Sentencia Civil 859/2023 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1349/2022 de 05 de octubre del 2023

PRIMERO.- Contra la sentencia que estima la demanda presentada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVDA. DIRECCION000 NÚM. NUM000 contra D. Felipe y D. Fernando en reclamación de 6.924'54 € (correspondientes a 42 mensualidades de cuotas) por ser los legítimos propietarios del piso NUM001 de la comunidad, se alzan los demandados esgrimiendo (1) falta de legitimación pasiva, (2) incongruencia omisiva respecto a la improcedencia de responsabilidad universal personal requerida a esa parte, y (3) falta del debido litisconsorcio conforme a lo recogido en el artículo 420 LEC en relación con el artículo 12 LEC..

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso que ha de examinarse es la supuesta incongruencia de la sentencia al haberse omitido el pronunciamiento sobre uno de los motivos de oposición contenidos en la contestación.

Si la parte apelante considera que se ha cometido este tipo de infracción procesal, previamente tendría que haber interesado el complemento de dicha resolución a través de la vía procesal contemplada en el artículo 267.5 de la LOPJ y del artículo 215 de la LEC.

Tal como se acordó en Pleno de Magistrados de esta Audiencia Provincial el 18.3.2019, y en el ámbito civil, el artículo 459 de la LEC contempla que en el recurso de apelación podrá alegarse la infracción de normas o garantías procesales, si bien el apelante deberá acreditar que "denunció oportunamente la infracción, si hubiera tenido oportunidad procesal para ello", puesto que esta exigencia de acreditación de la denuncia de la infracción se encuentra conectada con la posibilidad de solicitar el complemento de las resoluciones que " hubieran omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso" en el plazo de 5 días desde la notificación de la sentencia según permite el artículo 267.5 LOPJ.

En este sentido, señala el Tribunal Supremo el 12.7.2017 " si la parte consideraba que se ha dado un supuesto de incongruencia omisiva al no resolver sobre una cuestión planteada en la demanda y en el recurso, debió utilizar el remedio previsto en el artículo 215.2 LEC . Al respecto esta sala tiene establecido -Sentencia núm. 298/2013 de 6 junio - que no será motivo de infracción procesal cualquier defecto que haya podido subsanarse en la instancia o instancias oportunas mediante la aclaración, corrección o complemento de la sentencia ( artículos 469.2 , 214 y 215 LEC ). El artículo 215 contempla (apartado 2) el supuesto en el cual cualquier auto o sentencia hubiere omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, habilitando con carácter preceptivo un especial incidente para lograr la corrección de dicho defecto procesal. Pero, incluso en el caso de que la parte no hubiera considerado tal omisión como constitutiva de incongruencia, en tanto que el "fallo" de la sentencia recurrida parecía pronunciarse sobre todas las cuestiones discutidas -estimando la demanda en forma parcial y desestimándola en cuanto al resto- seguiría existiendo un defecto procesal por falta de exhaustividad al no haber contemplado parte del objeto litigioso, lo que también integra una infracción del artículo 218 LEC que únicamente puede denunciarse mediante la utilización del recurso extraordinario por infracción procesal y no a través del de casación, ordenado exclusivamente a la denuncia de infracción de normas sustantivas".

Sea como sea, conviene señalar que en el caso de autos no cabe hablar de incongruencia.

Más que incongruencia lo que viene a denunciar el apelante es falta de exhaustividad en cuanto se achaca el que no se haya valorado otros argumentos. Al requisito de la exhaustividad se refiere el artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto impone que las sentencias hagan las declaraciones que exija la demanda y las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, como acontece en el caso de autos.

En definitiva, no se comprende una denuncia de esta naturaleza que no expresa otra cosa que la disconformidad con la fundamentación jurídica del fallo.

TERCERO.- En realidad en el recurso se viene a plantear principalmente una cuestión (tal como señalamos en el Auto dictado en el presente rollo el 5.7.2023) que no es otra que si la sentencia apelada yerra al señalar que los demandados tienen legitimación pasiva y pueden ser condenados al pago de las cuotas de comunidad objeto de reclamación por haber adquirido extrarregistralmente la propiedad del inmueble en cuestión cuando adquirieron el crédito hipotecario e iniciaron una importante obra de reforma.

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las obligaciones que se recogen en los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta, debiendo entenderse referido a la obligación de pago de las cuotas y gastos comunitarios.

Es claro que estableciendo el citado artículo 9 LPH la obligación de los copropietarios de una vivienda en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, la obligación de contribuir a los gastos generales de una vivienda sujeta al régimen de Propiedad Horizontal no puede quedar condicionada a que el nuevo titular lo comunique fehacientemente o no se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Debe partirse de las reglas generales que en materia de prueba establece el artículo 217 LEC, correspondiendo a la parte actora la prueba de los hechos en que base su demanda, y dado que el presupuesto esencial de la pretensión de la actora es que los demandados Sres. Felipe Fernando son propietarios de la vivienda NUM001 y por ello miembros de la comunidad que deben contribuir al pago de los gastos de conservación y mantenimiento de la comunidad de propietarios, es por tanto a la comunidad a la que le corresponde la prueba de ese hecho.

