PRIMERO.-Frente a la estimación de la demanda inicial, recurre en apelación la representación procesal de la parte demandada que alega, de una parte, infracción del art. 5 Ley 24/2015, de 20 de julio, en relación a la condición de "Coral Homes, S.L." como gran tenedor de la vivienda, con cita del art. 11.2 LOPJ sobre el fraude de ley, y, de otra, refiere que el objeto del pleito es la vivienda familiar de la demandada apelante, desde 2007, teniendo pleno conocimiento la actora de la situación familiar de la demandada por el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 454/2015, siendo Caixabank la titular de la hipoteca. Por lo que interesa el dictado de nueva resolución que revoque la sentencia de instancia y se dicte otra por la que "se requiera formalmente a coral Holmes para que de acuerdo con el art. 5 de la Ley 24/2015 de 29 de julio, ofrezca a los afectados una propuesta de alquiler social."
A la estimación del recurso se opone la actora que sostiene lo extemporáneo de la alegación relativa a la Ejecución Hipotecaria sobre la que se sustenta el recurso que implica por ello una mutatio libelli vedada, añadiendo con cita de la doctrina que estimó aplicable, incluso de acreditarse los requisitos para suspender el lanzamiento, seguiría en situación de precario, para terminar afirmando que no tiene obligación de hacer propuesta de alquiler social.
SEGUNDO.-La sentencia niega la condición de gran tenedor de vivienda a la actora, argumentando que la acción ejercitada no es la prevista en el art. 250.1.4º - que pretende la tutela sumaria de la tenencia o posesión de la cosa por quien ha sido despojado de ella o perturbado en su disfrute -, sino la que se contempla en su ordinal 2º relativa a la cesión en precario, ,situación que concluye es en la que se encuentra la demandada, por lo que estima la demanda inicial.
TERCERO.-Se planteaba por el ahora recurrente la falta de legitimación del actor, por no ser ajeno al ejecutante en la Ejecución Hipotecaria 454/2014, y, en consecuencia sostiene la inidoneidad del precario que aquí se articula, al ejercitarse frente a los ocupantes de una vivienda objeto de dicha ejecución hipotecaria. Argumento al que la actora apelada contraponía la prohibición que deviene de la mutatio libelli. Abordando en primer lugar la denunciada mutatio libelli, traemos a colación la reciente STS 620/2024, de 8 de mayo, relativa a un asunto en el que también es parte la aquí actora apelada, resolución que argumenta: "La prohibición del cambio de demanda se encuentra recogida en el art. 412 LEC cuando norma que "establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente".
Como señalamos en la sentencia del Pleno 537/2013, de 14 de enero de 2014 :
"El punto de partida radica en que en nuestro ordenamiento las controversias que se someten a la decisión judicial deben resolverse conforme a las pretensiones iniciales sin que afecten a este planteamiento, en principio, las modificaciones producidas tras este momento inicial lo que se denomina la perpetuatio actionis. Consecuencia de este principio es la prohibición del cambio de demanda -mutatio libelli- en el proceso civil. Los escritos de demanda y contestación delimitan el objeto del proceso sin perjuicio de algunas adicciones permitidas.
"La prohibición del cambio de demanda tiene su fundamento último en la prohibición de la indefensión que se contiene en el artículo 24 CE , pues si se permitiera al actor variar algún aspecto esencial de la pretensión -petición, causa petendi o los sujetos-, estaría limitando las posibilidades de defensa de la demandada o vulnerando el principio de igualdad de armas.
"[... ] En este concreto ámbito, esta Sala, al examinar la prohibición de la mutatio libelli, ha venido declarando que puede admitirse que la pretensión procesal, conservando su existencia, experimente un cierto desarrollo durante el transcurso del proceso, producto de lo que metafóricamente se ha llamado biología de la pretensión procesal ( SSTS 17/2010, de 9 de febrero , 420/2010 de 5 de julio y 803/2011, de 9 de marzo )".
