Sentencia Civil 397/2022 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 5, Rec. 364/2021 de 14 de diciembre del 2022

PRIMERO.-I.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ferrol, de fecha 9 de abril de 2021, acordó en su parte dispositiva:

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Ana Belén Seco Lamas, en nombre y representación de D. Melchor y Dª. Margarita, contra Dª. Leonor, D. Mariano Y Dª. Lina:

1. Debo declarar y declaro que los demandantes son propietarios frente a todos de la finca urbana consistente en vivienda sita al Piso NUM000 del portal NUM001 del Poblado de A Fraga de la villa y municipio de As Pontes descrita en el hecho primero de la demanda. Y, en consecuencia:

2. Debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración.

3. Con expresa imposición de costas a la parte demandada.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

"Primero .- En la demanda rectora del presente procedimiento se ejercita una acción declarativa de dominio, que se tramita por los cauces del juicio ordinario en aplicación de la regla general por razón de la cuantía prevista en el art. 249.2 LEC , al tratarse de una demanda cuya cuantía excede de 6.000 €.

A. A través de la acción ejercitada, la parte actora solicita la declaración de que la finca urbana consistente en vivienda sita al Piso NUM000 del portal NUM001 del Poblado de A Fraga de la villa y municipio de As Pontes es de su propiedad.

Fundamentando esta pretensión: tanto en el título constitutivo de dicha propiedad, contrato privado de compraventa futura suscrito el día 5 de noviembre de 2002, que supone una verdadera compraventa con entrega ya del inmueble pero con precio aplazado, contrato que fue otorgado además con el consentimiento expreso de los demandados, D. Mariano y Dª. Leonor

; como en la prescripción adquisitiva o usucapión del inmueble, al haber sido poseído por los actores a título de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, con buena fe y justo título desde hace más de 18 años.

B. Frente a ello, la parte demandada se opone a la demanda alegando: que los demandantes carecen de título para el ejercicio de una acción declarativa de dominio, puesto que el documento en el que basan su ejercicio no es más que un pacto sucesorio que deberá ser interpretado en un proceso de división de herencia bajo las reglas previstas en el Código Civil, y en su caso, la Ley de Derecho Civil Gallego; y, por otra parte, que no estamos ante supuestos subsidiarios, o incluso complementarios, como pretende la parte actora, o hay contrato de compraventa acompañado de traditio u opera la usucapio adquisitiva y los demandantes no logran la acreditación dela posesión del inmueble durante un plazo de tiempo determinado."

"Segundo.- Debidamente concretado, según lo expuesto, el objeto del proceso, para su resolución procede, con carácter previo a entrar en el fondo del asunto, partir del marco jurídico aplicable.

En este sentido, se ha de tener en cuenta que el derecho de propiedad, como todo derecho subjetivo, puede no ser respetado y el ordenamiento jurídico prevé un general sistema de protección que se consigue mediante el ejercicio de una serie de acciones dirigidas a conseguir la tutela jurisdiccional de aquel. Así, a pesar que en nuestro Derecho procesal no se exige identificar la acción, ni mucho menos darle nombre, se enumeran tradicionalmente como acciones más típicamente protectoras del derecho de propiedad: la reivindicatoria, la declarativa de dominio y la negatoria y a ellas se añade la de deslinde y amojonamiento para fijar con exactitud su objeto y la publiciana para proteger la posesión inherente al mismo.

En el presente procedimiento se ejercita una acción declarativa de dominio. Se trata de una acción meramente declarativa, cuyo objeto es simplemente la declaración del derecho de propiedad ( STS de 23 de marzo de 2001 ) amparado en el artículo 348, párrafo segundo, del Código civil , aunque no lo diga expresamente ( STS de 3 de junio de 2004 ). La finalidad de la acción declarativa de dominio es la de obtener la declaración de que el demandante es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo atribuye ( SSTS de 14 de marzo de 1989 , 14 de octubre de 1991 y 23 de enero de 1992 ).

Los requisitos de esta acción son los mismos que los de la acción reivindicatoria, salvo, claro es, la posesión actual por parte del demandado ( STS de 17 de enero de 2001 ), pues, si bien la declarativa no requiere que el demandado sea poseedor ( STS de 24 de marzo de 1992 ) -circunstancia que también posibilitaría su ejercicio ( STS de 23 de enero de 1992 )-, sí exige, y en ello estriba el interés del actor en la declaración, que aquel de alguna manera contravenga en forma efectiva el derecho de propiedad ( STS de 14 de octubre de 1991 ), lo vulnere con actos de indiscutible realidad o adopte una posición frente al dominio que lo haga dudoso o lo desconozca ( STS de 17 de enero de 1984 ), arrogándoselo o discutiéndolo en términos tales que resulte precisa su declaración judicial, al punto de representar esta contradicción o desconocimiento del dominio, un hecho constitutivo de la acción, integrante de la causa de pedir, cuya alegación y prueba incumbe en definitiva a quien la ejercita ( SSTS de 30 de septiembre de 1994 , 22 de enero de 1993 y 1 de diciembre de 1993 ).

Son presupuestos, pues, de la acción: primero, la acreditación del título de propiedad por parte del demandante, por lo cual no es preciso que el demandado pruebe su derecho sino simplemente que aquél no acredite el suyo; y, segundo, la identificación, como cosa señalada y reconocida, como la misma que es objeto de la demanda, <> ( STS de 30 de diciembre de 2004 ), cuya <> ( STS de 21 de noviembre de 2005 )."

"Tercero.- Sentado el marco jurídico en el que nos encontramos, procede entrar en el fondo del asunto y, en este sentido, con carácter previo al examen de la concurrencia de los requisitos de la acción declarativa de dominio que se ejercita en la demanda, hemos de analizar si concurre el presupuesto de dicha acción, esto es, el interés de la parte actora en la declaración de su propiedad ante la contradicción del mismo por la parte demandada.

Y para ello, se ha de tener en cuenta que la jurisprudencia ha admitido como presupuesto de la procedencia de la acción declarativa de dominio, no sólo una contravención expresa, total, de aquel derecho, sino que basta con que de alguna manera se contravenga en forma efectiva el derecho de propiedad ( STS de 14 de octubre de 1991 ), sea vulnerado con actos de indiscutible realidad o se adopte una posición frente al dominio que lo haga dudoso o lo desconozca ( STS de 17 de enero de 1984 ), arrogándoselo o discutiéndolo en términos tales que resulte precisa su declaración judicial. En este sentido, por ejemplo:

<

Por esta razón, en atención a la presunción de que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo ( art. 38 LH ), debe entenderse que la acción declarativa es la que procede para que el propietario poseedor haga valer su condición de dueño frente al titular registral que no posee. Por ello, es admisible también la acción declarativa cuando lo que se persigue por el propietario es integrar un título defectuoso o incompleto de dominio con el fin de acceder al Registro de la Propiedad>>, STS, Sala 1ª, de 29 de junio de 2020 .

<>, SAP de A Coruña, Sección 3ª, de 22 de enero de 2020 .

En el presente procedimiento, la parte demandada discrepa de la interpretación jurídica que del contrato aportado como documento 3 hacen los demandantes, alegando que lo presentan como un contrato privado de compraventa, olvidándose de la naturaleza sucesoria del mismo, y dando por hecho, que el bien es adquirido por los actores desde la firma del citado documento, obviando la imposibilidad de tal efecto a la vista de lo estipulado en la escritura por la que don Rodrigo y doña Lina compran -por medio de precio aplazado- el inmueble a ENDESA. Añadiendo que los instaron un procedimiento de división de herencia que dio origen a los autos de división de herencia 83/2020 del Juzgado de Primera Instancia 4, entre las mismas partes, en el cual, los ahora demandados interesaron la inclusión del bien objeto de este procedimiento ene le inventario de la herencia, aportando como base para ello el "CONTRATO DE PACTO DE COMPRA- VENTA FUTURA", ya que, a la vista del contenido del documento, se considera que, la intención de don Rodrigo (ya fallecido) y de doña Lina (todavía con vida y demandada en este procedimiento) fue legar a su hijo Melchor el bien objeto de pacto, legado que se hace a cargo del tercio de libre disposición y bajo condición del pago (modo) de una determinada cantidad de dinero.

De tal forma que, existiendo controversia entre las partes acerca de la titularidad del inmueble, cuya dominio por los actores es negado por los demandados, se justifica el presupuesto de la acción ejercitada en la demanda."

"Cuarto.- Dándose el presupuesto para el ejercicio de la acción, procede, a continuación, entrar en el análisis de la concurrencia en el caso que nos ocupa de los requisitos que la jurisprudencia y la doctrina exigen para la procedencia de la acción declarativa de dominio: primero, la acreditación del título de propiedad por parte del demandante; y, segundo, la identificación, como cosa señalada y reconocida, como la misma que es objeto de la demanda.

El primero de los requisitos esenciales para el éxito de las acciones protectoras del dominio, y en particular de la acción reivindicatoria y de la declarativa de dominio que se ejercita en la presente demanda, como presupuesto básico y primordial para la declaración de propiedad, con arreglo a lo dispuesto en el art. 348 del Código civil y a una reiteradísima jurisprudencia interpretadora del mismo, es la realidad del derecho dominical alegado, cuya prueba incumbe al actor, con arreglo al art. 217 LEC .

Sobre este primer requisito común para la viabilidad de las acciones reivindicatoria y declarativa de dominio, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es unánime y pacífica cuando establece que el título de propiedad del reivindicante ha de quedar, de forma inexcusable, cumplida y debidamente acreditado, a través de un aporte probatorio objetivo y suficiente que revele, sin género de duda alguno, que el demandante tiene el dominio sobre la finca objeto de la acción ( SSTS de 16 mayo 1979 , 10 octubre 1980 , 27 junio 1991 , 26 mayo 1994 , 5 julio 1996 y 28 de abril de 1997 , entre otras muchas).

No obstante, <<...la jurisprudencia ha señalado con reiteración que, entendiendo por título de dominio, no el documento en el que el demandante funde su derecho, sino la justificación dominical, que se puede acreditar a través de cualquier medio válido en derecho, siempre que permita demostrar el carácter de dueño de la cosa reclamada por parte de quien acciona a su amparo>>, SAP de A Coruña, Sección 4ª, de 29 de julio del 2011 . Así, el propio Tribunal Supremo -por ejemplo en Sentencia de fecha 30 de julio de 1999 , con cita de la Sentencia del mismo Tribunal de 16 de octubre de 1998 - ha declarado que: <> ( SSTS de 24 de junio de 1966 , 4 de noviembre de 1981 , 6 de julio de 1982 y 29 de noviembre de 1992 ).

En definitiva, esta prueba del derecho de propiedad a favor del demandante implica, por un lado, la acreditación de la existencia de un título de dominio válido, que no debe ser confundido con su expresión formal de carácter documental o registral, con independencia de la presunción de exactitud registral que pudiera derivarse del art. 38 de la LH , y ha de ser entendido más bien como el hecho jurídico válido y apto para hacer surgir la relación jurídico real de propiedad entre el sujeto y la cosa, en cuanto susceptible de operar formalmente la transferencia dominical sobre el bien, y, por otro, la demostración de que, material y efectivamente, se ha producido, en virtud de tal titulación, la transmisión y consiguiente adquisición del derecho dominical, lo que conlleva, cuando de una adquisición derivativa se trata, la previa demostración de que el "tradens" y las personas de las que éste hubiese podido traer causa han sido, a su vez, dueños de la cosa.

En el presente caso, el título -en sentido formal- adquisitivo del dominio sobre la finca litigiosa que se hace valer en la demanda, lo constituye el contrato privado de compraventa futura suscrito el día 5 de noviembre de 2002 (doc. Nº 3 adjunto a la demanda). En virtud del cual, los cónyuges D. Rodrigo y Dª. Lina se comprometen a transmitir la propiedad del inmueble que se describe en el mismo a D. Melchor y Dª. Margarita, <>.

En cuanto al iter transmisivo de las fincas, se admite por ambas partes que dicho inmueble comprado en origen por D. Rodrigo, padre del codemandante D. Melchor a la empresa ENDESA, para la que trabajó, a medio de escritura pública de fecha 5 de noviembre de 2002, ante el Notario de As Pontes D. Jesús Basanta Barro al nº 1326 de su protocolo, y para su sociedad de gananciales, que formaba con su esposa Dª. Lina, por el mismo precio de 11.606,75 € a medio de pago aplazado de 60 mensualidades, pagaderos a medio de un préstamo que la propia empresa le hizo a D. Rodrigo y pactando la prohibición de enajenarla durante un plazo de diez años.

Seguidamente, se expone que la adquisición se formalizó en documento privado precisamente debido a la imposibilidad de enajenación del inmueble en escritura pública hasta que transcurrieran diez años, cláusula impuesta por la empresa vendedora ENDESA y que figura incorporada al contrato público de compraventa, pero siendo ya intención clara de los padres del ahora codemandante transmitirle la propiedad del citado inmueble desde ese mismo momento. Por ello, en la fecha de suscripción del contrato privado, a los demandantes les fueron entregadas las llaves del inmueble, estableciendo su residencia en el mismo y haciéndose hecho cargo desde ese mismo momento del abono de todos los gastos de suministros de la misma, así como del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios y también de los recibos de IBI relativos a dicha vivienda, la cual ya figura incluso en el Catastro Inmobiliario a nombre de los demandantes; teniendo por tanto adquirida tanto la propiedad, como detentando también la posesión del citado inmueble.

