Sentencia Civil 371/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 2, Rec. 19/2023 de 06 de junio del 2024

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. La entidad mercantil FORUM SPORT, S.A., subarrendataria de un local para tienda sita en el Centro Comercial "Valle Real" de Camargo ( Cantabria ) donde explota el negocio de venta de prendas y elementos deportivos, interpuso demanda contra su subarrendador, CENTROS COMERCIALES CARREFOUR, S.A. por razón del contrato de subarriendo de 31 de julio de 2013 que les une -en su día el contrato lo suscribió con CECOSA HIPERMERCADOS, S.A., después sucedida por la hoy demandada por razón del contrato de compraventa de negocio formalizado en mayo de 2017, siendo siempre el arrendador y propietario la mercantil PADIEL XXI, S.A.-, interesando una sentencia declarativa por la que

1.1. Acuerde modificar la Estipulación Quinta del Contrato de Subarrendamiento de fecha 31 de julio de 2013, adaptándola a las circunstancias económicas actuales y estableciendo que la renta mensual, incluidos los gastos comunes, quedará determinada, con efectos desde el 1 de marzo de 2020 y hasta el 31 de diciembre de 2021:

a. por la cantidad que resulte de multiplicar la tasa de esfuerzo media mensual por las ventas netas mensuales; o

b. subsidiariamente, por la cantidad que resulte de multiplicar la tasa de esfuerzo media anual por las ventas netas mensuales; o

c. subsidiariamente, por la cantidad fija de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS EUROS (21.682.-€); o

d. subsidiariamente, por la cantidad que determine equitativamente el juzgador, con los criterios que considere más adecuados y equitativos valorando las circunstancias que han quedado expuestas.

1.2. Condene a la demandada, en consecuencia, a reintegrar a FORUM SPORT S.A., la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS (155.375.-€), o, subsidiariamente, como mínimo, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS (144.866.-€), en concepto de rentas pagadas en exceso desde el mes de marzo de 2020 hasta el mes de abril de 2021.

1.3. Se condene a la parte demandada a las costas de este procedimiento.

2. La demandada formuló contestación oponiéndose a la demanda e interesando expresamente su desestimación.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 12 de Santander desestimó la demanda e impuso las costas procesales causadas a la parte actora.

4. La actora interpuso recurso de apelación en el que denuncia el error cometido por el juez de instancia en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho y, por tanto, en las consecuencias jurídicas alcanzadas, insistiendo en los argumentos de su demanda para interesar finalmente su estimación. En concreto, denunció ( i ) el error relativo a la desestimación de la alegada frustración del contrato y del desequilibrio de las prestaciones en relación con el cierre del local y posteriores restricciones de aforo, movilidad y horarios; y ( ii ) el error sobre la renta que correspondería determinar para el reequilibrio de las prestaciones.

5. La actora formuló expresa oposición al recurso interesando su íntegra desestimación.

SEGUNDO: Hechos y circunstancias condicionantes de la decisión de la Sala.

1. En la labor que corresponde a este tribunal, con plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), ha de advertirse que existen una serie de hechos y circunstancias que actúan como presupuestos y condicionantes para alcanzar la convicción del tribunal.

2. El local donde desarrolla su actividad FORUM SPORT, S.A., en el Centro Comercial "Valle Real" de Maliaño ( Camargo, Cantabria ) es propiedad de la mercantil PADIEL XXI, S.A. Esta última celebró el 17 de julio de 2001 contrato de arrendamiento con CECOSA HIPERMERCADOS, S.L., arrendataria. Con fecha 31 de julio de 2013 la arrendataria subarrendó a FORUM SPORT, S.A., un parte de aproximadamente 2.831 m2 ( según el plano anexo 2 del contrato ) del local denominado B-1, situado en la planta Sur-Oeste de la planta baja, en concreto. En mayo de 2017 la citada arrendataria celebra con CENTROS COMERCIALES CARREFOUR, S.A., contrato de compraventa de negocio por el que cede el subarrendamiento de 31 de julio de 2013.

