Sentencia Civil 151/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 311/2022 de 26 de marzo del 2024

PRIMERO.- El recurso debe ser parcialmente estimado, dándose lugar en consecuencia solo parcialmente a la demanda interpuesta en su día por la Sra. Zaira contra el vendedor demandado Sr. Vidal.

Se formula recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia que desestima íntegramente su demanda y absuelve al Sr. Vidal de la pretensión deducida contra el mismo en reclamación de 48.332,05 euros como importe de reparación de los vicios ocultos de la vivienda que compró la actora al demandado, solicitando que dicha cantidad sea deducida del precio de compra.

Se alega por la apelante como motivos de su recurso su disconformidad con la valoración de la prueba realizada en la sentencia de instancia en relación con cada uno de los vicios ocultos en base a los cuales se formula la demanda, oponiéndose a sus pretensiones la parte apelada quien, con carácter previo, considera que debemos mantener la valoración de la prueba realizada por la Juzgadora de instancia en tanto que sus argumentos no atentan contra la lógica ni la racionalidad, no son arbitrarios ni incoherentes o contradictorios ni llevan al absurdo.

Antes de entrar a resolver el recurso de apelación formulado debemos indicar que como establece el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y reiteradamente ha señalado el Tribunal Supremo en sentencias 798/2010, de 10 diciembre, y 392/2011, de 14 junio, entre otras muchas, " el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae (revisión de la primera instancia), que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso". Dicha revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la suficiencia de la prueba de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado". Y el tribunal de apelación " es libre para valorar, como lo hace, todas las pruebas, incluida la documental, sin que tal valoración suponga la infracción que se denuncia de los artículos pertinentes a la prueba documental pública y privada" ( TS 1ª 27/enero/2014).

Del mismo modo, la sentencia del Tribunal Supremo de 18/mayo/2015 indica que " De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez a quo de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica".

Debemos añadir que como indica el Tribunal Supremo en sentencia de 19/diciembre/2019 que " la afirmación que hace la recurrente de que la Audiencia Provincial no podía haber realizado una nueva valoración de la prueba más que en caso de error manifiesto y claro del juez de primera instancia, es contraria a la jurisprudencia de esta sala. El recurso de apelación, con las únicas limitaciones previstas en el art. 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia. La Audiencia Provincial tiene plenas facultades para revisar la valoración fáctica y jurídica realizada por el tribunal de primera instancia, puesto que ese es precisamente el objeto del recurso de apelación, como establece expresa y terminantemente el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo")".

SEGUNDO.- Como pone de relieve la sentencia de instancia y en ello están conformes las partes, en la demanda se ejercita una acción con fundamento en la existencia de vicios ocultos en la finca que la actora compró al demandado en fecha 27/enero/2020.

A la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos se refiere el art. 1484 del Código Civil que dispone: " 1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

Como pone de relieve la sentencia del Tribunal Supremo de 29/junio/2005 "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 EDJ 51)".

Lo expresa también el Tribunal Supremo en la sentencia de la Sala 1ª de 17/octubre/2005, a cuyo tenor: "La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, unicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil ).

De las dos posible acciones a ejercitar, la ejercitada en autos es la denominada quanti minoris a la que se refiere el art. 1486 al disponer que "En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Por tanto, la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual. ( sentencia del Tribunal Supremo 25/septiembre/2003).

La sentencia de instancia desestima la demanda por considerar que algunos de los defectos cuyo importe de reparación se tienen en cuenta como fundamento de la reclamación no son vicios ocultos sino visibles o defectos que no se pueden comprender en aquel concepto. Otros aunque puedan ser vicios ocultos, no hacen impropia la vivienda para su uso, ni disminuyen el valor de la misma hasta el punto de que la actora no la hubiera adquirido al precio que abonó por la finca.

TERCERO.- Partiendo de las anteriores consideraciones, vamos a examinar cada uno de los defectos alegados por la demandante que no han sido apreciados por la Juez a quo como vicios ocultos que puedan dar lugar a una reducción del precio como la solicitada por la demandante, comenzando por hacer constar como extremos acreditados los siguientes:

(1) Las partes litigantes suscribieron en fecha 27/enero/2020 un contrato de compraventa de una finca integrada por una parcela de 550 m2 aproximadamente, en cuyo interior se encuentra una vivienda de 107 m2 y una piscina, por el precio de 210.000 euros.

(2) Dicha finca se construyó en 1988 y había sido adquirida por el vendedor en el año 1998 por el precio de 10 millones de pesetas (60.000 euros).