Continúa la demanda exponiendo que desde la fecha de suscripción del contrato privado, los actores fueron abonando a los vendedores las cuotas mensuales aplazadas que se iban devengando, siéndoles extendido con cada abono realizado el oportuno recibo de pago por parte de D. Rodrigo, constando ya abonada la totalidad del precio pactado desde el año 2007; si bien y pese a que en fecha 5 de noviembre de 2012 ya se podía elevar a escritura pública al haber transcurrido diez años, ninguna de las partes compelió a la otra al otorgamiento de dicha escritura.

Por otra parte, el demandante promovió frente a los aquí codemandados solicitud de división judicial de la herencia de su padre, D. Rodrigo, fallecido el día 25 de septiembre de 2018, habiendo otorgado testamento ante Notario de As Pontes, Don Ángel Castelló Vicedo el día 27 de agosto de 2014, con nº de protocolo 878, legando el usufructo vitalicio de toda la herencia a su esposa Dª. Lina e instituyendo herederos a partes iguales de todos sus bienes a sus tres hijos Dª. Leonor, D. Mariano y D. Melchor, la cual se está tramitando, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ferrol, en autos sobre División de Herencia nº 83/2020 , procedimiento en el que los codemandados, interesaron la inclusión en el inventario de bienes dejados en herencia por D. Rodrigo del inmueble en cuestión pese a constar en dicho documento privado además la renuncia expresa de los codemandados a cualquier derecho hereditario sobre dicho inmueble.

Sentado lo anterior, es preciso constatar si la parte demandante ha acreditado la titularidad dominical del inmueble por un título o unos títulos legítimos que la amparen. Como afirma la STS, Sala 1ª, de 23 de marzo de 1973 , < art. 348 del Cc , es requisito indispensable que el propietario presente título legítimo por el cual se acredite en forma fehaciente la propiedad de la cosa que se trata de reivindicar, titulo este, que ha de entenderse en derecho civil, tanto como la causa en cuya virtud es poseída o es adquirida alguna cosa, como el instrumento con que se acredita el derecho que sobre la misma cosa pertenece a quien la ostenta y que para lograr la efectividad ejercita la acción>>.

Y para ello, recordemos que es pacífica la jurisprudencia que afirma que: <<...es el reivindicante quien tiene que acreditar el título de dominio y la identificación de la finca, conforme a la distribución de la carga de la prueba que establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y si no lo consiguiese, la demanda ha de ser necesariamente desestimada. No corresponde a los demandados acreditar su dominio... En síntesis, la cuestión no es tanto los defectos del título de los demandados, sino si el título del actor ampara la pretensión de ocupar toda la parcela que dice ser suya>>, SAP de A Coruña, Sección 3ª, de 18 de febrero de 2008 .

Y, en el mismo sentido, <>, SAP de Las Palmas, Sección 3ª, de 17 de enero de 2006 .

Pues bien, en el presente caso, la parte demandante, según se ha expuesto anteriormente, ha acreditado cumplidamente su título de dominio, al menos si se contempla desde un punto de vista formal. La cuestión surge en relación con su aspecto material.

Así, desde un punto de vista formal, se aporta el documento privado de compraventa del que trae origen la adquisición de la finca de fecha 5 de noviembre de 2002 y, asimismo, la escritura pública de compraventa de fecha 5 de noviembre de 2002, por la cual los progenitores del actor adquirieron en origen el inmueble a la empresa ENDESA. Adjuntando, además el certificado de defunción de D. Rodrigo, la certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad y el testamento del mismo.

La cuestión estriba en cuanto a la validez de dicho título adquisitivo desde un punto de vista material. Y ello por cuanto la parte actora sostiene que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado con la entrega de la cosa objeto del contrato, mientras que la parte demandada le niega tal virtualidad, afirmando que no se trata de un simple contrato privado de compraventa, ni si quiera se denomina así por las partes, que lo denominan "CONTRATO DE PACTO DE COMPRA-VENTA FUTURA" y en el que, sin duda, se incluyen también pactos sucesorios, ya que a la vista del contenido del documento la intención de D. Rodrigo y su esposa fue legar a su hijo D. Melchor el bien objeto de pacto, legado que se hace a cargo del tercio de libre disposición y bajo condición del pago (modo) de una determinada cantidad de dinero.

Ahora bien, en 2002 cuando se concierta el pacto o contrato, en el sistema sucesorio vigente del Código Civil no se admitía la sucesión contractual que actualmente es válida en el Derecho gallego tras la promulgación de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, que regula los pactos sucesorios en sus arts. 209 y siguientes . Por consiguiente, la cuestión relativa la verdadera naturaleza jurídica del negocio convenido en aquella fecha ha de plantearse en términos de si estamos en presencia de un precontrato o promesa de venta o de una verdadera compraventa con compromiso de elevar a público en un futuro.

Para dilucidar la cuestión es preciso, en primer término atender a la voluntad de las partes:

<CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC (si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas).

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (1282 - 1289 CC) para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual>>, STS, Sala 1ª, de 25 de junio de 2015 .

Volviendo al caso concreto, acudiendo a los términos literales del documento privado de 5 de noviembre de 2002, resulta lo siguiente: se encabeza como "CONTRATO DE PACTO DE COMPRAVENTA FUTURA"; se hace constar la intervención de las partes como vendedores y compradores, respectivamente; se dice expresamente que se concierta la compraventa futura del inmueble y los vendedores se obligan a transmitir la propiedad del mismo, haciéndose la venta por un precio determinado, siendo de cuenta de los compradores todos los gastos e impuestos. Pactándose que, transcurridos diez años desde el otorgamiento del contrato, cualquiera de las partes podrá exigir a la otra la elevación a público del contrato. Y, finalmente en la estipulación cuarta, se pacta el legado a los compradores, por partes iguales y con cargo al tercio de libre disposición de la propiedad del inmueble, con la renuncia de los restantes legitimarios a la herencia que les pudiera corresponder en el inmueble en cuestión a favor de los compradores; de ahí la intervención de estos últimos en el citado contrato.

Asimismo, acudiendo a los actos de los contratantes coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282 CC ), vemos como el negocio jurídico se concierta al mismo tiempo que la compra por los padres del actor de la vivienda a ENDESA en la correspondiente escritura pública y, además, exactamente por el mismo precio 11.606,75 € y a abonar por los demandantes a los vendedores también exactamente en los mismos plazos: ENDESA descontaba de su nómina a D. Rodrigo el plazo correspondiente para el pago de la vivienda y los actores se lo reintegraban contra el correspondiente recibo. Pago del precio que, por otra parte, constituye un argumento para descartar la tesis del legado, pues carece de lógica legarle un bien a alguien quien, en realidad, es el que va a pagar el precio del objeto en cuestión.

Vinculación funcional entre ambos contratos que además viene acreditada por el hecho de que se posponga la facultad de las partes para exigir el otorgamiento de escritura pública durante el plazo de diez años desde el otorgamiento del contrato, plazo que coincide exactamente con la prohibición del disponer de la vivienda durante dicho plazo impuesta en la escritura originaria.

Por otra parte, a fin de justificar la tradición, mediante la entrega efectiva de la vivienda y, por tanto, la naturaleza de compraventa del pacto contenido en el documento privado de 5 de noviembre de 2002, la parte actora ha aportado a autos, como documental: certificado de empadronamiento colectivo de los actores y sus hijos en la referida vivienda; certificación catastral, en la que la vivienda figura nombre los actores, como propietarios al 50%; facturas de suministros y gastos de comunidad de la vivienda a su nombre y pagos del IBI, si bien, estos a nombre de D. Rodrigo.

Asimismo, en el acto del juicio: la demandada Dª. Lina en su interrogatorio, reconoció su firma en el documento aunque manifestó que no se firmó el mismo día de la escritura de compra, sino unos días después; explicando que compraron el piso a ENDESA y que era una compraventa futura porque D. Melchor pagaba un tanto y lo otro se le daría en herencia cuando faltase ella; reconociendo que le dieron las llaves de la vivienda a los actores después del documento privado porque no tenían a donde ir y que deben llevar 17 años viviendo allí; y que el demandante sólo pagaba la Comunidad pero no el resto de los recibos.

El demandante D. Melchor declaró en su interrogatorio que el piso lo compraron sus padres porque les dijo él que lo quería y llamaron a sus hermanos y tampoco lo querían, por lo que se compró para él; y que vive en el mismo desde principios de 2003, añadiendo que pagó los recibos de la Comunidad de Propietarios e, incluso, un año fue Presidente.

Mientras que los testigos Dª. Inés, hermana de la demandante, manifestó que los actores viven en el piso desde 2003, que se lo compraron a D. Rodrigo y lo pagaban mensualmente y antes de entrar en el piso se hizo una reforma integral y la pagaron los demandantes y que siempre se dijo que el piso lo iban a comprar ellos por medio de D. Rodrigo y que había que esperar 10 años para ponerlo a su nombre. Dª. Maite, vecina del mismo edificio declaró que los demandantes viven en el NUM000 desde hace 18-19 años y que desde 2002 ENDESA puso las viviendas a la compra de sus empleados y no dejaba venderlas hasta pasados 10 años, por eso, la mayoría de la gente hizo contratos privados y que D. Rodrigo en una reunión de la Comunidad dijo que no tenía nada que ver con la vivienda que era para su hijo y nuera, a los pocos meses de constituirse la Comunidad de Propietarios justo cuando se compraron las viviendas y nunca volvió a una reunión de propietarios y D. Melchor fue Presidente un año y que hicieron reformas él y su esposa. Dª. María Antonieta, hija de la demandada Dª. Leonor, manifestó, en cambio, que el IBI lo abonaban siempre sus abuelos y la energía eléctrica la tenían domiciliada en su cuenta porque tenían descuento por trabajador de ENDESA y que la autorización de su abuelo para la Comunidad de Propietarios la redactó ella y la pasó a la firma de su abuelo.

El artículo 1.451 del Código Civil contempla el supuesto de promesa bilateral de venta y de compra que <<...habiendo conformidad en la cosa y en el precio dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato>>. Como explica la jurisprudencia el precontrato o promesa de venta: <<...requiere para su aplicación una interpretación restringida, a la par que cautelosa ( sentencia de 22 de abril de 1995 ), sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), aunque se admite la posibilidad de la existencia independiente de uno y otro ( sentencia de 11 de octubre de 2000 ), las partes adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato ( sentencia de 31 de diciembre de 2001 ), siendo necesario que el objeto esté perfectamente determinado y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio ( sentencia de 14 diciembre de 2006 ) >>, STS, Sala 1ª, de 1 de junio de 2010 . Luego la nota diferencial entre el precontrato o promesa de venta y la compraventa radica en que en el primero, aunque nace una la relación jurídica obligacional entre las partes requiere de puesta en vigor posteriormente del contrato definitivo: del primero o precontrato sólo surge la facultad de una o de las dos partes recíprocamente de compelerse a la celebración del negocio definitivo y del segundo surgen los efectos obligacionales del negocio concreto de que se trate, usualmente de una compraventa.

Volviendo al caso que nos ocupa, en el mismo, aunque de los términos literales del documento resulta que se habla de compraventa futura -lo que pudiera hacernos pensar en la figura de la promesa de venta-, lo cierto es que ello se ve contradicho por la estipulación en virtud de la cual se faculta a cualquiera de las partes, transcurridos diez años a la elevación a público del contrato, esto es no se supedita la venta a la celebración de ningún contrato definitivo, pues no cabe equiparar a ello la simple elevación a público de un negocio concertado en documento privado. En este sentido, por ejemplo: < sentencia 459/1994, de 12 de mayo , afirma que el comprador, en un contrato de compraventa perfeccionado, se encuentra legitimado, sin cortapisa de plazo prescriptivo alguno, para solicitar la total ejecución y consumación de lo convenido, y en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado, es doctrina de la sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda.

En el caso, no solo se discutía la prescripción sino, previamente, si el documento privado otorgado en 1972 era realmente una compraventa: se entiende que sí y que quedó perfeccionada, aunque se pospusiera el otorgamiento de la escritura a la práctica de una operaciones particionales. Acreditado que era compraventa y que hubo entrega (los compradores ocuparon la vivienda, tenían contratados a su nombre varios servicios, vivieron durante años, luego la ocupó la mujer de un hijo como taller) no cabe hablar de prescripción y el otorgamiento de la escritura es considerado como medio para hacer efectivas las obligaciones contractuales cumplidas>>, STS, Sala 1ª, de 7 de julio de 2017 .

Por el contrario, es clara la intención de los contratantes de dar validez y eficacia desde un primer momento a los efectos obligaciones derivados del contrato de compraventa: la obligación de transmitir la propiedad y de pagar el precio convenido. Interpretación que se confirma atendiendo a los actos posteriores al contrato, al haber resultado acreditado, mediante la valoración en conjunto de la prueba practicada, que los vendedores han autorizado a los compradores a utilizar la vivienda antes de la escritura pública entregando las llaves, y ocupando la vivienda de forma efectiva, con todos los derechos y facultades inherentes a la condición de propietarios, dándose así cumplimiento a una obligación de entrega que deriva de una compraventa previa perfeccionada.

