Sentencia Civil 319/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 2, Rec. 902/2022 de 13 de mayo del 2024

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento y ámbito del recurso.

1. D. Juan Ramón y Dª Ana presentaron demanda de juicio ordinario de saneamiento por vicios ocultos de la compraventa de 27 de octubre de 2020 de una vivienda sita en La Penilla, DIRECCION000, con sus anexos inseparables, trastero NUM000 y garaje NUM001, por la cantidad de 99.000 euros, interesando que se declarara

a) La resolución del contrato de compraventa celebrado el pasado 27 de octubre de 2020 entre las partes por desistimiento de la parte compradora, condenando a los demandados vendedores a satisfacer a la parte demandante compradora la cantidad que corresponde por devolución del precio, o sea la cantidad de 99.000 euros, más los intereses legales que importe dicha suma desde la fecha de su abono a la parte demandante, con indemnización de daños y perjuicios, los cuales se determinan a fecha de interposición de la presente, s.e.u.o en la cantidad de 11.950,36€, sin perjuicio de los que se devenguen con posterioridad y que se liquidarán en ejecución de sentencia; y mediante la efectividad de dichos pagos, asimismo se declare que deberá restituir la parte demandante la vivienda objeto de litis, sita en Penilla de Cayón, DIRECCION000, con su anexos inseparables, el trastero NUM000 y plaza de garaje NUM001, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

b) Subsidiariamente y para el improbable caso de no acordarse la resolución del contrato de compraventa, se acuerde la reducción del precio, en base al menor valor de los inmuebles objeto de venta como consecuencia de los vicios ocultos, condenando a la parte demandada a la devolución de la cantidad resultante de la reducción a la parte demandante, imponiendo igualmente a los demandados el pago de las costas.

2. La parte demandada formuló contestación a la demanda oponiéndose a la misma e interesando su desestimación, con imposición de las costas procesales causadas.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 1 de Santander de 24 de octubre de 2022 estimó íntegramente la demanda presentada e impuso las costas procesales a la parte actora.

4. La demandada interpuso recurso de apelación en el que, esencialmente, combate la valoración de la prueba y las conclusiones alcanzadas por el juez de instancia, que califica de erróneas, en relación con ( i ) la consideración de la existencia de un vicio oculto; ( ii ) la gravedad apreciada o su carácter oculto; ( iii ) el exceso en la reclamación de los gastos y en la oportunidad de liquidarlos en ejecución de sentencia; ( iv ) subsidiariamente, para el caso de apreciarse la acción "quanti minoris", acuerde la reducción del precio en atención al menor valor por causa de los vicios alegados.

5. La parte demandante se opone al recurso interesando su íntegra desestimación.

SEGUNDO: La acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos en la compraventa. Valoración probatoria. Resolución del recurso de apelación.

1. El Código Civil impone al vendedor frente al comprador el deber de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida (arts. 1461, 1474, 1484), otorgando varios tipos de acciones al comprador, de las que ahora merece destacar las edilicias -redhibitoria y estimatoria o quanti minoris-, que intentan corregir la insatisfacción del comprador, derivada de la falta de utilidad del objeto adquirido.

A este respecto, el art. 1484 del CC indica que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos, manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

La parte actora ha optado por una acumulación objetiva de acciones en el que, siguiendo el régimen del art. 399 LEC, la principal es la resolución -o de desistimiento específico- del contrato con reintegro de las prestaciones recíprocas, abono de los gastos e indemnización de daños y perjuicios; y la eventual o subsidiaria, la reducción del precio o "quanti minoris".

Por su lógico orden, estudiaremos inicialmente la acción principal ejercitada.

