PRIMERO.- La parte apelante alega como motivos del recurso:
-Inaplicación del art 1709 Cce sobre el mandato e infracción de lo dispuesto en el art 13.3 LPH.
-Improcedente aplicación del art 394 en cuanto a la condena en costas de la instancia, dada la actuación de buena fe de la entidad actora.
La parte apelada se opone al recurso, insta su desestimación y el mantenimiento de la Sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.-
Como antecedentes de hecho, hay que señalar que se presentó demanda por la entidad ahora apelante, dedicada a la ejecución de obras de rehabilitación, contra la citada comunidad de propietarios, en reclamación de daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral del contrato de fecha 11-3-2020, suscrito por el Sr Germán, presidente de la comunidad, y la entidad actora, cuyo fin era la ejecución de las obras de rehabilitación de la fachada del edificio, impermeabilización de cubiertas y otras.
La Sentencia de instancia estima que el contrato carece de validez y no vincula a la comunidad de propietarios al haber sido firmado por el entonces presidente sin contar ni con la autorización previa de la junta de propietarios, ni con su ulterior ratificación por la misma. En la junta celebrada el 2-3-20 y pese a que de los dos presupuestos sometidos, se aprobó el propuesto por la entidad Maninsol, sin embargo su definitiva aprobación quedaba sometida a la condición de la aprobación de la correspondiente financiación y condiciones de la misma. En base a ello, y una vez presentadas éstas, la junta aprueba el presupuesto y la financiación ofertada por la otra entidad, al estimarla más ventajosa económicamente para los comuneros. Pese a ello, el presidente suscribió con la entidad Maninsol el contrato de obras ahora litigioso de 11-3-2020.
Estima la demandante que el presidente que firma el contrato de 11-3-2020, sí contaba con autorización de la junta de propietarios, por cuanto junto al presupuesto se anexaban ya las condiciones del préstamo con Deutche Bank, suponiendo una cuota extraordinaria por comunero de 24'90 euros/mes, y así aparece en el acta de la junta de 2-3-2020 en la que se aprobó este presupuesto presentado por Maninsol. Indica que el segundo contrato de fecha 12-3-2020, no firmado por el presidente, no desvirtúa lo previsto en el anterior, dado que tan sólo se modificaba la forma del pago del precio.
SEGUNDO.- Comenzando por la falta de legitimación pasiva de la demandada:
Conviene traer a colación la jurisprudencia existente sobre este extremo, en cuanto a determinar la legitimación del presidente y capacidad para contratar en nombre de la comunidad, y en particular, es de reseñar la Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 25-3-2023 , que señala lo siguiente:
"La primera cuestión a resolver es si la comunidad de propietarios de DIRECCION001 viene obligada por el acuerdo de 17 de diciembre de 2011 y la respuesta no puede ser otra que negativa. La comunidad de propietarios de DIRECCION001, no viene obligada por dicho acuerdo en cuanto no consta acuerdo previo de la Junta de Propietarios para suscribir dicho acuerdo y, posteriormente, no ha sido convalidado, es más, consta la oposición expresa de la Junta a dicho acuerdo, según se recoge en Acta de la Junta Extraordinaria de fecha 9 de mayo de 2012. No hay consentimiento y, por lo tanto, el contrato firmado por el Presidente no vincula a la misma. En la misma situación se encuentra el posterior Acuerdo de 17 de junio de 2013.
La Ley de Propiedad Horizontal confiere al presidente de la comunidad la representación de la misma, en juicio y fuera de él, dice su artículo 13.3 .
La STS de 19 de febrero de 2014 , declara que "La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: "Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente". Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad. ( STS 10/10/11 , 27/03/12 ) ".