Ahora bien, como declaramos en las sentencias 389/2016, de 8 de junio y 275/2024, de 27 de febrero :
"El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia ( art. 286 de la propia LEC ), las precisiones en la audiencia previa del artículo 426 en relación, precisamente, con el artículo 412.2, y la reconvención (artículo 406). Sólo conociendo los términos de la pretensión, que pueden precisarse en la forma citada, pero no modificarse, podrán ser discutidos por el demandado, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin".
En definitiva, lo que deviene esencial es determinar si se ha producido una situación de indefensión a la contraparte mediante la alegación nueva ( SSTS 443/2023, de 31 de marzo y 275/2024, de 27 de febrero :
En el presente caso, consta en los autos que la demanda se presenta el 9 de julio de 2020 y se dicta sentencia, en rebeldía del demandado el 28 de octubre de 2020 , con lo que la existencia del auto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria de 26 de noviembre de 2020 es de fecha posterior a la presentación de la demanda e incluso al trámite de contestación no evacuado por la declaración de rebeldía, por lo que nos encontramos ante un hecho nuevo ( art. 286 y 460.3.ª LEC ), con lo que alegarlo no constituye lesión del principio que veda el cambio de demanda.
Tampoco existe indefensión en la contraparte, toda vez que con el escrito del recurso de apelación se presentaron los documentos relativos a dicha alegación que pudieron ser rebatidos por la parte demandante como así hizo, si bien su escrito de oposición al recurso no fue admitido, al no darse traslado de copias a la contraparte según decreto de 22 de febrero de 2021 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alicante, sin que cupiese la subsanación al presentarse dicha oposición el último día de plazo.
El recurso debe ser estimado."
De acuerdo con la anterior doctrina, relativa a un caso sustancialmente idéntico al que es objeto de este recurso, y por los mismos razonamientos, tampoco puede concluirse que se genere indefensión a la recurrida en el caso. En este sentido la escritura de apoderamiento unida con la demanda se puede leer: "En nombre y representación de la compañía mercantil denominada "CORAL HOMES, S.L.", domiciliada en Madrid (28036), Avenida Burgos nº 12. Constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada el día 9 de agosto de 2.018, por el notario de 2 Barcelona, Don Salvador Farrés Ripoll, bajo el número 6.228 de protocolo, bajo la denominación "IBERIAN AZUL HOMES, S.L.", unipersonal inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo 38172, folio 50 y hoja número M679225, con CIF número B-88178694. ------ Modificada su denominación social y su domicilio por los actuales en virtud escritura autorizada por el Notario de Barcelona, Don Salvador Farrés Ripoll, el día 11 de octubre de 2.018 y número 7.649 de protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo 38279, folio 16 y hoja número M679225,
inscripción 8ª. -"
Asimismo, en la demanda inicial se identifica la acción ejercitada dirigida frente a los ignorados ocupantes: "Que, por medio del presente escrito, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, formulo DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR PRECARIO en el ejercicio de la acción de RECUPERACION DE LA PLENA POSESIÓN DE LA FINCA que se reseñará a continuación, contra:
IGNORADOS OCUPANTES DIRECCION000, en el término
municipal de Daimiel (Ciudad Real), donde deberán ser requeridos"
En la contestación a la demanda, ya la demandada apelante introdujo la ejecución hipotecaria de la que deriva la adquisición de la actora, alegando, en su escrito: "Dicha vivienda era el hogar habitual de la unidad familiar hasta la ruptura de la unión sentimental de sus ocupantes, dejando el demandado D. John por el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 454/2014 instado por CAIXABANK, a Dª. Antonela en estado de necesidad y precariedad económica siendo por tanto el titulo por el que se ocupaba dicha vivienda el que deriva de la adquisición de la misma
vigente matrimonio.".en definitiva, en el supuesto no hay indefensión que justifique acoger el motivo.
