Sentencia Civil 552/2024 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1117/2023 de 03 de junio del 2024

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los de la presente resolución

PRIMERO .- En el presente procedimiento ha recaído la sentencia de fecha 28 de abril de 2022 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Lucena en el procedimiento ordinario 153/20, por la que se estimaba parcialmente la demanda inicial y la demanda reconvencional y decretaba la resolución del vínculo contractual concertado entre las partes, y en consecuencia, se declara resuelto el contrato de 2 de noviembre de 2018 y se condena a la parte compradora Dª. Palmira y D. Jacobo a restituir la posesión del solar a los vendedores D. Marcial y Dª. Tamara, reteniendo los vendedores la cantidad recibida a cuenta por importe de 4.500 € en concepto de daños y perjuicios. Y en consecuencia, los vendedores deberán devolver la cuantía de 4.500 € a los compradores. Sin que proceda el devengo de intereses y sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas causadas.

SEGUNDO .- Frente a dicha sentencia el procurador Sr. Ortega López en representación de Dª. Palmira y D. Jacobo ha interpuesto recurso de apelación en el que alegaba: i) incongruencia extra petita de la sentencia, infracción del principio de justicia rogada, imposibilidad de conceder nada fuera de lo solicitado por la parte, arbitrariedad en el establecimiento de la indemnización, vulneración del principio sententia debet esse conformis libello (la sentencia debe ser conforme a la demanda), ii) vulneración del principio de voluntad de las partes, imposibilidad del juez de sustituir lo pactado en el contrato y iii) incongruencia de la sentencia en relación a la disponibilidad del solar por parte de la demandada, error en la vulneración de la prueba, contradicción entre lo fundamentado y la conclusión alcanzada.

El procurador señor Córdoba Aguilera en representación de D. Marcial y Dª. Tamara formuló impugnación a la sentencia en la que alegaba: i) infracción del artículo 1124 del Código Civil y del principio de justicia rogada, incongruencia extra petita y ultra petita y ii) error en la valoración de la prueba.

TERCERO.- En la demanda que ha dado lugar al presente procedimiento formulada por Dª. Palmira y D. Jacobo (en adelante los compradores) se interesaba que se declarase la resolución del contrato y se devuelva a los demandante la suma de 8.000 € entregados a la demandada en concepto de pagos parciales a cuenta del precio de la compraventa.

CUARTO .- Frente a ello, D. Marcial y Dª. Tamara (en adelante los vendedores) formularon escrito de oposición a la demanda y demanda reconvencional ejercitando la acción de cumplimiento del contrato y subsidiaria de resolución de la compraventa e interesando:

- Se declarase la obligación de los compradores cumplir el contrato de compraventa, condenando a los mismos a pagar el resto del precio que faltaba (21.000 euros) más los intereses legales que devengue dicha cantidad desde el tiempo en que debieran hacerse los pagos hasta el completo pago y los perjuicios causados por dicho retraso, que se valoran en 422,39 €, sin perjuicio de sumar a dicha cantidad los intereses del préstamo que se vayan devengando hasta el pago total de lo debido.

- Subsidiariamente, se declarase la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de los compradores, debiendo indemnizar a los demandantes reconvencionales con los daños y perjuicios causados que a día de hoy se valoran en 8.033,39 euros, más la pérdida de la señal que entregó a cuenta del cumplimiento del contrato (1.000 €).

QUINTO .- La sentencia de instancia declaró la resolución del contrato de compraventa, condenando a los compradores a restituir la posesión del solar a los vendedores y condenando a los vendedores a restituir la cuantía de 4.500 euros a los compradores de los 9.000 € entregados, reteniendo los vendedores la suma de 4.500 euros en concepto de daños y perjuicios.

SEXTO .- En el recurso de apelación formulado por los compradores se alegaba la incongruencia extra petita de la sentencia, infracción del principio de justicia rogada, imposibilidad de conceder nada fuera de lo solicitado por la parte, arbitrariedad en el establecimiento de la indemnización, vulneración del principio sententia debet esse conformis libello (la sentencia debe ser conforme a la demanda) y la vulneración del principio de voluntad de las partes, imposibilidad del juez de sustituir lo pactado en el contrato.

Indicaba la parte apelante que la sentencia había analizado los pedimentos contenidos en la demanda reconvencional relativa a la indemnización de los daños y perjuicios causados consistentes en los gastos notariales, los intereses pagados y los que faltaban del préstamo que había tenido que solicitar los vendedores y el daño moral, desestimando dicha indemnización porque no se había acreditado la realidad del perjuicio. A pesar de ello, la sentencia de instancia concedía una indemnización de forma arbitraria en la suma de 4.500 €.

Por otro lado, también indicaba la parte apelante que en el contrato se habían contemplado las consecuencias del incumplimiento consistente en la pérdida de la señal (1.000 €).

Por último, los compradores formulaban como motivo de apelación la incongruencia de la sentencia en relación a la disponibilidad del solar por parte de la demandada, error en la vulneración de la prueba, contradicción entre lo fundamentado y la conclusión alcanzada .

Indicaba la parte apelante que constaba en las actuaciones que ellos habían manifestado a los vendedores que no querían seguir adelante con el contrato, sin que se opusieran a la pretensión de resolución contractual, por lo que los vendedores podían haber accedido al solar ya que el mismo no tenía llave y era accesible desde la calle.

SEPTIMO .- En la impugnación a la sentencia formulada por los vendedores se alegaba la infracción del artículo 1124 del Código Civil y del principio de justicia rogada, incongruencia extra petita y ultra petita.

Indicaba la parte impugnante que el contrato no estaba resuelto porque la actora había interesado la demanda que se declarase la resolución del contrato y la sentencia partía de la premisa que el contrato estaba resuelto, sin que a día de hoy se hubiese entregado las llaves del solar. Por otro lado, dado que ha sido la actora quien ha incumplido el contrato tal y como indica la sentencia de instancia al afirmar que los compradores no han cumplido con su obligación de pago de la totalidad del precio pactado, de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil corresponde a los impugnantes escoger entre el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. Por lo tanto, tal y como indicaba en la demanda reconvencional interesaba el cumplimiento del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios causados.

En segundo lugar, invocaba la parte impugnante el error en la valoración de la prueba.

Consideraba que el incumplimiento de pago ha obligado los vendedores a suscribir una póliza de préstamo para poder pagar una finca que compraron a Arcadio y que tenía previsto pagar con el dinero que percibieran de la venta de la parcela, habiendo resultado acreditado tales daños y perjuicios consistente en la solicitud y obtención de un préstamo que no debían haber solicitado.

OCTAVO .- Dada la íntima conexión de las cuestiones planteadas, procederemos a examinar las conjuntamente siguiendo un orden lógico.

NOVENO .- Debemos comenzar señalando que en la demanda iniciallos compradores ejercitaba la acción de resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores en cuanto a la información sobre las características urbanísticas de la parcela en cuestión, con la devolución de los 8.000 € entregados en concepto de pago parcial, reteniendo la parte vendedora la suma de 1.000 € en concepto de arras.

Frente a ello, en la demanda reconvencionallos vendedores ejercitaban con carácter principal la acción de cumplimiento del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil al existir un incumplimiento de los compradores del pago del precio en el plazo pactado con la indemnización de daños y perjuicios y subsidiariamente la acción de resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil con la indemnización de daños y perjuicios y pérdidas de la señal que se entregó a cuenta del cumplimiento del contrato (1.000 €).

DECIMO .- Resulta preciso destacar que el objeto del presente procedimiento viene referido al contrato de compraventa celebrado el 2 de noviembre de 2018 sobre una parcela de terreno y en el que aparecen como parte compradoras Dª. Palmira y D. Jacobo y parte vendedora D. Marcial Y Dª. Tamara.

En dicho contrato se había pactado un precio total de 30.000 € que se abonaba de la siguiente forma:

- A la firma del contrato y como señal del mismo la suma de 1.000 €.

- El 10 de enero de 2019 la suma de 3.500 €.

- El 10 de julio de 2019 la suma de 4.500 euros.

- El 10 de enero de 2020 la suma de 4.500 euros.

- El 10 de julio de 2020 la suma de 16.500 €.

DECIMOPRMERO .- En primer lugar se plantea si procede examinar la pretensión de cumplimiento del contrato que interesa la demanda reconvencional o si existe una resolución consensual como afirma la sentencia de instancia.

DECIMOSEGUNDO .- Debemos señalar que no es cuestión controvertida que a la firma del contrato se abonó la señal de 1.000 euros, así como los pagos parciales del 10 de enero y 10 de julio de 2019 por un importe de 8.000 € más.

Tampoco es controvertido que el pago correspondiente al 10 de enero de 2020 en la suma de 4.500 € no se realizó

DECIMOTERCERO .- Llegado a este punto, tras este incumplimiento los vendedores remitieron a los compradores un burofax el 15 de enero de 2020 en el que indicaban que si en 5 días desde la recepción del requerimiento no procedía al abono de se plazo " entenderá su negativa como un desistimiento unilateral del mismo, de las contenidas en el artículo 1454 del Código Civil , entendiendo resuelto el contrato de referencia y pérdidas las cantidades entregada por ustedes hasta el día de la fecha al considerar éstas como arras penitenciales.

Pasado el plazo de 5 días a la recepción de este documento sin tener contestación alguna por su parte entenderé resuelta la relación contractual existente entre ambas partes y restituido automáticamente la posesión del inmueble de referencia, no necesitando entrega alguna por su parte".

DECIMOCUARTO .- El letrado de los compradores remitió, a su vez, el 20 de enero de 2020 un burofax dirigido a los vendedores en el que informaba que sus clientes habían acudido a su despacho " comunicándome su intención de resolver el contrato de compraventa celebrado entre ustedes en fecha 2 de noviembre de 2018. El motivo que lleva a mis representados a optar por la resolución se debe a la falta de información acerca de las posibilidades edificativas del terreno objeto de la compra que hace que mi mandante pierdan el interés en el terreno citado".

DECIMOQUINTO .- Por lo tanto, a la vista de este intercambio epistolar, procede desestimar el motivo de impugnación formulado por los vendedores y confirmar la decisión de la resolución de instancia en cuanto que ha existido antes de la iniciación del presente procedimiento una resolución consensual del contrato con fecha 20 de enero de 2020, existiendo controversia en cuanto a cuál ha sido la parte incumplidora del mismo y como consecuencia de ello, quien puede invocar las consecuencias el artículo 1124 del Código Civil, cuestión que analizaremos a continuación.

DECIMOSEXTO .- La segunda cuestión que debemos resolver es determinar si ha existido incumplimiento contractual y cual ha sido la parte (o partes) que ha incurrido en ella.

DECIMOSEPTIMO .- Los vendedores alegan que los compradores no han pagado los plazos contemplados para el 10 de enero y el 10 de julio el 2020. Los compradores no niegan esta circunstancia y la sentencia de instancia afirma que se ha producido este incumplimiento contractual.

Por lo tanto, nos resta examinar si ese incumplimiento contractual estaba justificado y si ha existido incumplimiento por parte de los vendedores.

DECIMOCTAVO .- La parte compradora afirma que los vendedores no les informaron debidamente sobre las posibilidades edificativas del terreno objeto de la compra sin que invoque la existencia de error o vicio del consentimiento sino la existencia de un incumplimiento contractual..

DECIMONOVENO .- En el exponendo I del contrato de compraventa se indica que es objeto del mismo la finca urbana, parcela de terreno situada en el plan parcial Cierzos y Cabreras, edificable con uso residencial y compatibles, y con sujeción a las ordenanzas del citado Plan, subzona A.

En l a certificación del Ayuntamiento de Iznájar se indica que la parcela en cuestión se encuentra en suelo urbanizable ordenado con planeamiento de desarrollo aprobado (SUOT Cierzos y Cabreras), Plan Parcial Cierzos y Cabreras, zona residencial unifamiliar intensiva y que " sería posible la ejecución de obras de edificación y la obtención en su caso de la licencia municipal de primera ocupación, al estar finalizadas y recepcionar las las obras de urbanización".

VIGESIMO .- Por lo tanto, la información urbanística contenida en el contrato de compraventa se corresponde con la realidad tal y como resulta de la información administrativa sin que constara en el contrato que la posibilidad de la edificación de sótano y dos plantas constituía la causa esencial del mismo.

El contrato hacía referencia a la calificación del suelo y las posibilidades edificativas se contemplaban en el Plan Parcial referido (Cierzos y Cabreras), al que podían y debían haber accedido los compradores para verificar su alcance.

Por lo tanto, no ha existido incumplimiento contractual por parte de los vendedores.