En ese mismo sentido cabe citar la SAP de Madrid, sección 19 , de 30 de septiembre de 2013 , que declara "Distinta consideración ha de tener el motivo de recurso que ataca la apreciada falta de legitimación pasiva en base a lo dispuesto en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , al entender que con independencia de las relaciones internas que puedan surgir entre el Presidente y la Comunidad de Propietarios por extralimitación del mandato o por inobservancia del mismo, el tercero de buena fe que contrata con ésta a través de su Presidente, una vez comprobada la veracidad del cargo, debe verse protegido. Al respecto no sólo ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , que establece "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten", sino lo dispuesto en el artículo 14 "Corresponde a la Junta de propietarios: ...c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias...e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común". El primero de los preceptos citados no especifica las actuaciones que en el ámbito extrajudicial puede el Presidente llevar a cabo en el desempeño de la función encomendada; es por ello que si en principio pudiera pensarse que una vez acreditado el cargo ante terceros, estos pueden presumir que el Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside, ello no debe entenderse en el sentido de que pueda comprometer los intereses de la Comunidad sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de acto o negocio jurídico. Mantiene la doctrina y la jurisprudencia aplicables al caso, en contra de lo mantenido por el recurrente, que los límites a las facultades de representación del Presidente de la Comunidad de Propietarios debe buscarse en las competencias del resto de los órganos comunitarios, de tal forma que si el Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión. Desde este punto de vista y atendiendo a los preceptos antes mencionados, no cabe duda que es a la Junta de la Comunidad demandada a quien corresponde decidir sobre la ejecución o no de las obras en el portal y al Presidente por aquel entonces, Sr. Nicolas, suscribir cuantos contratos fueran necesarios para ello atendiendo a lo que acordase la Junta de Propietarios, que era la única competente para acordar la ejecución y aprobar el presupuesto conforme al cual debía ejecutarse. De tal forma que si, como ocurre en este caso y a tenor del contenido de las actas aportadas y especialmente la de la Junta General Extraordinaria de 9 de abril de 2008, el Presidente actuó a espaldas o en contra de lo decidido en la Junta, debe concluirse que se irrogó funciones o atribuciones que no le correspondían y lo suscrito carecerá de validez a no ser que, posteriormente, se hubiera ratificado por los órganos de gobierno de la Comunidad ( artículo 1.259 del Código Civil ), lo que evidentemente aquí no ha sucedido dada la frontal oposición que se manifiesta a la unilateral actuación del Presidente, no obstante reconocerse la realización de unas obras no aprobadas, y todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que el Presidente haya podido incurrir ( artículos 1.714 y 1.725 del Código Civil ). En este sentido se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 16 de febrero de 2004 (Sección 4 ª) y de 27 de mayo de 2005 ( Sección 3 ª), de la Audiencia Provincial de Asturias de 26 de abril de 2005 ( Sección 7ª), de esta Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª de 24 de febrero de 2011 , con base en las S.S.T.S. de 6 de marzo de 2.000 y 20 de octubre de 2004 ".
Y la de la AP de Málaga, sección 6, de 1 de marzo e 2013, que declara "[..] no se trata de enjuiciar la bondad y acierto de la decisión adoptada y ejecutada por el presidente sino de determinar si tal decisión vincula a la comunidad de propietarios cuya representación ostenta, cuestión ésta a la que debe darse la misma respuesta contenida en la sentencia de instancia pues entra en el ámbito de poder de la Junta de copropietarios, no del presidente, "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad" ( artículo 14 e LPH ), y si bien es cierto que el art. 13.3 de la misma Ley establece que "el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, enjuicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten" y que la jurisprudencia ha venido poniendo de manifiesto que la voluntad representativa del presidente lleva implícita la de todos los titulares, en juicio y fuera de él, no lo es menos que ese mandato representativo del presidente no puede ser concebido ni interpretado en términos absolutos, de tal modo que le lleven a prescindir de los acuerdos de la Comunidad, en los que necesariamente ha de sustentarse su facultad representativa, fuera de las atribuciones directamente conferidas por la