3. Entre las cláusulas contractuales del contrato de subarrendamiento de 31 de julio de 2013 sobresalen ( i ) la segunda, relativa a la duración, en cuanto estipula que la relación finalizaría el 31 de julio de 2021 ( 8 años ), pero que ha sido prorrogado hasta el 31 de julio de 2023 como consecuencia de la prórroga del arrendamiento principal; y ( ii ) la quinta, relativa a la renta, en la que se estipula que la subarrendataria abonará mensualmente 22.500 euros más IVA, con actualización según el IPC; ( iii ) además, conforme a la estipulación sexta, debía de abonar 1/12 parte de la cuota de gastos comunes de local arrendado, con posibilidad de actualización también anual ( 8.333,33 euros ).

No se pacta estipulación alguna relativa a la asignación o imputación de riesgos por el cierre total o parcial del local.

4. Por razón de la pandemia COVID-19 el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, declaró el Estado de Alarma, lo que provocó el cierre del establecimiento comercial objeto del negocio de la actora.

El estado de alarma fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo; por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril; por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio.

Por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 - prorrogado por los Reales Decretos 956/2020, de 3 de noviembre, y 1717/2020, de 17 de diciembre, hasta el 9 de mayo de 2021- permitió a la autoridad competente delegada en cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13, modular, flexibilizar y suspender la aplicación de las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8, con el alcance y ámbito territorial que determine. Con este fundamento se han venido sucediendo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de Cantabria, diversas normas en las que se imponen limitaciones de aforo u horario en la actividad de los establecimientos abiertos al público.

La decisión inicial provocó el cierre del establecimiento entre el 14 de marzo y el 11 de mayo de 2020.

A partir del cese de la medida de cierre se sucedieron las siguientes restricciones de aforo relacionadas en el dictamen pericial de la demanda -no cuestionados- y sin perjuicio de otras restricciones a la movilidad -esencialmente, del 30 de octubre de 2020 al 9 de mayo de 2021, se decretó el cierre de la Comunidad Autónoma-:

* Del 11 de mayo al 25 de mayo de 2020, 30% del aforo;

* Del 25 de mayo al 1 de junio de 2020, 40% de aforo;

* Del 1 de junio al 19 de junio de 2020, 50% del aforo;

* Del 19 de junio al 24 de octubre de 2020, 75% de aforo;

* Del 24 de octubre al 7 de noviembre de 2020, 50% de aforo;

* Del 7 de noviembre al 3 de marzo de 2021, 33% de aforo;

* Desde el 3 de marzo de 2021, 50% de aforo.

5. Con la demanda se aporta un dictamen pericial de la persona jurídica Accuracy Asesores de Empresa, S.A.U., y firmado por su directos y dos gerentes. Sintéticamente, en lo que ahora importa, expresa que existió un equilibrio entre los ingresos procedentes del negocio y el gasto por alquiler que implicó una tasa de esfuerzo ( porcentaje de la renta y los gastos comunes sobre las ventas netas ) constante de 9,6% de media en los tres años anteriores o de 9,8% en el año 2019 y que en el año 2020 asciende a 24.7% ( por sufrir una disminución de ventas del 31% en comparación con el año 2019 ) que se mitigan ya en el primer trimestre del año 2021 mediante su reducción a 14.8%.

TERCERO: Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Pandemia Covid-19 y legislación especial. Cláusula "rebus sic stantibus". Resolución del recurso de apelación.

1. Al contrario de otros ordenamientos de nuestro entorno en que se acogen modelos que permitan amparar un reequilibrio contractual, bien sea por la excesiva onerosidad ( v.g, art. 1467 del Código civil italiano, arts. 437 y 438 del Código civil portugués ), bien por el reconocimiento expreso de la cláusula " rebus sic stantibus" ( ley 498 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra ), bien por la apreciación de circunstancias imprevisibles ( art 6:258 del Código Civil Holandés y art. 1195 del Código civil francés ) o por la alteración de la base del negocio ( 313 y 314 del Código civil alemán ), y sin perjuicio de otras propuestas de ámbito internacional ( Principios del Derecho Europeo de Contratos, art. 6:111; Propuesta del Reglamento del Parlamento Europeo y del Consejo relativo a una normativa común de compraventa europea) y nacional ( Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, 2009; Anteproyecto de ley de Código mercantil, 2014; Asociación de Profesores de Derecho Civil, 2018; Enmienda 177 del Grupo Parlamentario Plural de reforma del art. 1258 CC ), no existe en nuestro Código Civil una expresa referencia ni menos una definición de sus elementos. No existe, en definitiva, una norma equivalente a la " rebus sic stantibus".

