Sentencia Civil 1109/2022 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 2106/2021 de 16 de diciembre del 2022

PRIMERO.- En la demanda la mercantil LICARI TORRES, S.L. (en adelante LICARI), frente a la entidad IBERCAJA BANCO (en adelante IBERCAJA), insta el que se dicte sentencia por la que se condene a la referida entidad demandada a que le abone la suma de 2.279.696'63 €, correspondientes a los daños y perjuicios irrogados como consecuencia de la infracción de reglas de conducta de la buena contractual, ex Art. 1.258 del CC, más el interés legal correspondiente.

Para ello esgrime:

(1) Que entre las hoy litigantes se produjo desde el inicio de la operación que les unió no sólo una obligación expresa -la inicialmente convenida por las partes para la adquisición del suelo, esto es la hipoteca para la compra del suelo-, sino también una obligación implícita a esta primera -cual es la necesaria novación del crédito hipotecario, transformándolo en crédito promotor, para con ello poder viabilizar la construcción de los inmuebles para los que se habían adquirido los solares-, lo que así aparece reflejado en las estipulaciones 13ª de las escrituras (i) de 29.3.2006 de constitución de hipoteca para compra de solar -por la que se inició la primera promoción de la actora sita en la Calle Veredón de los Frailes núm.331 en Villarrubia-, (ii) de 13.12.2006 -referida a la compra del solar de la segunda promoción sita en la Calle Veredón de los Frailes núm.39 en Villarrubia-, y (iii) de la escritura de 8.8.2007 -referido a la promoción a realizar en la barriada de Aulagar de la Victoria-,

(2) Que pese a disponer en noviembre de 2007 de toda la documentación requerida por el banco para proceder a realizar la novación del crédito hipotecario inicial en préstamo promotor, la entidad bancaria no cumplió con las obligaciones implícitas, imponiendo a una determinada constructora para el desarrollo del tercer proyecto inmobiliario en La Victoria, por lo que al paralizar todos los créditos promotores de las dos primeras promociones se imposibilitó a la actora la construcción de las dos primeras promociones de viviendas, y se vulneró la buena fe contractual que debía presidir su relación con la actora, pues ésta fue incitada para que acometiera negocios inmobiliarios bajo la promesa de la concesión de un préstamo promotor que nunca se llegó a materializar por la ilógica petición de pignoración de 500.000 € en cuenta especial, pago directo a las constructoras y por el cambio constante de las condiciones necesarias para la ampliación del crédito,

(3) Que ante la situación de insolvencia que atravesaba la actora, la demandada buscó la ejecución y adjudicación de los terrenos por debajo del 50% de su valor, dejando en la ruina más absoluta a la mercantil y a sus socios, y

(4) Que los daños y perjuicios que la conducta abusiva de la demanda le ha ocasionado han sido valorados por el Perito Economista D. Isidro, que distingue: -i- la ganancia dejada de percibir, lucro cesante, 622.500'63 €, y -ii- los costes emergentes, apareciendo unos daños directos, por pérdidas patrimoniales provocadas por las ejecuciones hipotecarias, 313.766'15 €, y otros daños emergentes no realizados, esto es reclamaciones de deuda posterior a las ejecuciones hipotecarias o deudas pendientes de satisfacer a la entidad financiera, 1.343.429'85 €.

