Sentencia Civil Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 9/2013 de 31 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

Sección Octava

Avd. Alvaro Domecq 1, 2ª planta

Tlf.: 956033400. Fax: 956033414

NIG: 1101237C20108000089

S E N T E N C I A N° 135

ILMOS SRES.

PRESIDENTE :

D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO

MAGISTRADOS :

Dª. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÓN

D. BLAS RAFAEL LOPE VEGA

APELACION CIVIL, ROLLO 9/13- MG

Asunto: 10/2013

Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Jerez de la Frontera

Juicio Ordinario 2201/10

En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a treinta y uno de Julio de dos mil trece.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de Juicio Ordinario 2201/10 , seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Jerez de la Frontera, recurso que fue interpuesto por D. Nicolas , representado por la Procuradora Dª. Isabel Medina Fernández y asistido del Letrado D. Rodrigo Fournon Franco ; habiendo formulado también recurso el Procurador D. Manuel Agarrado Luna , en nombre y representación de Dª. Rocío , asistida del Letrado D. Luciano García Ortiz; siendo parte apelada D. Jose Miguel Dª. Azucena , representada por la Procuradora Dª. Rosario Rodríguez Guerrero y asistida del Letrado D. Francisco Casas y de la Fuente ; sobre reclamación de cantidad .

Antecedentes

PRIMERO-. La Ilma. Sra Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Jerez de la Frontera, dictó sentencia el día once de Junio de dos mil doce, cuyo Fallo literalmente dice, ' Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Rodríguez Guerrero, en nombre y representación de D. Jose Miguel y Dª. Azucena , contra los demandados D. Apolonio , Dª. Guadalupe , D. Nicolas y Dª. Rocío , y en consecuencia, condeno a D. Apolonio y a Dª. Guadalupe , al pago a los actores de la suma de cuatro mil ciento sesenta y tres euros con treinta y siete céntimos (4.163,37 ?), con sus respectivos intereses y costas procesales; a D. Nicolas y a Dª.


SEGUNDO-. Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, y admitido el recurso, se dio traslado del mismo a la parte contraria, quien procedió a oponerse al mismo, y se elevaron las actuaciones a esta Sala.



TERCERO-. Recibidas las actuaciones, se le dio el trámite pertinente y se procedió a la deliberación, votación y fallo de la presente resolución.



CUARTO-. En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO-. Se recurre la sentencia de instancia por la parte actora mostrando su desacuerdo con la valoración probatoria que la misma contiene, sentencia que partiendo de la reclamación que los actores hacen a los demandados para que paguen su parte del coste total de la obra necesaria para la rehabilitación del inmueble que habitan. Los demandados, ya en primera instancia, se oponen a la pretensión alegando que los actores han prescindido de los trámites de la Ley de Propiedad Horizontal para el consentimiento en la realización y contratación de la sobras. Asimismo alegan que es mayor la cuota que corresponde a los actores y que la sobras ejecutadas afectan a elementos privativos de la vivienda de los actores.

En sus recursos se alega en primer lugar la falta de acuerdo sobre las obras. La sentencia de instancia considera que si bien no hubo votación concreta, ni adopción de acuerdo en ningún sentido, no hubo oposición expresa de los demandados y los actores actúan amparados por el artículo 395 del Código civil sobre la comunidad de bienes.

El artículo 10.1 de la L.P.H . pone a cargo de la comunidad la realización de las obras y labores necesarias para el adecuado mantenimiento de los elementos comunes del edificio. Por otra parte, el artículo 7.1 de la L.P.H . impone a cada propietario poner en conocimiento de la comunidad las obras y reparaciones urgentes que hayan de realizarse en los elementos comunes. gualmente, el artículo 9.11 de la L.P.H . establece que el propietario está obligado a ' mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder '.

En consecuencia, es obligación de la comunidad realizar en los elementos comunes, aunque sean de uso privativo, las obras y trabajos necesarios para su mantenimiento, y de cada propietario lo que podríamos denominar el mantenimiento diario u ordinario, además de poner en conocimiento de la comunidad las reparaciones que excedan de este carácter ordinario. En el presente caso, valorando la prueba practicada en la instancia, esta Sala considera que no plantea duda alguna el carácter urgente de las reparaciones.