Aun existiendo diversas fuentes de definición, existen unas notas de cierta coincidencia sobre las características de la institución que pudiera integrarse en el art. 1258 CC. Así, a partir del respeto al principio " pacta sunt servanda", se predica inicialmente que deben cumplirse las obligaciones aunque se conviertan en más onerosas; pero, sin embargo, su aplicación -pidiendo su revisión, modificación o recomposición del contrato ( antes de llegar a la resolución del vínculo ) que permita volver a reequilibrar las prestaciones recíprocas bajo el principio de conmutatividad del comercio y la buena fe- pudiera devenir cuando

( i ) de forma imprevista a las circunstancias que existían en el momento de la conclusión del contrato;

( ii ) sobrevenga una alteración grave y esencial de su base económica objetiva que haga muy oneroso el cumplimiento de la prestación -que puede frustrar el contrato-; y,

( iii ) no exista el deber -por asunción del riesgo- contractual o legal de soportarla.

2. La jurisprudencia más reciente ha oscilado entre su reconocimiento y su rechazo, en atención a las circunstancias concurrentes.

Las SSTS nº 333/2014, de 30 de junio de 2014, y nº 591/14, de 15 de octubre, reconocían su aplicación -en ambos casos se acogió la aplicación de la cláusula produciendo con ello la conservación o modificación del contrato y no su resolución- sobre la base de considerar su compatibilidad o normalidad frente a la tradicional excepcionalidad; la preferencia por la conservación del contrato frente a su resolución o ruptura; la aplicación de la regla de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico -es decir, el equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio- y el principio de la buena fe; la importancia de apreciar el cambio en la base del negocio por la incidencia de sobrevenidas e imprevisibles circunstancias que producen la alteración del equilibrio contractual y la ruptura de la conmutatividad y onerosidad -que debe ser relevante al punto de frustrar la finalidad económica del contrato- sobre el que se diseñó el resultado práctico querido por las partes.

La doctrina jurisprudencial reciente ha negado fundamentalmente la aplicación de la cláusula por rechazar el carácter imprevisible de las circunstancias alteradas. Así ocurre en las SSTS nº 742/2014, de 11 de diciembre; nº 227/2015, de 30 de abril; nº 266/2015, de 19 de mayo ( que trata incluso de una imposibilidad subjetiva no imprevisible por tratarse de una contingencia con la salud ); nº 392/2015, de 24 de junio; nº 447/2017, de 13 de julio; las nº 477/2017, de 20 de julio, y nº 5/2019, de 9 de enero ( sobre la adquisición de un producto financiero, por su naturaleza especulativo y de resultado imprevisible ); nº 214/2019, de 5 de abril; nº 452/2019, de 18 de julio; y, en fin, la nº 156/2020, de 6 de marzo, que la rechaza por tratarse de un contrato de cesión de gestión, promoción y venta de espacios publicitarios de corta duración ( 1 año ).

La STS nº 19/2019, de 15 de enero, condensa la reciente doctrina, al recordar que

"1 .- Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre , declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".

ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero , afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".

iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril , se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".

La STS nº 156/2020, de 6 de marzo, insiste en la misma doctrina, también contenida en la STS nº 455/2019, de 18 de julio, al señalar que

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

3. Hemos indicado en nuestra sentencia de 4 de marzo de 2024, que en todos los países de nuestro entorno se han dictado medidas urgentes dirigidas para paliar con carácter extraordinario y de manera temporal los efectos de la pandemia producida por el COVID-19, y, especialmente, la aplicación de una legislación especial -en nuestro caso, el estado de alarma- sobre los contratos.

La dificultad reside en conciliar la eventual aplicación de los instrumentos que ofrece el derecho de obligaciones y contratos con las relaciones sometidas a las normas especiales de urgencia, durante su vigencia o a su finalización.

Sin perjuicio del contenido del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, nos encontramos con el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que menciona en su Preámbulo la institución de la " rebus sic stantibus" como posible cauce para incorporar una regulación específica -sin modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos- de urgencia o emergencia para modular o modificar las relaciones arrendaticias vigentes sobre alquileres de locales.

Se asume en el citado texto que las consecuencias excepcionales producidas por la declaración del estado de alarma conllevan la suspensión o reducción de muchas actividades económicas de forma que la falta de ingresos o su minoración puede " puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.".