La sentencia apelada, tras detallar las alegaciones de las partes (fundamento 1º) y la doctrina jurisprudencial que ha desarrollado el artículo 1101 CC (primera parte del fundamento 2º), concluye que no existió este acuerdo implícito al no ser suficiente para entenderlo acreditado con la existencia de una cláusula financiera de "extensión de hipoteca", la entrega de documentación previa al Banco, o la previa financiación de los solares sobre los que estaban proyectadas las promociones inmobiliarias puesto que en las escrituras de hipoteca no hay mención alguna a la obligación de conceder el préstamo promotor, y ello (i) porque de la lectura de la cláusula 13ª se observa que IberCaja no se compromete ni tácita ni expresamente a financiar la construcción de la promoción que sobre los solares hipotecados tenía intención de realizar la actora al indicar que " está dispuesta a considerar y estudiar la misma, y en su caso, de común acuerdo y libremente, entre las partes, se procedería a formalizar los documentos públicos y privados que fuesen necesarios para la ampliación y modificación de este préstamo...", (ii) porque el resto de los hechos concluyentes, según la actora, como la tasación de la promoción de La Victoria, los trámites para la obtención de las licencias de demolición y construcción, las renovaciones del plazo de término para amortizar los préstamos del suelo, las reuniones con los compradores de las viviendas de la promoción de La Victoria, etc., se justifican en el proceso de evaluación de la solvencia de la prestataria y la necesidad de analizar su balance antes de la concesión de la financiación solicitada, y (iii) porque no se pueden obviar tres datos: (1) el excesivo apalancamiento con el que nacieron los tres proyectos inmobiliarios pese a carecer la actora de capital propio suficiente para hacer frente a retrasos o a un endurecimiento de las condiciones de financiación, (2) la actora incurrió en mora en los tres préstamos concedidos, que fueron sucesivamente novados para ampliar el plazo de vencimiento, y (3) el escenario de crisis financiera mundial en que se encontraban, por lo que no resulta injustificado ni contrario a la buena fe, que la demandada extremara las precauciones para la concesión de un préstamo a promotor.

Muestra su disconformidad con lo decidido en primera instancia la parte actora e interpone recurso de apelación alegando:

(1) Incongruencia de la sentencia, que produce una vulneración de la tutela judicial efectiva, dado que la sentencia no resuelve sobre los hechos, fundamentos jurídicos y suplico planteados por esa parte en el escrito de demanda, y ello porque el Juzgador ha fundado su sentencia única y exclusivamente en la acción contemplada en el artículo 1.101 CC, sin haber relacionado los hechos puestos de manifiesto en la demanda y la prueba practicada con lo previsto en los artículos 7 y 1258 CC, en los que se contempla el deber de observancia de la buena fe contractual y se sanciona su inobservancia cono un incumplimiento contractual, y

(2) Error en la valoración de la prueba que provoca una infracción de lo previsto en los artículos 7 y 1258 del CC, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, al obviarse:

-a- que no estamos en presencia de dos negocios jurídicos absolutamente independientes y ajenos entre sí, sino que se encontraban inexorablemente anudados como lo acredita que haya sido condenada la demandada a devolver a los compradores de las viviendas las cantidades entregadas en los contratos privados realizados sobre plano como consecuencia de la frustración de la construcción , y

-b- que la prueba documental de carácter económico, informe pericial, acredita la imposibilidad material por parte de la actora de acceder a la compra de esos solares y de abordar el proceso constructivo salvo que fuera acompañado en todo este proceso con la entidad bancaria, lo que permite concluir que la actora sólo inició el proyecto porque contaba con la financiación de la demandada, lo que queda adverado por:

-imponer la obligación de que se suscribieran contratos privados de compraventa siendo analizados financieramente los futuros compradores,

-se abriera una cuenta corriente en donde los compradores depositaron las cantidades entregadas como precio,

-se les concediera préstamo a alguno de ellos,

- fuera la entidad bancaria la que solicitara la tasación de las futuras viviendas a construir con su distribución hipotecaria,

-se reconociera en la Audiencia Previa que la operación de financiación estaba aprobada,

-en sede penal se dicte un Auto (Diligencias Previas 3653/20210) que considere que fue la demandada la que decidió no constituir el préstamo promotor y por ello se frustró el negocio jurídico,

-al objeto de materializar la financiación de la promoción, se prepare la solicitud el 26.11.2017, cumpliendo con los requisitos inicialmente necesarios para la viabilidad del proyecto constructivo (compra de suelo, proyecto, licencia de obra y comercialización de las promoción con abono de los contratos privados de compraventa) y la demandada conteste el 15.1.2009, 14 meses después, pese a saber que la fecha prevista de entrega de las viviendas era en junio de 2009,

-que cuando se conteste, respecto de una sola de las tres promociones, se establezcan unas condiciones de imposible cumplimiento al no contar la actora con los importes requeridos para la pignoración y el pago, de lo que era conocedora la demandada al disponer de la documentación contable de la actora, y

-que los dos informes periciales analizan y determinan la existencia de relación de causalidad entre la actuación del banco respecto a LICARI y los daños y perjuicios que son objeto de cuantificación.