CUARTO.-Pero seguía razonando la STS que se acaba de citar y transcribir, en relación con el fondo del asunto: "Se sostiene que se produjo un fraude de ley, toda vez que deviene improcedente la acción de precario para obviar la aplicación de la Ley 1/2013, para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad sin que en estos casos sea de aplicación el art. 250.1 2.º LEC , ni entran en juego los arts. 675 y 661 del mismo texto legal .
Recienteme nte, hemos dictado la sentencia 443/2024, de 2 de abril , en la que señalamos:
"En efecto, sobre la cuestión debatida esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en sentencia del pleno 771/2022, de 9 de noviembre , citada por el recurrente, y que no ha sido tenida en cuenta por la sentencia dictada por el tribunal provincial de 8 de marzo de 2023 , cuya doctrina es reproducida, en ulteriores, como la 515/2023, de 19 de abril , 999/2023, de 20 de junio , 1518/2023, de 2 de noviembre , en la que señalamos, entre otros fundamentos, que:
"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1. 2.º LEC .
"Ahor a bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:
"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
"Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.
"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .
"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.
"Tamp oco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.
"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.
"Cues tión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental".
"Ahor a bien, esta condición de tercero no se la podemos atribuir a Coral Homes S.L.U., toda vez que, al presentarse la demanda y constituirse la litispendencia ( arts. 410 y 411 LEC ), era una sociedad unipersonal, cuya socia única era la entidad ejecutante Caixabank (ver escritura de poder de la actora), así como también la mercantil cesionaria del remate Buildingcenter, S.A.U., lo que determina que no quepa considerarla como tercero con título oneroso obtenido extramuros del procedimiento hipotecario. Así se resolvió en casos similares por esta sala, en las sentencias 999/2023, de 20 de junio y 1128/2023, de 10 de julio .
"En definitiva, como señala la sentencia del pleno de la Sala 1217/2023, de 7 de septiembre :
"Por tanto, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria"".
Dicha doctrina es aplicable al presente caso.
En efecto, la demanda es presentada por una sociedad unipersonal cual es Coral Holmes, que actúa amparada por un poder que acredita su representación en autos, en el que expresamente consta "[...] al efecto de cumplir con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, manifiesta que el socio único de IBERIAN AZUL HOMES S.L, unipersonal, hoy CORAL HOMES S.L., unipersonal, es CAIXABANK S.A.".
Por otra parte, esta última entidad es la ejecutante, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la cual, según señala la audiencia, cedió el remate a otra entidad titularidad de la ejecutante que es Buildingcenter, S.A.U.
Con dicha base acciona, y no con otra, y bajo dicha condición jurídica de sociedad anónima unipersonal, se estima la demanda en primera instancia, en coherencia con el hecho de que ésta no es interpuesta por otra mercantil distinta en virtud de otras operaciones societarias.
Por todo ello, no podemos atribuir a la demandante, que es la que postula a su favor la entrega de la vivienda litigiosa, la condición de tercera hipotecaria que se arroga.
En la sentencia de pleno de esta sala 1217/2023, de 7 de septiembre , hemos señalado que:
"6.- Esta es la solución que debemos aplicar también en el caso que ahora enjuiciamos. También en este caso consta, según resulta del poder para pleitos otorgado por CH al procurador a través del que comparece en el juicio, que " CORAL HOMES, S.L." es una sociedad unipersonal, de la que Caixabank, S.A. es su socio único (así lo manifiesta en el acto del otorgamiento del poder el representante de CH en cumplimiento del deber de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril). El poder se otorgó el 9 de noviembre de 2018, es decir, en fecha muy próxima a la formalización del título por el que adquirió la propiedad sobre la finca litigiosa (aportación a sociedad en escritura de 16 de noviembre de 2018).