Esta introducción permite al legislador de urgencia indicar que la regulación que se propone va a permitir, a través del procedimiento que se incorpora en los arts. 1 y 2 que las partes puedan llegar un acuerdo de modulación del pago de las rentas cuando concurran los requisitos de la cláusula rebus, que cita sintéticamente: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

En lo que ahora importa, el procedimiento difería si el arrendador era gran tenedor ( art. 1 ) o no lo fuera ( art. 2, el supuesto del recurso ), expresando en relación con esta última situación que

"1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto -ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario".

La norma se complementa, en fin, con el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, reiterativa de su motivación, que además ratificaba en su exposición de motivos la conveniencia de

"(..) ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (..).

Específicamente, el real decreto-ley cumpliría con los juicios de idoneidad y necesidad, pues en él se prima con claridad que habrá que estar a lo que voluntariamente pacten el arrendador y el arrendatario de establecimientos comerciales, al restringirse la aplicación de estas medidas únicamente en aquellos casos en los que no existan pactos entre particulares en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del SARS-CoV-2. Y, finalmente, la norma cumple con el juicio de proporcionalidad en sentido estricto, pues con el mantenimiento de las relaciones contractuales existentes antes de la pandemia facilita la solución de conflictos, y evita pérdidas de empleos, empresas y de negocios, impagos, situaciones concursales y litigiosidad en el futuro.".

En su art. 2 -el art. 1 estaba destinado a los grandes tenedores- destinado a los demás arrendamientos para uso distinto del de vivienda ( como el del recurso ), se insistía en que

"1 . La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario".

4. A partir de esta regulación es también posible considerar que la doctrina y en cierto modo la práctica de nuestros tribunales ha oscilado entre una posición conciliadora de la institución de la " rebus" en lo que la normativa especial específicamente no alcanza o agota ( v.g., SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021, SAP de Alaba de 30 de junio de 2021 o de Barcelona de 30 de mayo de 2022 ) y una posición o enfoque positivista ( v.g. SAP de Orense de 20 de enero de 2022 ) que, aun admitiendo la insuficiencia de la regulación, predica que el legislador ha pretendido ofrecer una solución legal a la crisis con las medidas indicadas en las normas señaladas y sus concordantes sin asumir la incorporación de la institución excepcional de la cláusula " rebus sic stantibus", con el fin, entre otros, y como se predica de evitar la litigiosidad en el futuro.

Y esta última es la posición que ha asumido la Audiencia Provincial de Cantabria, en sus sentencias de 2 de diciembre de 2022 y 12 de enero de 2023, Sección Cuarta, y la mentada de 4 de marzo de 2024, Sección Segunda.

Sin embargo, el presente supuesto contiene unas circunstancias relevantes que permiten distinguir los hechos por el ámbito de la legislación especial, al no ser de aplicación a las partes procesales: en particular, el subarrendatario FORUM SPORT, S.A., no se encuentra incluido dentro del art. 3 del Real Decreto 15/2020, de 20 de abril, limitado a reconocer las medidas previstas en sus artículos 1 y 2 para los autónomos y pymes arrendatarios que cumplan los requisitos del propio precepto. En consecuencia, no puede afirmarse que el legislador haya contemplado la situación de las partes o del presente contrato para ofrecer una solución. No hablamos de una legislación, en su caso, insuficiente, sino de la carencia absoluta de regulación.

5. Pero la carencia absoluta de regulación no puede impedir el reconocimiento y aplicación de la institución siguiendo los propios parámetros indicados por la jurisprudencia.

En tal sentido, estimamos que

( i ) no puede hablarse en el caso de que el contrato del proceso fuera de corta duración -situación contemplada en la STS nº 156/2020, de 6 de marzo, que rechaza la aplicación de la cláusula por tratarse de un contrato de cesión de gestión, promoción y venta de espacios publicitarios de corta duración, en concreto de un año- sino de duración prolongada, inicialmente de ochos años, prorrogado por otros dos;

( ii ) no existe en el contrato una imputación de riesgos a ninguna de las dos partes que haga inoponible la cláusula cuestionada por atribuir la carga de asumir el daño y perjuicio que produzca un evento tan insólito como la pandemia y sus efectos;

( iii ) en el mismo sentido, bajo un plano de normalidad contractual, la aparición de la pandemia COVID-19 y la legislación excepcional de urgencia surgió o apareció de forma imprevista en relación con las circunstancias que existían en el momento de la conclusión del contrato y que las propias partes, razonablemente, pudieron considerar;

