Sentencia Civil 6/2023 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 2, Rec. 437/2021 de 09 de enero del 2023

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. D. Artemio, D. Aureliano y D. Basilio, propietarios de sus respectivas viviendas en la comunidad de la CALLE000 nº NUM000 de Santander, presentaron demanda frente a D. Silvia, D. Casimiro y D. Candido y frente a la mercantil El Regato de las Anguilas, S.L. en petición que sentencia por la que

a) Se declare resuelto y extinguido el derecho de uso y disfrute que disponían los propietarios de los locales Nº 2 y 3 (Dña. Silvia, D. Candido, y D. Casimiro), sobre el patio comunitario del edificio de c/ CALLE000 nº NUM000, en virtud de convenio suscrito el 9 de noviembre de 1.998, con la consiguiente obligación por parte de la totalidad de los demandados de pasar por esta declaración.

b) Se condene solidariamente a "El Regato de las Anguilas SL" y a los propietarios de los locales nº 2 y 3 (Dña. Silvia, D. Candido, y D. Casimiro), a reponer el patio comunitario a su estado original, el cual se ajustará a la descripción del patio existente en la inscripción en el registro de la propiedad de la división horizontal.

c) se condene a los demandados al pago de las costas procesales.

2. Los demandados, en su respectiva representación, formularon contestación a la demandada formulando oposición e interesando su expresa desestimación.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 3 de Santander desestimó íntegramente la demanda, imponiendo las costas procesales a la parte actora.

En síntesis, ( i ) estimó que concurre la legitimación activa de los demandantes, como copropietarios, tienen interés propio en el ejercicio de la acción, que la comunidad de propietarios no había renunciado sin condiciones y en todo caso nunca existió respecto del patio central sur colindante con los locales nº 2 y 3; ( ii ) ninguno de los dos motivos aducidos en la demanda para estimar la pretensión puede ser admitido, pues sigue existiendo correspondencia en el uso o actividad de hostelería autorizada para el uso del patio, permaneciendo la titularidad de los locales nº 2 y 3 en la familia del Castillo, de un lado, y no se ha afectado a la estructura y configuración -la integración se inició en el año 1986 y culminó en 1992-, del otro, en relación con el acuerdo alcanzado el 9 de noviembre de 2018, y la previa autorización de la junta al presidente por acuerdo de 29 de septiembre de 1998; (iii ) aprecia el abuso del derecho de los demandantes por pretender la alteración de una situación preexistente desde 1986 y con autorización desde 1998.

4. Los actores interponen recurso de apelación en el que denuncian la incorrecta valoración de la prueba realizada por la juez de instancia y la inadecuada aplicación de las normas jurídicas. En sus alegaciones reiteran que el fundamento de su pretensión no es la actividad o uso conferido al local a lo largo del tiempo, ni la transmisión de la titularidad, sino el abuso en la modificación del patio comunitario por las reformas realizadas que han afectado a los huecos de fachada, elementos de carga y superficie, produciendo como resultado la alteración en la configuración del patio al cambiar su forma y sustancia. Finalmente, cuestiona la decisión de imponer las costas procesales por la demandada desestimada ante la presencia de suficientes y serias dudas de hecho y derecho ( art. 394 LEC ).

5. La demandada formulan oposición por el que interesan la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO: Hechos y circunstancias condicionantes de la decisión de la Sala.

1. En la labor que corresponde a este tribunal, con plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), ha de advertirse que existen una serie de hechos y circunstancias que actúan como presupuestos y condicionantes para alcanzar la convicción del tribunal.

2. La Sala acepta en primer lugar la descripción de los hechos probados que el juez de instancia incorpora en su fundamento de derecho segundo -aun resumidos- una vez incluso estudiadas las primeras alegaciones realizadas por el recurrente.

2.1. Los propietarios demandados los son de los locales nº 1, 2 y 3 sitos en la planta baja de la comunidad de propietarios de la c/ CALLE000 nº NUM000 de Santander. Los referidos locales en la realidad física constituyen una unidad.

2.2. D. Artemio, D. Aureliano y D. Basilio son propietarios, respectivamente, de los pisos NUM001, NUM002, y NUM003 de la misma comunidad.

2.3. Los locales 2 y 3 lindan por el sur con el patio que se describe registralmente como patio central situado al sur, que mide siete metros cuarenta y ocho centímetros de largo de este a oeste, por dos metros veintiún centímetros de ancho de norte a sur.

