Sentencia Civil 457/2024 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1014/2023 de 17 de mayo del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia, y

PRIMERO: PLANTEAMIENTO.

La resolución recurrida desestima la acción formulada por D. Bernabe y Dª Gema, mediante la que se declarase la ilegalidad de las obras realizadas por los demandados en la cubierta de edificio que comparten (los actores son propietarios del inmueble situado en la planta NUM000 del edificio y los demandados del existente en la planta NUM001) y la condena a los demandados a la restitución de la cubierta a su utilidad original.

Dicha desestimación se funda en que la obra realizada por los demandados se corresponde con un acuerdo adoptado por unanimidad en una junta general extraordinaria de la comunidad en la que radican los inmuebles, celebrada el 4 de marzo de 2014, y en que, en todo caso, si se entendiera que el acuerdo no fue adoptado por unanimidad, dicho acuerdo sería ejecutivo, al no haber sido judicialmente impugnado en plazo.

D. Bernabe y Dª Gema la recurren por separado, aunque por los mismos motivos: a) falta de motivación y b) error en la valoración de la prueba.

Antes de entrar en su análisis, resulta procedente determinar la acción o acciones ejercitadas en la demanda, respecto de la que existe un litisconsorcio activo constituido de forma singular en virtud de la diligencia de ordenación de 19 de abril de 2021, cuestión ésta que no es objeto de recurso. No resulta fácil dicha determinación, pues no se identifica claramente. Para fundamentar su pretensión, se hace en ella mención a distintos preceptos: art. 397 CC ("ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos), relativo a la comunidad ordinaria; art. 17.6 LPH (unanimidad para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad); art. 348 y 1092 CC.

Por otro lado, debemos poner de manifiesto que en la contestación a la demanda se adujo la falta de legitimación activa de los actores, sosteniendo que ésta correspondería a la comunidad de propietarios. La sentencia recurrida desestimó dicha excepción, lo que no ha sido objeto de recurso.

SEGUNDO: FALTA DE MOTIVACIÓN.

Ambos recurrentes sostienen la falta de motivación de la resolución recurrida, al no analizar todas las pruebas, ni dar respuesta a todos los argumentos de la parte actora.

Sobre esta cuestión, nuestro Tribunal Supremo considera que no es necesario una respuesta pormenorizada ("una a una") a los distintos argumentos esgrimidos por las partes dentro del proceso, sino que es posible una respuesta global de la que se infiera claramente la motivación de la resolución judicial. En este sentido, la STS de 17 de septiembre de 2010 ( Roj: STS 5024/2010) indica que "tal como dice la sentencia de esta Sala de 8 de octubre de 2009 , la motivación de las sentencias es una exigencia constitucional establecida en el Art. 120.3 CE . Desde el punto de vista constitucional, el deber de motivación es inherente al ejercicio de la función jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva, porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la razonabilidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión ( STS 14 abril 1999 ). La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber y entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el Art. 1.7 CC , lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el Art. 117.1 CE . En este sentido, el Tribunal Constitucional ha señalado que "la motivación [...] ha de ser la conclusión de una argumentación ajustada al tema o temas en litigio, para que el interesado, destinatario inmediato pero no único, y los demás, los órganos judiciales superiores y también los ciudadanos, puedan conocer el fundamento, la ratio decidenci de las resoluciones[...] ( STC 77/2000 , así como las SSTS 69/1998 , 39/1997 , 109/1992 , entre muchas otras). Esta Sala ha aplicado esta norma, exigiendo la motivación suficiente, sobre la base del cumplimiento de una doble finalidad: la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, haciendo explícito que responde a una determinada interpretación del derecho, así como la de permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos ( SSTS 5 noviembre 1992 , 20 febrero 1993 , 26 julio 2002 y 18 noviembre 2003 , entre muchas otras). Y, en definitiva, no puede confundirse, como parece hacerse en el presente caso, la falta de motivación, con el desacuerdo con ella; no es preciso contestar una a una, pormenorizadamente, a cada una de las cuestiones planteadas, como parece pretender la parte recurrente". Así lo afirman las sentencias 365/2013, de 6 de junio, 773/2013, de 10 de diciembre, 374/2014, de 16 de octubre, y 343/2014, de 25 de junio.