Y es doctrina común de las Audiencias Provinciales que en determinadas ocasiones, la previsión del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no quita para que un copropietario pueda llevar a cabo reparaciones en elementos comunes notificándolo al Administrador (o al Presidente, aunque en esta caso se notifcó a los otros dos comuneros), debiendo ser abonadas tales obras por la Comunidad de Propietarios en el caso de que la Comunidad no ejecute las reparaciones a las que viene obligada.

Efectivamente, el artículo citado señala que un propietario en el resto del inmueble (elementos comunes) no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador (en este caso a los comuneros, al no constar la existencia de administrador)).

La aplicación que se viene haciendo por los tribunales de este precepto no es más que una consecuencia de una interpretación sistemática del precepto en el contexto del ordenamiento. Así, por ejemplo, la Sentencia de la A.P. de Huelva, sección 1ª, de 19 de enero de 2.000 , partiendo de la regla general que prevé que la realización de las obras de reparación suponga la comunicación al Administrador o a la Comunidad de Propietarios, añade que ' Incluso si su necesidad fuera inminente podría un propietario singular realizarlas por si mismo ante la pasividad del Administrador o de la Junta (Así Sentencias de la A.P. Madrid de 9 de marzo de 1.993 y de 10 de marzo de 1.993 )', urgencia que en aquella ocasión se entiende acreditada por tratarse de obras de reparación de la cubierta. La Sentencia de la Audiencia Provincial Burgos número 9/2002 (Sección 2ª), de 4 enero de 2.002 , parte de las limitaciones que el artículo 7.1 de la L.P.H . señala, pero inmediatamente plantea que ' lo que no aclara la Ley es lo que puede o debe hacer el propietario diligente que, habiendo advertido a los órganos rectores de la Comunidad la necesidad de reparaciones urgentes en un elemento común, se encuentra con que ni el Administrador, ni la Junta de Propietarios actúan con la diligencia que requiere el asunto '. Se remite acto seguido a la Sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 22 de marzo de 2.000 , donde se considera, en un supuesto en el que ni siquiera se había dado cuenta al Administrador de la Comunidad, que ' debe partirse, en las relaciones de Comunidad, de que el principio general a atender es el contenido en el propio artículo 7 que reconoce, implícitamente, la legitimación del copartícipe para realizar aquellas obras de reparación. Ello es lo sustantivo, añadiéndose como adjetivo la obligación de éste de comunicar aquéllas. La infracción de aquel deber no puede llevar a considerar que quede excluida la aplicación del principio de contribución general al sostenimiento de los gastos de conservación del inmueble. La consecuencia es la contemplada en el apartado g) del artículo 9, responder frente a la Comunidad de la infracción de la obligación de comunicar al Administrador la necesidad de las obras de urgente reparación. Lo anterior no entraña el que la comunidad quede exonerada de satisfacer tales gastos, admitirlo sería asumir un injusto enriquecimiento de ésta, que vería afrontado un gasto, de su incumbencia, por uno de los partícipes sin posibilidad de que éste repitiera aquello que hubiera pagado, contraviniendo el contenido del artículo 1.893 del Código Civil '. Se remite también a la Sentencia de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de mayo de 1.998 , donde se sostiene que tratándose de una obra necesaria y urgente, y cuando los defectos causan importantes molestias a las personas que viven en el piso afectado, si el comunero directamente perjudicado ha realizado la obra sin esperar al acuerdo de la Junta, y reclama el importe de la reparación, la Comunidad está obligada al pago, precisamente en atención a la naturaleza de las reparaciones efectuadas y por el hecho de haberse beneficiado de ellas la Comunidad. Concluye en aquella ocasión la Audiencia Provincial de Burgos declarando que ' en el presente caso, la reparación era urgente, según se ha dejado ya expuesto, afectaba, sin duda alguna a un elemento común, era, por tanto incumbencia de la Comunidad ( artículo 10-1 de la Ley de Propiedad Horizontal no consta que la demandante haya contribuido al deterioro del tejadillo dolosa o culposamente, ni consta tampoco que haya hecho reparaciones que no fuesen necesarias, por lo que, en definitiva, la reparación redunda en beneficio de la Comunidad, que está obligada a resarcir a la demandante por el gasto realizado, y, en consecuencia, a abonar el importe que se le reclama '.