2.4. El referido patio comunitario ha venido siendo utilizado en exclusiva por los locales 2 y 3, por lo menos desde el año 1986, y ya entonces se encontraba cubierto. Posteriormente, antes del año 2010 se sustituyó por una cubierta fija y se abrieron dos velux. El cierre se delimitado por muros de mampostería de 70 cm, con cuatro huecos -dos en fachada sur, uno en fachada este y otro en la oeste-.

2.5. El 9 de noviembre de 1998 se suscribió un acuerdo entre la comunidad, representada por su presidente, y los propietarios de los locales 2 y 3 en el que se hacía constar como manifestación común de antecedentes que los propietarios de los locales 2 y 3 venían utilizando gratuitamente un hueco sito bajo la escalera de la comunidad, que mide interiormente 1.35 x 2.50 m. Y del patio central sito al sur, teniendo construidos allí unos aseos que dan servicio a los locales. A partir de estas dos circunstancias, se pactó expresamente, en síntesis, que los propietarios de los locales renunciaban al uso y disfrute del hueco de escalera con el fin de instalar el ascensor. Pero lo más relevantes, a efectos de este proceso, es que la comunidad, " conforme a la aprobación expresa de ésta en la Junta General celebrada el pasado 28 de septiembre, formaliza la cesión del uso y disfrute del patio central (..), cesión que se hace a éstos de forma gratuita para uso por los locales con los que linda". Se señalaba que la cesión era de carácter personal, mientras continuaran siendo los locales de los mismos propietarios o de sus herederos, y condicionada a que no se cambiase de destino el negocio, porque pasase a ser de discoteca, momento en el que el uso del patio y lo construido en él revertiría a la comunidad. En relación con el patio denominado en la escritura de división horizontal como este, la comunidad renunciaba a ejercitar cualquier tipo de acciones legales tendentes a recuperar la posesión del mismo.

2.6. El citado acuerdo fue adoptado por el presidente al haber sido autorizado en junta de propietarios de fecha 28 de septiembre de 1998. En dicho acuerdo se indicaba inicialmente que " En relación al patio Central Trasero y el patio Este, utilizados en la actualidad por los locales uno, dos y tres", lo que denotaba lisa y llanamente que ya entonces el patio central sur objeto del presente proceso estaba siendo ocupando, a la vista, ciencia y paciencia, de la propia comunidad dueña de su superficie. Pero como se indica a partir de esta realidad " Se comenta la posibilidad de negociar dicho disfrute a cambio de un beneficio para la Comunidad". Y es en el punto 4.- cuando se advierte que en dicho instante los dueños de dichos locales están realizando obras, consistentes en la mejor del aislamiento acústico. Aprovechando su reforma se indica que cabe la posibilidad de pedir la devolución del uso del hueco de la escalera comunitaria, así como el cambio de ubicación de la llave de agua, permitiendo a cambio mantenerles en el uso del patio central trasero en tanto fueran los locales de esos propietarios y mantuviesen el mismo negocio que el que se venía desarrollando. Se aprobó por la comunidad el intento de negociación en esos términos.

2.7. La comunidad ha venido respetando el acuerdo adoptado -que eficazmente se ejecutó- con los propietarios de los locales. En particular, en la junta de propietarios de fecha 6 de abril de 2018 los propietarios reconocieron la existencia del acuerdo de 9 de noviembre de 1998. La propuesta de revisión del propietario del piso NUM002 por si se había producido un cambio de negocio en el local, se desechó.

2.8. El espacio que conforma el patio central sito al sur de la comunidad se encuentra unido a los locales. Tiene una cubierta que en el año 1998 era de uralita y más tarde fue sustituida por una cubierta más sólida.

En la junta de propietarios de fecha 15 de abril de 2010, los propietarios de los locales solicitaron el debido cuidado en la ejecución de las obras de fachada por poder dañar la cubierta del patio. Se indicaba que el inquilino del local estaba valorando sustituir la cubierta de sus cocinas -entonces ya en el patio trasero- y se mostró conformidad pidiéndole que dejara una apertura a efectos de poder llevar a cabo la limpieza.

TERCERO: Motivo de infracción procesal. Falta de motivación.

1. En el recurso, aun sin separar adecuadamente los motivos o alegaciones, se suscitan consideraciones varias relativas a una defectuosa, por omisión, motivación de la sentencia de primera instancia, por falta de respuesta a parte de los fundamentos de la demanda.