La resolución recurrida se encuentra claramente motivada. En resumen, se basa en que existió un acuerdo unánime de los comuneros y que, en todo caso, dicho acuerdo no fue judicialmente impugnado en plazo por los actores. Se podrá estar o no conforme con tales argumentos, pero lo que no puede decirse es que no existen.

TERCERO: INEXISTENCIA DE UN ACUERDO ADOPTADO POR LA COMUNIDAD CONSTITUIDA AL AMPARO DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Razones de orden lógico obligan a analizar, en primer lugar, la naturaleza del acuerdo de 4 de marzo de 2014, aportado como documento nº 5 de la demanda y 2 de la contestación. Dicho documento lleva el título de "acta de la junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Baena (Córdoba)". Tras enumerar el orden del día y los asistentes, recoge su desarrollo.

En relación a esta cuestión, la demanda indica que "en dicho edificio existe una división horizontal, pero en la práctica no consta constituida legalmente ninguna comunidad, con CIF, libro de actas diligenciado, ni existe nombramiento de presidente. Simplemente se llevó a cabo esta reunión, la cual ha sido la única que se ha celebrado entre los miembros del edificio, y los del edificio colindante, que tiene la misma distribución, aunque son inmuebles independientes".

La contestación a la demanda asumía la existencia de una comunidad de propietarios, a la que atribuía la legitimación activa. De hecho, invocaba la caducidad de la acción al amparo del art. 18 LPH y la aplicación del art. 17 de la misma norma.

En esta situación debemos plantearnos a qué comunidad de propietarios se están refiriendo las partes.

Con la demanda se aportó nota simple del Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda de los demandados. Se identifica como "PISO TIPO A-2, situado en el bloque número NUM001 de los dos que tiene el edificio sito en Baena, con fachada a la calle hoy DIRECCION000, antes Silos, Duque de Sessa, hoy señalada con el número NUM002 de dicha calle, y a la calle particular; en la planta NUM001, a la izquierda del edificio, mirándole desde la calle hoy DIRECCION000. Tiene una superficie construida de cien metros y setenta y ocho decímetros cuadrados, y útil de ochenta y ocho metros y cincuenta y cuatro decímetros cuadrados; y consta de vestíbulo, estar comedor, cocina, pasillo, cuatro dormitorios, un baño y terraza. Su frente lo tiene a la calle hoy DIRECCION000, y su acceso por el portal NUM003, situado en dicha calle. Linda: mirándole desde su frente; izquierda entrando, hace esquina a la calle particular aun sin nombre; derecha, con caja de la escalera y piso NUM001; y al fondo, patio de luces y piso NUM004 del mismo bloque". No se indica, sin embargo, su cuota de participación en los elementos comunes.

También se adjuntó el título de adquisición de los actores: escritura pública de partición de herencia de 13 de noviembre de 2015. Describe la finca del siguiente modo: "URBANA: PISO TIPO G, situado en el bloque NUM001 o edificio sito en esta ciudad de Baena, en el sitio de DIRECCION001, en la planta NUM000. Tiene una superficie construida de cien metros y noventa decímetros cuadrados, siendo la útil de noventa y un metros y setenta y tres decímetros cuadrados y consta de portal, vestíbulo, pasillo, estar- comedor, cocina, tres dormitorios, baño y terraza de servicio. Su frente lo tiene a la calle particular aún sin nombre y su acceso por el portal NUM005 situado en dicha calle, y linda mirándolo desde su frente: izquierda entrando, piso tipo F del mismo bloque; derecha, hace esquina a la calle DIRECCION001; y fondo, piso tipo e del mismo bloque". En este caso, sí se menciona su cuota de participación en el inmueble: "Se le asignó una cuota de seis enteros y setenta y ocho centésimas por ciento, en relación al total valor del inmueble".

De estos dos documentos resulta que ambas viviendas se integran dentro de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Ahora bien, ¿en cuál?

No se ha aportado la escritura de división horizontal, ni ningún otro documento que permita su identificación. Desde luego, debemos de descartar que la Comunidad estuviera constituida por los cuatro pisos cuyos propietarios fueron citados y acudieron a la reunión del 4 de marzo de 2014. En la descripción citada se hace referencia a otros pisos "del mismo bloque". Además, el valor asignado el inmueble de los actores (6,78 %) hace prácticamente imposible que los cuatro pisos citados sean los que constituyen la propiedad horizontal.