"En su escrito de oposición al recurso, " CORAL HOMES, S.L." afirma que Caixabank no ostenta ninguna participación en su capital social, que pertenece en un 80% a su matriz, " CORAL HOMES HOLDCO, S.L.", y el restante 20% a Buildingcenter, S.A. Esta afirmación, sin embargo, está en contradicción con lo manifestado en la reseñada escritura de apoderamiento y aunque, a pesar de la indicada proximidad de fechas, podría por hipótesis resultar posible que la unipersonalidad de CH se hubiese perdido en una fecha intermedia entre el otorgamiento del poder y la adquisición del dominio de la finca, a través de la citada aportación, esa circunstancia hubiera debido ser acreditada, en su caso, por quien la invocaba, conforme al principio de disponibilidad y facilidad probatoria ( art. 217.7 LEC )".
En el mismo sentido, se pronuncia la más reciente sentencia 480/2024, de 8 de abril , en un caso que guarda indiscutible proximidad al presente, en el que afirmamos:
"En conclusión, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , 1128/2023, de 10 de julio , y 1217/2023, de 7 de septiembre , en el presente pleito no puede atribuirse a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y con la adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria"
La resolución transcrita también, en cuanto afecta al fondo del asunto, lo hace en idéntica forma que en la anterior STS núm 547/2024, de 23 de abril, que razona:
La cuestión jurídica sometida a la consideración de la sala en este recurso extraordinario por infracción procesal ya ha sido resuelta en la sentencia de pleno 1217/2023, de 7 de septiembre . En ella, resumimos y sistematizamos la jurisprudencia casuística recaída en la materia y establecimos como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria. Y por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, si podrá acudir al juicio de desahucio por precario.
2.- E n la citada sentencia 1217/2023, de 7 de septiembre , examinamos la sentencia del pleno de la propia sala 771/2022, de 9 de noviembre (reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril , y 999/2023, de 20 de junio ), en la que, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se distinguía entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Para el primer caso, la citada sentencia 771/2022, de 9 de noviembre , concluyó que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC , y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado.
Por el contrario, la misma sentencia indicó que cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble.
3.- E n la sentencia 1217/2023, de 7 de septiembre , aclaramos que lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013 ( sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre ).
En estos casos, no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Conforme a reiterada jurisprudencia, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.
4.- E n un caso muy similar al presente y al enjuiciado en la tan repetida sentencia 1217/2023 , resuelto por la sentencia 999/2023, de 20 de junio , la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en ese asunto fue que, a la vista de lo acreditado en las actuaciones, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con la entidad ejecutante.
E igual sucede en este caso. Como hemos declarado en otra sentencia muy reciente, 480/2024, de 8 de abril : (i) la vivienda hipotecada se adjudicó a Buildingcenter S.A., cuyo socio único era Caixabank S.A.,según consta en el anuncio de fusión y absorción publicado en el BORME de 28 de septiembre de 2012; (ii) Buildingcenter S.A. pasó a denominarse Iberian Azul Homes S.L.U., que adoptó nueva denominación como Coral Homes S.L.U., según consta en el BORME de 8 de noviembre de 2018;y (iii) todo ello, inclusive la cesión de la vivienda a Coral Homes, tuvo lugar antes de la venta del 80% del capital de Coral Homes a un fondo de inversión, que alega la recurrida para argumentar que no hay confusión de personalidades. Es decir, resulta patente la vinculación entre Buildingcenter, Coral Homes y Caixabank.
Por lo que no puede atribuirse a la demandante la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria."
Solución que es la que procede adoptar en el supuesto al ser sustancial y esencialmente idéntico, con la consecuencia de la estimación del recurso, como se hará en la parte dispositiva de esta resolución.
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QUINTO.-EEl art. 398 en relación con el art. 394 LEC en cuanto a las costas de esta alzada, de las que no se hará especial pronunciamiento dada la estimación que con ésta resulta, imponiéndose al actor las de primera instancia por la desestimación de su escrito rector.
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