( iv ) por la obligación de cierre inicial y de limitaciones de movilidad y aforo posteriores ha sobrevenido una alteración grave y esencial de la base económica objetiva del contrato al punto de hacer muy oneroso el cumplimiento de la prestación para una de la partes;

( v ) la consecuencia no es la resolución contractual -que ninguna parte ha postulado, pues el subarrendatario ha seguido cumpliendo con sus obligaciones contractuales- pero si la revisión del precio del contrato, pues ha quedado demostrado por el dictamen pericial presentado -único de esta naturaleza existente en el procedimiento que, bajo el criterio de la sana crítica ( art. 348 LEC ), debe ser contemplado para formar por lo menos en parte la convicción del tribunal- el efecto económico perjudicial que la aparición de la pandemia y la necesidad de imponer medidas legales ha supuesto, aunque no existan -como decimos- reglas sobre la forma de repercutir la ruptura de la base de negocio y la necesidad de su reequilibro.

6. A partir de las anteriores consideraciones, el tribunal estima que las consecuencias relatadas deben ser compartidas en su justa medida por las partes mediante su reflejo en el precio del contrato -no en la cuota de los gastos comunes, ajenos a la renta como precio contractual- que ha de reequilibrarse para encontrar una precisa conmutatividad, siquiera temporal, por razón de los cierres, total y parcial, provocados por la legislación imperativa.

Consideramos, en definitiva, que la renta ha de aminorarse, y, abonada, reintegrarse, tomando en consideración general dos aspectos ( i ) que con el cierre subieron las ventas on line, aunque no se conozca con mínima garantía su repercusión en la actora ni menos su incidencia en la tienda específica objeto de subarriendo; y ( ii ) que durante el primer trimestre de 2021 se aminoran las pérdidas en un porcentaje relevante de la tasa de esfuerzo ( de 24.7% en el total del año 2020 a 14,8% en el primer trimestre de 2021 ); y ( iii ) que la finalización de la reducción de aforos se produce en la Comunidad Autónoma de Cantabria el 21 de octubre de 2021, en virtud de la Resolución de la Consejería de Sanidad de 19 de octubre de 2021.

Por tanto, la reducción o aminoración en las rentas ya abonadas se producirá respecto de los siguientes porcentajes y fechas en que se produjo el cierre y luego la reducción del aforo -según los porcentajes de aforo y demás circunstancias ya relatadas tomadas como base del reequilibrio buscado-, cuya determinación económica definitiva, por incorporar ya una base para su liquidación ( art. 219.2 LEC ) habrá de establecerse en ejecución de sentencia:

-Entre el 14 de marzo y el 11 de mayo de 2020, el 50% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive.

-Entre el 12 de mayo y 25 de mayo de 2020, el 25% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive;

-Entre el 26 de mayo y el 1 de junio de 2020, el 20% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive;

-Entre el 2 de junio y 19 de junio de 2020, el 15% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive;

-Entre el 20 de junio y el 24 de octubre de 2020, el 10% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive;

-Entre el 25 de octubre y el 7 de noviembre de 2020, el 15% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive;

-Entre el 8 de noviembre y el 3 de marzo de 2021, el 25% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive;

-Entre el 4 de marzo de 2021 y el 20 de octubre, el 15% de la renta aplicable en condiciones de normalidad, ambos días inclusive.

En consecuencia, se condena a la parte demandada, al reintegro a la parte actora de la cantidad resultante de aplicar las bases anteriores, operación, como decimos, a realizar en ejecución de sentencia

7. El recurso, en consecuencia, se estima.

CUARTO:Costas procesales.

1. Estimándose el recurso de la parte actora inicial en el sentido indicado, en aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, en relación con el art. 394, no procede imponer las costas procesales del recurso de apelación.

2. Aun estimada la demanda, ni la cantidad final concuerda con las peticiones económicas expresas de la demanda o recurso, ni consideramos que el supuesto haya quedado alejado de las suficientes y serias dudas de hecho sobre el supuesto que genera la decisión, y, sobre todo, sobre las bases de determinación del reequilibrio contractual, por lo que procede atenuar el principio del vencimiento. En consecuencia, se revoca el pronunciamiento de primera instancia relativo a las costas procesales, acordando su no imposición ( art. 394.1 LEC ).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,