Sentencia Civil Audiencia Provincial de Cantabria, de 19 de Mayo de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º Siete de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha doce de marzo de dos mil cuatro Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación legal de D. Juan Pablo , contra las DIRECCION000 , AVENIDA000 Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , y DIRECCION001 nº NUM008 , NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 y NUM013 DE SANTANDER; debo absolver y absuelvo a éstas de las pretensiones deducidas contra él en el presente procedimiento, haciendo expresa condena en costas a la parte actora".}

^{SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte actora preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, solicitando que se dictase sentencia revocando la de instancia, estimando la demanda y por tanto condenando a los demandados a indemnizar a mi representado con la cantidad fijada por el perito judicial, y con condena en costas; dándose traslado a la parte contraria, se opuso en tiempo y forma. Elevadas las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, tuvieron entrada el 1-9-2004, habiéndose deliberado y fallado el recurso el día 17 de mayo.}

^{TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{Se admiten los de la sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y}

^{PRIMERO: Es recurrida la sentencia por el demandante, Sr. Juan Pablo , al ser desestimada su demanda frente a varios demandados, a quienes reclamaba daños y perjuicios por haber incumplido un contrato de obra, procediendo a resolverlo en virtud del art. 1.124 CC. El recurso tiene que ser estimado por las razones que a continuación exponemos.}

^{SEGUNDO: El Presidente de la Comunidad de Propietarios, como señalaba el anterior art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y dice ahora el 13.3, "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten". Tiene así un doble carácter, ya que si bien "ad extra" es un órgano (SS. TS 19-6-1965, 10-6-1981 y 1-3-1984), "ad intra" no es sino un mandatario implícito de los propietarios singulares. Como dijo la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1983, reiterando la doctrina asentada en las de 19-6-1965, 3- 10-1979 y 10-6-1981, la actuación del presidente está colocada "entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, tanto en juicio como fuera de él, actuando como órgano del ente comunitario sustituyendo con su voluntad la social común, de tal manera que lo realizado por el Presidente ha de entenderse como si fuera la propia Comunidad la actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél de responder de su gestión". Es cierto que el presidente debe atenerse a las instrucciones de la Junta, y al mismo tiempo a las del Administrador, siempre que obre dentro de los límites de su competencia, y no tomar iniciativas que correspondan exclusivamente a la Junta o al Administrador. Pero si las realiza, considera la mejor doctrina, cuyos argumentos comparte este tribunal, la Comunidad quedará obligada. Si realiza las indicadas actividades sin contar con la debida autorización, y siempre que obre dentro de los límites de sus poderes, obligará a la comunidad frente a terceros, que es el caso presente y no el tan ampliamente tratado por la jurisprudencia de autorizaciones del presidente frente a uno de los comuneros. El contrato es válido, en aras de la seguridad del tráfico y los principios de responsabilidad y confianza. Desde el momento en que la propia Ley confiere al Presidente la representación de la Comunidad, sin establecer claramente que sus potestades representativas estén limitadas por la necesidad de obtener claramente el beneplácito de la Junta, el respeto a la confianza que el tercero ha de tener en la propia declaración legal exige liberarle de la carga que supone comprobar, caso por caso, si el Presidente está o no autorizado por aquélla. Por ello quien contrata con la comunidad debe dirigirse precisamente al Presidente, es decir, contratar con terceros entra dentro del poder de representación del Presidente. Si este contrato se perfecciona, la comunidad podría manifestar a posteriori su disconformidad, pero esto no implica la invalidez o ineficacia del contrato. Si el colectivo, ya obligado por el acto del presidente, reacciona e impide su ejecución, el tercero puede exigir su cumplimiento u optar por la resolución al amparo del art. 1.124 CC.}

^{TERCERO: En el presente caso, ni siquiera puede afirmarse que el Presidente se haya extralimitado o haya actuado al margen de la voluntad comunitaria. Al contrario, en el doc. n.º 2 de la demanda -recordémoslo: expresamente admitido en la contestación a la demanda- se afirma: que ha habido una reunión, que su presupuesto es el elegido y que puede comenzar cuando lo considere oportuno, adjuntando las fotocopias de los presupuestos firmados por los presidentes de portal correspondientes exceptuando dos portales que no pudieron bajar a la reunión pero que se los enviaría en breve y que le comunique por qué edificio empezaría la obra para pagarle y sacar el permiso de obras correspondiente. La Comunidad alega, pero no acredita con prueba alguna, que se emitió por el Presidente "por su cuenta y riesgo, sin haber sometido la misma a la Junta de Propietarios"; no ha traído a juicio al Sr. Simón (pudo haberse pedido como diligencia final, o solicitado su práctica en la segunda instancia), ni consta aportado el Libro de Actas en que resulte la inexistencia de reuniones por esas fechas, ni a las personas que se dicen firmantes de los documentos para afirmar que no es cierto que ellos firmaran o que estuvieran en ninguna reunión. De la lectura de este documento, confirmado en parte por uno de los representantes de los portales en el acto de conciliación, se acredita que se había pasado de la fase de tratos preliminares a la perfección del contrato quedando simplemente su ejecución en el momento en que el demandante dijera. El tercero contratante no podía saber en octubre de 2001 si había habido o no tal reunión y si se había acordado o no lo que el Presidente decía. Por lo tanto, ni se ha acreditado que el Presidente se extralimitara ni, en caso de hacerlo, que la parte demandante lo supiera, puesto que lo que a él se le dijo era que se había recabado el consentimiento.}

^{CUARTO: El contrato quedó perfeccionado en octubre de 2001, y debe responder del mismo la Comunidad General, que es la representada por Don. Simón . No se ha acreditado la existencia de subcomunidades, pues no se ha aportado el título constitutivo que exprese respecto a ellas los requisitos del art. 5.º LPH, ni se ha concretado qué otras subcomunidades se han formado, si los edificios (lo que incluiría a los locales de ese edificio, según el art. 3.º del Reglamento aportado) o cada portal individualmente; el reglamento aportado no indica tales extremos ni, dada su fecha, las opciones que respecto a los complejos inmobiliarios privados, establece el actual art. 24 LPH. Procede condenar a la comunidad en su conjunto, con independencia de cómo deba repartirse luego, internamente, entre los distintos inmuebles que formen esa comunidad o las subcomunidades que puedan haberse creado. En el recurso se pide la estimación de la ganancia conforme a lo dictaminado por el perito judicial, cantidad razonable en cuanto a la concreción de la eventual utilidad que de la obra iba a obtener, si bien debe considerarse que se ha calculado sobre el total de la obra, entendiendo la Sala que procede disminuirlo en la parte proporcional a dos portales que no consta que entraran dentro del objeto del contrato, definido y aceptado por los presupuestos remitidos junto a la carta de octubre de 2001, por lo que, en vez de indemnizar en la cantidad de 12.518,87 euros señalados por el perito judicial, se fija la indemnización por daños y perjuicios derivada de la resolución contractual en 10.730,46 euros. Igualmente, se condena al abono de los intereses del art. 576.1 LEC desde esta sentencia de segunda instancia, que es la que ha concretado el importe de la indemnización por resolución contractual.}

^{QUINTO: Por cuanto antecede, es visto que el recurso debe ser parcialmente estimado, sin imposición de las costas de esta alzada, repartiendo también las de la instancia (art. 394.2 LEC), y dado que se absuelve a los representantes legales también demandados, las costas de éstos procede que las abone la parte demandante (art. 394.1 LEC).}

^{Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la CE, y en nombre de su Majestad El Rey,}

^FALLAMOS

^{Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Pablo contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander, la que debemos revocar y revocamos. En su consecuencia, con estimación parcial de la demanda debemos condenar y condenamos a la DIRECCION000 , a que abone al demandante la cantidad de diez mil setecientos treinta euros con cuarenta u seis céntimos (10.730,46 €), cantidad que devengará el interés legal del dinero, incrementado en dos puntos, desde esta sentencia hasta que la misma sea totalmente ejecutada, y se absuelve a los representantes legales de los portales de los pedimentos formulados en su contra.}