El motivo se desestima.

2. Sin embargo, debemos volver a recordar que la falta de motivación, como afectante a la exigencia de exhaustividad ( art. 218 LEC ), no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener sobre la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquélla, o razón causal del fallo ( por todas, las SSTC 28/94, 153/95 y 32/96 ). El derecho a la tutela judicial efectiva se satisface con una resolución fundada en derecho que aparezca suficientemente motivada; por ello, no se excluye una argumentación escueta y concisa siempre que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenidos en la parte dispositiva (aparte de otras, STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo (entre otras, SSTS 30 de abril de 1991 , 7 de marzo de 1992 y 1 de febrero de 2006 ).

3. En consecuencia, puede no gustar el razonamiento judicial, pero es clara y exhaustivamente expresivo de los motivos que llevan a la juez de instancia a desestimar la pretensión actora. Y no se equivoca la juez, u omite las consideraciones fundamentales para decidir, que son las que tienen que ver con los hechos jurídicamente relevantes -no todos, por tanto- que conforman la causa de pedir y la petición. Al contrario, desciende sobre el acuerdo que legitima la ocupación del patio y estima que no ha existido ni un cambio de titularidad familiar, ni de uso o actividad por transformación en discoteca, ni de su configuración o estructura física o material, siendo por lo demás perfectamente irrelevante que no se dediquen razonamientos concretos por razón de cada uno de los preceptos alegados ( por ejemplo, el art. 525 CC ) si, como ocurre, no se incurre -ni se denuncia- en incongruencia ( art. 218 LEC ).

CUARTO: Resolución del recurso de apelación.

1. No volveremos sobre la legitimación de la parte actora al no pretenderlo parte alguno de los litigantes en la segunda instancia.

Pero no deja de ser destacable que la comunidad rechace el planteamiento de esta acción para que sean solo tres copropietarios particulares quienes la presenten cuando, al contrario de lo previsto en el art. 18.1.c) LPJ, ni siquiera supone para ellos, al no tener salida directa al patio, ni indicar de qué manera afecta al uso de sus viviendas y demás elementos comunes, un grave perjuicio que no tiene obligación jurídica de soportar.

2. En cualquier caso, el pacto alcanzado por la partes el 9 de noviembre de 1998 fue previamente delimitado por el acuerdo de la comunidad de 28 de septiembre de 1998, otorgando una representación voluntaria a su presidente ( art. 1259 CC ) clara y precisa para negociar sobre un contorno concreto. En tal condición, la comunidad cedió el uso de una parte del patio con un contenido preciso, no tanto por razón del tiempo, como por razón de la titularidad y el uso de que debía de darse al espacio cuya posesión se cedía. Ello comportaba un comodato ( arts. 1740 y 1750 CC ), como préstamo de uso sujeto a unas condiciones bien claras: que no cambiara la titularidad familiar y que no se dedicara, dentro del ámbito de los negocios de hostelería, a discoteca.

3. Aunque ninguna de las dos condiciones señaladas se ha alterado, la parte recurrente insiste en que la alteración ha sido física, o de la configuración del patio cedido por razón de las reformas ejecutadas en los huecos de fachada, elementos de carga y superficie.

En cualquier caso, la conservación de la forma y sustancia de la cosa es obligación primordial de todo usuario ( art. 467 y 487 CC ). La conservación de la sustancia implica la imposibilidad del consumo o destrucción de la cosa, o, en su caso, la conservación de su valor. La conservación de la forma supone que la actividad no debe atentar contra el estado, condiciones y características de la cosa, tanto en su faceta o estado natural como jurídico.

4. No podemos en ningún caso advertir que se haya producido un incumplimiento de las condiciones voluntarias -no se cambia la titularidad, no se altera el uso- o legales; en este último caso por pérdida de la forma o sustancia. En cualquier caso, la comparación debe hacerse en relación con el estado del patio antes y después del acuerdo de cesión de noviembre de 1998, pues el instante en el que la cosa se cede con sus elementos y circunstancias.

5. Las conclusiones de la perito de designación judicial Sra. Emma se enfrentan, siquiera parcialmente, a las expresadas en el dictamen del arquitecto Sr. Florencio, contratado por la parte actora y emisor del dictamen que se acompaña con la demanda.

