Sentencia Civil Audiencia Provincial de Castellon, de 18 de Marzo de 2003

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " Que desestimando como desestimo la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Castellón, calle DIRECCION000 n° NUM000 debo absolver y absuelvo a Dña. Amelia de los pedimentos del presente juicio; y todo ello con imposición de costas a la demandante".}

^{SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del Edificio C/ DIRECCION000 , n° NUM000 de Castellón, se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, haciendo las alegaciones que estimó procedentes y solicitando se dicte Sentencia estimando el recurso de apelación, revocando la Sentencia apelada, y estimando la demanda interpuesta por esta parte, con imposición de costas a la contraparte.}

^{Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando la confirmación de la Sentencia apelada, con imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente.}

^{Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Providencia de fecha 15 de octubre de 2002 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, y por Providencia de fecha 25 de noviembre de 2002 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 12 de marzo de 2003, llevándose a efecto lo acordado.}

^{TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada, resolviéndose el recurso conforme a los que seguidamente se dirán:}

^{PRIMERO.- Se alza la actora, la Comunidad de propietarios del edificio sito en Castellón, en calle DIRECCION000 n° NUM000 , contra la Sentencia dictada en primera instancia, que desestimó la acción de reclamación de cantidad formulada en su demanda, absolviendo a la demandada, doña Amelia , propietaria de una planta baja perteneciente al citado edificio, de la pretensión de condena de abonar la cantidad de 40.447 pesetas, importe que resulta como cuota de contribución a los gastos extraordinarios habidos en la comunidad y originados por la sustitución de la puerta de entrada al edificio y del suelo y techo del ascensor.}

^{La Sentencia de primera instancia se funda, como hechos relevantes para la decisión del litigio, en que la escritura de compraventa aportada al procedimiento por la demandada, de fecha 25 de enero de 1986, expresa que: "Los propietarios de los sótanos y plantas bajas no contribuirán a los gastos de los zaguanes escaleras y ascensores de acceso a las viviendas, mientras no hagan uso de estos servicios. No obstante, sus titulares quedan autorizados para el uso de dichos servicios para las acometidas de agua, luz y revisión y reparación de los contadores", y en que resulta debidamente acreditada la no utilización de dichos elementos por la propietaria de la planta baja demandada, que destina el local a aparcamiento privado de vehículos, con acceso propio e independiente del edificio, y ni tan siquiera dispone de llave de la nueva puerta instalada.}

^{La parte apelante no discute estos hechos que considera acreditados la Sentencia de primera instancia, pero si el alcance de la cláusula estatutaria de exención de gastos, y entiende que la excepción que se contiene en ella, con el contenido que aparece recogido en las escrituras para las plantas bajas, se refiere, tanto por su propia interpretación como la realizada por la jurisprudencia, a los gastos comunes de uso de dichos elementos, zaguanes y ascensores, a las cuotas ordinarias y periódicas que se vienen pagando por los propietarios de los pisos, pero no a los gastos extraordinarios que de ellos se deriven, es decir, aquellos que se caracterizan por un importe más elevado, sin periodicidad y que redundan en elementos comunes del edificio, incrementando su valor, lo que supone un beneficio para todos los miembros de la comunidad de propietarios. Invoca la doctrina jurisprudencial contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de mayo de 1984, en la que ciertamente, como alega la parte recurrente, se razona que "en el régimen jurídico de la propiedad horizontal no cabe confundir y dar el mismo tratamiento a los "gastos comunes" para la conservación y funcionamiento de los elevadores o de otros elementos comunes, como gastos de portería, de conservación de terrazas y patios y otros gastos análogos, que se caracterizan por su mayor o menor periodicidad y que redundan en beneficio directo de quienes utilizan algunos de estos elementos, con el desembolso mucho mas elevado y sin carácter alguno de periodicidad que es necesario hacer para la "sustitución" de alguno de los elementos comunes, singularmente en el caso debatido de los aparatos elevadores, incorporados y formando parte integrante del edificio, del que forman también parte todos los pisos, cualquiera que sea su situación y que contribuyen a la conservación o elevación de su valor económico, diferencia de tratamiento jurídico que se revela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades de propiedad horizontal que, haciendo uso de la autonomía de la voluntad privada autorizada en el artículo 1255 en relación con el artículo 396, párrafo 4°, ambos del Código Civil, eximen de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas del inmueble que no utilizan determinados servicios comunes; como es el caso de la Comunidad recurrente, según establece para el supuesto discutido el artículo 12 de sus Estatutos; pero de esta cláusula normativa no puede deducirse, desorbitando su finalidad y espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio cuando se trata de "sustituir" elementos comunes integrantes del inmueble, confundiendo los conceptos de "conservación" y "sustitución" y los de "gasto de uso" y gastos o "importe de sustitución" ya que estos últimos afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca. También invoca la apelante la doctrina jurisprudencial que entiende que las cláusulas de exención deben interpretarse de forma restrictiva, al suponer una excepción al régimen general de que todos los comuneros deben contribuir al sostenimiento de las cargas de la comunidad, por lo que no puede ampliarse la exención a lo invertido por la sustitución de un elemento común por otro.}