SEGUNDO.- En cuanto a la denunciada incongruencia de la sentencia apelada, señala la apelante, tal como se ha dicho, que se basa única y exclusivamente en la acción recogida en el artículo 1.101 CC, sin haber relacionado los hechos puestos de manifiesto en la demanda y la prueba practicada con lo previsto en los artículos 7 y 1258 CC, en los que se contempla el deber de observancia de la buena fe contractual y se sanciona su inobservancia cono un incumplimiento contractual.

Aún cuando fuera cierto lo que se señala, el Juzgador de Primera Instancia no altera la causa de pedir ni incurre en incongruencia "extra petita" pues ha tomando en consideración los hechos esgrimidos en la demanda. Como enseña reiterada jurisprudencia, el deber de congruencia consiste en una necesaria, pero racional, adecuación del fallo a las pretensiones de las partes, y que existe allí donde los dos términos de la relación, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que se exija una estricta y absoluta identificación entre ellos, sino más bien una adecuación racional y flexible; en otros términos, basta con que se de la racionalidad lógica y jurídica necesaria y una adecuación sustancial, o una unidad conceptual y lógica, sin que se haya alterado sustancialmente la pretensión procesal ( Sentencias de 18 de marzo de 2004, 8 de febrero de 2006 y 5 de abril de 2006, entre otras). En efecto, no se incurre en incongruencia por atender al resultado de la prueba encaminada a acreditar los hechos oportunamente deducidos por las partes y que sirven de base de su pretensión ( Sentencias 22 de mayo de 1999, 24 de marzo de 2001 y 27 de septiembre de 2001, entre otras), pues con ello no se altera el soporte fáctico del litigio ni la causa de pedir -únicos supuestos en que, junto con los casos en que se haya apreciado una excepción no alegada por el demandado ni apreciable de oficio, cabe tachar de incongruentes a las sentencias absolutorias, como recuerda la Sentencia de 7 de febrero de 2006, siendo así que, según se pone de relieve en la Sentencia de 8 de marzo de 2006 -que cita la de 27 de junio de 1997-, "l a doctrina de la sustanciación que sigue esta Sala en la identificación de la causa de pedir permite que, extraída de las alegaciones la esencia de los hechos, se apliquen las reglas "da mihi "factum", dabo tibi ius" y "iura novit curia", bien que con el límite referido de que no se altere la causa de pedir. Son, en definitiva, los hechos que integran el supuesto al que la norma vincula la consecuencia jurídica los que permiten individualizar la pretensión".

Por lo expuesto, se desestima este primer motivo del recurso.

TERCERO.- Entrando en el segundo y último motivo, se observa que tanto la demanda como el recurso se fundamentan en que el incumplimiento por parte de IBERCAJA de su obligación implícita de financiar la promoción posterior a la compra de los solares supone una infracción del artículo 1258 del Código Civil (la buena fe en el cumplimiento de los contratos), por lo que surge el deber de indemnizar conforme a lo previsto en el artículo 1101 del mismo texto legal.

Como punto de partida ha de tenerse presente que nuestro Tribunal Supremo desde antiguo viene señalando que el carácter genérico del invocado art. 1258 CC, ha de armonizarse con los más específicos que para cada contrato y cada supuesto contiene el Código Civil, y la posibilidad de ampliar o modificar, a su amparo, lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación, es decir, la expansión de los deberes al amparo del art. 1258 debe ser lo más restringida posible, porque no puede escindirse éste del art. 1283, según el cual, en los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidas cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar. En cualquier caso al extender una obligación al amparo del citado artículo conviene incardinar la consecuencia añadida en alguno de los tres supuestos, ley, uso o buena fe.