Y, sin que obste tampoco a esta interpretación el hecho de que D. Rodrigo siguiera asumiendo el pago de algunos recibos, que encuentra su explicación en el vínculo de parentesco entre los contratantes y, por ejemplo, en el descuento del recibo eléctrico a su nombre por ser trabajador de ENDESA; ni tampoco por el hecho de que la parte actora no haya podido justificar el pago de todos los plazos del precio, que se explica por la dificultad de conservar la totalidad de los mismos dado el tiempo transcurrido y, además, la falta de pago de la totalidad del precio convenido daría lugar la posibilidad tanto de su reclamación como, en su caso, de instar la resolución contractual, esto es, del contrato, no del precontrato.

En definitiva, como sostiene la parte actora, estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, al constar todos los elementos de la misma, esto es: la obligación de entregar una cosa determinada a cambio del correspondiente precio. Lo que ocurre es que se trataba de una vivienda de protección oficial que la vendedora ENDESA únicamente permitía adquirir a sus empleados, en este caso D. Rodrigo, y con la condición de no poder transmitirse el bien hasta pasados diez años sin la autorización de ENDESA, se hizo la adquisición de la vivienda a nombre de D. Rodrigo y su esposa y, sin embargo, al tiempo, se transmitió a su hijo D. Melchor y esposa, y precisamente se estipuló el pago del precio, exactamente del mismo precio que pagaban los formalmente adquirentes de la vivienda 11.606,75 €, por los reales compradores a los primeros en los mismos plazos e importes que éstos iban abonando a ENDESA.

Llegados a este punto, el art. 609 del Código Civil dispone en su segundo párrafo que <>. <<...y la jurisprudencia tiene reiterado ( SS., entre otras, de 21 de marzo y 14 de julio de 1998 , 9 de octubre de 2001 , 14 de febrero y 10 de julio de 2002 ) que la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por si solo la efectiva transmisión patrimonial pretendida...>>, STS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2010 .

Efectivamente, la jurisprudencia es reiterada en que: < artículos 609 y 1.095 del Código Civil , de los que se deduce que la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles "se adquieren y transmiten" no por el contrato, simple creador de obligaciones, sino mediante la "tradición" que, no realizada en forma distinta mediante la efectiva entrega de la posesión al comprador, se entiende efectuada por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La sentencia de esta Sala de 20 de julio de 2004 , entre las más recientes, señala que el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento ( art. 1450 CC ), y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla ( art. 1461 CC ). Es un título idóneo para la transmisión del dominio, si bien, en nuestro sistema, no lo transmite "per se" al ser necesaria la "traditio" -modo- ( arts. 609, párrafo segundo , y 1095, inciso segundo, CC ), la cual puede tener lugar en cualquiera de las modalidades previstas en el Código Civil, y otras similares (atípicas), previendo el art. 1462, párrafo segundo , un supuesto de "tradición simbólica" o "ficta" para cuando se haga la venta mediante escritura pública, en cuyo caso el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario -tradición instrumental- ( SS 29 de mayo , 14 de junio , 9 de octubre y 9 de diciembre de 1997 , entre otras), STS, Sala 1ª, de 5 de octubre de 2005 .

Como conclusión, aunque para la transmisión de la propiedad conforme a la teoría del título y el modo que sigue nuestro derecho, el otorgamiento del contrato privado no genera la tradición instrumental, en el presente caso, como se ha expuesto, ha concurrido con el título la tradición del inmueble mediante su entrega material a los compradores, con lo cual ha de entenderse cumplido este primer requisito para la prosperabilidad de la acción declarativa de dominio que se ejercita en la demanda, al justificarse por los actores su título de dominio e, incluso, el iter transmisivo de la finca."

"Quinto.- El segundo requisito exigido para la viabilidad de la acción lo constituye la identificación, como cosa señalada y reconocida, como la misma que es objeto de la demanda.

En el presente caso la vivienda se describe en la escritura pública de compraventa a ENDESA de 5 de noviembre de 2002, en los siguientes términos:

<

En relación con el portal del que forma parte le corresponde una cuota de participación de doce enteros y cincuenta centésimas por ciento,

En relación con el valor total del inmueble le corresponde una cuota de participación de dos enteros y ochenta y ocho centésimas por ciento...

INSCRIPCIÓN.- As Pontes, al Tomo NUM004, Libro NUM005, Folio NUM006, Finca NUM007, Inscripción 1ª.

REFERENCIA CATASTRAL.- Es la número NUM008.>>

Descripción que coincide exactamente con la contenida en el documento privado de igual fecha 5 de noviembre de 2002, en el cual, además, se hace constar como título que les pertenece a los vendedores <<...según escritura de compraventa otorgada el cinco de noviembre de dos mil dos ante el Notario del Ilustre Colegio de Galicia D. Jesús Basanta Barro, con el número 1326 de protocolo>>. Con idéntica referencia catastral e inscripción a favor de los vendedores, sólo, claro está, que como inscripción 2ª.

Aportándose también la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

Por consiguiente, concurre también el requisito de la perfecta identificación de la finca, lo que no es contradicho por la parte demandada.

En definitiva, concurriendo todos los requisitos exigidos para la prosperabilidad de la acción declarativa de dominio sobre la finca que se ejercita en la demanda, procede la íntegra estimación de la misma, sin necesidad de entrar a valorar la viabilidad de la prescripción adquisitiva o usucapión como título de dominio de la misma."

"Sexto.- En materia de costas procesales, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al estimarse íntegramente la demanda, procede la imposición de las mismas a la parte demandada."

II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Doña Leonor, Dª Lina y Don Mariano, realizando las siguientes alegaciones:

1º) Cuestiones procesales.

a) Reiterar la PROTESTA efectuada por esta parte frente a la admisión de la prueba documental propuesta por la adversa en la Audiencia Previa,reiterada en el informe final del acto de la vista y que se omite totalmente en la sentencia.

La actora, en el momento de interponer la demanda, debió acompañar a la misma la totalidad de los documentos que acreditasen los hechos en los que funda su pretensión, le corresponde a ella (como bien dice la sentencia que ahora se impugna) la carga la prueba; por lo que los documentos aportados en la Audiencia previa no debieron ser admitido al tratarse de documentos de fecha anterior a la demanda y que estaban en poder de la demandante, o cuando menos, podían haberse obtenido para acompañar a la demanda.

Por ello, interesamos la estimación de la Protesta y en su virtud, que los documentos aportados por la demandante en el acto de la vista no sean tenidos en cuenta a la hora de la fundamentación de la resolución que ponga fin al presente procedimiento.

En concreto, se trata de:

- Certificado de empadronamiento colectivo de los demandantes, expedido por el Concello de As Pontes, en fecha 20 de enero de 2021 por el que pretende acreditarse el empadronamiento de los mismos desde 14 de marzo de 2003.

-Recibo del IBI correspondiente al ejercicio 2020.

-Certificado de ABANCA por el que pretende acreditarse pagos a AGUAGEST a través de la cuenta de los demandantes desde el 14 de junio de 2005, expedido el 20 de enero de 2021.

-Certificado de ABANCA por el que pretende acreditarse pagos a la Comunidad de Propietarios a través de la cuenta de los demandantes desde el 3 de noviembre de 2006, expedido el 20 de enero de 2021.

b) La demandante por medio de un escrito de fecha 9 de marzo de 2021 (un día antes de la celebración de la vista) tacha a la testigo propuesta por esta parte en la audiencia previa, doña María Antonieta, a consecuencia del parentesco que tiene con las partes y porque, a su juicio, mantiene una relación de enemistad manifiesta con los demandantes.

A la vista del escrito formulado de adverso, esta representación presentó otro escrito formulando tacha de la testigo doña Inés, hermana y cuñada de los demandantes.

En el acto del juicio, y antes de que se iniciase la declaración de doña Inés, esta representación pone de manifiesto las tachas que ambas partes habían formulado por escrito; manifestamos SSª (minuto 11:50:27 de la grabación) que las tachas serán valoradas en sentencia; valoración respecto de la cual la sentencia no se ha pronunciado.

c) Falta de congruencia en la sentencia, al no entrar a valorar la totalidad de las cuestiones planteadas por las partes. ( artículo 218 LEC)

La demanda formulada de adverso, interesa la declaración como propietarios de la finca objeto de litigio a los demandantes, en base al ejercicio de la acción declarativa de dominio, y de manera "alternativa" o "complementaria" de la alegación de la prescripción adquisitiva.

Esta representación siempre entendió que no es posible sostener que un bien fue adquirido por medio de un "contrato de compraventa", aportar dicho documento como justo título de la citada venta, solicitar la declaración de dominio del bien en base a dicho documento; y a prevención; alegar la concurrencia de la prescripción adquisitiva.

En cualquier caso, una vez planteada la cuestión por la demandante, no como pretensión subsidiaria (basta con ver el SUPLICO de la demanda) sino como fundamento de la pretensión de la actora, y contestada la misma por esta parte en nuestro escrito de contestación a la demanda; llama la atención que la resolución impugnada al respecto solamente disponga (FUNDAMENTO DE DERECHO QUINTO) "... sin necesidad de entrar a valorar la viabilidad de la prescripción adquisitiva o usucapio como título de dominio de la misma" sobre todo a la vista de la condena en costas a esta parte; imponiendo las costas a la demandada en base a la estimación íntegra de la demanda tal y como puede verse en el FALLO de la sentencia impugnada.

2º) Cumplimiento de los requisitos del ejercicio de la acción declarativa de dominio.

Efectivamente, como dispone la sentencia que se impugna, la acción declarativa de dominio, tiene como objeto la simple declaración del derecho de propiedad exigiéndose para su estimación los mismos requisitos que para la acción reivindicatoria.

Por ello como bien sostiene la resolución impugnada (Fundamento de Derecho Cuarto) para la viabilidad de dichas acciones "La jurisprudencia del Tribunal Supremo es unánime y pacífica cuando establece que el título de propiedad del reivindicante ha de quedar, de forma inexcusable, cumplida y debidamente acreditado, a través de un aporte probatorio objetivo y suficiente que revele, sin género de duda alguno, que el demandante tiene el dominio sobre la finca objeto de la acción"

Y es precisamente en este extremo, dicho sea con todos los respetos, con lo que no podemos estar de acuerdo con la sentencia que se impugna, puesto que a juicio de esta parte, la fundamentación jurídica de la sentencia, contradice claramente la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada por ella misma.

En atención a la citada jurisprudencia, el título presentado por el demandante debía revelar " ... sin género de duda alguno..,", que el demandante tiene el dominio sobre la finca objeto de la acción. Y aquí es donde surge precisamente el problema, puesto que el documento aportado por el demandante como "justo título", tiene una complejidad jurídica e interpretativa muy considerable, de hecho la propia sentencia alude a criterios de interpretación de la voluntad de las partes, a la interpretación sistemática y a la interpretación hermenéutica de los contratos, sin especificar cuál ha sido el criterio interpretativo elegido, ni las pautas en las que fundamenta su interpretación.

En cualquier caso, lo que resulta obvio es que la naturaleza del título no puede dilucidarse de manera "inexcusable, cumplida y debidamente acreditada a través de un aporte probatorio objetivo y suficiente"

Es por ello que, tal y como se recoge en el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia, la carga de la prueba sobre la validez y eficacia del título corresponde al actor, y si no se logra tal acreditación, la jurisprudencia no establece otra consecuencia que la desestimación de la demanda.

La interpretación que hace la resolución impugnada, dicho sea con los debidos respetos, está llena de conjeturas y suposiciones, pero no se fundamenta en elementos que de manera objetiva lleven a la acreditación de la existencia de un justo título en que se basar la estimación de la acción ejercitada.

Íntimamente ligada a la cuestión anterior, está la relativa a uno de los elementos que la sentencia señala como presupuestos indispensables para el ejercicio de la acción declarativa de dominio: "...el interés de la parte actora en la declaración de su propiedad ante la contradicción del mismo por la demandada"

Siendo dicho presupuesto en el presente caso, total y absolutamente inexistente.

Esta parte, acepta el legado hecho a favor de los demandantes, pero lo único que pretende es que el mismo se incorpore al proceso de división de herencia (instado por el demandante ante el Juzgado de Primera Instancia Cuatro) para el cómputo de la masa hereditaria y de las legítimas.

En este sentido debemos poner de manifiesto; por un lado que, el bien objeto de legado tiene un valor de mercado muy superior al precio fijado por ENDESA para la compraventa, y que doña Margarita (legataria) no es heredera forzosa de sus suegros; por ello, se aportó el documento al proceso de división de herencia a fin de ser considerado por la contadora partidora a efectos de masa hereditaria y cálculos de la legítima, nunca para poner en duda el hecho irrefutable del legado.

3º) Valoración jurídica del documento presentado por la demandante como "Justo Título"

Parece bastante obvio que el documento objeto del presente procedimiento tiene una gran complejidad jurídica e interpretativa, y que, al ser un documento elaborado por las partes sin asesoramiento legal alguno, puede contener fallos o errores técnico jurídicos.

Sin embargo, lo que no parece lógico es que dichos errores sean analizados de manera diferente según se trate de cuestiones que afectan al demandante o demandado, sin criterio legal alguno, tal y como hace la sentencia impugnada, dicho sea en términos de estricta defensa.