(3) La relación entre las partes que culminó en la compra de la vivienda se inició en octubre de 2019, efectuándose por la demandante dos visitas a la casa, la primera de ellas el 26/octubre/2019 y la segunda en el mes de noviembre; el día 3/diciembre/2019 la demandante acompañó a la vivienda al perito de TINSA para efectuar la valoración a los efectos de obtener el préstamo hipotecario.

(4) La finca fue valorada por TINSA en diciembre de 2019, tras la visita realizada el día 3/diciembre/2019, a efectos del préstamo hipotecario solicitado por la compradora, en 208.000 euros, describiéndose el estado de la finca como normal- bueno " sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos"; se adjuntan a dicho informe fotografías del exterior de la parcela, de la piscina y de la vivienda así como del interior de la vivienda sin que se refleje en las mismas daño alguno de ningún tipo.

(5) La actora toma posesión de la vivienda el día 27/enero/2020 tras el otorgamiento de la escritura de compraventa, alegando que la misma presenta diversos vicios o defectos ocultos que fueron apreciados en los días siguientes, solicitando la cantidad de 48.332,05 euros en que está presupuestada su reparación una vez descontada la cantidad adeudada por muebles, como cantidad en que disminuye el precio de venta de la finca.

CUARTO.- Procedemos al análisis y calificación de cada uno de los defectos observados por la compradora:

(A) Solera de hormigón. El primero de los vicios ocultos alegado por la demandante es el relativo a la falta de solera de hormigón en el suelo de la vivienda que se califica como grave deficiencia constructiva en el informe pericial acompañado a la demanda; esta falta de solera es la causa de las ondulaciones o bollos existentes en el suelo del salón que como resulta de las conversaciones de whatsapp mantenidas entre los litigantes y aportadas por el demandado, fueron observados por la demandante en la primera visita realizada a la vivienda y explicados por el vendedor como el resultado de plaquetas ensambladas; la propia demandante mostró al demandado su preocupación a que los bollos del suelo fueran debidos a la existencia de algo de humedad, garantizándole el demandado que no había humedad en la vivienda.

Lo cierto es que si bien las ondulaciones en el suelo se perciben a simple vista, la causa de las mismas es un vicio oculto, la falta de un elemento constructivo importante para aislar la vivienda del suelo que podía no ser conocido por el vendedor lo cual no excluye su responsabilidad sino que puede dar lugar a que además de responder del vicio oculto, pueda tener la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan causado y que en este caso no se reclaman ( art. 1486 Código Civil).

(B) Filtraciones por la cubierta. El segundo de los vicios ocultos alegado por la compradora es el referido a la existencia de filtraciones por la cubierta, considerándose por la Juzgadora de instancia que las bolsas de humedad existentes en el techo de la vivienda eran perfectamente visibles y que la demandante pudo observar antes de adquirir la vivienda los desperfectos que manifestaba el techo del salón y de la cocina, que no consta que el ambiente de humedad en el interior de la vivienda sea tal que la haga impropia para ser habitada, que se trata de una vivienda de 32 años de antigüedad por lo que incluso más allá de los desperfectos visibles, cualquier persona media podría asumir que el estado de conservación y de deterioro, por uso y por el transcurso del tiempo, del inmueble no puede ser comparable al que cabría esperar en una vivienda más moderna o de nueva construcción. Pese a lo razonable de dichas argumentaciones que determinan la desestimación de la pretensión deducida en cuanto a la existencia de humedades en la vivienda como vicio oculto, consideramos que la conclusión alcanzada por la juzgadora de instancia debe ser rechazada por las siguientes razones:

Así, en primer lugar, no está acreditado que los desperfectos consistentes en bolsas de humedad en el techo de la vivienda hubieran podido ser apreciados por la demandante en las tres visitas que realizó a la vivienda en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2019 antes de la compra de la vivienda. De hecho esos desperfectos no fueron apreciados ni por la demandante ni tampoco por el técnico de TINSA que visitó la finca el día 3/diciembre/2019 para valorarla en tanto que en su informe no hace referencia en modo alguno a la existencia de señales de humedad en el techo de la vivienda ni las mismas se aprecian en las muchas fotografías que acompaña a su informe.

Estas muestras de humedad fueron apreciadas por primera vez por la demandante el día 1/febrero/2020, una vez comprada la vivienda, y el propio demandado en sus conversaciones con la actora le indica el día 3/febrero/2020 que las veces que ha ido la demandante a la vivienda ha visto que no había humedades y no las había. Estas señales de humedad tampoco fueron apreciadas por los agentes inmobiliarios que han declarado en el acto de la vista que consideraron que la vivienda era apta para entrar a vivir, que necesitaba "un pintadito", pero no que tuviera problema de filtraciones a través de la cubierta. Problema que sin embargo ha dado lugar a que los peritos de ambas partes consideren que es necesaria la reparación de la misma, el de la actora en su totalidad y el de la demandada en los puntos a través de los cuáles considera que se están produciendo las filtraciones.

En segundo lugar, consideramos que la existencia de desperfectos por humedades en el techo de la vivienda son un signo del posible mal estado de la cubierta de la vivienda que sería el vicio oculto; el mal estado de la cubierta tampoco se apreció por el perito de TINSA ni por la demandante. Tampoco se le manifestó por el vendedor a la posible compradora que había tenido que poner manchones de cemento en algunos puntos al tejado por falta de tejas o que un albañil había ido a examinar el tejado y le había dicho que no tenía problemas, lo cual no concuerda con la realidad acreditada de existencia de daños por humedad en los techos de la vivienda.

Por otro lado, consideramos también que si las manchas y bolsas de humedad no consta que existieran en diciembre de 2019 y en cambio sí existen en febrero de 2020, no por el hecho de que la demandante no acudiera a la vivienda inmediatamente antes del otorgamiento de la escritura de compraventa carece del derecho a ser resarcida por la existencia de vicios ocultos. La vivienda se vendió como una vivienda sin humedades, en buenas condiciones de habitabilidad, para ser ocupada de forma inmediata, incluso con los muebles del vendedor y es lo cierto que tiene defectos en el tejado que provocan filtraciones en los techos de algunas dependencias, cocina y salón.

La falta de reparación del techo sólo puede dar lugar a que el daño vaya a más y a la necesidad de proceder a su reparación, lo que supone que la habitabilidad de la vivienda quede afectada en mayor o menor medida, siendo razonable en estas circunstancias que de haber conocido la demandante que existía dicha deficiencia en el tejado o no habría comprado la finca o habría dado menos precio por ella en tanto que tendría que haber destinado parte de sus recursos económicos a la reparación de un defecto que puede dar lugar a que la vivienda resulte inhabitable y en todo caso incomoda de habitar.

(c) Fisuras en el dormitorio principal y salón y en el murete de cerramiento. Estamos de acuerdo con la Juzgadora de instancia en la consideración de que las fisuras en el dormitorio principal y salón y la separación de la cancela con el murete de cerramiento y la existencia de abultado en la cornisa o vuelo exterior no constituyen un vicio oculto. Se trata de simples desperfectos visibles cuya existencia no responde a un defecto oculto de la vivienda. No consta que existan problemas estructurales que hayan podido ocasionar dichas fisuras o grietas; de hecho los peritos han mostrado su conformidad en que la vivienda no tiene problemas de estabilidad ni estructurales.

Tampoco constituye un vicio oculto propiamente la avería en el sistema eléctrico del motor de la piscina, avería que no existía cuando se elabora por la parte demandada su informe pericial, permaneciendo sin embargo el mismo equipo que por su uso y antigüedad puede sufrir una avería en cualquier momento.

(D) Atasco en la red de saneamiento. Consideramos que el atasco en la red de saneamiento es también un vicio oculto sin perjuicio de que se trate de un defecto que existe porque dicha red requiere un mantenimiento continuado a lo largo de los años que la nueva compradora también tendrá que realizar en tanto que se trata de una vivienda ubicada en una parcela rodeada de elementos naturales como hierba y árboles.

Lo que no parece adecuado es que se venda una finca apta para residir en ella de forma inmediata como era la intención de la compradora, y era lo que ofrecía el vendedor quien incluso le manifestó que no tenía en la vivienda problemas de raíces, y en las primeras semanas tras la compra, se produzca un atasco por la presencia de raíces en el bote sifónico y en las tuberías de desagüe que impedía el uso del lavavajillas e inutilice uno de los cuartos de baño de la vivienda, lo que incide sin duda en su habitabilidad. Parece claro que el vendedor que debía haber realizado a lo largo de los años las labores de mantenimiento de la red de saneamiento, no las llevó a cabo en el último año, vendiendo a la demandante una vivienda con un problema latente conocido para él y desconocido para ella que afecta al uso que se pueda realizar de la vivienda.

(E) Humedad en la pared del dormitorio y plaga de termitas. Coincidimos con la Juez a quo en que el foco de humedad existente en la pared del dormitorio y la plaga de termitas existente en los elementos de madera de la vivienda son vicios ocultos cuya reparación según el informe pericial acompañado a la demanda asciende a las cantidades de 431,99 y 4.421,15 euros, respectivamente.

Discrepamos sin embargo en que dichos defectos por no afectar a la estructura del inmueble y la escasa trascendencia del importe de su reparación, ni hacen la cosa impropia para su uso corriente, ni tampoco suponen un menor valor de la misma. Discrepamos con dicha conclusión en tanto que, en primer lugar, el valor de la finca en el año 2019 no es el manifestado en el acto de la vista por los agentes inmobiliarios que dicen haberla valorado entre 220.000 y 235.000 euros, en tanto que estas valoraciones y los criterios en las mismas utilizados no están debidamente acreditadas; el valor de la finca en 2019 es el valor de tasación de la misma determinado por la entidad TINSA en 208.000 euros y en 2020 el valor acordado por los litigantes como precio de compra, 210.000 euros, superior al valor de tasación.

En segundo lugar, consideramos que si bien un foco de humedad permanente en una de las paredes de la vivienda de haber sido conocido por la compradora podía no haber dado lugar a que no se comprara dicha finca, hubiera sin duda dado lugar a exigir su reparación previa para evitar que con el tiempo la vivienda y en particular el dormitorio de la misma, no resultaran impropios para su uso como tales pues la falta de reparación de dicho foco de humedad podía llegar a hacer inhabitable el citado dormitorio. Con igual o mayor motivo, la existencia de una plaga de termitas en muchos de los elementos de madera de la vivienda, hacen la misma inhabitable o en todo caso afecta al uso de la vivienda y de haber sido conocido por la compradora con anterioridad, sin duda hubiera exigido su reparación previa o hubiera dado menor precio por ella, al menos en la cantidad necesaria para llevar a efecto su reparación antes de entrar a residir en la vivienda pues como hemos indicado con anterioridad, la vivienda se compró para el traslado inmediato de la compradora, lo que en esas circunstancias o no se realiza o sólo puede realizarse soportando molestias que no se esperan de una vivienda que presenta unas condiciones medias buenas y que se adquiere por un precio tres veces y medio superior al precio de compra que abonó en su momento el ahora vendedor.

A mayor abundamiento, los vicios ocultos que consideramos existían en la vivienda no eran únicamente el de el foco de humedad en pared de dormitorio y plaga de termitas sino también, como hemos indicado, la falta de solera de hormigón, defectos en el tejado o cubierta y atasco en la red de saneamiento y todo ello sin duda provoca que la finca adquirida no responda al uso que de ella se espera a la vista de su aparente buen aspecto interior y exterior, lo que también sin duda, hubiera dado lugar a que o la vivienda no se comprara o a que se hubiera dado menos precio por ella.

QUINTO.- Conforme a lo anteriormente expuesto y partiendo de las valoraciones efectuadas en los informes periciales obrantes en autos para subsanar los vicios ocultos declarados, se habrá de determinar la cantidad que debe deducirse del precio de compra en aplicación de lo dispuesto en los arts. 1484 y 1486 del Código Civil.

A estos efectos, tomamos en consideración las valoraciones efectuadas en el informe pericial acompañado a la demanda por considerar que las mismas son más acordes con la realidad que las efectuadas en el informe pericial que se presenta con el escrito de contestación.

En este, por un lado, no valora la realización de la solera de hormigón, sólo valora el arreglo puntual de la cubierta de teja sin comprobar de donde proceden las humedades existentes en los techos de cocina y salón y valora en cambio en mayor cantidad el desatasco de la red de saneamiento y la reparación de humedad en la medianera.

Por otro lado, consideramos que a los efectos de reducir el precio de compra de la vivienda, no puede tenerse en cuenta el precio del suelo nuevo que se ha de poner a la misma una vez colocada la solera de hormigón en tanto que la vivienda fue adquirida con el suelo que tenía perfectamente visible, lo que nos lleva a deducir de las valoraciones contenidas en el informe pericial acompañado a la demanda la cantidad de 3.640,24 euros, así como las cantidades correspondientes a la reparación de abultados y grietas en cornisa, reparación de separación de cancela, de fisuras de salón y dormitorio principal y de equipo motor de la piscina, resultando tras dichas deducciones la cantidad de 25.420,67 euros que se ha de incrementar con los conceptos de gestión de residuos, seguridad y salud, IVA y tasas y honorarios de técnicos que dirijan la obra y realizando el correspondiente cálculo obtenemos la cantidad de 40.709,23 euros de la que todavía procede deducir 1.500 euros que la actora reconoce adeudar al actor por muebles y compensa con la cantidad reclamada.

De todo ello resulta que la cantidad a deducir del precio de compra y a cuyo pago debe condenarse al demandado asciende a 38.209,23 euros, más intereses desde la fecha de interposición de la demanda, incrementados en dos puntos desde el dictado de la presente sentencia conforme a lo dispuesto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEXTO.- La parcial estimación de la demanda determina que no proceda hacer imposición alguna de las costas causadas en la 1ª Instancia y del mismo modo la parcial estimación del recurso de apelación lleva consigo que no se haga imposición de las costas del recurso, todo ello conforme establecen los arts. 394.2 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,