VIGESIMOPRIMERO .- En conclusión y a tenor de lo expuesto, ha existido un incumplimiento contractual por parte de los compradores, lo que legitima a los vendedores de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil y lo interesado con carácter subsidiario en su demanda reconvencional, a reclamar los daños y perjuicios causados junto con la resolución contractual que fue consensuada.

VIGESIMOSEGUNDO .- Procede examinar, en tercer lugar la pretensión relativa a los daños y perjuicios causados a los vendedores.

VIGESIMOTERCERO .- Plantean los vendedores que dado que contaban con la disponibilidad del precio pactado en la compraventa de 2 de noviembre de 2018, compraron una finca el 21 de octubre de 2019 por un precio de 45.000 €, por lo que como consecuencia del impago anteriormente referido tuvieron que solicitar un préstamo el 11 de febrero de 2020 con la Cooperativa Agrícola de Iznájar por importe de 25.000 €, un plazo de 10 años y un interés de 2,728% el primer año y posteriormente el Euríbor +3.

Este préstamo (innecesario si se hubiera cumplido el contrato primitivo) generó unos gastos notariales de 143,29 €, unos intereses abonados a la fecha de la demanda re convencional de 279 €, unos intereses pendientes de pagar hasta la finalización del préstamo por importe de 3.890 € y unos daños morales al haber tenido que endeudarse durante 10 años, con los consiguientes problemas personales y familiares y la imposibilidad de usar la parcela para huerto o alquiler, que cuantifica en la suma de 4.000 €.

VIGESIMOCUARTO .- En el segundo contrato de compraventa celebrado el 21 de octubre de 2019 se contemplaba un primer pago a la fecha del contrato por importe de 20.000 €, un segundo pago por importe de 10.000 € el 30 de julio de 2020 y un pago final de 15.000 € el 31 de marzo de 2021.

VIGESIMOQUINTO .- En el momento del primer pago a la celebración del contrato todavía no se había producido el incumplimiento de los compradores.

VIGESIMOSEXTO .- Ahora bien en el momento del segundo pago por importe de 10.000 € que debía realizarse el 30 de junio de 2020, ya se había producido la resolución del contrato tal y como hemos señalado en los fundamentos jurídicos anteriores a raíz del intercambio de burofaxes de 15 y 20 de enero de 2020.

VIGESIMOSEPTIMO .- Por lo tanto, resuelto el contrato la controversia descansaba en cuál era la parte incumplidora y cuál era la parte que podría reclamar los daños y perjuicios, cuestiones que se han resuelto con anterioridad.

Por ello, desde el mes de enero del 2020 los vendedores podían disponer de la parcela objeto de venta al haberse resuelto el contrato, sin que necesitara ninguna entrega alguna de la parte compradora tal y como había afirmado los propios vendedores en el burofax de 15 de enero de 2020, " ... pasado el plazo de 5 días a la recepción de este documento sin tener contestación alguna por su parte entenderé resuelta la relación contractual existente entre ambas partes y restituido automáticamente la posesión del inmueble de referencia, no necesitando entrega alguna por su parte" (el subrayado es nuestro).

De esta manera, no ha resultado acreditada la existencia de daños y perjuicios atendiendo a la disponibilidad de la parcela en cuestión con anterioridad a la celebración del préstamo y del pago del segundo plazo del contrato de compraventa de 21 de octubre de 2019.

VIGESIMOCTAVO .- Resumiendo todo lo expuesto con anterioridad, procede estimar parcialmente el recurso de apelación y la impugnación de la sentencia y procede confirmar la resolución del contrato de compraventa de 2 de noviembre de 2018, con la devolución a los compradores de la suma de 8.000 € entregada en concepto de pago parciales y sin condena a la indemnización de los daños y perjuicios.

VIGESIMONOVENO .- Costas de la primera instancia

Respecto a la demanda inicial, dado que la misma ha sido desestimada atendiendo a que la resolución había tenido lugar con anterioridad a la presentación a la demanda y en nuestra sentencia se ha declarado la existencia de incumplimiento por parte de los compradores/demandantes, de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas a la parte actora.

Por lo que se refiere a la demanda reconvencional, al haber sido estimada parcialmente la misma, no procede hacer especial pronunciamiento en materia de costas de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

TRIGESIMO .- Costas de segunda instancia

Por lo que se refiere a las costas de la apelación y de la impugnación de la sentencia, dado el sentir estimatorio parcial de la presente resolución, no procede imponer las mismas a la parte apelante e impugnante de conformidad con los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.