CUARTO.- La exacción de responsabilidad contractual se basa en la infracción a un determinado deber (el ofrecer la necesaria financiación hipotecaria de las tres promociones desde el momento en el que por parte de LICARI se presentaron los proyectos de ejecución debidamente visados por arquitectos, se obtuvieron las licencias de obras, se realizaron las ventas de las viviendas...) asumido en virtud de una relación contractual y ello al estar incluido dicho deber implícito que se deriva de la buena fe (que según la actora ha sido incumplido al exigir IBERCAJA nuevas condiciones en la comunicación de 2009), por lo que es necesario examinar la propia naturaleza del contrato y sus términos pues es claro que fuera del contrato, el deudor no garantiza prestación alguna.

Si cuando se acuerda la compra del solar y su financiación por la demandada, ésta se comprometía a financiar también la posterior promoción, lo lógico y normal es que así se hubiera recogido en los tres contratos suscritos por profesionales de sendos sectores, la promoción inmobiliaria y la bancaria. Por ello, cuando el Juzgador de Instancia viene a resaltar que en las escrituras firmadas no se recoge ningún compromiso de financiación de la promoción (puesto que con la cláusula 5ª, que recoge que la hipoteca se extenderá a los edificios construidos o que se construyan, se trata de evitar que un tercero pueda hipotecar la superficie de forma independiente al suelo, y la cláusula 13ª únicamente dice que IBERCAJA está dispuesta a considerar y estudiar la posible financiación de la construcción) correctamente viene a examinar el comportamiento de los contratantes para determinar si se ajusta o no a lo que es normal, al principio de normalidad, que se traduce en la aplicación de las reglas de la lógica - STS de 20 de julio de 2006, entre otras -, por lo que debe ser la parte que actúa en contra de ese "actuar normal" el que acredite el motivo por el que actuó de forma distinta, es decir, si había un compromiso para una posterior financiación, lo normal y lo lógico que así se hiciera constar en el contrato escrito que se suscribe, o al menos que quede constancia documental de ese extremo. Se utiliza el principio de normalidad en la valoración de la prueba, que supone la " aplicación de las reglas de la lógica, de la racionalidad propia de las máximas de experiencia deducidas del proceder del común de las gentes ante una situación concreta y determinada" ( sentencia de la Sala 1ª del TS de 20 de julio de 2006, con cita de las de 14 de mayo de 1994 y 11 de diciembre de 1995), de manera que " aquellos acontecimientos que se desarrollan cotidianamente con arreglo a patrones homólogos no deben ser sometidos a exigencias de prueba rigurosas y sí, en cambio, aquellos otros hechos que por distanciarse del curso ordinario del acontecer de las cosas o del proceder humano, se nos aparecen como anómalos, infrecuentes o atípicos" sentencias de la Sala 1ª del TS de 15 de julio de 1999, 30 de noviembre de 2000, 4 de noviembre de 2004, 11 de octubre y 7 de diciembre de 2005, y 2 de febrero de 2006).

En el caso de autos, el principio de normalidad, la lógica y la experiencia indican que cuando en la cláusula 13ª se señala que la parte prestataria " podría estar interesada en ampliar la financiación objeto de este préstamo" y " la Caja manifiesta que en el caso de que la parte prestataria le sea presentada una solicitud de financiación... está dispuesta a considerar y estudiar la misma, y en su caso, de común acuerdo y libremente, entre las partes, se procedería a formalizar los documentos públicos y privados que fuesen necesarios..." es porque no fue pactado ningún compromiso implícito.

En definitiva, no existía un compromiso de asumir la financiación de la promoción, con independencia de que se conociera la intención de LICARI de construir o que ésta no disponía de fondos propios, pues precisamente se pactó que la ampliación de la financiación se acordaría " de común acuerdo y libremente", lo cual evidencia que en ese momento no se sabían las condiciones que habría que cumplir la actora para obtener esa financiación, es decir, conociendo la voluntad de la sociedad actora de construir en los solares era posible luego ampliar -o no- lo concedido para financiar la promoción pero ello no implica que la entidad hubiera aceptado ya en ese momento financiar la operación de promoción.

QUINTO.- Ciertamente de otros hechos resaltados por la actora (requiriendo la licencia de obra, que hubieran compradores con contratos privados...) se desprende con claridad que la entidad IBERCAJA conocía la intención de LICARI de construir y estaba interesada en la operación, pero no permite considerar que exista un compromiso en firme de financiar, en la tesis sostenida en la demanda, sino que se iniciaron tratos para la financiación de la primera promoción, sin que de estos tratos resultara aprobada la ampliación de la financiación, que no llegó a darse por la exigencia de una pignoración de 500.000 €. Puede que se trataran de nuevas condiciones (condiciones que libremente podía pedir la demandada, pues sólo se obligó a considerar y estudiar la solicitud, lo que así hizo). Nuevas condiciones que sin duda fueron exigidas por acontecer un hecho no previsto en el contrato, cual es la crisis económica mundial existente en ese posterior momento en que se procedió al análisis de la solicitud. Es decir, que si bien la actora podía esperar que se iban a mantener las condiciones anteriormente exigidas para dar la financiación, en el contrato se señaló que IBERCAJA era libre para proceder o no a formalizar la documental necesaria para la ampliación o modificación de esos préstamos.

Se ha de insistir, la Sala concluye que la financiación de los solares y los actos efectuados por la demandante y la demandada son insuficientes para aceptar la tesis de la actora, pues existiendo un contrato e interviniendo una entidad bancaria, lo usual es que los negocios financieros se recojan en la escritura pública que se formaliza y en los tres préstamos se hizo constar expresamente que IBERCAJA era libre de conceder o no una ampliación de la financiación. Si la actora no estaba de acuerdo con esta desvinculación entre el préstamo para la adquisición del solar y el necesario préstamo para financiar la promoción, no debió suscribir sendas escrituras y acudir a otras entidades o vías de financiación. Por ello no es admisible la imputación de deslealtad por parte de la entidad acreedora, con infracción de la buena fe contractual, cuando el contenido de las escrituras públicas de financiación de los solares son claras (y si la operativa pactada fuese la indicada por la actora, ello habría de estar convenientemente reflejado en los términos y condiciones contractuales; pero no es así).

Por lo demás, resulta llamativo que después de transcurridos once años desde que recibieron la respuesta de la demandada (15.1.2009), ahora (11.2.2020) se denuncie la existencia de una obligación implícita pues la demandante, actuando como profesional para la obtención de financiación empresarial, tuvo a su disposición proponer y propiciar otra operativa (con CajaSur, que financió otra promoción, o con otra entidad) y si no lo hizo así ha de atenerse al contenido de la voluntad manifestada a través del contenido contractual, ya que la simple alegación de conducta contraria a la buena fe no desvirtúa lo que fue aceptado con su firma. Además, el hecho de que la entidad bancaria (en el marco de una crisis económica mundial y ante una entidad que estaba en impago de las tres operaciones de suelo concedidas) extremara las precauciones de garantía con otros elementos personales o reales, no comporta una vulneración del principio de la buena fe.

De lo expuesto ha de concluirse que tampoco es susceptible de ser planteada la indemnización de daños y perjuicios por responsabilidad contractual, art 1101 CC, porque la orfandad probatoria respecto al compromiso de asumir la financiación de la obra correspondiente a la promoción inmobiliaria, más allá de lo estipulado en las escrituras otorgadas entre las partes, hace inadmisible la pretensión de restauración de la economía de la parte demandante, pues no hay constancia de incumplimiento ni por lo tanto nexo causal entre dicho incumplimiento y el daño económico cuya indemnización se propugna.

SEXTO.- Por cuanto se ha argumentado el recurso ha de sucumbir, manteniéndose, por tanto, la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en la presente alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los artículos citados y demás de general aplicación al caso de autos,