Por último, cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona número 309/1998 (Sección 1ª), de 7 septiembre de 1.998 , y la sentencia de la A.P. de León, sección 2ª, de fecha 29 de septiembre de 2.004, rollo 296/2.004 , que indica que resultan totalmente acreditadas las obras de reparación urgentes en elementos comunes del edificio realizadas a costa de la recurrente, dichas reparaciones redundan en beneficio de la comunidad y por ello está obligada a resarcir a la demandada por el gasto realizado.

En el presente caso ya en Junta de Propietarios de 16 de Noviembre de 2009, los actores hicieron ver a los demandados la necesidad de obras de rehabilitación, a cuyo fin les requirió con posterioridad para que dejaran acceder a la arquitecta que iba a hacer un informe sobre las reparaciones necesarias. Una vez realizado el informe se puso de manifiesto a los demandados en Junta de 16 de Diciembre de 2009 en la que estos solo alegaron problemas económicos pero no se opusieron frontalmente a dichas obras, a pesar de lo cual su conducta fue pasiva, incluso cuando fueron requerios posteriormente para que abonaran su parte del precio de las obras. La legitimación activa de los actores queda clara y conforme a la doctrina jurisprudencial mencionada, no se considera que haya infracción de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, que no deben ser interpretados tal y como lo hacen los apelantes , sino en el sentido antes apuntado.



SEGUNDO-. Una vez expuesto lo anterior, se discute por los apelantes el carácter urgente, ya que la necesidad ha quedado claramente establecida, de las obras realizadas.

Como criterio más actual de clasificación general y doctrinal de las obras dentro de la comunidad, podemos diferenciar en la vida comunitaria varios tipos de obras: En primer lugar, por la inminencia de su realización puede diferenciarse entre obras ordinarias y obras urgentes. En segundo lugar, y por el elemento constructivo afectado, puede diferenciarse entre las obras realizadas en los elementos comunes y las obras realizadas en los elementos privativos. Por su mayor grado de previsibilidad y de periodicidad puede distinguirse entre obras ordinarias y extraordinarias.

Por último, con la literalidad de los arts. 10 y 11 LPH , pueden distinguirse: las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, y las obras no necesarias o meras instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Respecto de la obras necesarias, ya el Digesto decía q4e «son gastos necesarios los que si no se hubieran hecho habría perecido la cosa o se hubiere deteriorado», y en una definición de la doctrina especializada contemporánea las obras necesarias, serían «todas aquellas obras encaminadas a componer o arreglar los menoscabos que hayan experimentado los elementos y servicios comunes, al objeto de mantener el edificio en perfecto estado de conservación y funcionamiento, para lograr su más adecuado uso y disfrute». Respecto de la obras no necesarias, también llamadas en sentido estricto innovaciones, ya fueron definidas por las Partidas como «que tanto quiere decir como provechosas e estas son llamadas así porque se mejora la renta de las cosas en que son fechas». Más recientemente, se definen las obras útiles o innovaciones útiles como: «Toda obra que alterando la situación pre-existente de la cosa, sea como estado de hecho o de derecho y no siendo indispensable para su conservación, va dirigida a obtener su mejoramiento o su uso y goce más cómodo de la misma».

La diferenciación entre obra de reparación o de alteración ordinaria, que vendría definida en el Código Civil en relación con el usufructo en el art. 500.2 del Código Civil , y una obra urgente, que podría realizar por si mismo el Administrador de la comunidad, conforme al art. 7 LPHen relación con el art. 20.c) LPH , no siempre es fácil, pues en ocasiones un propietario particular o el propio Administrador afrontan obras y reparaciones en la convicción de que son urgentes e inexcusables, y posteriormente son impugnadas por la comunidad por haberse excedido el comunero particular, tanto en la necesidad de la obra, como en su legitimación para realizarla.