2. Para lograr el reconocimiento del derecho de los actores a la resolución contractual por razón de la presencia de vicios ocultos debemos recordar las circunstancias que han de quedar acreditadas, a saber:

a) Que el vicio exista en el momento de la perfección del contrato ( preexistencia ).

b) Que en vicio o defecto en la cosa vendida sea oculto al punto de que, como resultado, sea impropio -o disminuye seriamente- al uso al que se le destina sin que la utilidad sea la que el comprador espera a no ser que se haya incorporado expresamente al contrato; por lo que en caso negativo, será la que el tráfico asigna normalmente a los del mismo género o tipo, y siempre unida a la cualidades que resultan necesarias para que tal utilidad pueda tener verdadera efectividad.

En cualquier caso, el vicio existirá y será oculto cuando el comprador no sea un perito, ni cuando tampoco lo conoció tras desplegar una diligencia normal conforme a las reglas de la prudencia y buena fe, atendidas las circunstancias del caso.

c) Que el defecto sea grave, gravedad que gira entre el incumplimiento por entrega de cosa inadecuada (aliud pro alio) y la falta de alguna cualidad o calidad en la cosa, pero que en cualquier caso que afecten a la finalidad y funcionalidad de la cosa. Es decir, aquéllos que de haberlos conocido hubieran motivado o la no realización del contrato, o una reducción del precio, como dice el precepto.

3. En el caso, la actividad probatoria practicada, en relación con los requisitos de necesaria observancia, no permiten a la Sala alcanzar una conclusión distinta a la establecida por el juez de primera instancia.

De este modo, admitimos en primer término el relato de hechos condicionantes de amparan la decisión y que por su elocuencia debe ser extractada a continuación:

" Los demandantes D. Juan Ramón y Doña Ana, el día 27 de octubre de 2020, adquirieron por compra a D. Victor Manuel y Doña Apolonia, la vivienda sita en La Penilla, DIRECCION000, con su anexos, el trastero NUM000 y plaza de garaje NUM001, por la cantidad total de 99.000,00 euros.

La adquisición se realizó con la mediación de la inmobiliaria Altamira 21 con la colaboración de la Inmobiliaria Activa Norte.

El inmueble adquirido por los demandantes con anterioridad a la venta había sufrido inundaciones periódicas y recurrentes desde el año 2011, que dejaban inutilizados los garajes y los ascensores del edificio.

La comunidad de propietarios del edificio en el año 2020 antes de la compra por los demandantes, acometió una obra de mejora en el sistema de canalización y evacuación de aguas a fin de evitar posibles siniestros por inundaciones sustituyendo las bombas de achique con las que contaba el edificio desde el proyecto original por otras de una mayor potencia y fuerza extractora. Pero la obra realizada no solucionó completamente el problema".

A continuación daremos respuesta a las alegación de la recurrente.

4. Preexistencia.

4.1. No negaremos, aunque ni siquiera es objeto de puntual impugnación, la preexistencia -es decir, su existencia en el instante de la perfección del contrato- de los defectos que se alegan y que se infieren de las actas de la comunidad de propietarios y la testifical del administrador Sr. Pio, los informes periciales y, especialmente, el del perito de designación judicial D. Ricardo y las propias obras acometidas por la comunidad antes de la compraventa y que fueron descritas por el perito Sr. Roque, que dictaminó a instancias de la demandada.

4.2. De tales circunstancias, como ahora se indicará, deducimos que las obras acometidas para mejorar el sistema de canalización y evacuación de agua y sustitución e incorporación de bombas de achique, no han sido suficientes -en palabras del administrador en su testifical- para evitar la persistencia del vicio, lo que implica una consecuencia: la causa inicial -el nivel freático y la escorrentía natural- no ha sido neutralizada con las obras, persistiendo el problema a la fecha de la compra.

Todavía más: el defecto era conocido por los vendedores -el administrador señala que todos los conocían y por eso consta reflejado en las actas comunitarias, reuniones como dice aquél a las que acudía el vendedor-, como era obvio y notorio por la ejecución de las mejoras encaminadas a su solución definitiva ( que redujeron su expresión pero no la eliminaron ).