Así, por ejemplo, considera la sentencia que el documento objeto de litigio no puede tener un carácter sucesorio porque " ... en 2020, cuando se concierta el pacto o contrato, en el sistema sucesorio vigente del Código Civil no se admitía la sucesión contractual que actualmente es válida en el derecho gallego..."; y sin embargo, se entiende como un argumento a favor de la consideración del documento como un contrato de compraventa el hecho de que la vivienda no pudiera ser enajenada en un plazo de 10 años tal y como ENDESA impone la Escritura Pública de venta; obviando la sentencia que la consecuencia del incumplimiento de esta condición está prevista en dicha escritura y no es otra que la rescisión del contrato con ENDESA e indemnización de daños y perjuicios, y por tanto la desaparición del objeto del contrato objeto de controversia.

Esta parte entiende que el documento aportado tiene una naturaleza claramente sucesoria, no se trata de un contrato de compraventa privada simplemente, sino de un documento en el que el matrimonio quiere dejar constancia de los pactos que llegan con sus hijos con respecto de un bien que ellos adquieren de ENDESA por medio de un contrato de compraventa con precio aplazado y en el que claramente se contienen estipulaciones de carácter sucesorio al respecto del citado bien, y prueba de ello es que:

1.-En el documento consta que comparecen y firman el matrimonio formado por don Rodrigo y Lina, sus herederos y los cónyuges de éstos.

Si se tratase de un simple contrato de compraventa, no tiene sentido la intervención de los demás herederos.

2.-En el apartado cuarto del "Otorgan" textualmente disponen que "Los cónyuges D. Rodrigo y Dª Lina:

-Legan a D. Melchor y Doña Margarita, sustituyéndolos por sus descendientes en caso de fallecimiento, por partes iguales y con cargo al tercio de libre disposición la propiedad indicada en el apartado "A" arriba indicado, quedando dichos legatarios o sus descendientes obligados a realizar el pago a la empresa Endesa de las cantidades pendientes de pago a la fecha de fallecimiento de D. Rodrigo y Dª Lina.

-establecen que aquel de sus herederos que se oponga al legado expuesto en el apartado anterior heredará la legítima corta"

La voluntad de las partes, a la que se hace referencia en diferentes ocasiones en la sentencia impugnada, es clara: LEGAR a su hijo y a su nuera (a cargo del tercio de libre disposición) el piso que adquieren, para su sociedad de gananciales, de ENDESA a través de un contrato de compra-venta con pago aplazado.

Y dicha voluntad puede desprenderse:

1.-De la literalidad del documento.

2.-De las palabras de uno de los otorgantes, doña Lina que aunque la sentencia parece obviarlo, adquirió junto con su esposo el inmueble a través de Escritura Pública de fecha 5 de noviembre de 2002, es usufructuaria de su esposo y en el acto del juicio manifestó que con claridad que el matrimonio adquirió el bien con la intención de dejárselo a su hijo a su fallecimiento.

Así, la propia sentencia recoge que doña Lina que se le daría en herencia "cuando faltase ella", por ello, no entendemos las continuas referencias que se hacen en la sentencia a las teorías de la interpretación de los contratos, a la necesidad de indagar la voluntad de las partes, cuando la propia doña Lina ha expresado de manera tan nítida su voluntad y la de su difunto esposo de forma persistente y verosímil en su declaración en el acto del juicio oral.

Frente a esta realidad indisutible, la resolución impugnada simplemente sentencia en su FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO que "ENDESA descontaba de su nómina a D. Rodrigo el plazo correspondiente para el pago de la vivienda y los actores se lo reintegraban contra el correspondiente recibo. Pago del precio que, constituye un argumento para descartar la tesis del legado, pues carece de toda lógica legarle un bien a quien, en realidad, es el que va a pagar el precio del objeto en cuestión"

Dejando a un lado la falta de acreditación del pago del precio que abordaremos en la alegación CUARTA de este escrito, no podemos compartir el razonamiento de la sentencia por dos cuestiones:

1. D. Rodrigo y Dª Lina pactan con sus hijos (e hijos políticos) un legado a favor de los demandantes a cargo del tercio de libre disposición con la condición de pago (modo) de una determinada cantidad de dinero.

2. El precio de la compraventa pactado entre ENDESA y los compradores, 11.606,75 euros, es un precio que ya en su momento estaba por debajo del valor de mercado y aún más a fecha de fallecimiento de don Rodrigo (25 de septiembre de 2018), y bajo ese prisma es el que se ha de analizar el valor del legado y la necesidad de que este sea computado como parte de la herencia.

El precio fijado por ENDESA, es un beneficio que se concede a sus empleados, lo que justifica la prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años para evitar actos especulativos; sin embargo, en este caso, dicho beneficio no puede suponer un perjuicio para el resto de los herederos. Lo que realmente se lega a los demandantes es la diferencia entre el valor "simbólico" de la venta fijado por ENDESA y el valor de mercado del inmueble, y dicha diferencia ha de ser colacionable en proceso hereditario.

4º) Falta de acreditación del pago del precio.

Finalmente, y para el caso de aceptarse que el documento aportado por los demandantes es un contrato privado de compraventa tal y como dice la resolución impugnada; lo que no podemos aceptar son los argumentos de la misma en cuanto a la falta de acreditación del pago del precio.

El precio es uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, y la carga de la prueba sobre la acreditación de dicho pago corresponde sin duda alguna a los demandantes.

Si, como dice la sentencia, demandantes abonaron el precio de la venta a don Rodrigo y doña Lina de manera paralela al pago que éstos iban haciendo a ENDESA, deberían constar las 60 mensualidades en las que se pactó el pago de precio en la escritura de compraventa de 5 de noviembre de 2002; sin embargo, de los 60 recibos solo se presentaron 24 con la demanda, menos de la mitad.

Lo cierto es que el resto de los recibos no fueron abonados por los demandantes, por lo que no puede darse por perfeccionada la compraventa, por lo que nos resulta sorprendente que la sentencia impugnada tenga por pago el precio (y por perfeccionada la compraventa) en estas circunstancias y dando por cierto que es normal que como consecuencia del tiempo transcurrido no se guardasen todos los recibos.

Sobre todo, teniendo en cuenta no sólo que faltan más de la mitad, sino que la demandante en el escrito presentado en la audiencia previo llegó a manifestar incluso que los recibos habían sido "condonados" por don Rodrigo, versión que resultó claramente incierta a la vista de las declaraciones efectuadas por los testigos y las partes en el acto del juicio.

La realidad es que falta por acreditar el pago de 36 recibos, lo que supone que falta más de la mitad del pago del precio de lo que la demandante pretende como compraventa, lo cual explica que no instasen la elevación a público del contrato a sabiendas que el mismo no se había perfeccionado.

5º) Prueba

En relación a la prueba documental:

La intención de la demandante con la prueba documental aportada no era otra que tratar de acreditar la posesión del inmueble a título de dueño; sin embargo, esta parte entiende que tal acreditación no se ha conseguido.

1.- La carga de la prueba corresponde al demandante.

2.-El demandante debe aportar con la demanda la totalidad de los documentos en los que base su pretensión, con los aportados junto a la demanda no se acredita tal extremo, y respecto a los aportados en Audiencia Previa debemos reiterar que eran documentos que tenían en su poder (o en todo caso pudieron haber conseguido) y por tanto su aportación es extemporánea.

3.-Considera la sentencia impugnada que el hecho de que don Rodrigo "siguiera asumiendo el pago de algunos recibos encuentra su explicación en el vínculo de parentesco"; afirmación con la que no estamos de acuerdo, ya que, a la vista de la documentación aportada con la demanda, don Rodrigo abonaba la práctica totalidad de los suministros de la vivienda; lo que prueba de que era él el propietario.

Sin embargo, lo que la sentencia considera como un elemento de perfeccionamiento de la supuesta compraventa " la entrega de las llaves"; a juicio de esta parte si tiene explicación en la relación de parentesco que les une, lo cual fue expresado así de manera totalmente espontánea por doña Lina, (Minuto 11:26:18) al manifestar que las llaves no se las entregaron en el momento de firmar el documento, se le entregaron después porque no tenían donde vivir.

Es decir, que la prueba documental aportada de adverso, ni acredita el perfeccionamiento de la supuesta compraventa, ni muchísimo menos la posesión del inmueble a título de dueño por los demandantes.

Por lo que respecta al interrogatorio de las partes

-Como ya hemos puesto de manifiesto, doña Lina, sostuvo durante la totalidad de su declaración que la vivienda la compraron ella y su esposo (por ser este trabajador de ENDESA) y que en todo momento, la intención de ambos era dejársela en herencia a su hijo en el momento de su fallecimiento:

-SSª pregunta "lo otro se lo dan en herencia cuando falte usted" a lo que ella responde: "Claro"

-Manifiesta que compraron para dárselo en herencia y a preguntas del letrado insiste en que piso fue su marido.

-Manifiesta que los gastos de la compraventa (con ENDESA) los pagó el padre (su esposo) no el demandante.

-Manifiesta que (el hijo) pagó una parte y la otra se la dan su padre y ella " cuando faltaran"

- Manifiesta que las llaves no se las entregaron en el momento de firmar el documento, se le entregaron después porque no tenían donde vivir.

-Manifiesta que (el hijo) no pagó todos los recibos.

-Manifiesta que firmó el padre (su esposo) un papel porque (el hijo) tuvo problemas en la Comunidad porque no era el dueño; lo cual fue ratificado por medio de la testifical de doña María Antonieta autora de dicho documento.

-Por lo que respecta al interrogatorio de Melchor, destacar el reconocimiento de dos hechos (no recogidos en la sentencia) y que, a juicio de esta parte, tienen importancia en cuanto al fondo del asunto:

-Reconoce que todos (padres, hermanos, el mismo y su familia, su sobrina) estuvieron empadronados en la vivienda objeto de litigio.

-Manifiesta que se le perdonaron dos recibos, lo que es incompatible con la documental por el mismo aportada de la que se despende al falta de 24 mensualidades

En cuanto a las testificales:

En relación a la declaración de doña Inés, hermana de la demandante; manifestar que, el propio juzgador da por sentado que se trata de un testimonio subjetivo (minuto 11:51:51); y en todo caso, poner de relieve que se trata de un testigo de referencia, ya que reconoce que nunca vio el documento que acredita la propiedad que su hermana y su cuñado reclaman, y se entiende que el origen del contenido de sus manifestaciones surge de la relación que tiene con ellos.

De la declaración de doña Maite, puede desprenderse una cuestión que no es analizada por la sentencia y que guarda especial importancia en relación al valor del legado, y es que en el minuto 12:00:57 de la grabación manifiesta que ENDESA antes de ofrecer las viviendas a los empleados las cedió a los mismos en régimen de alquiler, pagando éstos un alquiler de 20 pesetas durante casi 40 años.

Esta afirmación no hace más que confirmar la premisa de nuestro razonamiento en cuanto a que el valor fijado como precio en la compraventa entre ENDESA y sus empleados está muy por debajo del valor de mercado de la vivienda, constituyendo el verdadero legado la diferencia entre uno y otro.

6º) Costas.- La sentencia impugnada, en su Fundamento de Derecho Sexto, justifica la condena en costas a los demandantes basándose en el artículo 394 de la LEC y en la estimación íntegra de la demanda, por lo que impugnamos tal pronunciamiento por cuanto:

1) Como ya hemos puesto de manifiesto, si bien es cierto que el SUPLICO de la demanda se redactó de una manera suficientemente ambigua como para no hacer una petición principal y otra subsidiaria; lo cierto es que tras exponer en la fundamentación jurídica de la demanda los argumentos que justificaban la estimación de la acción declarativa de dominio y la existencia de un contrato de compraventa se dice que " En segundo lugar, se ejercita en la presente demanda acción declarativa de dominio con fundamento jurídico en la prescripción adquisitiva"; planteándose esta última como una opción alternativa para el supuesto de no estimarse la primera.

Es por ello que, a la vista de lo dispuesto en la sentencia que no entra a valorar ni a analizar la alegación de la usucapio, no podemos estar de acuerdo en que se produce una estimación íntegra de la demanda.

2) Del mismo modo que la sentencia que se impugna considera que el presupuesto base para que prospere la acción declarativa de dominio es la existencia de un título del que "sin género de duda alguno" se derivase la titularidad del bien.

Considerando la complejidad de la naturaleza jurídica del del documento objeto de controversia, y sobre la base de lo dispuesto en artículo 394.1 de la LEC entendemos que no procede la imposición de las costas al demandante puesto que con la simple lectura del mismo, la duda es, cuando menos, razonable.

III.- En escrito de oposición al recurso de apelación, por la representación procesal de los demandantes Don Melchor y Doña Margarita se realizaron las siguientes alegaciones:

1º) En correlación con lo manifestado por la parte apelante en la Alegación Primera de su Recurso, alegando una serie de cuestiones procesales, que a su entender " la sentencia impugnada no ha tenido en cuenta, ni ha resuelto", entendemos que dicha alegación no es procedente y dicho motivo de oposición debe de ser desestimado. A continuación se analizarán una por una las cuestiones procesales expuestas por la parte apelante:

a) En cuanto a la alegación referida a "Reiterar la protesta efectuada por esta parte frente a la admisión de la prueba documental propuesta por la adversa en la Audiencia Previa, reiterada en el informe final del acto de la vista y que se omite totalmente en la sentencia.", mostramos nuestra total disconformidad.