En esta situación, puede servir de ayuda la testifical de Dª Luisa. Ésta trabajaba entonces como administradora de fincas. En su declaración afirmó que en la época anterior a la que se produjo la reunión de 4 de marzo de 2014, alguno de los vecinos implicados requirió sus servicios por los problemas que estaba dando la cubierta del edificio en su zona. Manifestó que la Comunidad "no estaba constituida" y que ella no la constituyo, pero que se convocó una junta para tratar el problema, creyendo que intervenía como Presidente " Everardo o Fabio". A los efectos que ahora nos interesan, señaló que se trata de una única construcción, formada por un bloque de cuatro viviendas y luego viviendas individuales (minuto 8).

Combinando lo anterior, se puede deducir que existe una comunidad de propiedad horizontal, legalmente constituida, pero que, por falta de interés de los vecinos no ha estado funcionando. Dicha comunidad sería, desde luego, más amplia que la que contempla el acta de 4 de marzo de 2014.

Por tanto, no existe la "Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Baena (Córdoba)" a la que se refiere el acta. La consecuencia de ello no es otra que no se puede exigir a los actores que recurran los acuerdos adoptados en una junta de propietarios en régimen de propiedad horizontal que no existe.

Por tanto, no se comparte el segundo de los argumentos expuestos en la sentencia.

CUARTO: CONSENTIMIENTO DE LOS ACTORES PARA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

Para desestimar la demanda, la sentencia parte del consentimiento unánime de la junta de propietarios.

Ya hemos indicado que el acuerdo en cuestión fue adoptado por una Comunidad inexistente, por lo que ese no puede ser el fundamento de la desestimación.

Cuestión distinta es sí Dª Gema, que acudió a la citada reunión también en representación de su esposo, D. Bernabe, prestó su consentimiento a la obra que iba a ejecutar los demandados en la cubierta.

De la prueba practicada se infiere que hubo un acuerdo entre los asistentes a la reunión, por el que se autorizó a los demandados para la sustitución del tejado por una cubierta transitable, siempre que se le atribuyera al resto (entre ellos Dª Gema y su esposo) la parte que proporcionalmente le corresponde en la misma, asumiendo cada propietario el coste del acceso a dicha cubierta.

Ello resulta, en primer lugar, del contenido del acta de la reunión de 4 de marzo de 2014. Esa acta fue redactada por Dª Luisa, según reconoció ella en el acto del juicio. Igualmente, indicó que, tras la reunión entregó una copia de la misma a todos los propietarios que asistieron (Dª Gema, entre ellos), lo que desvirtúa lo manifestado por ésta, que ha sostenido que tuvo acceso al acta en el expediente de conciliación judicial que interpuso.

El acta relata el contenido de la reunión, indicando que inicialmente Dª Gema se negó a autorizar la obra, que iba a ser costeada totalmente por los demandados. Tras varias vicisitudes, el acta indica: " Fabio y Constanza, dicen que deben enterarse bien sobre este tema antes de tomar ninguna decisión, ya que por su parte no quieren perjudicar a ninguno de sus vecinos, aunque explican que ellos no tienen ningún inconveniente en que Custodia haga la terraza, Everardo explícitamente dice que el esta de acuerdo en autorizar la obra propuesta por Custodia.

Por lo que, se decide un reparto de la terraza entre los cuatro vecinos, de manera que cada uno de ellos busquen su acceso de manera particular al trozo que les corresponda, así todos ellos tendrán derecho de uso y disfrute a un trozo de terraza, con la única condición que no se perjudique a ninguno de los otros vecinos, de esta manera, Gema puede llevar como indico a su perito para que le localice el acceso más conveniente hacia la terraza".

Expresamente se hace mención al reparto de la terraza entre los cuatro vecinos, lo que implica la autorización de obra, pues, en otro caso, no cabe reparto. Además, se indica expresamente que Dª Gema puede llevar un perito para que determine el acceso que más le convenga a la terraza.