La pericial de la Sra. Emma, a la que la juez de instancia añade al reconocimiento judicial realizado, queda ajena a cualquier riesgo de complacencia, es clara y suficientemente exhaustica para conformar la convicción judicial de acuerdo a la sana crítica ( art. 348 LEC ), ha conocido todos los datos precisos, de principio a fin, para informar con suficiente seguridad y claridad, su dictamen es más completo y mejor y más exhaustiva -la perito también conocido previamente el dictamen del Sr. Florencio- su razón de ciencia. Su toma de datos no se limita a las referencias del año 1996, sino que se funda -mediante un análisis debido- en los expedientes administrativos municipales de los años 1986, 1991 y 2017.

Su razonamiento es regular y continuado. En sus apreciaciones identifica que en el proyecto de acondicionamiento de local -bar- del año 1986 en la planta baja del patio comunitario se ubicaba la cocina -una cocina entonces sencilla- y un almacén.

En el proyecto de ampliación de bar especial de 1991 se produce una ampliación del local instalando un office en la otra mitad de patio comunitario que se conecta con la cocina.

Y, en fin, en el momento del acuerdo, por tanto, noviembre de 1998, como expresa, lo construido en el patio ya era la cocina, un office y almacén, compartimentados mediante tabiques.

Antes del inicio de la obra de 2017 de reforma ya se aprecia los dos lucernarios en la cubierta ( las dos velux ) y con la reforma se eliminan los tabiques de separación interior mediante su unión en un único espacio interior de cocina -señalado por el proyecto de rehabilitación del local de octubre de 2017 del arquitecto y testigo Sr. Isaac, como parte de las demoliciones, capítulo 01, que en modo alguno altera la conclusión pericial-.

En el año 2018 se tapian las puertas del patio en sus fachadas este y oeste.

En cuanto a la forma y dimensión del patio, la reforma realizada no lo modifica, pues los muros de cerramiento, tanto en la planta baja, como en las superiores, no se alteran. Tampoco se altera la estructura de carga del edificio por los muros del patio, ni desde luego la cubierta del patio -en el año 2017 se sustituye el falso techo por uno nuevo y una nueva tela asfáltica-, ni, en fin, las instalaciones comunes del patio.

Las conclusiones son evidentes. A ellas se remite la juez de instancia, en cuyo fundamento motivador no encuentra error alguno este tribunal.

Resulta evidente que la nueva cubrición y la apertura de dos velux no puede suponer una alteración inaceptable, sino una mejora en los materiales sin modificar sustancial del volumen o forma.

Del mismo modo, tampoco estimamos que la integración del espacio del patio en el local, por su continuidad, se haya producido tras el año 1998, sino que proviene en su origen del año 1986 y se consolida ya para el año 1992, mucho tiempo antes del acuerdo comunitario de 1998.

En consecuencias, las alegaciones fundamentales del recurso deben decaer.

QUINTO:Costas procesales.

1. Desestimándose el recurso, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC, procede imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente.

2. La imposición de las costas procesales por la demanda desestimada en primera instancia debe ser ahora igualmente confirmada.

No advierte la Sala el motivo por el que debemos considerar que, a la hora de dictar sentencia, nos hemos encontrado con dudas, y no ordinarias o normales, sino serias, es decir, de peso o entidad suficiente para justificar una inversión en las reglas generales de imposición de las costas procesales para provocar su atenuación. Ni la valoración de la prueba, ni la fundamentación jurídica, arroja dudas significativas, con independencia de que fuera ya significativo el hecho de que tres comuneros se separaran de la voluntad mayoritaria de la comunidad para pleitear en su interés. Ni los hechos eran complejos u obligaban a una extraordinaria labor de comprensión, ni menos se presentaban como jurídicamente dudoso en atención a la jurisprudencia recaída en casos similares ( art. 394.1, apartado 2 LEC ).

En consecuencia, en el caso el proceso no puede ocasionar un perjuicio patrimonial -entendiendo que lo produciría si debiera la parte demandada, aun venciendo en el proceso, satisfacer los honorarios de su letrado y los derechos de su procurador- a la parte que ha visto su postura reconocida, pues como expuso la STS de 9 de junio de 2006 << se fundamenta en la regla chiovendana, auténtica ratio de la norma legal, de que la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien tiene la razón>>.

3. Las alegaciones del recurso, por consiguiente, se desestiman.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,