5. Carácter oculto del vicio.

5.1. Los compradores no eran profesionales de la edificación o construcción de los que pudiera presumirse su condición de entendidos o prácticos, peritos a la hora de conocer, por su profesión, arte u oficio, el estado de la cosa objeto de transmisión y de sus vicios. Ninguna prueba permite considerar lo contrario.

5.2. Ni siquiera su presencia fue conocida -pero desde luego no fue advertida a los compradores-, por los dos agentes de la propiedad inmobiliaria que intervinieron en la operación ( D. Serafin y Dª Angustia ), como tampoco lo advirtió el tasador Sr. Victorino. Y, ciertamente, aunque se detectara en una visita previa a la compra la presencia de marcas de la inundación en el garaje, por las que parece que preguntó el comprador, no permite ello suponer que hubiera de representarse que las inundaciones de dicho espacio y su efecto -la imposibilidad de depositar su vehículo y motocicleta y la utilización del ascensor-, por su extensión e importancia, fueran su consecuencia natural o racional. El perito judicial, en fin, advierte que no es un defecto de apreciación normal por un ciudadano medio.

6. Gravedad por su disfuncionalidad.

6.1. La parte recurrente pretende reducir la importancia de las consecuencias que para la habitabilidad de la cosa adquirida ostentan unas inundaciones que impiden el uso del garaje e imposibilitan la utilización del ascensor.

Sin embargo, advertimos que las inundaciones, en primer término, no han sido excepcionales o aisladas, sino frecuentes antes de la obra de mejora y persistentes con posterioridad, pues tanto en enero como en noviembre de 2021 se produjeron con tales consecuencias. Nótese lo que advirtió el perito Sr. Jose Daniel y el perito de designación judicial: en noviembre de 2021, sin lluvia intensa, funcionando las nuevas bombas, en el sótano había 5 cms. de agua, lo que impidió el uso del garaje y el ascensor.

En segundo lugar, no podemos dejar de señalar que el matrimonio cuenta con dos hijos de pequeña edad, con un turismo y una motocicleta de su propiedad y viven en un piso DIRECCION000.

Y, en fin, en tercer lugar, consideramos que lo relevante o trascedente en orden a valorar el incumplimiento derivado de los vicios es la frustración de lo que razonablemente los compradores estaban en disposición de esperar, como era una correcta utilización del inmueble que adquiría, no limitado a su vivienda, sino a sus anejos -planta de garaje- y los elementos comunes destinados al servicio de los propietarios -ascensor-.

La pérdida transitoria de dichos espacios implica, por un lado, una pérdida grave de la funcionalidad de la vivienda adquirida, pues la lluvia intensa provoca, antes de las mejora comunitaria pero también después, por el aumento del nivel freático y la escorrentía superficial apuntadas por el perito Sr. Ricardo, que se torne inviable el uso del ascensor ( el suelo de su foso está del orden de un metro por debajo del nivel del suelo del sótano y queda totalmente inundado en momentos críticos, como explica el citado perito en su dictamen), lo que implica una merma severa de la accesibilidad; y, por otro, se consuma la imposibilidad de utilizar un espacio privativo, en nada banal o irrelevante, como es el destinado a garaje -porque exige transitar con un calzado apropiado ( el perito Sr. Ricardo no pudo hacerlo por llegar el nivel del agua, el día de su visita, por encima de la altura de los zapatos )- para el depósito de sus dos vehículos.

7. Las consideraciones anteriores abonan la conclusión, coincidente con la del juez de instancia: concurren los presupuestos para declarar el desistimiento del contrato a instancia de la parte actora, en palabras del art. 1486 CC, como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida inicial de cumplir con la obligación de entrega, por justificarse la presencia del vicio, su carácter oculto, preexistente y sobre todo, grave, al punto de provocar la frustración del fin pretendido con el objeto del contrato.

8. Gastos y daños y perjuicios.

8.1. El art. 1486 CC indica que

" En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".