Entiende esta parte que ya de raíz dicha alegación en los términos que está formulada, debiera ya desestimarse de raíz, toda vez que la parte apelante se limita en su escrito de recurso a " Reiterar la protesta efectuada..", cuando lo cierto es que debería fundar jurídicamente los preceptos legales procesales infringidos -cosa que no hace- recordando que contra dicha admisión de prueba documental de la parte demandada-apelante en la vista de la audiencia previa, interpuso oralmente recurso de reposición que fue expresamente desestimado en el acto por el Juez a quo, y si bien dicha parte formuló protesta, lo cierto es conforme lo dispuesto en el art. 285.2 de la LEC lo que ello faculta a la parte apelante es ahora únicamente "hacer valer sus derechos en segunda instancia", lo que debiera comportar una mínima argumentación jurídica en segunda instancia de los motivos por lo que considera dicha resolución judicial admitiendo la prueba documental a la que alude, y tendría que haber invocado en su recurso la norma procesal que considera hubiera vulnerado el juez a quo, cosa que no hace en su recurso, ni tampoco invoca indefensión alguna por tal admisión (por otra parte inexistente), por lo que carece de fundamento alguno dicha alegación, y ya, por el propio principio de justicia rogada plasmado en el art. 216 de la LEC, dicho motivo ya de raíz debe ser desestimado.

En todo caso, lo cierto es que las alegaciones complementarias y prueba que esta parte presentó en la vista de la audiencia previa lo fueron al amparo de lo dispuesto en el artículo 426,1 y 426,5 LEC:

1. En la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario.

5. En el acto de la audiencia, las partes podrán aportar documentos y dictámenes que se justifiquen en razón de las alegaciones complementarias, rectificaciones, peticiones, adiciones y hechos nuevos a que se refieren los apartados anteriores de este artículo)

Esta parte en dicha vista realizó una serie de alegaciones complementarias en relación con lo expuesto en el escrito de contestación a la demanda y acompañó documentación justificativa de las mismas, aportación que permite el articulado mencionado, y de hecho la parta ahora apelante ni tan siquiera muestra ni impugna las alegaciones complementarias que había formulado esta parte, pues solo cuestiona la prueba que se admitió.

En este sentido, nos remitimos tanto a nuestro escrito de alegaciones complementarias acompañado al procedimiento, como en lo expuesto en el Acto de la Audiencia Previa, dónde justificábamos la necesidad de dichas alegaciones y de la aportación de la documentación justificativa de las mismas, y donde ya decíamos textualmente sobre este particular, lo siguiente:

"su hecho tercero de la contestación, donde se aduce que el actor no acreditaría la posesión del inmueble litigioso alegando entre otros alegatos que "el certificado de empadronamiento que se aportó con la demanda como documentos 4 solo acredita la fecha de emisión del mismo (24 de septiembre de 2019)", o que "en cuanto a los documentos aportados como nº 6 con la demanda relativos a IBIS, comunidad de propietarios, recibos de luz y agua, etc,..,no se aporta IBI, y solo algunos de los otros recibos", decir que:

- como se acreditará con el certificado de empadronamiento colectivo en el inmueble litigioso que se aportará en el presente acto, los demandantes llevan empadronados en el inmueble litigioso desde fecha 14/03/2003, así como sus hijos desde su nacimiento.

- y en cuanto a los recibos, se aportará igualmente el último recibo de IBI que le ha sido girado al actor con posterioridad a la presentación de la demanda, así como certificado bancario de la entidad ABANCA acreditativo del pago a la empresa municipal de aguas (entonces denominada AQUAGEST) de que los recibos de agua del inmueble litigioso se han girado y pagado por la parte actora al menos desde el 14 de junio de 2005 a la actualidad desde la cuenta de los actores; así como certificado bancario de ABANCA acreditativo del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios correspondiente al inmueble litigioso desde la cuenta igualmente de los demandantes desde al menos 03-11-2006."

Por lo tanto, dichas alegaciones complementarias y pruebas documentales admitidas en la vista de la audiencia previa estaban plenamente justificadas, pues las alegaciones complementarias fueron efectuadas conforme lo dispuesto en el art. 426.1 de la LEC, puesto que clara y precisamente se basaban en lo " expuesto de contrario" en su escrito de contestación, donde de una parte se cuestionaba el certificado de empadronamiento aportado, y los recibos aportados, y que no se había aportado recibo del IBI, por lo que esta parte, sin alterar ni modificar en absoluto el contenido ni las pretensiones de la demanda, lo que hizo fue hacer alegaciones complementarias en tal sentido, y justificando lo que se ya se había alegado sobre dicho particular en el escrito de demanda, por lo que la admisión realizada de las dicha alegaciones complementarias fue totalmente ajustada a derecho (que ni se impugna ahora en el recurso de apelación), al igual que la prueba documental que se acompañó en dicha vista de audiencia previa, pues precisamente se basaba en las alegaciones complementarias efectuadas, lo que claramente posibilita el art. 426.5 de la LEC, pero también con fundamento en lo dispuesto en el art. 265.3 de la LEC, que igualmente posibilita la aportación de documentos relativos al fondo del asunto " a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado al contestar a la demanda", siendo por otra parte documentación fechada y certificada con fecha posterior a la demanda.

Por todo ello, dicha alegación de la apelante debe ser claramente desestimada.

b) En cuanto a la alegación referida a la falta de valoración por parte del Juzgador de las tachas de las testigos, Doña María Antonieta y Doña Inés, decir que el art. 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que " los tribunales deben valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

De lo anterior se desprende que la valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que tiene que valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de "tacha") impidan la valoración de la prueba según dichas reglas (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 28/06/2012, 04/02/2016 y 16/03/2016).

Esto es, la "tacha de testigos" solo pretende acreditar las circunstancias que puedan afectar a la imparcialidad del testigo.

En este sentido, creemos que la valoración que hace el juzgador de las pruebas testificales es conforme a derecho, y tampoco produce indefensión alguna a la parte codemandada-apelada pues valora las declaraciones de ambas testigos tachadas mutuamente: tanto la testigo propuesta por la parte demandante, Doña Inés, hermanda de la demandante Margarita, como también la de la codemandada Doña María Antonieta, hija de la codemandada Leonor, sobrina del codemandado Mariano, y nieta de la codemandada Lina, y ello a pesar de que en el momento de la compraventa tenía tan solo 10 años de edad, y poco podía saber de los hechos litigiosos; por todo ello, dicho motivo de oposición debe de ser desestimado.

c) En cuanto a la alegación referida por la parte apelante referida a la presunta, afirmando en su escrito de recurso " Falta de congruencia en la sentencia, al no entrar a valorar la totalidad de las cuestiones planteadas por las partes.", invocando al efecto el artículo 218 LEC, y refiriéndose a que en la sentencia dictada se omita pronunciamiento sobre la alegación efectuada por mis mandantes en la demanda, relativa al alegato a mayores de la existencia además de prescripción adquisitiva de la propiedad por los demandantes para justificar, además de por la perfección del contrato de compraventa, la procedencia de la acción declarativa de dominio invocada, alegato sobre el cual la demandada había además formulado contestación al respecto, dicho vicio de incongruencia no puede existir, pues el alegato formulado por esta parte era a mayor abundamiento de la perfección del contrato de compraventa que se había alegado como cuestión principal para defender el dominio de los demandantes sobre el piso litigioso, y de hecho, al estimarse en sentencia ya dicho alegato principal por los razonamientos que constan en sentencia, por ello el Ilmo. Magistrado de instancia dice al final del fundamento de derecho quinto que " "... sin necesidad de entrar a valorar la viabilidad de la prescripción adquisitiva o usucapio como título de dominio de la misma". Por ello, no puede existir falta de congruencia alguna.

Para el Tribunal Constitucional, su Sentencia número 85/2000, es preciso distinguir entre las alegaciones aducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones, y las pretensiones en sí mismas consideradas. Respecto de las primeras no sería necesaria una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de ellas, siendo suficiente, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales.

De ahí que no toda omisión de pronunciamiento sobre temas del juicio genera incongruencia, porque la sentencia satisface las exigencias de coherencia cuando da respuesta razonada a las pretensiones de las partes, aunque no contenga un razonamiento autónomo y pormenorizado de todos y cada uno de los fundamentos jurídicos en que aquellas se sustenten. No es necesario que la sentencia conteste uno por uno a todos los pedimentos o pretensiones jurídicas desglosados por las partes en sus pretensiones. Basta que decida, aunque sea globalmente, todas las cuestiones debatidas y propuestas por las partes. " La exigencia de congruencia de las resoluciones judiciales, no exige, que los Jueces y Tribunales se pronuncien concreta y detalladamente sobre todos y cada uno de los argumentos que, según las partes, puedan fundamentar sus pretensiones" ( Auto Tribunal Supremo 1 de febrero de 2002, rec. 1001/2001 y sentencia TS de 16 de julio 2001).

Por tal motivo, obviamente no puede haber incongruencia omisiva en la sentencia, pero siendo en todo caso una cuestión alegada por la parte demandante en la demanda, no por la parte demandada que ahora la invoca, tampoco puede haber indefensión a la parte demandada, si ya nada se razona sobre dicha cuestión en la sentencia dictada, por lo que dicho alegato de la parte apelante es claramente improcedente y debe ser igualmente desestimado expresamente.

2º) En cuanto a la Alegación Segunda del recurso de la apelante, referida al " cumplimiento de los requisitos del ejercicio de la acción declarativa de dominio.", entendiendo la parte apelante que a tenor de la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo que se cita en la sentencia objeto de apelación para justificar el cumplimiento de los requisitos legales y jurisprudenciales de la acción declarativa de dominio ejercitada por los demandantes y que serían los mismos que para la acción reivindicatoria, entiende la apelante que a dichos efectos " el título presentado por el demandante debía revelar "... sin género de duda alguno..,", que el demandante tiene el dominio sobre la finca objeto de la acción. Y aquí es donde surge precisamente el problema, puesto que el documento aportado por el demandante como "justo título", tiene una complejidad jurídica e interpretativa muy considerable.", como textualmente señala al comienzo de este motivo de recurso, aduciendo luego la parte apelante nada menos que "La interpretación que hace la resolución impugnada, dicho sea con los debidos respetos, está llena de conjeturas y suposiciones, pero no se fundamenta en elementos que de manera objetiva lleven a la acreditación de la existencia de un justo título en que se basar la estimación de la acción ejercitada, mostramos nuestra más absoluta disconformidad con dicho alegato de la parte apelante, pues :

a) El título de propiedad aportado por la parte demandante como documento nº 3 con su demanda consistente en el contrato privado de compraventa suscrito el día 5 de noviembre de 2002 suscrito entre demandante y codemandados sobre el piso descrito en el hecho primero de la demanda cuyo dominio se reclama, es en cualquier caso un documento totalmente claro al respecto, siendo evidente que se trata de una escritura de compraventa del inmueble litigioso, documento donde se estipula con carácter principal la venta de un piso a favor de mis mandantes a cambio del pago de un precio aplazado a cargo de éstos y a favor de la parte vendedora.

b) Con independencia de lo anterior, y tal como razona el juez a quo al principio de este FJ4º en relación a los requisitos para que pueda prosperar la acción declarativa de dominio, "El primero de los requisitos .... es la realidad del derecho dominical alegado", citando luego diversa jurisprudencia a tal efecto sobre el particular, la cual se acepta incluso por la propia parte apelante pues a ella se refiere en su escrito de recurso, y si bien dicha jurisprudencia señalada en la sentencia a que el título debe revelar sin ningún género de dudas que el demandante tiene el dominio de la finca, dicha jurisprudencia matiza dicha cuestión, entendiendo por título de dominio, no el documento en el que el demandante funde su derecho, sino la justificación dominical, que se puede acreditar a través de cualquier medio válido en derecho, pues como textualmente señala el Juzgador a quo señalando la Sentencia dictada por la AP de A Coruña con fecha 29 de julio de 2011 y diversas Sentencias del Tribunal Supremo sobre el particular:

No obstante, "...la jurisprudencia ha señalado con reiteración que, entendiendo por título de dominio, no el documento en el que el demandante funde su derecho, sino la justificación dominical, que se puede acreditar a través de cualquier medio válido en derecho, siempre que permita demostrar el carácter de dueño de la cosa reclamada por parte de quien acciona a su amparo", SAP de A Coruña, Sección 4ª, de 29 de julio del 2011.

Así, el propio Tribunal Supremo -por ejemplo en Sentencia de fecha 30 de julio de 1999, con cita de la Sentencia del mismo Tribunal de 16 de octubre de 1998- ha declarado que: "el título de dominio puede acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que haya de identificarse necesariamente con la constancia documental del hecho generador, sino que equivale a prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste..." ( SSTS de 24 de junio de 1966, 4 de noviembre de 1981, 6 de julio de 1982 y 29 de noviembre de 1992).