Esta cuestión tiene especial trascendencia en el ámbito de las «reparaciones urgentes», pues las «reparaciones ordinarias» (al igual que las extraordinarias) deben de ser sometidas a la Junta y, en todo caso, siempre habrá más tiempo para analizar su procedencia y para determinar los medios de actuación precisos para realizar la reparación (informes periciales, presupuestos, contratación de obras, etc) y no requerirán una actuación urgente e inmediata.

En materia de reparaciones y medidas urgentes, el Administrador está facultado para decidir, por sí sólo, su realización, debiendo de utilizar la máxima diligencia en un doble sentido. En primer lugar, en orden a la comunicación de la necesidad del obra al presidente o a algún vecino, en caso de que no se localice al presidente, y, en segundo lugar, en la contratación de la persona o empresa encargada de la reparación, de tal manera que podría responder civilmente, en la esfera interna y frente a la Comunidad de Propietarios, tanto por no acometer las obras necesarias y urgentes con la debida diligencia, como por la falta de comunicación a la comunidad de la necesidad de realizar aquellas obras que admiten demora. En todo caso, es evidente que no puede exigirse al comunero que espere impasible la actuación del administrador, sino que es posible que alguno de los comuneros realice la obra urgente y se aplique la figura de la «gestión de negocios ajenos» del art. 1888 y siguientes del Código Civil , cuando la obra urgente por derivar de una filtración de agua o de un peligro de derrumbe está causando daños manifiestos a la comunidad, y ello sin perjuicio del derecho del comunero, que realiza obras para evitar un inminente daño a la comunidad, a la reclamación y repetición por el importe de la obra en proporción a las cuotas de cada comunero.

En consecuencia, procede distinguir dos tipos de actuaciones en materia de obras en el ámbito comunitario: 1.Las reparaciones que no tienen el carácter de urgentes y que se refieren a la mera actividad de conservación y mantenimiento del inmueble. Establecida la obligación de la Comunidad de conservar el edificio por la vía del art. 10 LPH y trasladada al administrador de la finca la obligación de atender esa obligación de conservación del inmueble éste tiene que estar especialmente diligente para comunicar al Presidente de la Comunidad las posibles obras de conservación, sean ordinarias o extraordinarias, que es preciso que la finca acometa cada año.

2. Obras de contenido urgente e inaplazable para evitar perjuicios irreparables: En orden a su adopción tiene competencia el Administrador de la comunidad, a diferencia de las reparaciones de cierta importancia o que admiten alguna demora que requieren la celebración de una Junta de propietarios para que se determine en esta si está incluida en el ámbito del art. 10 LPH o del art. 11 LPH .

En relación con esta indubitada obligación comunitaria de realizar las obras necesarias se plantean las siguientes cuestiones, que marcan las pautas de actuación en la materia de obras obligadas en el ámbito comunitario: a) A la Comunidad de Propietarios corresponde, al margen de que eventualmente pueda ejercitar las acciones de repetición que estime le asistan, el mantenimiento y reparación de los elementos comunes cualquier que sea el origen de la necesidad de su realización (8 Así, en SAP de Asturias (Sección 4ª) de 5 marzo.