8.2. Ciertamente, los hechos y conclusiones advertidas llevan a la consecuencia de que los vendedores inevitablemente habían padecido el problema y no informaron de su existencia a los compradores, pues no existe prueba o mínimo indicio de lo contrario y el contenido de las actas y la declaración del administrador permiten aceptarlo.

En tal caso, en consecuencia, además de generar los efectos de la resolución contractual y el reintegro debido de las prestaciones -precio y cosa-, los demandantes son acreedores del crédito a la indemnización de los daños y perjuicios que se demuestren causados y al reintegro de los gastos que pagaron por la compraventa, pues se impone la aplicación combinada de los dos párrafos del art. 1486 CC.

La parte actora interesa literalmente la condena a la indemnización de daños y perjuicios "los cuales se determinan a fecha de interposición de la presente, s.e.u.o en la cantidad de 11.950,36€, sin perjuicio de los que se devenguen con posterioridad y que se liquidarán en ejecución de sentencia", por lo que reclama una cantidad líquida comprensiva de los gastos abonados y los daños y perjuicios y otra ilíquida.

8.3. En relación con los gastos -" los gastos que pagó", art. 1486 CC-, deben incluirse todas las expensas que hayan sido de cargo del comprador con ocasión del contrato, es decir, los gastos de transporte, entrega, documentación, inscripción y fiscales. Es decir, los gastos directamente derivados de la acción redhibitoria y del riesgo del vendedor por razón del saneamiento.

Además, el comprador de buena fe, cuando se opte por la acción redhibitoria, puede pedir una indemnización de los daños y perjuicios sufridos cuando, como aquí ha ocurrido, el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó. Por tanto, el incumplimiento del principio de información previa, propio del más general de la buena fe contractual, permite reconocer una indemnización cuya base se encuentra en la regla del art. 1107 CC para el deudor "in contrahendo" que no sea de buena fe -el deudor de mala fe, incluyendo la ignorancia consciente, la temeridad o la impericia-: la responsabilidad por todos los daños y perjuicios que " conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación". Ello impide, por un lado, que el deudor doloso pueda beneficiarse de cualquier limitación legal o convencional de responsabilidad, o de la moderación del art. 1103 CC, pero no puede, por otro, permitir que los daños y perjuicios puedan desconectarse causalmente de la falta de su debido cumplimiento, esto es, del hecho que ha generado el incumplimiento.

8.4. En el caso, se presenta como documento nº 14 una justificación de los gastos realizados que tienen por objeto la vivienda adquirida y que necesariamente habrá de ser reintegrada al vendedor.

De su contenido, consideramos que debe integrarse en el concepto de gastos pagados con razón en el contrato, los contenidos en la factura de la gestoría - Gestinova- que tramitó la formalización de la escritura, pago de los impuestos preceptivos, Registro de la Propiedad, gastos, comunicaciones y honorarios del gestor, en importe total de 6.247,03 euros.

Sin embargo, no amparado en el capítulo de gastos pero sí en el correspondiente a la indemnización de los daños y perjuicios debemos englobar los gastos por la formalización del préstamo hipotecario al que tuvo que acudir los actores para alcanzar el precio debido de la compra, pues implican ahora un daño patrimonial derivado de la falta de cumplimiento de la obligación conectado causalmente con la compra, lo que implica reconocer el importe abonado de la tasación, 294,03 euros; las comisiones y gastos derivados de la apertura, 396 euros; las cuotas abonadas ( 13,45, 318,61 de los meses noviembre, diciembre de 2020, enero y febrero 2021, en total, 1.287,89 euros ) y los seguros vinculados al préstamo ( 405,04, 347,39 y 278,04 euros ).