A este respecto, y conforme a la prueba practicada en autos, resulta más que probada la procedencia de dicha acción declarativa de dominio ejercitada por los actores y el cumplimiento de los presupuestos necesarios para su estimación, teniendo en cuenta tanto el propio documento y su lectura, e interpretación jurídica, como el resto de prueba practicada que justifica sobradamente el dominio del piso litigioso por parte de los actores, pues de una parte existe un documento privado de compraventa, entrega del piso y de las llaves del mismo a mis mandantes simultaneo a dicho documento, (reconocido en prueba de interrogatorio de la propia codemandada Dª Lina, quien al respecto afirmó ser solo unos días después) así como el pago posterior del precio por los compradores, por lo que la compraventa está perfectamente perfeccionada, y se reúnen además los requisitos legales y jurisprudenciales para estimar la acción declarativa de dominio ejercitada por los actores.

A nuestro entender, dicho título, aun considerándolo solo por el contrato privado de compraventa futura suscrito el día 5 de noviembre de 2002 (doc. Nº 3 adjunto a la demanda), ya sería en sí suficiente para la estimación de la acción declarativa de dominio ejercitada, pues en virtud del mismo, los cónyuges D. Rodrigo y Dª. Lina se comprometen a transmitir la propiedad del inmueble que se describe en el mismo y descrito en el hecho primero de la demanda a D. Melchor y Dª. Margarita, a cambio de un precio de 11.606,75 € aplazado en 60 mensualidades, y fijando un plazo de 10 años para su elevación a escritura pública; inmueble, cuantía y plazo de pago que son exactamente los mismos que constan en la escritura de compraventa que el SR. Rodrigo suscribiera el mismo día y previamente con la empresa ENDESA, de forma coetánea a la escritura de compraventa por éste a la empresa ENDESA del inmueble, por lo que, tal y como razona el juez a quo en su fundamento de derecho cuarto, y de acuerdo a la interpretación de dicho documento también por los actos coetáneos de las partes (art. 1282 CCiv) no genera ninguna duda sobre que la intención de los vendedores era trasmitir la propiedad del inmueble a los ahora demandantes, y que fue incluso suscrito por los restantes hijos del matrimonio, insertándose que en caso de herencia no tendrían nada que reclamar sobre dicho inmueble.

Tal y como dispone la sentencia apelada, con la que concordamos plenamente, y teniendo en cuenta toda la prueba practicada, ya sobre todo la lectura e interpretación de propio contrato conforme a lo dispuesto en el art. 1.281 del código civil, es clara la intención de los contratantes de dar validez y eficacia desde un primer momento a los efectos obligaciones derivados del contrato de compraventa, con lo que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, al constar todos los elementos de la misma, esto es: la obligación de entregar una cosa determinada a cambio del correspondiente precio. Para ser breve, nos remitimos a lo dispuesto a este respecto por Juzgador de Instancia, con el que concordamos plenamente:

" Aunque de los términos literales del documento resulta que se habla de compraventa futura, lo cierto es que se ve contradicho por la estipulación en virtud de la cual se faculta a cualquiera de las partes, transcurridos diez años a la elevación a público del contrato, esto es no se supedita la venta a la celebración de ningún contrato definitivo, pues no cabe equiparar a ello la simple elevación a público de un negocio concertado en documento privado. Por el contrario, es clara la intención de los contratantes de dar validez y eficacia desde un primer momento a los efectos obligaciones derivados del contrato de compraventa: la obligación de transmitir la propiedad y de pagar el precio convenido. Interpretación que se confirma atendiendo a los actos posteriores al contrato, al haber resultado acreditado, mediante la valoración en conjunto de la prueba practicada, que los vendedores han autorizado a los compradores a utilizar la vivienda antes de la escritura pública entregando las llaves, y ocupando la vivienda de forma efectiva, con todos los derechos y facultades inherentes a la condición de propietarios, dándose así cumplimiento a una obligación de entrega que deriva de una compraventa previa perfeccionada.

Estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, al constar todos los elementos de la misma, esto es: la obligación de entregar una cosa determinada a cambio del correspondiente precio. Lo que ocurre es que se trataba de una vivienda de protección oficial que la vendedora ENDESA únicamente permitía adquirir a sus empleados, en este caso D. Rodrigo, y con la condición de no poder transmitirse el bien hasta pasados diez años sin la autorización de ENDESA, se hizo la adquisición de la vivienda a nombre de D. Rodrigo y su esposa y, sin embargo, al tiempo, se transmitió a su hijo D. Melchor y esposa, y precisamente se estipuló el pago del precio, exactamente del mismo precio que pagaban los formalmente adquirentes de la vivienda 11.606,75 €, por los reales compradores a los primeros en los mismos plazos e importes que éstos iban abonando a ENDESA., en el presente caso, como se ha expuesto, ha concurrido con el título la tradición del inmueble mediante su entrega material a los compradores, con lo cual ha de entenderse cumplido este primer requisito para la prosperabilidad de la acción declarativa de dominio que se ejercita en la demanda, al justificarse por los actores su título de dominio e, incluso, el iter transmisivo de la finca.

En cualquier caso, y a mayor abundamiento, y aunque en Juez a quo no se pronuncia, por innecesario, sobre lo alegado también por esta parte en la demanda para justificar a mayores la acción declarativa de dominio ejercitada por existencia de prescripción adquisitiva ordinaria, lo cierto es que de la prueba practicada se deduce claramente que la parte demandante es la propietaria de la finca litigiosa consistente en vivienda sita al Piso NUM000 del Portal NUM001 del Poblado da Fraga de la villa y municipio de As Pontes, que aparece descrita en el hecho primero de la demanda, también en virtud del instituto de la usucapión ordinaria, (sin perjuicio de que sean ya propietarios por la perfección en el contrato de compraventa, como acertadamente ya razona el Juez de instancia en la sentencia dictada) por haber venido poseyendo mis mandantes la referida finca urbana durante más de 10 años (al menos desde hace 18 años) entre presentes con buena fe y justo título, cumpliéndose por tanto en el presente caso todos los requisitos legales exigidos para que pueda operar el instituto de la prescripción adquisitiva, conforme a lo dispuesto en el primer apartado del art. 609 CCiv, en relación a lo dispuesto en los arts. 1952 y 1.957 del Código Civil.

Así, de una parte, es indudable que el contrato privado de compraventa futura de fecha 2 de noviembre de 2002 aportado como documento núm, 3 con la demanda reúne dichos requisitos de justo, verdadero y válido, pues son parte vendedora los legítimos propietarios del inmueble, tanto por el Sr. Rodrigo como por su esposa Dª Lina (El Sr. Rodrigo el mismo día de suscribir dicho contrato privado se lo había adquirido a la empresa ENDESA en escritura pública), dicho documento no adolece de vicio alguno; antes al contrario, reproduce exactamente el importe del precio de la compraventa y plazo aplazado del mismo en 60 mensualidades recogido en la escritura pública previa.

Además, como razona adecuadamente el Ilmo. Magistrado a quo, que por mucho que las partes hayan llamado al documento privado de fecha 2 de noviembre de 2002 "contrato de compraventa futura" lo cierto es que hay entrega de la cosa desde un primer momento, con entrega de llaves del piso, pago de recibos de comunidad de propietarios por los demandantes, empadronamiento colectivo en el piso ya desde 2003 hasta la fecha,...., etc y lo que es mas importante, pago del precio estipulado por el inmueble (se aportaron 47 recibos de pago de dicho precio como documento nº 7 con la demanda) siendo el último pago en 2008; además,, del resto de documentación acompañada con la demanda y en la vista de la audiencia previa se acredita el pago por los actores de los recibos de suministro de agua del inmueble litigioso que se abonan desde la cuenta de los actores al menos desde 14-06-2005, pago de los recibos de la comunidad de propietarios del inmueble litigioso que se abonan desde la cuenta de los actores al menos desde 03-11-2006.

Y a mayor abundamiento, y tal como refleja la sentencia dictada, la testigo Dª. Inés, manifestó " que los actores viven en el piso desde 2003, que se lo compraron a D. Rodrigo y lo pagaban mensualmente y antes de entrar en el piso se hizo una reforma integral y la pagaron los demandantes y que siempre se dijo que el piso lo iban a comprar ellos por medio de D. Rodrigo y que había que esperar 10 años para ponerlo a su nombre."; y la testigo Dª. Maite, vecina del mismo edificio que declaró "que los demandantes viven en el NUM000 desde hace 18-19 años y que desde 2002 ENDESA puso las viviendas a la compra de sus empleados y no dejaba venderlas hasta pasados 10 años, por eso, la mayoría de la gente hizo contratos privados y que D. Rodrigo en una reunión de la Comunidad dijo que no tenía nada que ver con la vivienda que era para su hijo y nuera, a los pocos meses de constituirse la Comunidad de Propietarios justo cuando se compraron las viviendas y nunca volvió a una reunión de propietarios y D. Melchor fue Presidente un año y que hicieron reformas él y su esposa."

Por tanto, y por todo lo antes expuesto, sí se cumplirían todos y cada uno de los requisitos para que proceda la estimación de la acción declarativa de dominio ejercitada por los demandantes, al quedar claramente acredito el mismo con la prueba practicada dicha alegación del recurso de apelación, debe ser íntegramente desestimada.

3º) En cuanto a la Alegación Tercera del recurso de apelación, referente a "valoración jurídica del documento presentado por la demandante como "justo título" en la que la parte demandada le niega la condición de justo título al contrato privado de compraventa futura suscrito el día 5 de noviembre de 2002 (doc. Nº 3 adjunto a la demanda), afirmando la apelante que no se trataría de un simple contrato privado de compraventa, si no que se trataría de un documento de carácter sucesorio, mostramos igualmente nuestra más absoluta disconformidad con dicho alegato de la recurrente.

Lo cierto es que no se puede considerar un documento de pacto sucesorio como indebidamente argumenta la apelante, puesto que en 2002 cuando se concierta el contrato, en el sistema sucesorio vigente del Código Civil no se admitía la sucesión contractual que actualmente es válida en el Derecho gallego tras la promulgación de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, que regula los pactos sucesorios en sus arts. 209 y siguientes, sino que lo cierto es que tiene la consideración plena de contrato de compraventa y por consiguiente justo título.

Pero es más, dicho inmueble o pacto no aparece ni tan siquiera mencionado en el testamento otorgado posteriormente por el vendedor ya fallecido, y padre del demandante, D. Rodrigo, cuando otorga testamento años después en el año 2014. Nos remitimos a efectos probatorios a los documentos aportados con la demanda como documento nº 8 (certificado de defunción del Sr. Rodrigo), Documento nº 9 (certificado de últimas voluntades), y como Documento nº 10 (testamento otorgado ante Notario del citado causante.).

Además, y como adecuadamente se razona en la sentencia dictada, el hecho de que en dicho documento aparezca reflejado un precio por el inmueble, descarta claramente que se trate de un legado como indebidamente pretende hacer valer la parte apelante. Es más, ya no solo se trata de que figure precio en el documento, sino que consta acreditado además con el documento nº 7 de que los demandantes pagaron al vendedor y padre del codemandante, el precio aplazadado estipulado acompañando 47 recibos justificativos al efecto. Ello descarta totalmente que dicho documento se trate de un legado o cualquier acto sucesorio o de liberalidad sin ánimo de lucro.

A mayor abundamiento de lo anterior, y al margen de consideraciones legales hereditarias, prueba de que no se trata de un documento sucesorio es que conforme a la propia interpretación literal del documento a tenor del art. 1.281 del código civil es obvio que se trata de una compraventa pues, la propia denominación que le dan las partes al documento es "PACTO DE COMPRA-VENTA FUTURA", así como las cláusulas suscritas por las partes refiriéndose claramente a una compraventa, si bien aplazando el precio en 60 mensualidades, y aplazando el otorgamiento de la escritura pública a 10 años:

En este sentido, y haciendo una lectura de dicho documento, no cabe duda de que se trata de un contrato de compraventa con la consideración plena de justo título. En este sentido, el Juzgador de Instancia dispone en la sentencia correctamente que:

"se hace constar la intervención de las partes como vendedores y compradores, respectivamente; se dice expresamente que se concierta la compraventa futura del inmueble y los vendedores se obligan a transmitir la propiedad del mismo, haciéndose la venta por un precio determinado, siendo de cuenta de los compradores todos los gastos e impuestos. Asimismo, acudiendo a los actos de los contratantes coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282 CC ), vemos como el negocio jurídico se concierta al mismo tiempo que la compra por los padres del actor de la vivienda a ENDESA en la correspondiente escritura pública y, además, exactamente por el mismo precio 11.606,75 € y a abonar por los demandantes a los vendedores también exactamente en los mismos plazos: ENDESA descontaba de su nómina a D. Rodrigo el plazo correspondiente para el pago de la vivienda y los actores se lo reintegraban contra el correspondiente recibo. Pago del precio que, por otra parte, constituye un argumento para descartar la tesis del legado, pues carece de lógica legarle un bien a alguien quien, en realidad, es el que va a pagar el precio del objeto en cuestión."

Tal y como dispone el Juzgador de Instancia, el pago del precio por el inmueble descartaría ya de por sí la hipótesis del legado, siendo improcedente la alegación a este respecto de la parte apelante.