La interpretación que hacemos del acta ha quedado confirmada con la declaración de Dª Luisa en el acto del juicio. La testigo afirmó que Dª Gema no se opuso inicialmente a la ejecución a la obra, sino a no tener acceso a la terraza (minuto 3:40), de modo que si ella tenía acceso, no habría problema para la obra, obra que, de hecho, se autorizó (minuto 4:30), siempre que cada uno de los propietarios tuviera acceso y corriera con los gastos de eso (minuto 4:45), puesto que los gastos de la terraza lo abonaban los demandados.

El testimonio de Dª Luisa debe ser especialmente valorado, ya que intervino y dirigió la reunión en la que Dª Gema prestó su autorización a la ejecución de la obra, por lo que fue testigo directo de los hechos. Igualmente, su testimonio resulta plenamente creíble. Manifestó que es conocida de todos los que intervinieron en la reunión, puesto que tiene un establecimiento profesional en la misma calle y que todos han sido clientes del mismo. Por tanto, no existe una particular relación positiva o negativa con alguna de los intervinientes que ponga en duda su imparcialidad.

Es cierto que una vez iniciada la obra, Dª Gema manifiesta su disconformidad con la misma.

El 12 de mayo de 2014 formula denuncia ante la Guardia Civil, en la que manifiesta: "Que el vecino de la NUM001 planta del citado inmueble a comenzado a las 08:30 horas del día 12-05-2014, unas obras de reforma del tejado del citado inmueble, que éstas consisten en la sustitución del tejado por una azotea. Que sobre estas obras ha tenido conocimiento por primera vez en el día de hoy, cuando han comenzado a montar los andamios. (...) Que la denunciante quiere dejar constancia que ella no autoriza las obras de construcción de una azotea en el inmueble en el que también es propietaria".

Aunque Dª Gema falta a la verdad en cuanto a la falta de conocimiento previo de las obras, lo cierto que es que manifiesta su disconformidad con ellas. Disconformidad que también expresa con un escrito de la misma fecha remitido al Ayuntamiento de Baena. Posteriormente, en octubre del mismo año, envía un burofax a la hija de los demandados, que residía en la vivienda, requiriéndole para que devuelva la cubierta a su estado original o le indemnice con 15.000 euros.

Sin embargo, esta disconformidad una vez comenzadas las obras no deja sin efecto el anterior acuerdo y su autorización previa a su ejecución, acuerdo y autorización contra el que no puede actuar posteriormente Dª Gema y su esposo.

En consecuencia, el recurso debe ser desestimado y confirmada la sentencia, aunque por distintos argumentos de los expuestos.

QUINTO: COSTAS DE LA INSTANCIA.

Dadas las circunstancias anteriormente descritas en relación al modo de desarrollarse la reunión, existen serias dudas de hecho sobre la existencia del acuerdo, a pesar de darse por probado el mismo. Por ello, conforme al art. 394.1 LEC, se revoca el pronunciamiento sobre las costas de la instancia, de modo que cada parte haga frente a las propias y a las comunes por mitad.

SEXTO: COSTAS DEL RECURSO.

Además de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, el recurso ha sido desestimado y la sentencia confirmada, si bien lo ha sido por argumentos distintos de los contenidos en la sentencia apelada, lo que determina la no imposición de las costas del recurso al apelante, siguiendo la doctrina contenida en la STS de 8 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 459/2016), que sostiene que "aunque la motivación sea diferente el fallo es el procedente, por lo que aplicando la consolidada teoría de la equivalencia de los resultados, no cabe casar la sentencia, pues el recurso se formula contra el fallo, y no contra lo razonado en sus fundamentos de derecho ( SSTS de 27 de noviembre de 1992 ; 10 de noviembre de 2000 ; 24 de noviembre de 2000 ; 9 de julio de 2001 ; 21 de noviembre de 2001 ; 14 de febrero de 2002 ; 26 junio de 2003 ; 6 de noviembre 2003 ; 19 de diciembre de 2003 ; 29 de marzo de 2004 ; 14 de mayo de 2004 ; 5 de octubre de 2004 ; 22 de octubre 2004 ; 26 de diciembre de 2006 , entre otras); si bien no deben imponerse las costas del recurso a la parte recurrente si se atiende a las consideraciones de la Sala en la decisión del recurso".

A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.