CUARTO.- Esgrimen los apelantes que existe un negocio jurídico que tienen con la herencia yacente por medio del cual están autorizados a reformar el inmueble, así como su explotación, siendo la titular del inmueble la referida herencia yacente de Dña. Agustina, como así lo confirmaron la testigo Dña. Angelica y el codemandado D. Fernando.

Por lo pronto olvida el apelante, por lo que se refiere a lo que manifestó D. Fernando, que el resultado del interrogatorio es la declaración que hace una persona contra sí misma de la verdad de un hecho, de ahí que el artículo 316.1 LEC establezca que se valorarán como ciertos el reconocimiento en lo que "le es enteramente perjudicial", recogiendo así lo mencionado en el derogado artículo 1232 del Código Civil, que establecía que la confesión hace prueba contra su autor. Por lo que se infringiría el precepto cuando si se valorase como prueba en los supuestos en que todas las respuestas son favorables al propio interrogado (pues nunca se puede valorar como favorable a sus intereses, ni hace prueba contra su oponente, ni siquiera puede perjudicar a los colitigantes) ( sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2011 - STS 4491/2011, recurso 2295/2007- y 7 de junio de 2010 - STS 3060/2010-). Piénsese que el testigo tiene obligación de decir la verdad, ésta sujeto a tachas y la valoración del testimonio es diferente de la declaración de parte ( artículo 376 LEC libre valoración pero siempre motivada teniendo en cuenta la razón de ciencia que hubiese dado, sus circunstancias y tachas), la parte como es lógico está liberada de la obligación de decir verdad y su valoración sometida a las reglas de la sana crítica pero con reglas especiales: serán ciertos los hechos cuando concurran en la declaración que se reconozcan los hechos, intervenido el interrogado personalmente en ellos, la fijación le sea enteramente perjudicial y no se contradiga con el resultado de las demás pruebas (316.1).

Por lo demás, escaso valor probatorio puede darse a la testigo Sra. Angelica que admitió no saber el tipo de acuerdo que tenían los Sres. Felipe Fernando con los herederos.

La L.E.C. de 2.000, que deroga los artículos 1.231 a 1253 del C.C., introduce (como dice su Exposición de Motivos) las presunciones como método de fijar la certeza de ciertos hechos. En concreto, en su art.386, gráficamente titulado Presunciones Judiciales, establece que a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir su certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano. Como dice el T.S. en su S. de 30-6-88, las reglas del criterio humano no son otras que las de la lógica o recta razón, y en este sentido dicho enlace no ha de consistir en otra cosa sino en la conexión o congruencia entre ambos hechos, de suerte que el conocimiento de uno nos lleve como consecuencia obligada de la lógica o recta razón el conocimiento del otro.

En el caso de autos, ante la imposibilidad, o enorme dificultad, que se ha tenido para probar quien o quienes son los propietarios de la vivienda, hay que unir varios aspectos fácticos que sí acreditados, son eficientes al respecto NUM001 de la casa núm. NUM000, portal NUM002.

La sentencia apelada funda su decisión en que habiendo quedado probados varios hechos (-i- los Sres. Felipe Fernando son titulares del derecho real de hipoteca y han realizado sobre la vivienda actos que exceden de la mera administración pues realizaron una reforma integral del inmueble que había sido gravemente dañado por un incendio, -ii- tras la reforma han arrendado el inmueble a una familia de quienes perciben las rentas, -iii- aunque han manifestado que hay un procedimiento de Ejecución Hipotecaria en marcha, no consta en la nota simple de la finca registral que se haya expedido la certificación del artículo 688 LEC, y -iv- los demandados no han aportado ningún documento del que se desprenda el esgrimido acuerdo con los herederos de la titular registral fallecida, pese a su facilidad probatoria) tales "hechos base" llevan a tener como cierto el "hecho presunto" consistente en que son propietarios de hecho o de derecho de la vivienda.

Es cierto que las pruebas de presunciones tienen un carácter supletorio y sólo deben utilizarse cuando el hecho dudoso no tenga demostración por pruebas directas, ya que de existir éstas las presunciones resultan innecesarias ( SSTS de 5 de noviembre de 1990, de 5 de febrero y 12 de julio de 1991, de 10 de julio de 1992, de 18 de marzo de 1993 y de 16 de octubre de 1995, entre otras). Y también es cierto que las presunciones solo son admisibles cuando el hecho de que han de deducirse esté completamente acreditado, en el sentido de que no puede construirse una presunción sobre un hecho inexistente, sin que sea lícito sostener como presunción lo que no pasa de ser conjetura. Ahora bien, en el presente caso la apelante no viene a cuestionar ninguno de los indicios tomados en consideración, sino que trae a colación la declaración de la testigo Sra. Angelica y del propio D. Fernando ya comentados. Es claro que el criterio subjetivo de la parte recurrente, no puede prevalecer sobre el objeto e imparcial del Juzgador a quo, que de manera razonada y amplia, expone de forma suficiente y coherente la motivación fáctica de su resolución.