^{SEGUNDO.- Dos son, por tanto, las cuestiones a resolver en la alzada, a la vista de las alegaciones de la parte apelante. La primera, de carácter fáctico, se centra en determinar si los gastos derivados de las obras realizadas para reparar el ascensor y el cambio de la puerta de entrada del edificio deben ser considerados gastos de carácter extraordinario, y la segunda, de carácter jurídico, si a la obligación de pago de estos gastos le alcanza o no la cláusula de exoneración prevista en el titulo constitutivo para los titulares de las plantas bajas del edificio.}

^{En cuanto a las obras realizadas en el ascensor, contamos sólo con un presupuesto de fecha 19 de octubre de 2.000 del coste de los trabajos a realizar y materiales necesarios para sustituir techo y suelo del ascensor por importe de 92.609 pesetas, el acuerdo de la Comunidad en Junta de fecha 4 de noviembre de 1.999 que, estimando que resulta caro el presupuesto, se decide comprar los elementos y hacer los vecinos la reparación, y un justificante de adeudo en la cuenta de la Comunidad de 107.426 pesetas pagadas a Zardoya Otis en fecha 9 de marzo de 2.001. Respecto de la puerta, una factura por la colocación de una puerta nueva metálica de entrada en las viviendas, por importe de 371.200 pesetas. Consideramos que son insuficientes estos medios de prueba para entender acreditado que el gasto realizado por la comunidad sea un gasto necesario de carácter extraordinario, pues respecto del ascensor, ni la suma gastada es muy elevada ni se ha aportado informe de la empresa encargada de su mantenimiento que justifique la necesidad de la reposición de determinados elementos para su adecuado funcionamiento. Y respecto a la sustitución de la puerta, al no justificarse que fuera imposible o antieconómica su reparación, no puede descartarse de que se trate de una mejora.}

^{Con independencia de lo ya dicho, pasaremos al examen de la segunda cuestión, de carácter jurídico, que consiste en analizar el verdadero alcance de la cláusula del titulo constitutivo la demandada, a fin de pronunciarnos sobre las alegaciones que en este sentido se plantean en el escrito de recurso. Se dice en el mismo que la demandada, en su condición de propietaria de una planta baja del edificio, no está exonerada del pago de los gastos de realización de las obras que le reclama la Comunidad, por ser gastos extraordinarios y necesarios a los que no les alcanza la exención de pago del titulo constitutivo, que sólo alcanza a los gastos comunes u ordinarios.}

^{Debemos partir de es obligación legal de los propietarios, que se recoge en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la de: " Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".}

^{Para resolver la cuestión del alcance de la cláusula del titulo constitutivo en este caso, debemos interpretar el contenido de la citada cláusula de exoneración, aplicando por analogía los criterios recogidos en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil. Consideramos que en el presente caso, dados los términos literales de la cláusula del titulo constitutivo, recogidos en el primer fundamento jurídico de esta resolución, la demandada estaría excluida del abono de dichos gastos, mientras se de el presupuesto fáctico a que se condiciona la exclusión, es decir, el no uso de los servicios, y ello aún cuando se tratara de gastos necesarios que exceden del mantenimiento ordinario de los elementos comunes mencionados en la cláusula. En la misma se establece claramente la exclusión de los gastos de zaguanes, escaleras y ascensores, sin ninguna matización o precisión, y por ello la exoneración no cabe limitarla solo a los gastos de conservación y mantenimiento, lo que supondría una variación de los términos propios de la cláusula, que no contiene en este caso limitación alguna, y por tanto, dado su tenor literal, comprende todos los gastos, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria. Este criterio consideramos que resulta acorde al seguido en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de febrero de 1994, en la que resolviendo un supuesto en que la cláusula estatutaria de exención se basaba en el no uso del ascensor y se expresaba en los siguientes términos: " No contribuirán a los gastos y obligaciones que afecten al portal y escaleras y servicio de ascensor, por no hacer uso de estos servicios", se entiende que la exoneración debe hacerse extensiva a cuantos gastos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria, y, por tanto, también a los derivados del cambio o sustitución del ascensor.}

^{TERCERO.- Se sigue de todo lo expuesto que procede la desestimación del recurso de apelación lo que conlleva la imposición de costas de la alzada a la parte apelante(articulo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).}

^{Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,}

^FALLAMOS

^{Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la Comunidad de propietarios del edificio sito en C/ DIRECCION000 , n° NUM000 , de Castellón contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Castellón, en fecha veinticuatro de mayo de dos mil dos, en autos de Juicio Monitorio seguidos con el número 170 de 2001, la confirmamos íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.}

^{Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.}

^{Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}