No así, al contrario, los importes soportados en la pretendida compra de materiales por importe de 158,59 euros, 41,38 euros, 1.59 euros, 163 euros, 30,62 euros, 57,69 euros, 22,28 euros, 31,69 euros, 44, 21 euros, 35,77 euros, 91,15 euros, 14, 39 euros y 6, 49 euros, por desconocer la motivación de la compra y, sobre todo, su destino, que no podemos atribuir con suficiente seguridad a la necesidad de adquirirlos para mejorar la vivienda adquirida.

En consecuencia, por el concepto de gastos e indemnización de daños y perjuicios debe reconocerse la cantidad de 11.251,51 euros.

8.5. La sentencia condena igualmente al abono de la indemnización de daños y perjuicios -englobados los gastos debidos- "que se devenguen con posterioridad y que se liquidarán en ejecución de sentencia", pronunciamiento que es combatido en el recurso.

No puede condenarse al pago de gastos, daños o perjuicios no identificados y dudosos, pues la parte actora no introduce ningún elemento que permita conocer su alcance ( es decir, si se refiere a los gastos de cancelación del préstamo hipotecario, los notariales y registrales de reintegro de las prestaciones, de traslado o mudanza, etc ) cuando, como ocurre en el caso, de existir serán en todo caso de producción futura, cuya base ni siquiera se conoce.

En primer lugar, porque al contrario de lo exigido por el art. 219.1 LEC, si lo que se pretende es una sentencia meramente declarativa del derecho a recibir una cantidad de dinero determinada, lo debido es cuantificar exactamente su importe o fijar claramente las bases de la liquidación, pues sin ellas no es posible su determinación en ejecución de sentencia cuando solo es posible en esa fase cuantificar su importe mediante una pura operación aritmética. Más allá de incluir en la condena el importe exacto de las cantidades respectivas o de fijar las bases de liquidación, el art. 219.2 LEC impide que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución, como aquí ha acontecido. Y, en segundo lugar, porque a la ausencia de prueba clara del daño y perjuicio que se afirma ya irrogado y que no ha quedado cubierto por la cantidad objeto de condena, se añade que no se pide su mera declaración para que pueda ser liquidada en un pleito posterior ( art. 219.3 LEC ), sino que se interesa su condena para permitir su liquidación en ejecución de sentencia, lo que no es aceptable por lo que se acaba de razonar. Ello sin perjuicio, no obstante, de que si se irrogare un gasto o daño o perjuicio no comprendido en la actual condena en el futuro, pueda ser objeto de reclamación posterior en vía extrajudicial o judicial independiente.

9. El recurso se estima parcialmente en la estricta consideración anterior.

TERCERO: Costas procesales.

1. Estimándose parcialmente el recurso de apelación no procede imponer al recurrente las costas procesales causadas en esta alzada ( art. 398.1 LEC ).

2. Aunque el recurso se haya estimado de forma parcial, y, con ello, también la demanda, por su contenido y alcance la estimación ha sido sustancial, pues la falta de correspondencia con la demanda se limita a una escasa cantidad -inferior al 10%- de los gastos y daños y perjuicios liquidados y la previsión de que los futuros sean objeto, de existir o producirse, de reclamación posterior.

La doctrina que asimila la estimación esencial o sustancial con la estimación íntegra -cuya regla se encuentra en el art. 394.1 LEC y que provoca, salvo la apreciación de serias dudas de hecho y de derecho, la imposición las costas procesales a la parte vencida- parte del supuesto de hecho, frecuente en la práctica, en que las pretensiones de una de las partes no se estimen de forma íntegra pero exista una escasa diferencia entre lo postulado y lo que finalmente se concede.

Por creación jurisprudencial ( por todas, las SSTS de 21 de octubre de 2003, 14 de diciembre de 2015 y 21 de diciembre de 2018 ), se ha admitido la oportunidad de imponer las costas procesales aunque el vencimiento del demandado no fuera completo y hubiere una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido o cuando se ha desestimado un pedimento que tiene una naturaleza accesoria, respecto del principal estimado.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,