También resulta llamativo que no se hayan traído a la vista las personas (herederos) de la titular registral con los que, según los demandados, tienen un acuerdo de administración.

Con ello se quiere destacar el comportamiento de los litigantes (en relación a las alegaciones que han vertido) para determinar si se ajusta o no a lo que es normal, al principio de normalidad, que se traduce en la aplicación de las reglas de la lógica - STS de 20 de julio de 2006, entre otras -, por lo que debe ser la parte que actúa en contra de ese "actuar normal" el que acredite el motivo por el que actuó de forma distinta.

Se utiliza el principio de normalidad en la valoración de la prueba, que supone la " aplicación de las reglas de la lógica, de la racionalidad propia de las máximas de experiencia deducidas del proceder del común de las gentes ante una situación concreta y determinada" ( sentencia de la Sala 1ª del TS de 20 de julio de 2006, con cita de las de 14 de mayo de 1994 y 11 de diciembre de 1995), de manera que " aquellos acontecimientos que se desarrollan cotidianamente con arreglo a patrones homólogos no deben ser sometidos a exigencias de prueba rigurosas y sí, en cambio, aquellos otros hechos que por distanciarse del curso ordinario del acontecer de las cosas o del proceder humano, se nos aparecen como anómalos, infrecuentes o atípicos" sentencias de la Sala 1ª del TS de 15 de julio de 1999, 30 de noviembre de 2000, 4 de noviembre de 2004, 11 de octubre y 7 de diciembre de 2005, y 2 de febrero de 2006).

En el caso de autos, no se comprende que el que esgrime que sólo es administrador de unas personas, no reaccione señalando quienes son éstas. Lo normal y lo lógico es que dicho acuerdo estuviera por escrito y si no lo está, lo lógico es citarlas a juicio.

En definitiva existen suficientes elementos probatorios que permiten declarar como hecho probado, a los solos efectos de este procedimiento, que los Sres. Felipe Fernando son propietarios de la vivienda, al menos, desde abril de 2021 por lo que no existe el litisconsorcio pasivo necesario alegado.

QUINTO.- Por último, se esgrime inexistencia de responsabilidad universal personal de los demandados.

Se viene a alegar que el obligado al pago de los gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento de su devengo, sin perjuicio de la afección real del inmueble. Por ello, razona, el propietario actual que no lo era en el momento de devengarse el gasto no es sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, aunque la vivienda se encuentre afectado al pago de los gastos comunes.

Conforme a la redacción dada por la Disposición Final de la Ley 8/2013, establece el art. 9.1.e) en su párrafo tercero que " [e]l adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

Interpretando el precepto en conjunción con la letra i) del mismo art. 9.1 y con el art. 21 de la LPH la jurisprudencia expresada en la STS de 22 de abril de 2015 (nº 211/2015, rec. 319/2013), que examinando un supuesto en que se había probado que a la Comunidad le constaba que la titular registral no era la propietaria, fija como doctrina que " cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral , la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

Precisamente en su Fundamento de Derecho tercero, en su número 5, recoge " De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad".

De conformidad a esta doctrina con relación al artículo 9.1 e) LPH el obligado al pago de los gastos comunes del inmueble será el propietario que no ha abonado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido titular. Con independencia de esta responsabilidad personal, que subsiste en caso de transmisión del inmueble a un tercero, éste queda afecto al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los tres años anteriores, aunque el actual titular no sea el deudor de la Comunidad. Coexisten, por tanto, dos responsables diferentes.

Aplicando lo expuesto y teniendo en cuenta que en este caso (1) que la cantidad reclamada queda limitada a las cuotas debidas en la anualidad corriente y los tres años anteriores, (2) que no consta en absoluto que ni los transmitentes ni los adquirentes hayan comunicado a la Comunidad de Propietarios el cambio de titularidad de la vivienda cuyas cuotas se reclaman, comunidad que se reunió el 11 de junio de 2021 y tras adoptar el acuerdo -que no ha sido impugnado- les reclama la deuda, (3) que si se acordara que de la deuda sólo se responda exclusivamente con el inmueble en cuestión -y no con otros bienes que les puedan pertenecer- dadas las circunstancias que concurren en este supuesto quedaría sin efectividad la condena impuesta, puesto que los nuevos propietarios de la vivienda no han inscrito -y pueden que no lo hagan- la finca a su nombre, (3) que la afección real introducida por el legislador es precisamente para garantizar el pago por cuotas comunitarias en caso de transmisión, (4) que el supuesto examinando por el Tribunal Supremo en la sentencia mencionada es distinto al de autos, y (5) que los Tribunales que aprecien abuso de derecho en el proceso civil, deberán rechazar cualquier petición, indicente o excepción que los acoja o entrañen fraude de ley o procesal, artículo 11 LOPJ, procede confirmar la sentencia apelada.

SEXTO.- En cuanto a costas, habida cuenta la desestimación total del recurso de apelación deben imponerse a esa parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los artículos citados y demás de general aplicación al caso de autos,