b) La comunidad debe de realizar las obras necesarias para evitar su propia responsabilidad: La obligación de la comunidad, no está limitada a las obras de mera conservación de los elementos constructivos, tal y como fueron recibidos en su día de la constructora, sino que comprende la de mantener los elementos comunes del inmueble de forma que no menoscaben el derecho de cada uno de sus miembros al goce pacífico de sus elementos privativos, llevando a cabo cuantas reparaciones sean necesarias para impedir las humedades que se pudieran producir dentro de la comunidad. Todo ello no es más que una aplicación a este ámbito específico de la propiedad horizontal del deber genérico que tiene todo propietario de mantener las cosas que le pertenecen en perfecto estado de uso y seguridad de forma que no causan daños a terceros. Por esta razón, las obras benefician a todos los propietarios, tanto personalmente como en orden a su eventual responsabilidad por daños propios y a terceros ( STS de 29junio 1993 , 31 marzo 1995 y 15 julio 1997 ) y deben de ser afrontadas por la comunidad como integrantes de las obras necesarias del art. 10 LP. Y creemos que del informe pericial obrante en autos, único existente, sin que las partes apelantes hayan aportado otro que le sirva de justificación para discutir el carácter urgente, y sin que tengan el conocimiento suficiente para que su opinión pueda sobreponerse a la opinión de la perito, se desprende el carácter urgente de las reparaciones realizadas. La Sra. Benita informó que las vigas de la estructura del techo de la vivienda de los actores estaban en tal mal estado que podían conllevar su caída así como la del suelo de la vivienda superior, afirmando además que los daños son estructurales, sin que el hecho de que el inicio de las obras se demoraran cinco meses nos lleve a pensar en que las mismas no eran urgentes, urgencia que se acredita claramente en las fotografías obrantes en autos y que era mayor cuando se iniciaron las mencionadas obras. Por otro lado, y en este punto los razonamientos contenidos en la sentencia sobre este extremo, deben ser ratificados por la sala, debido a su minuciosidad y corrección, a la par que razonados y objetivos.

Para la realización de las obras es evidente que hubo obra colaterales, es decir aquellas que fueron o bien necesarias para la realización de las obras urgentes, o bien consecuencias necesarias de su ejecución, sin que baste el que se alegue por los apelantes una mala ejecución en dichas obras para que, sin prueba alguna, podamos admitir tal extremo. No hay, como bien explica la juzgadora de instancia, doble facturación de la pintura, ya que la factura nº NUM000 corresponde a la compra de la pintura plástica, y la factura 34 a la ejecución del pintado, sin que sea admisible una alegación de que los precios son exagerados sin aportar informe o estudio que revelen tal extremo.

Por todo ello, los recursos deben ser rechazados, con confirmación íntegra de la sentencia recurrida.



TERCERO-. Al desestimarse los recursos, conforme al artículo 398 de la LEC ., se impone a los apelantes el pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y con la autoridad conferida por el pueblo español, y por cuanto antecede

Fallo

Que desestimando el recurso formulado por la Procuradora Dª. Isabel Medina Fernández , en nombre y representación de D. Nicolas , así como el formulado por recurso el Procurador D. Manuel Agarrado Luna , en nombre y representación de Dª. Rocío , ambos contra la sentencia dictada el once de Junio de dos mil doce en el juicio Ordinario 2201/10 del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Jerez de la Frontera, CONFIRMAMOS INTEGRAMENTE la misma, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes y una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de origen.

Contra esta sentencia se puede formular recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, disposición final decimosexta, modificada por Ley 37/2011, de 10 de Octubre . Los recursos que procedan se podrán interponer por escrito dentro de los veinte días siguientes al de la notificación, y se deberán presentar ante esta Sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiendo el recurrente constituir y acreditar al tiempo de la interposición el correspondiente DEPÓSITO PARA RECURRIR , por importe de CINCUENTA EUROS (50 ?), para cada uno de dicho recursos, mediante ingreso en la Cuenta de Consignaciones de esta Sala, abierta en Banesto, Cuenta Expediente núm. 1465/0000/12/0009/13, debiendo indicar en dicho ingreso que se trata de uno u otro recurso, o de ambos, así como el Código 04 ó 06 respectivamente, requisitos sin los cuales no se admitirá a trámite los recursos, todo ello de conformidad a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . 6/85, según L.O. 1/09, de 3 de Noviembre. Así mismo deberá presentar el ejemplar del modelo 696 de autoliquidación de Tasa Judicial, regulado en la Orden de HAP/ 2662/2012, de 13 de Diciembre, de conformidad a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 8 de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre .

Así por esta Sentencia definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leida y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe.