Sentencia Civil 107/2024 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1108/2022 de 02 de febrero del 2024

Se acepta parcialmente la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Al objeto de delimitar el debate, se ha de comenzar señalando que las actuaciones se inician en virtud de demanda deducida por don Severiano y doña Carla en fecha 9 de julio de 2020 (admitida a trámite mediante decreto de 22 de enero de 2021); siendo igualmente de destacar, que los demandados don Samuel, don Ruperto y doña Antonia dedujeron demanda reconvención al frente a los anteriores.

En orden a esa misma finalidad delimitadora, fundamentalmente se ha comenzar poniendo de manifiesto, que las encontradas pretensiones de las partes (dese aquí íntegramente por reproducido el fundamento de derecho primero de la sentencia apelada, en la medida que hace cumplido y sucesiva transcripción de las mismas) giran en torno al contrato de compraventa de bien inmueble que las mismas (don Severiano y doña Carla en calidad de compradores; don Samuel, don Ruperto y doña Antonia en calidad de vendedores) celebraron mediante documento privado en fechas 14 de noviembre de 2019 (aun cuando al pie del contrato figura como fecha de suscripción la de 12 de noviembre de 2019, lo cierto y relevante es que la sentencia apelada de forma indiscutida y ante la controversia generada al respecto , manifiesta al comienzo del penúltimo párrafo del fundamento sexto "Aun cuando se ha alegado y se ha demostrado mediante conversaciones de wasap que la firma del contrato se produjo dos días más tarde de la fecha estipulada en el contrato..."); y contrato que tuvo por objeto la finca urbana sita en el DIRECCION000, de Aguilar de la Frontera a cambio de un precio ascendente a 42.000 €.

Igualmente procede poner de manifiesto, que las encontradas pretensiones de las partes oscilan entre la pretensión resolutoria deducida en la demanda con añadida pretensión de condena al abono de 8000 € por razón de la aplicación de lo expresamente convenido en el contrato para caso de incumplimiento, y la pretensión de cumplimiento contractual, con condena a la emisión de la correspondiente declaración de voluntad, deducida en la reconvención, y ello tras haberse alegado en la contestación a la demanda la excepción de contrato no cumplido y, por tanto, la desestimación de las pretensiones deducidas por los actores. Con solicitud en ambos casos de condena en costas.

SEGUNDO.- Pues bien; como sido el caso, que la sentencia dictada por el Juzgado ha estimado la demanda principal (ha declarado resuelto el contrato de compraventa y ha condenado solidariamente a los demandados al abono de 8000 € con devengo de los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, con imposición de costas) y ha desestimado la demanda reconvencional con imposición de costas; finalmente ha acaecido, que doña Antonia, don Samuel y don Ruperto han interpuesto el presente recurso de apelación desplegando un amplio discurso, sustancialmente relativo relativo a la incidencia en un error de valoración probatoria con derivada improcedencia de todos los pronunciamientos alcanzados en la sentencia; razones, en suma por las que termina solicitando la revocación de la sentencia, de forma que se desestime la demanda y se estime la reconvención; y ello con expresa imposición de todas las costas causadas.

Frente dicho recurso don Severiano y doña Carla han deducido escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia con expresa condena en costas.

Planteado así el debate y revisado el contenido de las actuaciones (en especial y sustancialmente: el indiscutido contenido del contrato de compraventa presentado con el escrito de demanda, y la nota simple informativa expresiva de estado de ruina que afectaba la finca objeto de compraventa), se ha de anticipar que el recurso debe ser parcialmente estimado, por cuanto estamos ante un caso en el que procede la declaración de la resolución del contrato (lo que linealmente y por su propio significado y alcance, conlleva la desestimación de la excepción de contrato no cumplido y de la reconvención), y, sin embargo, no resulta procedente la pretensión de condena igualmente deducida en la demanda.

En en orden a la fundamentación de dichos extremos y habida cuenta, además, de las reiteradas alegaciones que los apelantes hace en orden a la incidencia de la sentencia en incongruencia omisiva y en orden a la falta de legitimación de los actores, se considera conveniente poner de manifiesto las siguientes consideraciones:

A) Tras el dictado y notificación de la sentencia no consta que la apelante hubiese solicitado la subsanacion o complemento de la misma ex articulo 215 LEC; y ello, por mucho que se reitere, hace que resulta improcedente cualquier alegación relativa a la afirmación de que la sentencia ha incidido en incongruencia omisiva.

En este sentido procede señalar:

1- No es de apreciar que la sentencia apelada haya incidido en infracción de normas y garantías procesales.

Al implícito amparo del artículo 459 LEC viene a denunciar la parte apelante, lo que considera infracción de los artículos 24 y 120.3 CE y, más concretamente infracción del principio de justicia rogada ex artículo 216 LEC y del deber de exhaustividad y congruencia de las sentencias ex artículo 218 LEC.

Tal planteamiento no puede ser estimado y ello por los siguientes motivos:

-En todo caso, no puede ser denunciada en sede de apelacion una incongruencia omisiva constitutiva de infracción del artículo 218-1 LEC, cuando pese a constituir ello una infracción procesal, sin embargo, no se denunció oportunamente en la primera instancia, pese haber tenido sobrada ocasión para ello por vía de lo establecido en el artículo 215 LEC.

Sobre dicha base y siendo claro, tal y como deriva del propio esquema de la Ley al ubicar el referido deber de congruencia bajo la rúbrica de los "requisitos internos de la sentencia", que la infracción del mismo consistente en la denominada incongruencia omisiva ( esto es, en dejar incontestadass y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida) constituye una infracción procesal; la consecuencia debe ser la de considerar que ello es perfectamente denunciable en sede de apelación al amparo de lo dispuesto en el artículo 459 LEC.

Ahora bien, tal y como exige el referido precepto, ello es a condición de que el apelante acredite que denunció oportunamente la infracción si hubiese tenido oportunidad procesal para ello. Pues bien, como dicha denuncia en el presente caso efectivamente fue posible mediante la oportuna petición de subsanacion y complemento de sentencia ex artículo 215 LEC; la consecuencia cuando el apelante no acudió a dicha vía con carácter previo a la interposición del recurso de apelación, debe ser la de considerar que la apelación no puede válidamente extenderse a aquellos extremos (no integrantes del orden público procesal; por cuanto éstos siempre son perfectamente revisables de oficio) que no fueron abordados en la sentencia y que resultaron huérfanos de la necesaria y previa denuncia para su oportuna corrección en la primera instancia.

2-Dado que el derecho a recurrir en el orden civil no es un derecho subjetivo, sino un derecho de estricta configuración legal, es claro que la deducción de un motivo de apelación consistente en la denunciada infracción de normas garantías procesales por vía de denunciar la incongruencia omisiva en la que ha incidido la sentencia, exige como requisito adaptarse a las propias previsiones del precepto y, por ende, a la necesidad de acreditar que se denunció oportunamente a la infracción si se hubiese tenido oportunidad procesal para ello.

3-Así se pronunció elAcuerdo de Pleno No Jurisdiccional de la Audiencia Provincial de Córdoba de 18 de marzo de 2019, según el cual "no será admisible en el recurso de apelación las pretensiones basadas en la ausencia de pronunciamiento en la resolución recurrida respecto a pretensiones oportunamente planteada en el proceso o cualquier otro defecto procesal, si no se ha interesado previamente el complemento de dicha resolución a través de la vía procesal contemplada en el artículo 267.5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y del artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".

B) No puede confundirse la alegación preliminar de falta de legitimación con el análisis de fondo relativo a la concurrencia o no del derecho de la parte aduce.

En este sentido procede indicar:

1- En el artículo 10 LEC y bajo el título de "Condición de parte procesal legítima" se atribuye dicha condición a quien efectivamente comparezca y actúen juicio como titular de la relación jurídica u objeto litigioso.

Estamos, en suma, ante una concepción meramente formalista de la legitimación (que en realidad exclusivamente conduce a una concordancia formal entre los hechos expuestos en la demanda y la pretensión con la que concluye la misma), que, en contra de lo esencialmente aducido en el recurso, es independiente del análisis de fondo que merezca la cuestión y, por tanto, de la real existencia o no del derecho que se afirma en la demanda.

2-En relación a dicho extremo y con sustancial proyección al presente caso, expresaba este Tribunal en sentencia de 23 de mayo de 2018:

" ... procede comenzar señalando que una cosa es la inicial y formal condición de parte procesal legítima ex art. 10 de Lec y otra cosa la titularidad de un derecho del que materialmente derive la concreta pretensión deducida (ello siempre sobre la base del principio de congruencia y el respecto a la causa de pedir en los términos establecidos en el art. 218 de Lec ).

Téngase presente, tal y como deriva de los art. 7 y 10 de Lec., que la legitimación activa consiste en la afirmación de determinada titularidad subjetiva y la coherencia de dicha afirmación con las consecuencias jurídicas solicitadas, y que ello no debe de confundirse con la tenencia o no del derecho invocado, pues esto es precisamente lo que integra el objeto del proceso y lo que, en su caso, debe ser objeto de prueba.

En esta línea y por resultar de plena proyección al caso de autos, nos remitimos a lo indicado por este Tribunal en sentencia de 16 de enero de 2014 :

"....se ha de comenzar indicando, que si bien la doctrina y la jurisprudencia tradicionalmente han distinguido entre legitimación procesal y legitimacion causal, lo actualmente relevante es que la vigente Lec., al tratar "De la comparecencia y actuación en juicio", se refiere a la capacidad para ser parte, la capacidad procesal y la legitimación, lo cual indica que el legislador se ha apartado de aquella distinción tradicional para denominar como legitimación únicamente a la legitimación causal.

Desde esta perspectiva, la legitimación constituye un presupuesto procesal o de validez del proceso y no una cuestión de fondo, y por eso para considerar, en principio, la concurrencia de la legitimación ordinaria, que es la que habitualmente fundamenta la actuación de las partes en el proceso, bastará la afirmación inicial de la parte que comparece y actúa como titular de la relación jurídica u objeto litigioso y que se dirige contra la parte demandada en el mismo concepto. Si luego tales condiciones no se cumplen o no queden fundadas, le pretensión de la parte actora será desestimada, pero no por falta de legitimación sino por carencia del derecho que la funamenta ( SSTS. de 22 de febero de 1996, 20 de octubre de 2003 y 20 de julio y 2 de diciembre de 2004 )."

En definitiva, la indicada consideración procesal o estríctamente preliminar de la legitimación nos conduce en casos como el de autos, en los que la demanda esté objetiva y subjetivamente estructurada de un modo formal o procesalmente correcto, al análisis del fondo de la cuestión a fin de considerar si las afirmaciones que hace la actora materialmente fundamentan su pretensión .

C) El análisis e interpretación del contrato de autos conforme a los parámetros prioritarios establecidos en el artículo 1281 del Código Civil pone de manifiesto como extremos relevantes a la hora de resolver la encontrada controversia existente entre las partes:

a) Si bien la suscripción de un documento privado y la simultánea entrega de las llaves del inmueble determina, conforme a la denominada doctrina del título y del modo la adquisición del derecho de propiedad ex artículo 609 del Código Civil (y así ha venido a remarcarlo la jurisprudencia en interpretación del párrafo segundo del artículo 1462 de dicho texto legal); sin embargo el caso de autos es diferente, pues tal y como se desprende del último párrafo de la estipulación segunda del contrato, la entrega de las llaves fue al objeto de que la parte compradora "pueda ir conociendo el estado en el que ésta se encuentra, así como tomar las medidas necesarias, para su posterior reforma o demolición".

No obstante lo anterior, es decir ausencia de generación de un derecho real o efecto traslativo de la propiedad sobre la referida vivienda, no procede olvidar que estamos ante un perfeccionado contrato de compraventa generador de efectos y obligaciónes de naturaleza personal para ambas partes, dado que sobradamente concurren los elementos que para ello exige el artículo 1450 del Código Civil (acuerdo o convención en lo que constituye la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado).

Razón, en definitiva, por la cual en principio y abstractamente son posibles cualquiera de las encontradas pretensiones (resolución y cumplimiento contractual) que respectivamente y con carácter principal respectivamente esgrimen las partes.

b) En la estipulación quinta del contrato (cuyos apartados deben ser interpretados conjuntamente, y no de la forma aislada que plantea la apelante con interesado olvido de la denominada interpretación sistemática a la que se refiere el artículo 1285 del Código Civil), es de apreciar una condición resolutoria expresa ex artículos 1113 , 1114 y 1123 del Código Civil .

Condición resolutoria expresa, que excluye la aplicación al caso de la denominada condición resolutoria tácita del artículo 1124 del mismo texto ( STS de 20 de noviembre de 2018, entre otras muchas, abunda en orden a la diferenciación entre ambos tipos condiciones de resolución contractual) y, por tanto, la necesidad de cualquier glosa o consideración relacionada con los requisitos necesarios para la válida actuación de dicho precepto.

Téngase presente en este sentido, que en dicha estipulación quinta se fija " como plazo máximo, para formalizar la escritura de compraventa el de TRES MESES, a contar desde el día de la fecha del presente documento "y, además, ello queda supeditado a la comunicación de la parte vendedora a la parte compradora de "su disponibilidad para dicha firma, y la fecha de esta, con un plazo de antelación de diez días"; de modo y manera, que sobre dichas bases ( insistimos, que en modo alguno pueden desglosarse en su lectura y entendimiento del resto de la estipulación), se termina indicando que "la incomparecencia en la notaría a efectos de otorgar la correspondiente escritura pública, se considera incumplimientos y conlleva para el incumplido los efectos prevenidos en el artículo 1454 del Código Civil".

Y téngase igualmente presente, que tanto esta cláusula como el anteriormente mencionado párrafo segundo de la cláusula segunda la anteriormente mencionada, son convergente y racionalmente indicativos de la voluntad de ambas partes de consumar el contrato lo antes posible y, precisamente por ese deseo, se establece con indudable y causalizadio caracter conminatorio la referida condición resolutoria tácita, no pudiéndose obviar en este sentido el como un resultado interpretativo que resulta de los elementos literales e intencionales respectivamente referidos en los párrafos primero y segundo del artículo 1281 del Código Civil como complementarias norma normas general generales de interpretación contractual.

Y así viene sustancialmente a considerarlo la sentencia apelada cuando en el último párrafo de su fundamento 6º expresa: "por tanto, atendiendo la libre voluntad de las partes, dicho contrato fijo 1 cumplimiento para el otorgamiento de escritura, que fue incumplido al no producirse este en fecha 12 de febrero de 2020 y tampoco con el preaviso fijado por las partes con 10 días de antelación, por lo que procede dar por resuelto dicho contrato"

Abundando en estas consideraciones, también procede señalar:

El pacto de la cláusula resolutoria (no la resolución propiamente dicha, que siempre tendrá efectos ex tunc, salvo que otra cosa se haya pactado al efecto) y que se sustenta en la libertad de contratación ex culo 1255 del Código Civil, sólo tiene efectos a partir del momento en el que una de las partes la actúe, tras considerar que efectivamente ha acaecido el presupuesto de hecho constitutivo de la misma; de modo y manera, que la resolución del contrato es enteramente facultativa, si bien para ello deberá necesariamente de comunicar a la otra parte el ejercicio del derecho resolutorio que le asiste conforme a la condición resolutoria contractualmente establecida de modo expreso.

c) Pues bien; si todas estas consideraciones las proyectamos al caso de autos; y en éste resulta, que cuando los actores, en fecha 14 de febrero de 2020, comunicaron a los demandados (por medio de los correspondientes e indiscutidos burofax presentados con el escrito de demanda) la resolución del contrato, por cuanto que, tras recordar que en el mismo se fijó un plazo máximo para su elevación a escritura pública y a esa fecha "ni hemos firmado escritura pública alguna, ni hemos sido requeridos para firmarla en fecha alguna..."; la consecuencia mal puede ser distinta a considerar que efectivamente y válidamente actuaron la facultad resolutoria expresamente pactada (téngase presente, que se la escritura debía de otorgarse como un plazo máximo a los tres meses del contrato, esto es como muy tarde el 14 de febrero de 2020, y a esa fecha aún no habían recibido con los 10 días de antelación (que se había fijado, no de forma caprichosa, sino como requisito necesario para poder gestionar los correspondientes permisos laborales al objeto de trasladarse al lugar del otorgamiento de la escritura) el aviso o requerimiento para su personación en la notaría, con lo cual los demandados efectivamente habían incidido en incumplimiento de lo pactado y, por tanto, en presupuesto determinante del válido ejercicio de la condición resolutoria tácita en cuestión.

Y sobre esa base totalmente irrelevante resulta que los demandados ulteriormente requiriesen a los actores para su personación en notaría al objeto de proceder al otorgamiento de la escritura, pues si ha dicho requerimiento practicado por los demandados (bien el discutido día 13 o el indiscutido día 18 de febrero) le sumamos los 10 días de intervalo que contractualmente y de forma necesaria se había exigido por los actores al objeto de poder realizar referidas gestiones que le permitiesen el traslado de localidad, la consecuencia es que la escritura en ningún caso debía otorgarse con anterioridad al 23 de febrero, lo que nos sitúa más allá del plazo máximo delimitado por el día 14 de ese mismo mes.

d) Igualmente es de apreciar en el contrato la fijación, y efectiva prestación, de arras penitenciales ("... en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, o paga y señal, la cantidad de CUATRO MIL EUROS (4000,00 €), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el artículo 1454 del código civil, a cuyo tenor podrá rescindirse presente contrato allanándose el comprador a perderlas, si es este el que se arrepiente o el vendedor a devolverlas duplicadas en caso de que el sea el arrepentido", estipulación segunda; en la estipulación cuarta, tras fijarse el precio de venta y a la hora de establecer las pautas para su pago, se establece "En cuanto a CUATRO MIL EUROS (4000,00 €), se corresponden con la cantidad entregada en concepto de arras"; y en en el último párrafo del estipulación quinta se establece "la incomparecencia en la notaría, a lo efecto doctora la correspondiente escritura pública, se considera incumplimientos y conlleva para el incumplidor los afectos prevenidos por el artículo 1454 del Código Código).

Así viene a considerarlo la sentencia desde el punto y hora que estima la pretensión de condena deducida en la demanda ("... de acuerdo con lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil, indemnizar a la parte compradora solidariamente la cuantía de 8000 € correspondiéndose con la cantidad duplicada se entregó como señal de dicho contrato..."); y asi vino igualmente a considerarlo la propia parte demandada-reconveniente cuando (al margen de la problemática derivada en orden a su efectiva recepción o no por los actores) lo cierto y ahora relevante en relación a esta exclusiva cuestión, expresamente alude al "contracto de compraventa con arras penitenciales".

Ahora bien una cosa es que las partes y la juzgadora de instancia, sobre la base contractual representada por las cláusulas anteriormente transcritas, vengan acertadamente a afirmar la fijación en el contrato de arras penitenciales por el referido importe de 4000 €, y otra cosa que la referida cláusula efectivamente deba de producir el efecto que la demandante le atribuye y la sentencia reconoce.

En este sentido y en orden a dicha cuestión, que es la respecto de la aquí manifestamos nuestra discrepancia con la sentencia y que, en definitiva, es la que motiva la estimación parcial del presente recurso, se considera procedente traer a colación las siguientes consideraciones generales:

Las arras penitenciales, que son las contempladas en el artículo 1454 del Código Civil, están concebidas a modo de multa correlativa al derecho de las partes de desistir ((esto es, conllevan una posibilidad de resolución onerosa para la parte que tome la iniciativa en el voluntarioincumplimiento).

Sobre dicha base y por ser de sustancial proyección al presente caso, nos remitimos a lo expuesto por este Tribunal en sentencia de 21 de diciembre de 2023 .

Resolución en la que con carácter general y partiendo de las pautas marcadas por una autorizada doctrina científica se expresaba:

<< a) Suponen un medio lícito de desistir del contrato mediante la pérdida o la restitución doblada.

b) Son requisitos para su aplicación:

(i) Existencia de un contrato de compraventa. No basta con que la cláusula se incluya en un contrato de promesa de venta, ni tampoco en las operaciones preliminares al convenio. Por el contrario, es preciso que el contrato de compraventa sea perfecto , debiendo entregárse las arras en el momento de la perfección del contrato, o, en su caso, en el periodo que media entre la perfección y la consumación.

(ii) Que el contrato no sólo sea perfecto, sino también válido, lo que comporta que la invalidez del contrato principal acarrea la de la cláusula constitutiva de las arras penitenciales.

(iii) Existencia de pacto válido de las partes acordando la constitución de las arras penitenciales. Pacto en el que de manera explícita y clara se evidencia la intención de las partes de convenir las arras penitenciales. En este sentido se dice que el precepto del artículo 1454 tiene carácter meramente supletorio e interpretativo de la voluntad de las partes, de ahí que para su aplicación sea preciso que por la voluntad de las mismas se establezcan tales arras con el carácter de penitenciales, pues, de no ser así, la entrega del dinero debe considerarse como un anticipo del precio.

Téngase presente en este sentido, que la exigencia de acreditar la voluntad de las partes (de forma clara y evidente) es tanto mayor cuanto que, jurisprudencialmente y de forma reiterada, se ha proclamado el carácter excepcional de las arras penitenciales y le interpretación restrictiva de la cláusula en que se acuerdan.

(iv) Que una de las partes rescinda el contrato, allanándose, si es comprador, a perderlas o si es el vendedor a devolverlas duplicadas.

En relación a la referida tipología de arras son igualmente de tener en cuenta las siguientes consideraciones:

-la impropia utilización de terminología que hace el referido precepto ("allanándose") , pues no es preciso que se produzca un verdadero y propio allanamiento procesal; y téngase igualmente presente que la jurisprudencia es revisa a la extensión al pacto de arras de la facultad moderadora del artículo 1154 establece para la cláusula penal (distinto es el caso de las denominadas arras penales, esto es como las que funcionan a modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1152 del código civil y, por tanto como resarcimiento anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida)

- que para afirmar la existencia de arras penitenciales del contrato , es preciso buscar la intención real de los contratantes en orden a lo que - en virtud del principio de libertad contractual - quisieron que fuese el alcance y eficacia de dichas arras, y sobre todo, tal y como antes hemos indicamos y en ello insistimos, que la facultad resolutoria del contrato de compraventa, que puede deducirse de la mediación de arras o señal, tiene que constar de manera clara y evidente, apareciendo de modo expreso la intención de los contratantes, en el sentido de que podían desligarse de la convención por dicho medio rescisoiobrio, pues en otro caso la entrega se reputa como anticipo del precio.

En este mismo sentido y en sentencia de 24 de junio de 2022 este Tribunal expreso: "las arras penitenciales tienen como función otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente (sin necesidad de justificar causa alguna) del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del lícito desistimiento.

Por tanto, tal y como afirma una reputada doctrina científica, quien mediante arras penitenciales no realiza la prestación principal, y abandona lo que dio como arras u ofrece el doble de lo que recibió, no incumple, sino que ejercita una facultad de desistir.

Téngase presente , que el desistimiento es una excepción al principio "pacta sunt servanda" artículos 1091, 1255 y 1256, entre otros del Código Civil, en cuanto que al desistir no se precisa justificación alguna , sino que es una expresión de la mera voluntad de una de las partes (sin causa o "ad nutum") de apartarse del contrato . Desistimiento que cuando es por parte del comprador conlleva la pérdida de todas las cantidades que haya entregado en concepto de arras penitenciales; y desistimiento que cuando es por parte del vendedor conlleva la obligación de devolver el doble de la cantidad convenida en el acuerdo de arras penitenciales.

Sobre dicha base, la STS de 17 de octubre de 2018, con cita de otros precedentes (SS 26 de septiembre de 2000 13, 29 y 24 de marzo de 2009 y 24 de octubre de 2002), tras indicar que las arras penitenciales "no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: cumplir o pagar lo pactado como opción del deudor", ha expresado , que es "doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad de las partes en aquel sentido".

Igualmente, con carácter previo a la estricta consideración del caso y habida cuenta de las encontradas y voluntaristas alegaciones que ambas partes realizan en comprensible, acotada y sesgada defensa de sus respectivos y contrapuestos intereses, se considera conveniente añadir las siguientes consideraciones generales:

-No existe "contrato de arras penitenciales" con sustantividad propia, sino un contrato -que normalmente suele ser de compraventa- que opcionalmente y por razón de la libre voluntad de las partes , incluye, en su caso, un pacto de arras penitenciales.

-No hay contradicción conceptual alguna en que la cantidad entregada en el acto en el que privadamente se documenta la perfección del contrato de compraventa (esto es, y por razón de lo establecido en el artículo 1450 del Código Civil, en el que se manifiesta el convenio entre comprador y vendedor en orden a lo que constituye la cosa objeto del contrato y el precio), pueda ser considerada como arras penitenciales y, en su caso, como subsidiario anticipo del precio o arras confirmatorias, pues no procede olvidar que dichas facetas del concepto de arras no son de factibilidad simultánea sino eventualmente sucesiva.

- El pacto de arras penitenciales ex artículo 1454 Código Civil únicamente tiene efectividad en relación al ámbito respecto del que está legalmente delimitado, esto es en el marco del desistimiento unilateral y plenamente voluntario de una de las partes (y ello por configurarse, tal y como antes hemos indicado, como una suerte de precio o canon libre y contractualmente establecido para permitir al interesado exonerarse de la fuerza obligatoria de lo pactado y, por tanto, quedar extramuros de lo dispuesto en los artículos 1091 y 1256 Código Civil); de modo y manera, que dicho pacto de arras penitenciales no tiene virtualidad respecto de aquellas situaciones de sobrevenida ineficacia contractual directamente relacionadas con la ausencia de culpa del deudor, tales como la pérdida de la cosa, el caso fortuito, la fuerza mayor y la ausencia del acontecimiento que constituía una condición suspensiva, situaciones que se regirán conforme a las normas singularmente aplicables. >>

Pues bien; si todas estas consideraciones generales las trasladamos al caso de autos, y en este tenemos presente, tal y como resulta de los extremos de hecho oportunamente expuestos expuestos en la contestación a la demanda y demanda reconvencional, que el retraso en el que incidieron los vendedores no fue consecuencia de su directa y libre voluntad, sino consecuencia de los trámites notariales en la que sobrevenidamente se vieron inmersos y relacionado con la liquidación de la sociedad de gananciales de sus fallecidos progenitores y declaración de herederos intestados (totalmente significativas al respecto son las consideraciones que los vendedores hacen respecto a la intervención de determinado empleado notarial y totalmente expresivas son las manifestaciones que en este sentido ha realizado el mismo al ser testificalmente examinado); la consecuencia, mal puede ser la aplicación al caso del precio, sanción o multa derivada de la cláusula de arras penitenciales; toda vez las cláusulas de dicha naturaleza, y así antes ha quedado indicado y remarca la jurisprudencia de un modo tan reiterado sin necesidad de cualquier cita, deben ser interpretadas de manera restrictiva y no extensiva, y ello tanto en lo que respecta a la afirmación de su inclusión en el contrato, como (y esto es lo relevante en este caso) en orden a la aplicación de las mismas a causa distinta al mero, voluntario e injustificado desistimiento contractual y a aquellos otros supuestos, como el de autos, en el que una se ve imposibilitada de cumplir el contrato conforme a los términos, temporales o de cualquier otra naturaleza, contractual y literalmente reflejados con los efectos de una rotunda condición resolutoria expresa.

TERCERO.- En definitiva, si bien consideramos, que la sentencia apelada es correcta a la hora de acordar la resolución del contrato a instancia de los compradores (corrección, que por su propio significado y alcance conlleva la desestimación de la excepción de contrato no cumplido aducida en la contestación a la demanda y, también, de la pretensión de cumplimiento contractual deducida en la reconvención), sin embargo, no la consideramos en lo relativo a la aplicación que hace de la cláusula o condición de arras penitenciales.

Llegados a este extremo del discurso y exclusivamente procediendo la resolución contractual, procede conforme a los concretos términos de las pretensiones deducidas y en aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 1303, a la restitución de las respectivas prestaciones (la puesta a disposición de los vendedores de las llaves de la vivienda ya ha sido judicialmente efectuada ante la negativa de los mismos a su recepción) y especialmente a la restitución de la suma de 4000 € entregada en concepto de arras y ello con abono del interés legal desde la fecha de la demanda y aplicación del artículo 576 LEC desde la fecha de esta resolución. Téngase presente en relación a esta cuestión que la vivienda objeto de contrato se encontraba en estado ruinoso (así se desprende de la nota registral presentada por los compradores con motivo de la alegación de la contraparte haberse servido y beneficiado del disfrute de la misma); ausencia del disfrute y generación de rendimientos que, al margen de la documental acabada de citar, pragmáticamente resulta de la indiscutida circunstancia de que poco después de comunicar la resolución del contrato, los compradores adquirieron una vivienda, lo cual igualmente denota la premura que les asistía y empíricamente justifica la inclusión y aplicación de la referida condición resolutoria expresa.

CUARTO.- Supone el anterior la estimación parcial del recurso y, por tanto, la no imposición de costas en esta alzada ( artículo 398-2 LEC).

Conlleva dicha estimación parcial la estimación igualmente parcial de la demanda, y por tanto la no imposición de las costas devengadas en la primera instancia por la sustanciación de la misma ( artículo 394-2 LEC).

Si bien todo lo anterior supone la integra desestimación de la demanda reconvencional, sin embargo, también se considera que no procede la expresa imposición de las costas devengadas en la primera instancia por razón de la sustanciación de la misma, toda vez que dada la complejidad del caso y la necesidad de las especiales consideraciones que han sido necesarias en orden a la resolución de las cuestiones relativas al oportuno ejercicio de la condición resolutoria expresa y eficacia de la cláusula arras penitenciales, se considera que concurrían serias dudas de hecho y de derecho y por tanto procede excepcionar la aplicación de la norma general en materia de costas consistente en el principio del vencimiento objetivo (proposición final, del párrafo segundo del apartado 1 del artículo 394 LEC).