En relación con la naturaleza de dicho documento como un contrato de compraventa de la vivienda en cuestión, consideramos probada la tradición, mediante la entrega efectiva de la vivienda, circunstancia a mayores para considerar dicho documento como un justo título. En este sentido se ha practicado diversa prueba documental que así certifica dicha tradición: certificado de empadronamiento colectivo de los actores y sus hijos en la referida vivienda; certificación catastral, en la que la vivienda figura nombre los actores, como propietarios al 50%; facturas de suministros y gastos de comunidad de la vivienda a su nombre y pagos del IBI. Además, en prueba de interrogatorio la propia codemandada y vendedora Dª Lina reconoció la entrega de llaves y de la vivienda unos días después de la firma del mismo el 2 de noviembre de 2002, y que nunca le reclamaron ni recibo alguno, ni el desalojo de dicha vivienda.

A mayor abundamiento queda probada dicha tradición con la declaración testifical de Dª. Inés, la cual manifestó "que los actores viven en el piso desde 2003, que se lo compraron a D. Rodrigo y lo pagaban mensualmente y antes de entrar en el piso se hizo una reforma integral y la pagaron los demandantes y que siempre se dijo que el piso lo iban a comprar ellos por medio de D. Rodrigo y que había que esperar 10 años para ponerlo a su nombre." y de la testigo Dª. Maite, vecina del mismo edificio que declaró "que los demandantes viven en el NUM000 desde hace 18-19 años y que desde 2002 ENDESA puso las viviendas a la compra de sus empleados y no dejaba venderlas hasta pasados 10 años, por eso, la mayoría de la gente hizo contratos privados y que D. Rodrigo en una reunión de la Comunidad dijo que no tenía nada que ver con la vivienda que era para su hijo y nuera, a los pocos meses de constituirse la Comunidad de Propietarios justo cuando se compraron las viviendas y nunca volvió a una reunión de propietarios y D. Melchor fue Presidente un año y que hicieron reformas él y su esposa."

De toda la prueba practicada se concluye que el contrato privado de compraventa futura suscrito el día 5 de noviembre de 2002 (doc. Nº 3 adjunto a la demanda) tiene la consideración de justo título, dándose todos los presupuestos para la transmisión de la propiedad a los demandantes, no pudiéndose considerar, tal y como pretende la parte apelante, como un documento sucesorio, por lo que dicha alegación del recurso de apelación debe de ser desestimada.

4) En cuanto a la Alegación Cuarta del recurso de apelación, referente a la supuesta " falta de acreditación del pago del precio.", no podemos estar más en desacuerdo.

Con la prueba documental acompañada como Documento nº 7 de la demanda, consistente en bloque documental conteniendo los recibos de pago de las cuotas mensuales aplazadas y abonadas por mis mandantes al vendedor D. Rodrigo, se ha probado de forma clara el pago del precio de la vivienda objeto de litis, siéndoles extendido a los demandantes con cada abono realizado el oportuno recibo de pago por parte del Sr. Rodrigo, constando ya abonada la totalidad del precio pactado desde el año 2008, con lo que resultando acreditado el pago del precio, dicha alegación del recurso debe de ser desestimada.

Además, falta a la verdad la parte apelante cuando afirma que solo se aportaron 24 recibos de pago del precio aplazado de las 60 mensualidades pactadas, afirmando indebidamente que faltarían 36 recibos, puesto que como consta en dicho documento nº 7 aportado con la demanda, fueron aportados 47 recibos de pago del precio aplazado, por lo que entendemos que dicha afirmación está además efectuada hasta con mala fe por la parte apelante, pues ver el documento nº 7 y contar los recibos que constan para ver fácilmente que son 47 recibos y no 24 como indebidamente se dice de contrario, siendo el hecho de que falten algunos irrelevante, pues como aduce el juez a quo en la sentencia dictada, ello puede tener fácil explicación por poder haberse perdido por el paso del tiempo, o la condonación por parte del padre del demandante.

Así, el hecho de que falten algunos recibos, pocos, no es relevante, pues como se acredita con el documento nº 7 de los aportados con la demanda, de una parte, de los 47 recibos aportados los últimos son del año 2008 cuando las 60 mensualidades del precio aplazado se habrían incluso cumplido ya con anterioridad, pues si el contrato se suscribió en noviembre de 2002 sería en noviembre de 2007 cuando terminaría ese plazo de 60 mensualidades, por lo que siendo los recibos que faltan de meses anteriores, acreditaría ya que en 2008 estaría totalmente pagado el precio.

Además, como reconoció en prueba de interrogatorio la codemandada Sra. Lina, nunca reclamaron recibo alguno a los demandantes en los 18 años que llevan viviendo allí, ni le reclamaron que abandonase el inmueble en ningún momento, lo que avala también de que el precio estaba totalmente abonado; pero en cualquier caso de considerarse por los codemandados que faltan algunos recibos de pago, ello daría acción para reclamar en su caso únicamente a instar una reclamación de cantidad, pero no afectaría a la consumación del contrato de compraventa en sí mismo. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17-01-1999, sentencia nº 648/1999 dictada por la Sala 1ª; véase su FJº Sexto: "(...)

"...su título adquisitivo (contrato de compraventa de fecha 30 de Noviembre de 1979) no adolece de ningún vicio invalidante del mismo, careciendo de dicha condición el hecho de no haber pagado los compradores el precio total de la compraventa, pues dicha falta de pago (que afectaría, más que a la buena fé en los sentidos antes expuestos, al requisito del justo título), si bien hubiera podido dar lugar a una resolución del contrato (si la misma hubiera sido ejercitada oportunamente), no impide que se pueda consumar la usucapión ordinaria en favor del comprador, ya que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles ( Sentencias de esta Sala de 25 de Junio de 1966 , 5 de Marzo de 1991 ), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión, que de otro modo vendría a ser una institución inútil ( Sentencia de 25 de Febrero de 1991 )."

Por todo ello, dicho alegato del recurso es igualmente improcedente, y debe ser desestimado.

5º) En cuanto a la Alegación Quinta del recurso de apelación, referente a la "PRUEBA" considerando la parte apelante que "La intención de la demandante con la prueba documental aportada no era otra que tratar de acreditar la posesión del inmueble a título de dueño; sin embargo, esta parte entiende que tal acreditación no se ha conseguido.", nos oponemos frontalmente a dicho alegato y entendemos que dicho motivo debe de ser desestimado punto por punto como se analizará a continuación:

1- Cierto es que la carga de la prueba corresponde a la parte demandante de los hechos que alega en la demanda, carga que hemos hecho valer en el procedimiento y practicando la prueba necesaria para acreditar los presupuestos necesarios para la estimación de la acción declarativa de dominio sobre el inmueble objeto de Litis, y a los autos y a la sentencia dictada nos remitimos.

2- Como hemos expuesto en la alegación primera del presente escrito, el artículo 426.1 y 426.5 de la LEC permiten la realización de alegaciones complementarias a lo dispuesto en la contestación a la demanda, acompañando con ellas los documentos en los que se apoyen dichas alegaciones, resultando procesalmente adecuada la aportación de dichos documentos en la Audiencia Previa.

3- Consideramos errónea y confusa el análisis de la prueba que hace la parte apelante. En síntesis, como ya se ha expuesto en las alegaciones Segunda y Tercera del presente escrito, consideramos probados los presupuestos para la estimación de la acción declarativa de dominio sobre el inmueble objeto de Litis, existiendo un justo título que así lo acredita, que sería el contrato de compraventa, tal y como se desprende de la lectura e interpretación del mismo, dónde la voluntad de los contratantes era la de realizar un contrato de compraventa, independientemente de la nominación que le hayan puesto.

Además ha quedado suficientemente acreditado el pago del precio por el inmueble, con los recibos acompañados, además de la posesión del mismo desde la compraventa desde hace ya más de 18 años, aportándose recibos de gastos al respecto, certificados de empadronamiento y declaraciones testificales que afirman que los demandantes llevan viviendo en el inmueble desde que se compró la vivienda, circunstancias que prueban el carácter de título de propiedad del inmueble, además de existir también usucapión de más 10 años con buena fe y justo título, por lo que al contrario de lo que afirma la parte apelante, analizando la prueba practicada, no podemos más que considerar probados cada uno de los requisitos para la estimación de la acción declarativa de dominio ejercitada.

4- En todo caso, nos remitimos a la correcta valoración de la prueba que hace el juez a quo en la sentencia dictada, al cual le compete exclusivamente las facultades en orden a su libre valoración considerando esta parte que la sentencia dictada a la hora de valorar la prueba practicada lo ha hecho con escrupuloso respeto a las reglas de la sana crítica,

En este sentido nos remitimos a lo correctamente apreciado por el Juez a quo tanto en lo referente a las pruebas documentales aportadas por esta parte, como a los interrogatorios y testificales practicadas, cuyo resultado obra perfectamente explicado en el fundamento de derecho cuarto de la sentencia dictada, y a cuya valoración nos remitimos expresamente en aras de la economía procesal, y que en suma acreditan el dominio de los demandantes sobre el inmueble objeto de acción declarativa de dominio por esta parte.

Por todo ello, dicha alegación del escrito de recurso de adverso debe ser igualmente desestimada.

6º) En cuanto a la Alegación Sexta del recurso de apelación, referente a las "COSTAS", considera la parte apelante que; "Es por ello que, a la vista de lo dispuesto en la sentencia que no entra a valorar ni a analizar la alegación de la usucapio, no podemos estar de acuerdo en que se produce una estimación íntegra de la demanda." mostramos nuestra total disconformidad y dicho motivo debe de ser desestimado. Lo cierto es que en el suplico de nuestra demanda solicitábamos lo siguiente:

"dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda interpuesta contra DOÑA Leonor, DON Mariano y DOÑA Lina, declare que los demandantes son propietarios frente a todos de la finca urbana consistente en vivienda sita al Piso NUM000 del portal NUM001 del Poblado de A Fraga de la villa y municipio de As Pontes descrito en el hecho primero del presente escrito de demanda, condenando a los codemandados a estar y pasar por esta declaración, con expresa imposición de las costas del presente juicio a la parte demandada.".

No podemos estar más en desacuerdo con la parte apelante al afirmar que dicho suplico es confuso pues queda muy claro lo que se pide con una simple lectura.

Cierto es que el Juzgador de Instancia no entra a valorar la prescripción adquisitiva; sin embargo ésta no es más que un argumento o fundamento jurídico de nuestra única petición, que sería la de que se declarasen como propietarios del inmueble objeto de Litis a los demandantes, petición estimada por el juzgador de Instancia de forma íntegra en la Sentencia apelada, en base al primer argumento fáctico y jurídico vertido por esta parte en la demanda en lo relativo a la perfección del contrato de compraventa suscrito entre las partes, argumento que el Juez a quo estima totalmente acreditado, no entrando ya a valorar por dicho motivo el segundo argumento relativo a la prescripción adquisitiva al estimar ya suficiente el anterior, con lo que conforme al artículo 394 LEC, y a la vista de que se ha estimado nuestra demanda, no cabe duda de que las costas deben de ser impuestas a la parte demandada, conforme al criterio del vencimiento objetivo.

SEGUNDO.- El primer motivo del escrito de recurso de apelación de la parte demandada se refiere a que se acuerde por este tribunal que los documentos aportados por los demandantes en el acto de la vista no sean tenido en cuenta a la hora de la fundamentación de la reclamación que ponga fin al presente procedimiento; fundamentándose dicho motivo en que la actora, en el momento de interponer la demanda, debió acompañar a la misma la totalidad de los documentos que acreditan los hechos en los que funda su pretensión, por lo que los documentos aportados en la Audiencia Previa -certificado de empadronamiento de los demandantes, recibo del IBI del año 2020, y certificados de Abanca, de pago a Aguagest y de pago de cuotas a la comunidad de propietarios- no debieron ser admitidos al tratarse de documentos de fecha anterior a la demanda y que estaban en poder de las demandantes, o, cuando menos, podían haberse obtenido para acompañar a la demanda.

Y, en relación con esta cuestión, debemos decidir que la admisión de la apelación de dichos documentos en la Audiencia Priva por el Juzgador de Instancia ha sido ajustada a derecho, y conforme a lo preceptuado en el nº 5 del artículo 426 de la LEC, por cuanto la admisión de dichos documentos está justificada por las alegaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda.

TERCERO.- Se dice en el escrito de recurso de apelación que la demandante, por medio de escrito de fecha 9 de marzo de 2021, tachó a la testigo propuesta por la parte demandada Doña María Antonieta, a consecuencia del parentesco que tiene con las partes y porque, a su juicio, mantiene relación de enemistad manifiesta con los demandantes, y que, a la vista del escrito formulado de adverso, la parte demandada presentó otro escrito, formulando tacha de lo testigo Doña Inés, hermana y cuñada de los demandantes; añadiéndose que en el acto del juicio, y antes de que se iniciase la declaración de Doña Inés, se puso de manifiesto las tachas que ambas partes habían formulado, manifestando SSª que las tachas serán valoradas en la sentencia , y que sobre dicha valoración la sentencia no se ha pronunciado.

El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los tribunales deben valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado. Por lo tanto la valoración de una prueba testifical no está sujeta a la regla tasada, sino que tiene que valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos, impidan la valoración de las pruebas según dichas reglas.

El juzgador de instancia ha reflejado y valorado las declaraciones testificales, entre ellas las de los testigos objeto de "tacha", conforme a las reglas de la sana crítica, sin que fuera necesario, como parece pretender la parte apelante que se hiciera un pronunciamiento específico en cuanto a las "tachas"

Por otra parte, además, debemos realizar dos precisiones sobre este particular, por una parte que en los procedimiento en que la parte demandante y la parte demandada están unidos por vínculos de parentesco, los testigos que pueden declarar, precisamente por la existencia de dicho vínculo, van a ser fundamentalmente también parientes -o cuando menos amigos- de los litigantes, y ello no puede suponer que no puedan ser en ningún caso valorados sus testimonios por dicho parentesco; y por otra parte, que, en todo caso, las declaraciones testificales referidas no han tenido trascendencia para la resolución del presente asunto.

CUARTO.- En tercer lugar, se alega en el escrito de recurso de apelación la falta de congruencia de la sentencia, con fundamento en que no se ha entrado a valorar la totalidad de las cuestiones planteadas en la demanda.

Así se dice, en el escrito de recurso de apelación, que la demanda formulada de adverso interesa la declaración como propietarios de la finca objeto de litigio de los demandantes, en base al ejercicio de la acción declarativa de dominio y de manera "alternativa" o "complementaria", la prescripción adquisitiva; añadiéndose que dicha parte siempre entendió que no es posible sostener que un bien que fue adquirido por medio de un "contrato de compraventa", aportar dicho documento como justo título de la citada venta, solicitar la declaración de dominio del bien en base a dicho documento, y, a prevención, alegar la concurrencia de la prescripción adquisitiva.

Y se termina diciendo que, en cualquier caso, una vez planteada la cuestión por la demandante, no como pretensión subsidiaria (basta con ver el SUPLICO de la demanda), sino como fundamento de la pretensión de la actora, y contestada la misma por esta parte en nuestro escrito de contestación a la demanda; llama la atención que la resolución impugnada al respecto solamente disponga, fundamento de derecho quinto "... sin necesidad de entrar a valorar la viabilidad de la prescripción adquisitiva o usucapio como título de dominio de la misma" sobre todo a la vista de la condena en costas a esta parte; imponiendo las costas a la demandada en base a la estimación íntegra de la demanda.

Sin perjuicio de que más adelante entraremos a valorar si se ha producido o no, en su caso, la estimación íntegra de la demanda, a los efectos de imposición de costas, lo cierto es que al haber estimado el juzgador de instancia que el contrato privado de 5 de noviembre es un contrato de compraventa que supone justo título para la adquisición por los demandantes, del inmueble litigioso, y, por lo tanto, para la prosperabilidad de la acción declarativa de dominio ejercitada sobre el mismo, resulta injustificada la pretensión de que se entrara a valorar en instancia la viabilidad de la prescripción adquisitiva o usucapión como título de dominio del inmueble.

TERCERO.-I.- Como premisas previas deben sentarse las siguientes. En primer término, que la prueba es la actividad de las partes encaminada a convencer al Juez de la veracidad de unos hechos o de unas afirmaciones que se alegan como existentes. Para que el Juez llegue a este convencimiento es preciso que la prueba practicada tenga éxito. Respecto de la valoración de la prueba tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia. Pues bien de entre los distintos sistemas que la doctrina propone en torno a la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado por las partes contendientes en un proceso, deben destacarse el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinada criterio de valoración, aún en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba a tener del cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Formalmente la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts. 319 a 232 LEC y 1.218.1º y 2º, 1221.1º, 2º y 3º del CC) documentos privados ( arts. 326 de la LEC y 1225, 1227, 1228, 1229 y 1230 del CC), e interrogatorio de las partes ( art. 316.1 de la LEC), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. En todo caso que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria ni que por ello no existan reglas de valoración sino que éstas no están contenidas en la ley. No obstante el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en primer término en la consagración de la llamada valoración conjunta de la prueba y en segundo lugar en la afirmación de que la prueba de interrogatorio de las partes es prueba equiparable al resto sin que tenga especial relevancia respecto de las demás pruebas.

Todo ello conduce a la llamada doctrina de la carga de la prueba cuya finalidad es determinar para quien han de producirse las consecuencias desfavorables en el caso de que un hecho no haya resultado probado, carga que sin embargo sólo entra en juego cuando falta la necesaria prueba sobre los hechos controvertidos en el proceso. Como se ha dicho en gráfica fase "el problema de la carga de la prueba es el problema de su falta". Así lo ha venido estimando la jurisprudencia cuando hace recaer sobre el litigante que no prueba, las consecuencias negativas de dicha ausencia ( SS TS 31 marzo y 14 abril 1998 entre otras muchas). El sistema de la carga de la prueba en nuestro derecho civil se articula hoy esencialmente en torno al art. 217 de la LEC, que sigue la tradicional doctrina del derogado art. 1214 del CC sobre las consecuencias negativas de la falta de prueba de un hecho para quien corresponda probarlo, estableciendo en su número primero que "cuando al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones", añadiendo a continuación en sus números segundo y tercero que "corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprende según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención" y que "incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior" con lo que se sigue manteniendo la tradicional tesis de que corresponde al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho y al demandado la de los impeditivos, modificativos, extintivos y excluyentes.

En segundo lugar, que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez "a quo" resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez "a quo" por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. En conclusión, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, por otro, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez "a quo" de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, dado que los preceptos de la LEC y CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que haya que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Finalmente, la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios ( SS TS 18 marzo y 7 noviembre 1994, 19 diciembre 1996, 9 junio y 31 diciembre 1998, entre otras).

II.- En contrato titulado "CONTRATO DE PACTO DE COMPRA-VENTA FUTURA" se hace constar:

III.- Dicho documento es el que suscita la cuestión litigiosa, referente al fondo del asunto, alegando la parte actora apelada que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado con la entrega de la cosa objeto del contrato, mientras que la parte demandada le niega tal virtualidad, afirmando que no se trata de un simple contrato privado de compraventa, ni siquiera se denomina así por las partes, que lo denominan "Contrato De Pacto De Compra-Venta Futura" y en el que, sin duda, se incluyen también pactos sucesorios, ya que a la vista del contenido del documento la intención de D. Rodrigo y su esposa fue legar a su hijo D. Melchor el bien objeto de pacto, legado que se hace a cargo del tercio de libre disposición y bajo condición del pago (modo) de una determinada cantidad de dinero.

Y este tribunal está completamente de acuerdo con la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia, sin que sea obstáculo a ello las alegaciones del escrito de recuro de apelación, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

En primer lugar, el juzgador de instancia, a la hora de interpretar y valorar el documento que hemos reproducido literalmente con anterioridad, razona, en relación con las alegaciones de los demandados que el documento privado de fecha 5 noviembre de 2002 -documento nº 3 de la demanda- contiene pactos sucesorios, que en el año 2002 cuando se firma dicho documento, en el sistema sucesorio vigente del Código Civil no se admitía la sucesión contractual, que actualmente es válida en el Derecho Gallego tras la promulgación de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, que regula los pactos sucesorios en sus arts. 209 y siguientes. Por consiguiente, la cuestión relativa a la verdadera naturaleza jurídica del negocio convenido en aquella fecha ha de plantearse en términos de si estamos en presencia de un precontrato o promesa de venta o de una verdadera compraventa con compromiso de elevar a público en un futuro.

Y, en relación con dichos razonamientos y decisión, en el recurso de apelación no se hace ninguna alegación que pueda contradecir lo establecido por el juzgador de instancia, limitándose a decir que "Parece bastante obvio que el documento objeto del presente procedimiento tiene una gran complejidad jurídica e interpretativa, y que, al ser un documento elaborado por las partes sin asesoramiento legal alguno, puede contener fallos o errores técnico jurídicos"; sin que dicha alegación pueda servir para otorgarle valor como pacto sucesorio al documento litigioso.

En segundo lugar, además de lo expuesto con anterioridad, tenemos que considerar, tal y como se ha hecho en instancia, como argumento para descartar la tesis del legado, el hecho de que los demandantes han abonado un precio por la adquisición del inmueble, y dicho precio es igual que el que abonaron los vendedores a Endesa por la adquisición del piso.

En tercer lugar, el documento privado, de fecha 5 de noviembre de 2002 se titula Contrato de Pacto de Compraventa Futura, y en virtud del cual los cónyuges D. Rodrigo y Dª. Lina se comprometen a trasmitir la propiedad de un inmueble a Don Melchor Margarita, por el precio de 11606,75 euros, a abonar en plazos de 60 mensualidades plazos que se harán efectivos al mismo tiempo e importe que los vendedores deben abonar a la empresa Endesa -Dicho inmueble lo había adquirido Don Julio, padre de Don Melchor a la empresa Endesa para la que había trabajado, a medio de escritura pública de fecha 5 de noviembre de 2020, y para su sociedad de gananciales, que formaba con su esposa doña Lina por el precio de 11.606,75 euros, a medio de pago aplazado de 60 mensualidades pagados a medio de un préstamo que la propia empresa le hizo a Don Rodrigo y pactando la prohibición de enajenarla durante un plazo de diez años-; haciéndose constar además que, transcurridos diez años desde el otorgamiento del contrato cualquiera de las partes podrá exigir a la otra la elevación a público.

Dados los términos del documento privado, consideramos que resulta indiscutible, tal y como se ha resuelto en instancia, que nos encontramos ante un contrato de compraventa, pues así se denomina en el documento privado, estableciendo un precio, igual al que tenían que pagar los vendedores a Endesa, tratándose de un contrato de compraventa y no de promesa de venta, atendiendo a los actos posteriores del contrato, al haber resultado acreditado, teniendo en cuenta la prueba practicada que los vendedores autorizaron a los compradores a utilizar la vivienda, desde la firma del documento privado, con entrega de llaves, y ocupación efectiva, dándose así cumplimiento a una obligación de entrega que deriva de una compraventa previa perfeccionada; siendo además prueba que ratifica la existencia de un contrato de compraventa, perfeccionada desde la firma del documento privado, el certificado de empadronamiento colectivo de los actores y sus hijos en la vivienda, la certificación catastral, en la que la vivienda figura a nombre de los actores, como propietarios al 50%, así como facturas de suministros y gastos de comunidad de la vivienda a su nombre y pagos del IBI, si bien éstos a nombre de Don Rodrigo.

En cuarto lugar, no es obstáculo a la decisión de que consideremos que nos encontramos ante un contrato de compraventa perfeccionado, tal y como también se ha resuelto en instancia, el hecho de que la elevación a público del documento privado no puede exigirse por las partes hasta transcurridos 10 años, por cuanto dicha cláusula deriva de que la entidad Endesa al vender el inmueble a su empleado Don Rodrigo lo hizo con la condición de que no podría transmitir el bien hasta pasados 10 años sin la autorización de Endesa; sin que ello suponga que no se hubiera perfeccionado el contrato con anterioridad, tal y como hemos expuesto con anterioridad.

En quinto lugar, es cierto que los demandantes no han acreditado el pago del importe de las 60 mensualidades del precio de la compraventa del inmueble, -aun cuando consta acreditado el abono de muchos más plazos de los reconocidos por la parte demandada apelante- pero no es menos cierto, por una parte, que ello se explica por la dificultad de conservar la totalidad de los mismos, dado el tiempo transcurrido, y, por otra parte que, en su caso, la falta de pago de la totalidad del precio no conllevaría la desestimación de la acción declarativa de dominio, sino la posibilidad del ejercicio de un acción de reclamación de la cantidad que se considera pendiente de pago, o del ejercicio de una acción de resolución contractual.

Y lo mismo tenemos que decir con referencia a los recibos del IBI y de electricidad, por cuanto el hecho de que D. Rodrigo y su esposa hubieran abonado algunos de los recibos está justificado por razones familiares, y, más concretamente, los recibos de la luz, por el descuento que le suponía por el hecho de haber sido trabajador de Endesa. En todo caso dichos pagos por parte de aquellos carecen de la mínima trascendencia para resolver la cuestión litigiosa.

Por último se alega en el escrito de recurso de apelación que el precio fijado por Endesa es un beneficio que se concede a sus empleados, lo que justifica la prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años para evitar actos especulativos; sin embargo en este caso, dicho beneficio no puede suponer un perjuicio para el resto de los herederos. Lo que realmente se lega a los demandantes es la diferencia entre el valor "simbólico" de la venta fijada por Endesa y el valor de mercado del inmueble, y dicha diferencia ha de ser coleccionable en proceso hereditario.

Y sobre este particular, tenemos que decir, por una parte, que los demandantes abonaron por la compraventa del piso, en el que después pasaron a vivir con sus hijos, la misma cantidad que Don Rodrigo tuvo que abonar a Endesa, por la adquisición del inmueble; y , por otra parte, que los ahora demandados estuvieron de acuerdo con la fijación del referido precio, pues participaron en el contrato privado, firmándolo.

Por los motivos expuestos procede la desestimación del recurso de apelación en este extremo.

SEXTO.- El último motivo del escrito de recurso de apelación se refiere a la imposición de las costas de primera instancia, procediendo también su desestimación.

Por una parte la demanda ha sido estimada en su integridad, por cuanto desde el momento en que la sentencia de instancia consideró que el documento privado de fecha 5 de noviembre de 2002 es título bastante para la adquisición del dominio del inmueble litigioso por los demandantes, el juzgador de instancia no tenía, ni siquiera podía, analizar la existencia o no de la prescripción adquisitiva.

Por otra parte, ni el juzgador de instancia ni este tribunal han tenido serias dudas de hecho o de derecho para la resolución del presente asunto.

SEPTIMO.- Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,