Ley al cargo de presidente( STS 1-Marzo-1984 y 17-Junio-1988 ); y, entre estas últimas, no se inscriben, desde luego, las referentes a celebrar contratos de arrendamiento en nombre de la comunidad a la que representa sin previo acuerdo de la junta de copropietarios que lo autorizase para ello o sin posterior acuerdo que lo ratificase, pues expresamente exige el art. 17.1. de la LPH el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, mayoría que en este caso está ausente al no haberse celebrado junta sometiendo tal cuestión a decisión de la asamblea, y para que esa extralimitación representativa deviniese eficaz, sería necesaria la ratificación o convalidación posterior de ese acto mediante acuerdo de la Comunidad interesada; y en el caso de autos no sólo no ha tenido lugar sino que, con antelación a la fecha que se hace constar en el contrato de celebración del mismo, veintiún comuneros manifestaron su voluntad contraria a ese contrato (lo que se le comunicó al presidente vía notarial), acordándose finalmente en la Junta de 26 de Junio de 2003 por unanimidad la rescisión de dicho contrato. En este sentido, la STS 6 de Marzo de 2000 afirma que, asumiendo el presidente la representación de tipo orgánico de la Comunidad, " no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias. Si por imperativo del art. 13. 5º LPH -actual artículo 14 e) y conidéntica redacción tras la reforma operada por Ley 8/1999- a la Junta corresponde "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad", no es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del presidente. (.. ) Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes. Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente ( art. 3 CC ) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su presidente". En consecuencia, la demanda reclamando a la comunidad de propietarios las rentas devengadas durante treinta meses (hasta el final pactado en el contrato) deba rechazarse en cuanto que en dicho contrato (fechado el 1 de Febrero de 2003) estaba ausente el consentimiento de la arrendataria como elemento esencial del contrato (art. 1261 CCe), ausencia que conocía, o debía conocer como Abogado que es, el demandante arrendador D. ..., máxime cuando precisamente era el abogado de la comunidad de propietarios demandada en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, siendo su firma "....." la administradora de la comunidad (según consta en el acta de la Junta celebrada el 13 Septiembre 2002, en cuya ocasión actuaba en representación de dicha firma Dª ... )".
Por su parte, la STS de 24 de junio de 2016 , aún referida a la legitimación para accionar judicialmente, ya señala lo siguiente:
"Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo - ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) (EDL 1960/55) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ) (EDL 1960/55), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente "la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes". Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias" ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre ). "
En el caso de autos, se cuenta con la documental consistente en el acta de la junta celebrada el 2 de marzo de 2020, en la que tras la presentación de dos presupuestos de dos empresas distintas, se vota a favor del correspondiente a la hoy apelante.- Sin embargo, se hace constar expresamente que "se estará a que la financiación nos sea concedida, pidiéndose financiación por separado a ambas empresas y cuando tengamos esas condiciones, decidiremos cuál de las dos empresas lo aceptan y cuál es la empresa que nos da mejores condiciones en cuanto a precio y financiación".
Elegido el presupuesto, se comenzará a remitir a la empresa la información necesaria para los trámites pertinentes.
Seguidamente, en el ANEXO al acta se hace constar expresamente por el secretario que en reunión del sábado 14-3-20 para informar a los vecinos sobre las condiciones del préstamo y que ambas empresas nos habían aprobado el préstamo, sin embargo, las condiciones eran distintas entre ambas empresas. "Se decidió por mayoría la contratación de la empresa MNL SL por el ahorro económico que supone para cada propietario esta empresa. Se acuerda por mayoría contratar a esta empresa para la realización de la obra acordada."
El presidente de la comunidad Sr Germán contrató con la entidad Maninsol mediante la firma del fechado el 11-3-20, sin contar por ello con la autorización de la junta de propietarios, que incluso finalmente decide la contratación con la segunda empresa optante. Es evidente además esta ausencia de autorización, por el hecho de la rápida resolución que del contrato realiza el Sr Germán, remitiendo comunicación a Maninsol el 31 de marzo de 2020.
Indica la parte apelante que ya se anexaba desde un principio la financiación obtenida con Deutch Bank, y que debe ser indemnizada de daños y perjuicios sufridos, habiendo actuado frente a la misma (3º de buena fe) el presidente por mandato y en representación de la comunidad de propietarios.
En relación a este extremo, es de ver que ya en la demanda la entidad actora, al desglosar las actuaciones por ella llevadas a cabo en las que fundamenta su pretensión indemnizatoria, indica lo siguiente: 6-3-2020: archivo y envío de la documentación de la comunidad a Deutche Bank; 9-3-2020: Deutche informa de la aprobación de la operación pero reclama documentos originales, los cuales se piden a la comunidad.
Es evidente, -por esta relación cronológica que realiza la propia actora en su demanda-, que a fecha de celebración de la junta de 2-3-2020 NO existía aún, -ni siquiera tramitada-, la referida financiación, de modo que no es posible que en esa fecha se anexaran las condiciones económicas del préstamo y de la financiación para la obra, como sostiene la recurrente. Es evidente por ello además que se condicionó la aprobación de la contratación de la obra a la obtención de financiación y a las concretas condiciones de la misma, siendo que dicha información se solicita por Maninsol con posterioridad a la Junta de 2-3-2020. Presentada la financiación concreta por ambas entidades licitadoras, es en la reunión del sábado 14-3-2020 cuando se aprueba precisamente la definitiva contratación, y se realiza a favor de la otra empresa, por ser las condiciones económicas y de financiación más favorables.
Debemos añadir que, -por lo expuesto-, cabe inferir que la entidad Maninsol era plena conocedora de ese condicionamiento a la definitiva aprobación del contrato: obtención de financiación, examen y aprobación por la junta de tales condiciones del préstamo, de modo que no puede ser tenida como tercero de buena fe, -en orden a que frente a ella responda la comunidad de propietarios-, por cuanto sí conocía que la contratación se condicionaba a la obtención de concreta financiación para la obra.
Es más, de la documental aportada con la demanda, y en concreto, de los correos electrónicos entre las partes (dto 6), se extrae esta misma conclusión, por cuanto ya inicia las gestiones con la entidad Deutche Bank desde el 3-3-2020, solicitando documentación tanto del administrador Sr Efrain, como del presidente Sr Germán, (entre ella, la relativa a la morosidad en el pago de cuotas, requerida por la entidad bancaria para la viabilidad del préstamo), y es sólo el 10-3-20 cuando la actora comunica al presidente que ya el banco ha aprobado el préstamo.
Es decir, a fecha de celebración de la junta de 2-3-2020 no existía financiación concedida, por lo que la comunidad no estaba en condiciones de aprobar la contratación, condicionada ésta a la concreta financiación que se presentara por las dos empresas optantes, como así se hizo finalmente el 14-3-2020.
En definitiva, cabe concluir con la sentencia de instancia, la falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios demandada, al carecer el presidente que firma el contrato de 11-3-2020 de autorización de la junta de propietarios, - tampoco existió ulterior ratificación-, no constado siquiera firmado el segundo contrato de 12-3-2020.
Por último, y en cuanto a la alegada infracción del art 1709 del Cce que se dice en el recurso, se trataría de una cuestión nueva, no planteada en la instancia, -a la vista del escrito de demanda-, de modo que, sin perjuicio de lo que ya venimos indicando sobre la falta de legitimación pasiva de la comunidad, ni siquiera debe la misma ser objeto de resolución en esta alzada, recordando que las relaciones entre presidente y comunidad se deben regir por lo dispuesto en la LPH.
Por lo expuesto, procede la desestimación del recurso, confirmando la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.
TERCERO. Costas de la instancia.-
Conforme al art 394 Lec, procede mantener la condena en costas de la instancia a la actora, dada la desestimación de la demanda, sin que los previos intentos extrajudiciales referidos por la apelante puedan servir de base para enervar la condena en costas, habida cuenta que sus pretensiones han sido desestimadas.
CUARTO.- Costas de apelación.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas de la alzada al recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.
Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertine1nte aplicación.
