 de la contestación a la demanda el Decreto cesión de remate, de 3 de septiembre de 2020, por lo que el contrato de diciembre de 2020, en cuya virtud aquí se reclama, se firmó cuando ya no era propietaria, por lo que carece de legitimación para reclamar el desahucio y el pago de rentas devengada.

SEGUNDO.- Acierta la juez a quo al considerar que en el seno de este tipo de juicio sumario no se pueden dilucidar estas cuestiones en contra de lo dispuesto en el artículo 444.1 LEC, que establece expresamente que, como en el caso, cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y nada más.

Esta Sala comparte el criterio de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), que, por ejemplo en su Sentencia de 5 de febrero de 2.010 (rollo número 624/2009) EDJ 2010/34502, señala, textualmente, lo siguiente: "Igualmente convine poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal "ordinario", con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características:

a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 EDL 2000/77463), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 EDL 1881/1 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 EDL 2000/77463 en relación con dicho 444.1 LEC, parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre EDJ 1996/4532, SSTS 10.2.62, 9.12.72 EDJ 1972/549, 26.3.1979 EDJ 1979/633, 12.3.85 EDJ 1985/7220, 27.11.92 EDJ 1992/12957, 14.12.92, 10.5.93 EDJ 1993/4369, 29.7.93, 16.6.94 EDJ 1994/5400 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.

Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2 EDL 2000/77463). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 EDJ 1980/979) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61, 5.6.87 EDJ 1987/4484, 28.2.91 EDJ 1991/2199, 23.3.1996 EDJ 1996/1466) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derecho.

Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 EDJ 1994/1378, 15-6-2000 EDJ 2000/15183 y 3-12-2001). Por otra parte, conviene puntualizar que en la vigente LEC de 2000, el juicio de desahucio no está sujeto a la restricción de los medios de alegación y prueba a que estaba constreñido en la antigua Ley Procesal de 1881.

Tras la entrada en vigor de la LEC de 2000 , la inadecuación del juicio verbal para recuperar la posesión de la finca dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, sigue de aplicación por cuanto se configura como un juicio sumario cuya sentencia no produce cosa juzgada y en el que sólo ser permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículos 444.1 y 447.2 EDL 2000/77463 ), aunque sin la restricción de medios de prueba sino de hechos alegables, a la que sigue siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la complejidad en el juicio de desahucio por impago de la renta, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la renta como causa de resolución, quedando fuera de su ámbito la falta de reparaciones por parte del arrendador que afecten a la habitabilidad o normal uso del inmueble arrendado, que debe dilucidarse en el juicio ordinario correspondiente."

Se entiende por "sumario" aquel tipo de proceso caracterizado por las siguientes notas : limitación de los medios de ataque y de defensa de las partes, restricción del conocimiento del juez y sentencia sin autoridad de cosa juzgada material. Concepto imprescindible cuando de la cuestión compleja , como concepto procesal, se trata, ya que ésta sólo encuentra su explicación y puede ser acogida en un juicio sumario.

Mas recientemente, la AP Madrid, sec. 21ª, S 27-06-2022, nº 200/2022, rec. 495/2021, afirma: "Bajo la vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 uno de los típicos procesos sumarios era el juicio de desahucio. Y, así se decía que, el juicio declarativo especial de desahucio (regulado en el Título XXVII del Libro II de la L.e.c. -arts. 1.561 a 1.608)- establecido con la única finalidad de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada (o en precario) al apreciarse la concurrencia de alguna de las claras y concretas causas que permiten al arrendador desahuciar judicialmente al arrendatario (o la situación de precario), dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia, al demandante, de que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría, a este juicio sumario, en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario (T.S. Sala 1ª: 511/1997 de 12 de junio de 1997 , R.J. Ar. 4766; 33/1995 de 31 de enero de 1995, R.J. Ar. 413; 437/1993 de 10 de mayo de 1993, R.J. Ar. 3535; 14 de abril de 1992, R.J. Ar. 3106; 26 de marzo de 1979, R.J. Ar. 1189; 17 de marzo de 1969, R.J. Ar. 1358; 17 de junio de 1968, R.J. Ar. 3081; 20 de mayo de 1946, R.J. Ar. 569; 21 de junio de 1945, R.J. Ar. 712; Solo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo). Y, a tal efecto, debe reputarse que estamos ante una cuestión compleja , que despliega el reseñado efecto, cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura (T.S.: 19 de junio de 1944, R.J. Ar. 819; 25 de abril de 1936, R.J. Sr. 973; 11 de marzo de 1933; 5 de noviembre de 1908; 25 de noviembre de 1905, C.L. Tomo XX Volumen III de 1905; 8 de julio de 1903), cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda (T.S.: 3 de junio de 1948, R.J. Ar. 779; 3 de julio de 1941, R.J. Ar. 891) y cuando entre las partes existan otros vínculos jurídicos, además del derivado de la relación arrendaticia, de naturaleza especial y complicada que tenga directa influencia sobre la concurrencia de la causa de desahucio invocada (T.S.: 9 de diciembre de 1947, R.J. Ar. 1360; 25 de abril de 1936, R.J. Ar. 973; 11 de marzo de 1933; 26 de octubre de 1918; 2 de diciembre de 1904; 13 de junio de 1902). Pero, por otra parte, la acción de desahucio, ya se funde en un contrato de arrendamiento o en un estado de precario, no puede ser desvirtuada por las alegaciones que haga el demandado invocando su derecho de dominio, su mejor derecho de poseer u otros, cuando tales derechos ni están declarados ni han tenido concreción alguna, debiendo decretarse el desahucio sin perjuicio de que el demandado acuda al juicio declarativo para discutir los derechos por él invocados (T.S.: 9 de diciembre de 1947, R.J. Ar. 1360; 21 de junio de 1945, R.J. Ar. 712; 19 de junio de 1945, R.J. Ar. 706; 28 de marzo de 1932, R.J. Ar. 974). Por lo demás la doctrina constitucional se pronuncia decididamente a favor de la constitucionalidad de los juicios sumarios, que excluyen el conocimiento de cualquier cuestión compleja que exceda de su específico ámbito de aplicación para cuya resolución debe remitirse a la parte actora al juicio plenario (el declarativo ordinario que corresponda a su cuantía) con lo que no se quebranta el derecho a la tutela judicial efectiva ( número 1 del art. 24 de la Constitución (EDL 1978/3879)) del demandante ( Sentencias de la Sala Segunda del T.C.: 60/1983 de 6 de julio de 1983 , B.O. E. nº 189 de 9 de agosto de 1983; 187/1990 de 26 de noviembre de 1990, B.O. E. nº 9 de 10 de enero de 1991).

En el último párrafo del apartado XII de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463) se dice: " En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad " .

Por lo que se refiere al juicio verbal que verse sobre la pretensión, del dueño de una finca urbana que la hubiera dado en arrendamiento, de recuperar la posesión de esa finca, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario ( reseñado, en el número 1º del apartado 1 del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463), como uno de los juicios verbales por razón de la materia ), se dice, en el apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463) , que: " Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca...urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidades asimiladas sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación " . Y, en el apartado 2 del artículo 447 del mismo Cuerpo legal , se dice que: " No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales...que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca...urbana dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler... " .

No cabe la menor duda de que estamos ante un "juicio sumario" , en el que, por ende, es de aplicación la doctrina procesal de la "cuestión compleja " , que, de concurrir, conduciría a la desestimación de la demanda quedando imprejuzgada la cuestión debatida que deberá resolverse en un juicio plenario.

En la excepción 3ª del apartado 4 del artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se permite que, en el juicio verbal, se acumule , a la acción de desahucio por falta de pago de la renta arrendaticia y cantidades debidas por el arrendatario, la de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas. Siendo así que, en el presente juicio verbal, se han acumulado estas dos acciones. Lo que le da pie a la parte apelante para sostener, en el último de sus motivos del recurso de apelación, que, en este caso de acumulación de estas dos acciones, el juicio verbal pierde su carácter de sumario, y, por ende, de concurrir una cuestión compleja , ésta deba ser resuelta en el juicio verbal sin que sea dable remitir su resolución al juicio plenario. No compartimos esta opinión, pues, cuando menos por lo que respecta a la acción de desahucio por impago de rentas arrendaticias y cantidades de dinero debidas por el arrendatario, el juicio es sumario, y, de concurrir una cuestión compleja , ésta no puede ser resuelta en el juicio verbal"

Así, en el presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta no puede pretender la actora que se entre en el fondo del asunto, cuando se ha aportado documentación por parte de la demandada, documento 6 de la contestación a la demanda, como es el Decreto cesión de remate, de 3 de septiembre de 2020, que acredita que la propiedad sobre el inmueble pasó a un tercero, CANVIVES INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L.U, originando evidentes dudas sobre las posibilidades de que en el momento de la firma del contrato de 1 de diciembre de 2020, documento 4 de la demanda, la actora siguiera con el derecho a poder otorgar a un arrendatario el derecho de explotación de un negocio, pues lo hacía sobre la base de un inmueble que ya no correspondía en propiedad a la mercantil PROPERTUS SL, que por contrato privado de 21 de Abril de 2012, y por su elevación a escritura pública el 23 de Mayo de 2012, documento 2 de la demanda, era la que había concedido a la hoy actora el derecho de explotación sobre la referida nave.

Estas cuestiones, pues, trascienden del carácter sumario que caracteriza a este proceso, y la pretensión de la parte demandada requiere pronunciarse sobre una serie de cuestiones que sin duda trascienden del objeto del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, pues se refieren al alcance y contenido de los derechos que el 1 de diciembre de 2020 podía o no la hoy actora conceder en un contrato a un arrendatario. De ahí que, tal como acredita la demandada con sus documentos 8 a 17 de la contestación a la demanda, la arrendataria, en vez de abonar la renta a la que apareció como arrendadora, haya estado consignando dichas rentas en el procedimiento de ejecución por el que Propertus SL dejó de ser propietario, a fin de que se otorguen dichas rentas a quien válidamente correspondan. Así, deberá ser en el procedimiento ordinario que corresponda donde la actora pueda reclamar su supuesto crédito, acreditando su legitimación, el derecho que tenía a otorgar el contrato de arrendamiento y la inexistencia de legitimación para reclamar por parte de la nueva propietaria.

TERCERO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, procede la condena de la apelante al pago de las costas de esta alzada, conforme al art. 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación