Sentencia Civil 147/2023 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 117/2023 de 26 de abril del 2023

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones, salvo la forma en que se aplicó el artículo 1486 del Código Civil, como se comentará en el fundamento tercero de la presente resolución.

SEGUNDO.- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1.º) El 15 de junio de 2020 doña Zaira vendió a don Obdulio el siguiente inmueble:

URBANA.- VIVIENDA UNIFAMILIAR en el lugar de DIRECCION000, hoy señalada con el número NUM001 de la RUA000, Ayuntamiento de Oleiros (A Coruña) parroquia de DIRECCION001, compuesta de planta baja.- La superficie total construida es de veintiún metros cuadrados (si bien reciente medición y la certificación catastral que se incorpora a la presente esta es de treinta y un metros cuadrados), distribuida de acuerdo a su destino.- La ocupación de la edificación en planta baja sobre la parcela en la que se enclava es de veintiún metros cuadrados (si bien reciente medición y la certificación catastral que se incorpora a al presente esta es de treinta y un metros cuadrados).- Se enclava la misma en la parcela número trece, terreno propio para la edificación al sitio denominado DIRECCION000, de seiscientos sesenta y siete metros cincuenta decímetros cuadrados. Linda el conjunto: Norte, la parcela número NUM004; Sur, la parcela número NUM005; Este, la parcela número NUM006; y Oeste, labradío de Isaac, y porción de la finca matriz destinada a CALLE000.

El precio establecido en la escritura pública fue de 70.000 euros.

2.º) Para financiar la adquisición don Obdulio solicitó un préstamo hipotecario. En la tasación se valoró el solar en 78.684,50 euros y la edificación en 16.648,12 euros, lo que hace un total de 95.332,62 euros.

3.º) El 1 de diciembre de 2020 don Obdulio dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la cuantía contra la vendedora doña Zaira, ejercitando la acción de saneamiento por vicios ocultos, solicitando la reducción del precio. Exponía que, aunque la vivienda parecía estar en buen estado de conservación, cuando empezó a acondicionar la vivienda, al retirar el papel pintado que cubría las paredes descubrió enormes grietas. Solicitado un informe pericial a una arquitecta, recomendó que nadie accediese al interior de la vivienda por riesgo para la integridad física. Los problemas estructurales tenían que ser conocidos, porque se habían intentado reparar y se taparon las grietas con papel. Dado el estado de la vivienda es inutilizable, siendo necesario demolerla, hallándose fuera de ordenación no es posible su rehabilitación, con riesgo de derrumbe.

Adjuntaba informa pericial de arquitecta, en el que se recogen la existencia de las grietas, y concluyen que la vivienda se halla en situación de ruina técnica, dado el agrietamiento de elementos fundamentales; en ruina urbanística, al no ser posible la consolidación estructural en una edificación fuera de ordenación; y en ruina económica, porque el coste de consolidación excedería del 50 % del valor actual de la construcción.

Según anexo al citado informe, valora la construcción, una vez depreciada por su antigüedad, en 14.866,93 euros, y el coste de la demolición en 4.488,13 euros.

En la demanda se solicitó la condena de la vendedora a rebajar el precio de la compraventa en 19.355,06 euros, la condena de la demandada al pago de dicha cantidad, intereses desde la demanda y costas.

4.º) La demandada se opuso alegando:

(a) El demandante visitó en cinco ocasiones la vivienda antes de la compra.

(b) Era visible una grieta en el techo que había roto el papel pintado, y el azulejo de la ducha también presentaba una pequeña grieta.

(c) El demandante deseaba construir una vivienda unifamiliar en el terreno, pero le interesaba que tuviese algún tipo de construcción porque así obtendría una hipoteca.

(d) En la cocina existe una chimenea de obra con una base sólida y robusta de piedra de cantería, la cual ha sido demolida a mazazos por el comprador, razón por la que aparecieron las grietas.

Adjuntaba el informe de un arquitecto que, a través de las fotografías que le mostraron, concluyó que las grietas tenían su origen en las obras de remodelación, a la vista de los sacos de escombro y la demolición de la chimenea de obra que se ha realizado a mazazos.

5.º) Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que, a la vista de las pruebas practicadas, concluye que «La totalidad de las grietas estructurales que presentaba la vivienda son previas a la compraventa efectuada, se deben a graves defectos constructivos y de base, y no son consecuencia de las actuaciones realizadas por el demandante», también están acreditadas que se llevaron a cabo actuaciones tendentes a reparar las grietas con anterioridad a la venta, el perito de la demandada emitió su informe en base a fotografías y no negó la existencia de tales actuaciones reparadoras, se le dijo al comprador que la grieta del techo era en el falso techo, cuando no existe falso techo y se trata del forjado. Por lo que estima íntegramente la demanda. Condena a la demandada a devolver 19.355,06 euros, intereses desde la presentación de la demanda y costas.

Contra dichos pronunciamientos se interpone por doña Zaira recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Los pronunciamientos impugnados .- En el escrito interponiendo el recurso de apelación se indica que se impugna el total contenido del fallo de la sentencia, así como «los hechos y los fundamentos de derecho que fundamentan el fallo, por no ser ajustado a derecho y perjudicial para los intereses de mi mandante».

La preparación no es correcta.

El artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil («En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna») exige que se detalle cuáles son los "pronunciamientos" que son objeto del recurso.

El concepto de "pronunciamientos" lo establece el artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, al regular cuál es el contenido de las sentencias, establece que el fallo «contendrá, numerados, los pronunciamientos correspondientes a las pretensiones de las partes...». Extremo en el que insiste el artículo 218, cuando en su apartado 3 dispone que en las sentencias «Cuando los puntos objeto del litigio hayan sido varios, el tribunal hará con la debida separación el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos». Lo que debe indicarse es qué pronunciamientos concretos del «fallo» o «parte dispositiva» son lo que van a ser objeto de apelación y cuya revocación se interesa.

La importancia de la mención radica en que alcanzan firmeza aquellos pronunciamientos de la resolución recurrida que no se hayan impugnado, en tal sentido puede verse el artículo 774.5 de la misma Ley procesal.

Cuando no se mencionan qué pronunciamientos se pretende recurrir, si la sentencia contiene un único pronunciamiento, aparte de las costas y se dice que se impugna la sentencia, no cabe duda alguna de qué se recurre, de modo que en este caso no puede imponerse un requisito meramente formal y carente de contenido real. Doctrina establecida por el Tribunal Constitucional en sus sentencias 22/2007 y 225/2003. Y que también proclama la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en cuanto viene manteniendo una interpretación flexible del apartado 2 del artículo 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto al requisito de expresar «los pronunciamientos que impugna» el apelante, rechazando una interpretación formalista en cuanto a la terminología, y propugnando una interpretación razonable de lo impugnado [ SSTS 847/2022, de 28 de noviembre (Roj: STS 4417/2022, recurso 2571/2020); 27 de noviembre de 2014 (Roj: STS 4813/2014, recurso 1683/2012), 19 de enero de 2013 (Roj: STS 497/2013, recurso 656/2010), 9 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7347/2010, recurso 201/2007), 25 de mayo de 2010 (Roj: STS 2889/2010), 29 de enero de 2010 (Roj: STS 151/2010, recurso 1985/2005), 6 de noviembre de 2009 (Roj: STS 6480/2009, recurso 1578/2005), 15 de julio de 2009 (Roj: STS 4880/2009, recurso 678/2005) y 30 de marzo de 2009 (Roj: STS 1639/2009, recurso 1436/2004)]. Si el objeto del proceso se integra por una única reclamación, no por una acumulación objetiva de acciones, bien se estime la demanda íntegramente, bien se desestime íntegramente, el pronunciamiento (al margen de cuestiones accesorias como intereses y costas) que se impugna es también único, no generando duda alguna [ SSTS 9 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7347/2010, recurso 201/2007), 25 de mayo de 2010 (Roj: STS 2889/2010) y 29 de enero de 2010 (Roj: STS 151/2010, recurso 1985/2005)].

En este caso, si bien la preparación no es totalmente correcta, soslayando que no pueden ser objeto los hechos de la sentencia, ni su fundamentación, teniendo en consideración que el pronunciamiento es uno (la condena al pago de una cantidad), más las accesorias de intereses y costas, debe admitirse el recurso, evitando un excesivo formalismo.

CUARTO.- La cuantificación de la cantidad de rebajar y los límites del recurso de apelación .- Antes de entrar en el análisis de los distintos motivos del recurso de apelación debe hacerse hincapié en que, tal y como claramente se indica en la demanda, se está ejercitando una acción quanti minoris, o de reducción de precio por presentar el objeto vendido vicios ocultos. Y se ha incurrido en una errónea interpretación del artículo 1486 del Código Civil, asimilándolo a una acción indemnizatoria, por lo que parece obligado que el tribunal llame la atención de las partes sobre la correcta interpretación de la norma.

1.º) El artículo 1474 del Código Civil establece que el vendedor está obligado a responder al comprador de «la posesión legal y pacífica de la cosa vendida», así como de «los vicios o defectos ocultos que tuviere». Es decir, el vendedor adquiere el compromiso de facilitar al adquirente una posesión pacífica y útil del objeto comprado.

Centrándonos en los defectos de utilidad por los vicios o defectos ocultos que pueda presentar la cosa vendida, que es la que atañe a la cuestión litigiosa planteada en el presente juicio, el vendedor tiene la obligación que el Código Civil denomina de «saneamiento», y que en otros Códigos (y en lenguaje vulgar) responde al concepto de «garantía». El vendedor «garantiza» la bondad de lo vendido.

Obligación que inicialmente el Código Civil enmarca en la regulación del contrato de compraventa (artículos 1484 y siguientes); pero también menciona en otros contratos: en la permuta (artículo 1540), en el arrendamiento (artículo 1553), en la enfiteusis (artículo 1643), en la donación onerosa (artículo 638), o en la partición (artículos 1069 y 1071), entre otros.

Esta obligación de garantía parte de que se entregó lo comprado. Es decir, quedan al margen supuestos de falta de entrega, o de entrega de objeto distinto ( «aliud pro alio»), o la nulidad del contrato por vicio del consentimiento, incluyendo el vicio por dolo del vendedor, o las resoluciones contractuales por incumplimiento. Y debe aclararse que la obligación de saneamiento o garantía tampoco contempla la pretensión de que se repare el objeto [ SSTS 30 de junio de 1997 (RJ Aranzadi 5406), 10 de junio de 1986 (RJ Aranzadi 3379) y 23 de junio de 1965 (RJ Aranzadi 3911)].

El fundamento último del saneamiento es mantener el equilibrio de las prestaciones; que no existe cuando el adquirente no obtiene lo que pagó.

Se entiende por "vicio" la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie y calidad [ STS 31 de enero de 1970 (RJ Aranzadi 370)]. Defecto que debe ser probado por el demandante [ STS 17 de octubre de 2005 (RJ Aranzadi 8593)].

2º.- El artículo 1486 del Código Civil establece que, si existen el vicio oculto anterior a la compra, el adquirente «podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos», añadiéndose en el párrafo segundo del mismo artículo que «Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión».

Es decir, dicha norma confiere al comprador:

(a) Las acciones edilicias, cuando el vendedor desconocía el vicio, en cuyo caso el comprador puede optar entre:

a.1.- Desistir del contrato (acción redhibitoria propiamente dicha), debiendo el vendedor la devolución del precio pagado, más los gastos ocasionados. Gastos que son los mencionados en el artículo 1487 del Código Civil: gastos del contrato, transporte, entrega, documentación, fiscales, etcétera.

a.2.- Que se rebaje el precio en una cantidad proporcional, a juicio de peritos (acción estimatoria o «quanti minoris»). Esta acción no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de las prestaciones contractuales, por lo que es improcedente pedir la rebaja del precio y además una indemnización de daños y perjuicios [ SSTS 25 de septiembre de 2003 (RJ Aranzadi 6444), 14 de junio de 1996 (RJ Aranzadi 4770)]. La posibilidad de solicitar la indemnización por daños y perjuicios la restringe el Código Civil a los supuestos en que se ejercita la acción redhibitoria, y además se acredita que el vendedor conocía los vicios.

(b) Las de responsabilidad por dolo o culpa «in contrahendo», o dolo incidental: Si vendedor conocía el vicio, y no lo manifestó al comprador, si éste opta por desistir del contrato, además de la devolución del precio y gastos, el vendedor deberá indemnizar en los daños y perjuicios causados. Pese a su ubicación en el Código Civil, realmente no es una acción de saneamiento, sino derivada del dolo o culpa lata.

3.º) Cuando se opta por el ejercicio de la acción quanti minoris, o rebaja del precio, como acontece en este caso, debe reiterarse que no se trata de una acción indemnizatoria. Cuando se ejercita la acción quanti minoris, es frecuente incurrir en una errónea aplicación, pues se termina solicitando bien el importe de las reparaciones necesarias (en este caso, el valor de la vivienda y su demolición), bien el valor de mercado de la depreciación; siendo un planteamiento equivocado en ambos casos. La acción que confiere el artículo 1486 del Código Civil claramente da derecho exclusivamente a «rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos». Si se vende una vivienda usada, y se pretende la reparación de los defectos supondría dejar en estado nuevo lo que se vendió como usado; por eso el Código Civil no confiere al comprador el derecho a solicitar el importe de la reparación. El derecho que otorga al comprador es que pueda interesar una rebaja del precio. Y esa rebaja del precio ha de ser «proporcional, a juicio de peritos». Esta expresión quiere decir que debe establecerse una proporción entre la incidencia del vicio en el total del objeto vendido, y aplicar ese porcentaje al precio real de la compraventa. Si ese defecto supone, por ejemplo, el 1% del valor total del objeto, ese porcentaje aplicaré al precio; no, como se viene haciendo, acudiendo a precios de mercado; porque supondría partir de la base de que por el objeto se pagó el 100% de ese teórico precio de mercado. Baste pensar que, en un caso como el presente, se hubiese malbaratado la propiedad, por una imperiosa necesidad de obtener numerario, y se hubiese vendido por un precio de diez mil euros; lo que se plantearía sería que el vendedor tendría que indemnizar en más del precio obtenido y perdería la propiedad. Esa es la interpretación que se hizo en la primera instancia. Es por ello que el Código exige la intervención de peritos, para determinar el porcentaje de afectación. La norma comentada permite a la parte optar por dejar sin efecto el contrato (lo que no se pide), o por una rebaja (lo pedido). Pero nunca autoriza a pedir el importe de la reparación.

4.º) Aplicando rectamente la disposición legal al presente caso, es obvio que el informe pericial adjunto a la demanda es incompleto. Y la pretensión económica desacertada. Aquel se limitó a valorar la construcción si no tuviese vicios (minorando su importe en atención a la antigüedad), como valor absoluto. Y esa es la cantidad que se solicita.

Adviértase que la suma del valor del suelo y construcción, según la tasación para la concesión del préstamo hipotecario, ascendió a 95.332,62 € (78.684,50 € el suelo y 16.648,12 € la construcción). Pero la arquitecta redujo el valor de la construcción a 14.866,93 €. Es decir, fijaría la tasación en 93.551,43 €. Es decir, la proporción entre el valor total y el valor de la construcción es del 15,89172 %. Si el precio pagado fue de 70.000 €, el límite máximo de la vivienda sería ese 15,89172 % de 70.000 euros («proporcional del precio, a juicio de peritos). Es decir, la cantidad a indemnizar nunca podría superar los 11.123,82 €, pues esa es la proporción entre el valor de la casa y el precio total. Cifra a la que podría sumarse la indemnización de daños (coste demolición) si se considera acreditado el conocimiento previo por parte de la vendedora.

5.º) El sistema procesal español regulador del recurso de apelación es el de la apelación plena. El recurso de apelación que abre la segunda instancia es una «revisio prioris instantiae» que, permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa. La Audiencia Provincial tiene plenos poderes y facultades para analizar las cuestiones jurídicas y revisar la valoración probatoria según su propio criterio. Únicamente tiene dos límites: (a) La prohibición de la «reformatio in peius» o reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado. A él se refiere la última frase del artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando establece que «La resolución (de apelación) no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado», o de la estimación de un recurso de apelación interpuesto por la otra parte. (b) El deber de constreñirse a los extremos y peticiones concretas planteadas por el recurrente. Cuando el recurrente limita su pretensión a extremos concretos y determinados, la Sala debe limitar su conocimiento y pronunciamiento a lo apelado, por aplicación del principio «tantum devolutum quantum apellatum», se transfiere lo que se apela, los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnada deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden modificarse en la segunda instancia. Y así se recoge en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al preceptuar que «El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso...» [ SSTS 603/2022, de 14 de septiembre (Roj: STS 3260/2022, recurso 896/2019); 589/2022, de 27 de julio (Roj: STS 3224/2022, recurso 4179/2018) de Pleno; 358/2022, de 4 de mayo (Roj: STS 1704/2022, recurso 4221/2021); 308/2022, de 19 de abril (Roj: STS 1563/2022, recurso 2582/2021); 611/2021, de 20 de septiembre (Roj: STS 3441/2021, recurso 4879/2017), entre otras].

En el recurso de apelación no se cuestiona la incorrecta aplicación del artículo 1486.1 del Código Civil en cuanto al cálculo de la cuantía de minorar en el precio abonado. Ni el erróneo cálculo aritmético de la cifra a rebajar. Por lo que el tribunal tiene vetado reducir de oficio la cantidad fijada en la sentencia de primera instancia. Pero quiere dejarse constancia de cuál es la recta interpretación de la norma del Código Civil que fundamenta la demanda.

QUINTO.- Falta de motivación de la sentencia .- Alterando el orden de los entremezclados motivos del recurso, y con el fin de seguir uno más ajustado al lógico jurídico, debe analizarse en primer lugar el último alegato realizado, relativo a la falta de motivación de la sentencia de primera instancia. Tras exponer el deber de motivación, con cita del artículo 120.3 de la Constitución Española, se aduce que la resolución judicial «contiene juicios de valor y apreciaciones subjetivas, que no se ajustan a la realidad de los hechos probados, ni a los requisitos que exige nuestro ordenamiento jurídico y doctrina jurisprudencial para proceder a la modificación de la pensión de alimentos (sic), debiendo haberla dotado de una argumentación jurídica y fáctica, suficiente que no provocara la inseguridad jurídica».

El argumento no puede compartirse.

1.º) Tanto el artículo 120.3 de la Constitución Española, como el 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen la obligación que tienen los órganos judiciales de fundamentar sus resoluciones. El Tribunal Constitucional ha establecido reiteradamente que el deber de los órganos judiciales de motivar sus resoluciones es una exigencia implícita en el artículo 24.1 de la Constitución Española. La tutela judicial efectiva garantizada en dicho precepto comprende el derecho de los litigantes a obtener de los Jueces y Tribunales una resolución motivada, fundada en Derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas. Como establece tanto el Tribunal Constitucional [ SSTC 113/2021, 138/2014, 102/2014, 223/2003, 211/2003, 187/2000, 131/2000, 206/1999, 184/1998, 187/1998, y 115/1996, entre otras muchas]; así como la Sala Primera del Tribunal Supremo [ SSTS 319/2023, de 28 de febrero (Roj: STS 565/2023, recurso 2454/2020); 497/2022, de 24 de junio (Roj: STS 2665/2022, recurso 709/2019); 192/2022, de 7 de marzo (Roj: STS 1054/2022, recurso 1636/2021); 706/2021, de 19 de octubre (Roj: STS 3770/2021, recurso 305/2021); 419/2021, de 21 de junio (Roj: STS 2367/2021, recurso 4126/2018)], la exigencia cumple una cuádruple finalidad:

(a) Exteriorizar el fundamento de la decisión judicial, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley. Se quiere dejar constancia del sometimiento del Juez al imperio de la ley ( artículo 117.1 Constitución Española) o, más ampliamente, al ordenamiento jurídico ( artículo 9.1 Constitución Española).

(b) Se presume que la motivación contribuye a «lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial», con lo que puede evitarse la formulación de recursos.

(c) Permite eventual control jurisdiccional de la resolución dictada mediante el ejercicio de los recursos; pues el tribunal que deba resolver el recurso podrá conocer los razonamientos que la motivaron.

(d) En último término, la motivación opera como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad.

2.º) Es habitual que se alegue, como en este caso, falta de motivación cuando en realidad esta existe, pero no es aceptada por la parte que se ve perjudicada; debiendo recordarse que no cabe confundir falta de motivación con desacuerdo con la misma [ SSTS 134/2019, de 6 de marzo (Roj: STS 707/2019, recurso 2761/2016) y 171/2018, de 23 de marzo (Roj: SSTS 965/2018, recurso 2999/2017)]. No puede confundirse la falta de motivación con el desacuerdo con los razonamientos de la resolución, ni con la motivación que más se ajuste a los deseos de la parte litigante. El concepto de la motivación, que es la justificación del fallo, por lo que la disconformidad del recurrente con la motivación de la sentencia impugnada no puede presentarse como falta de motivación de la propia sentencia [ SSTS 134/2019, de 6 de marzo (Roj: STS 707/2019, recurso 2761/2016); 690/2018, de 5 de diciembre (Roj: SSTS 4118/2018, recurso 1722/2016); 497/2018, de 14 de septiembre (Roj: SSTS 3144/2018, recurso 3800/2015), 216/2017, de 4 de abril (Roj: SSTS 1335/2017, recurso 56/2016)].

3.º) La sentencia apelada explica suficientemente que varios de los argumentos vertidos en la contestación -que ahora se reiteran- plantean cuestiones totalmente indiferentes para la resolución del litigio. Y valora la prueba practicada para concluir que la vivienda presenta un estado calamitoso, siendo precisa su demolición. Por lo que estima la demanda. Contiene pues una exposición razonada fáctica y jurídicamente de la ratio decidendi. Prueba de ello es que la parte recurrente ha podido articular un extenso y pormenorizado recurso, exponiendo sus múltiples discrepancias con el contenido de dicha resolución.

SEXTO.- La adecuación al uso previsto .- Plantea la apelante, reproduciendo lo alegado en primera instancia, que don Obdulio manifestó que su intención era construir una vivienda unifamiliar en el terreno, utilizando la construcción existente (tipo "fin de semana") como auxiliar de la principal. Que hubiese una construcción mejoraba las perspectivas de obtener un préstamo hipotecario, que deseaba construir una vivienda unifamiliar, interesándole la compra de un solar, que tuviese algún tipo de construcción, porque así obtendría una hipoteca. Por lo que la «demandada ha cumplido su obligación de entregar el objeto al actor, en perfecto estado para su uso, como venían disfrutando desde hacía 40 años».

El motivo no puede ser estimado.

1.º) Como ya se indica en la sentencia apelada, todo el alegato, al margen de ser inexacto, carece de trascendencia jurídica.

2.º) La prueba practicada acreditó que don Obdulio quería comprar un solar para levantar una vivienda unifamiliar para constituir su domicilio habitual. La existencia del "fin de semana" configuraba una triple ventaja: podía residir allí mientras ejecutaba la construcción de la futura vivienda (con el ahorro del arrendamiento que venía abonando), en el futuro sería una construcción auxiliar, residencia de visitas, etcétera, y le permitía el acceso a un préstamo hipotecario (las entidades bancarias no conceden préstamos con garantía hipotecaria sobre solares, salvo como crédito constructor). Es decir, en contra de lo afirmado por la recurrente, don Obdulio jamás manifestó que le fuese indiferente la vivienda auxiliar, o que su única finalidad fuese servir como garantía real.

Por otra parte, los hechos contradicen esa afirmación que se pone en boca del comprador: Lo primero que hace es llamar a dos constructores y un arquitecto técnico para la ejecución de obras de reforma. Se menciona que quería cambiar baño, dormitorio, cocina. Nadie acomete tales obras de rehabilitación si la vivienda no va a tener utilidad. Se dejaría tal como estaba, iniciando los trámites para la nueva construcción. Si se quiere mejorar la vivienda es porque la idea era residir en ella hasta finalizar la nueva.

Argumentación que, como se dijo, es intrascendente. Aunque se diese por cierto que la finalidad era servir como construcción auxiliar y que se obtenía el beneficio de la existencia de la vivienda para obtener financiación hipotecaria, no empece que la vivienda debía hallarse en el estado en que aparentemente se vendía. Sin riesgos de desplomes. Debe presumirse que si don Obdulio supiese que tenía que demoler la vivienda, que no era posible su reforma y acondicionamiento, no hubiese pagado el precio en que se vendió. El que la vivienda no tenga un gran valor no puede asimilarse a que carezca de todo valor, e incluso haya que construirse de nuevo (lo que es inviable, dado que está fuera de ordenación urbanística).

3.º) Tampoco es correcto afirmar que la vendedora cumplió «su obligación de entregar el objeto al actor, en perfecto estado para su uso». Obviamente, la referencia al "objeto" no se refiere al objeto del contrato (que es un concepto jurídico, artículo 1271 del Código Civil), sino a la obligación de entregar la cosa (en este caso un inmueble, artículo 1445 del Código Civil).

La obligación tampoco era entregar en "perfecto" estado la vivienda, sino en el estado que era evidente. Nada obsta a la venta de un inmueble en estado de ruina, o que precise una profunda rehabilitación. Lo que veta el Código Civil es la transmisión de un bien que presente defectos ocultos, incluso aunque los ignore el vendedor ( artículos 1484 y siguientes del Código Civil). El precio viene fijado por las condiciones en que se halle el bien que se transmite. Si su estado real no se corresponde con el aparente, «si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella» ( artículo 1484 del Código Civil), entonces surgen a favor del adquirente las opciones que prevé el artículo 1486 del Código Civil: La resolución del contrato o la reducción del precio. Que es lo que se plantea en este litigio.

4.º) Es incuestionable que la vivienda no se hallaba «en perfecto estado para su uso». La prueba practicada acreditó cumplidamente que se trata de una edificación ruinosa, con riesgo de colapso y su uso como morada sería peligroso.

SÉPTIMO.- Estado conocido .- Argumentando que el artículo 1484 del Código Civil norma que el vendedor «no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos», se aduce que la construcción «ha sido inspeccionada junto con el vendedor (debe querer decir comprador), por (don) Severino, quien le iba ayudar con la reforma, por lo que era un profesional de la construcción, por una arquitecta, por el arquitecto de Euroval y por dos operarios de la construcción»; que «únicamente presentaba una grieta en el techo del salón, otra en el baño y otras dos en el suelo de la entrada y en la entrada del dormitorio, todas ellas antiguas, visibles y conocidas por el comprador», así como que «el único defecto que poseía la vivienda antes de la compra era una grieta en el techo del salón y unos azulejos agrietados en el baño».

El argumento no puede compartirse.

1.º) Los agrietamientos visibles para el profano eran de mínimas dimensiones. E incluso el intermediario inmobiliario, inconscientemente, ayudó a ocultar la gravedad del problema. Las grietas del dormitorio estaban tapadas por la cama y su cabezal. Las del baño aparentaban, según se observa en las fotos, meras fisuras propias de un baño antiguo. Nada que alarmase. La grieta del techo estaba en gran medida tapada por el papel pintado recolocado tras el infructuoso intento de reparación (se mencionó que se veía unos cincuenta centímetros, cuando realmente atraviese la totalidad del forjado de la techumbre, y era mucho más ancha) y, además, el agente de la inmobiliaria le dijo que afectaba al falso techo (cuando no existe ese falso techo, sino que era la placa agrietada). Lo que se veía por un profano, y lo que se explicó, no pasaban de ser meros agrietamientos de una casa con muchos años de antigüedad, que precisaba una reforma. Lo que se podía observar no era el estado real que presentaba la vivienda, que se descubre cuando se retira el papel pintado, se ponen de manifiesto las múltiples grietas, que son pasantes y continuas, de lado al lado de la tabiquería y placa, en vertical y horizontal. Y, además, están vivas, van a más.

2.º) El arquitecto que tasó la vivienda para la obtención del préstamo hipotecaria claramente indicó que lo hacía sin entrar en el análisis de posibles vicios ocultos, tal y como explicó en el acto del juicio y recoge en su informe. No es su función. Solo los mencionaría si los observase de forma clara. Por lo que corrobora la tesis del demandante: los vicios ocultos no eran tan evidentes, pues dicho arquitecto no los advirtió en su visita.

3.º) Don Severino no es un "profesional de la construcción". Como aclaró al testificar, es compañero de trabajo de don Obdulio, su actividad laboral es la de maquinista, conduce palas mecánicas y tractores, su colaboración sería poco menos que peón de albañil, era ayudar en una obra de decoración a un compañero de trabajo, junto con el padre de este. Pero lo que sí declaró es que, cuando visitaron la casa antes de comprar, solamente vieron una grieta en el techo, que les dijeron que era del falso techo, que después aparecieron grietas por todas partes, y que la cama tapaba la grieta del suelo. Es decir, transmite la idea general que vendrían a corroborar todos: la vivienda estaba en aparente buen estado, salvada la grieta del techo, que creían que era en la escayola del falso techo; que después la grieta tenía unas dimensiones muy superiores, que aparecieron grietas al sacar el papel, y más al retirar el azulejo, el mobiliario, etcétera. Según se iban retirando elementos decorativos se descubrían más grietas.

4.º) Los testigos don Pedro Miguel y don Ángel Daniel, empresarios de la construcción que fueron llamados para presupuestar la reforma de la casa, acudieron con posterioridad a la compra. No pudieron informar al comprador sobre el estado de la vivienda antes de adquirirla.

5.º) La arquitecta doña Ramona no visitó la vivienda con anterioridad, sino que emite el informe a requerimiento del demandante con posterioridad a la compraventa, y cuando ya se había descubierto el verdadero estado constructivo.

En conclusión: el verdadero estado de la vivienda no era observable previamente para un profano de la construcción, estaba simulado por la colocación del papel pintado en paredes y techo. Y lo único que era apreciable a simple vista era una grieta en el techo, de unos cincuenta centímetros de longitud, sobre la que se dijo que afectaba a un falso techo inexistente.

OCTAVO.- Obras de demolición .- Reproduciendo el argumento vertido en la primera instancia, se sostiene que el agrietamiento generalizado de la vivienda se debió a las obras de reforma llevadas a cabo por el comprador, tanto en cuanto a la retirada de la teja de la vivienda, como a la demolición de la chimenea, retirada del mobiliario de cocina y encimera, etcétera. Se sostiene que la vivienda tenía una estabilidad estructural, como acreditarían el informe de tasación para el préstamo hipotecario y las declaraciones testificales. Las grietas la provocan las obras realizadas por el demandante.

El motivo no puede ser estimado.

1.º) La retirada del papel pintado no puede causar ningún agrietamiento en un tabique o en la placa del forjado. Al sacarlo fue cuando se hicieron visibles las grietas que estaban tapadas por ese papel.

2.º) La retirada de la teja de la cubierta fue recomendada por los técnicos, a fin de poder observar si la grieta del forjado (que se hizo visible en toda su dimensión una vez quitado el papel que cubría el techo) atravesaba toda la placa, y además para aligerar el peso sobre la tabiquería, que se consideraba causa de las grietas en paredes. Es una retirada manual que no causa daño alguno.

3.º) Desmontar el mobiliario de la zona destinada a cocina en la dependencia principal de la construcción, ni su correspondiente encimera, fregadero, etcétera, podría causar daños generalizados en toda la construcción. La reforma de una cocina o un baño es una obra habitual en las viviendas y no se causan semejantes daños.

4.º) Se ha insistido, como núcleo principal de las grietas, en la demolición de la chimenea con mazas, para retirar el ladrillo refractario. Dejando al margen que no se consideró que se trate de una obra que pudiera originar datos generalizados en prácticamente la totalidad de las paredes de la vivienda, se omite que los técnicos achacan las grietas a un conjunto de causas, y todas ellas anteriores a la venta de la vivienda. La arquitecta doña Ramona puso de relieve que se trata de grietas antiguas, que se intentó repararlas de forma desafortunada, se grapó la grieta del forjado por alguien no profesional, pues no colocó las grapas en el sentido de la tracción, se rellenaron chapuceramente, y se taparon con el papel pintado. Incluso el arquitecto Sr. Antonio, que informó a instancia de la ahora apelante, y que confeccionó su dictamen a través de fotografías, acabó reconociendo que sí había pruebas que acreditaban que se había intentado reparar esas grietas. Ergo son anteriores a la demolición. Es más, el Sr. Benjamín (hijo de la vendedora) testificó que se trataba de grietas antiguas, que ya existían. Incluso las achaca a unas obras de los vecinos ejecutadas hacía unos 15 o 20 años, cuando los vecinos habían construido una piscina; que entonces se taparon las grietas.

En conclusión, son grietas anteriores a la entrada del comprador en la vivienda. Las actuaciones posteriores no provocaron las grietas.

NOVENO.- Valoración de la prueba .- En penúltimo lugar, se plantea un error en la valoración de la prueba, entrando en un análisis de la prueba testifical y pericial.

El motivo no puede ser estimado.

1.º) «La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración» [ SSTS 911/2022, de 14 de diciembre (Roj: STS 4793/2022, recurso 1192/2019); 886/2022, de 13 de diciembre (Roj: STS 4600/2022, recurso 5637/2019); 653/2022, de 11 de octubre (Roj: STS 3608/2022, recurso 8877/2021); 456/2021, de 28 de junio (Roj: STS 2580/2021, recurso 3704/2018); 141/2021, de 15 de marzo (Roj: STS 807/2021, recurso 1235/2018) de Pleno y 468/2019, de 17 de septiembre (Roj: STS 2854/2019, recurso 3575/2016)]. La valoración de la prueba es la actividad intelectual que lleva al tribunal a fijar unos determinados hechos que son relevantes para la decisión del litigio y que resultan controvertidos, o a afirmar que determinados hechos alegados como relevantes no han resultado adecuadamente probados [ STS 558/2019, de 23 de octubre (Roj: STS 3377/2019, recurso 3098/2015)].

Las normas de valoración de prueba no pueden aplicarse aisladamente, sino que las pruebas deben valorarse de forma conjunta y armónica, pues en nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 507/2019, de 1 de octubre (Roj: STS 3011/2019, recurso 3281/2016), 4 de febrero de 2016 (Roj: STS 332/2016, recurso 170/2014)]. Valoración que supone otorgar un mayor relieve a unas pruebas frente a otras [ SSTS 856/2021, de 10 de diciembre (Roj: STS 4416/2021, recurso 6070/2018); 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 39/2018 de 26 de enero (Roj: STS 138/2018, recurso 2488/2014) y 21 de diciembre de 2016 (Roj: STS 5526/2016, recurso 2334/2014)]. No se puede atacar una valoración conjunta de la actividad probatoria desplegada en el proceso a través de la impugnación de concretos elementos de prueba [ STS 141/2021, de 15 de marzo (Roj: STS 807/2021, recurso 1235/2018) de Pleno].

2.º) La recurrente trata de combatir las apreciaciones probatorias contenidas en la sentencia apelada, discrepando de la valoración de los medios de prueba que en esta se realiza, para tratar de imponer sus subjetivas opiniones. Debe recordarse que no es posible desarticular una valoración conjunta de la prueba para que prevalezcan solo determinados elementos probatorios que sirvan a los intereses de la parte apelante, al margen de las conclusiones objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional. No puede pretenderse que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener unas conclusiones interesadas. La recurrente revisa la prueba, oponiéndose a la valoración hecha en instancia y defendiendo la propia conforme a sus intereses. El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes, en el subjetivo juicio de la parte recurrente, carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio, a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o el error [ SSTS 653/2022, de 11 de octubre (Roj: STS 3608/2022, recurso 8877/2021); 391/2022, de 10 de mayo (Roj: STS 1710/2022, recurso 579/2019); 337/2015, de 16 de junio (Roj: STS 2980/2015, recurso 2651/2013); 40/2015, de 4 de febrero (Roj: STS 183/2015, recurso 657/2013); 643/2014, de 25 de noviembre (Roj: STS 4769/2014, recurso 2264/2012);, entre otras].

3.º) El artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pregona que el órgano jurisdiccional valore la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, lo que significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado [ SSTS 471/2018, de 19 de julio (Roj: STS 2848/2018, recurso 3663/2015); 29 de junio de 2015 (Roj: STS 3156/2015, recurso 1553/2013), 10 de abril de 2015 (Roj: STS 1404/2015, recurso 401/2013)].

Al valorarse la prueba pericial deberán ponderarse: (a) Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista por los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro; (b) las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten de los dictámenes emitidos tanto por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes; (c) las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes; y (d) la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes [ SSTS 391/2022, de 10 de mayo (Roj: STS 1710/2022, recurso 579/2019); 471/2018, de 19 de julio (Roj: STS 2848/2018, recurso 3663/2015); 3 de noviembre de 2016 (Roj: STS 4716/2016, recurso 2552/2014), 10 de octubre de 2016 (Roj: STS 4631/2016, recurso 358/2014)].

Apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad [ SSTS 755/2022, de 3 de noviembre (Roj: STS 3945/2022, recurso 3724/2019); 654/2020, de 3 de diciembre (Roj: STS 4050/2020, recurso 6054/2019) y 1 de junio de 2011 (Roj: STS 3146/2011, recurso 791/2008)]. Si, como ocurre en el caso, son varias las periciales practicadas, puede el tribunal en uso de la referida facultad atribuir mayor valor a unas sobre otras en orden a procurarle la convicción sobre los hechos a los que se refieran [ STS 14 de octubre de 2010 (Roj: STS 5063/2010, recurso 1821/2006)]. La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente, como ocurre en este caso [ SSTS 17 de junio de 2015 (Roj: STS 2572/2015, recurso 1275/2013), 13 de febrero de 2015 (Roj: STS 253/2015, recurso 2339/2013), 29 de mayo de 2014 (Roj: STS 2039/2014, recurso 888/2012), 24 de octubre de 2013 (Roj: STS 5030/2013, recurso 1263/2011), 28 de mayo de 2012 (Roj: STS 3662/2012, recurso 1116/2009), 11 de mayo de 2012 (Roj: STS 3067/2012, recurso 1563/2009), 7 de mayo de 2012 (Roj: STS 3439/2012, recurso 865/2009)].

Con tales parámetros, debe compartirse plenamente la valoración de la prueba pericial contenida en la sentencia apelada:

(a) El arquitecto don Eladio no es perito. Es el autor del informe de tasación de la vivienda para "Euroval", para facilitárselo al banco que concedió el préstamo con garantía hipotecaria sobre el propio inmueble. No intervino como perito. Es llamado como testigo. Como manifestó, se limitó a hacer una comprobación visual de la vivienda, no recordando haber visto grietas evidentes. Nadie cuestiona, ni la vendedora, que sí había una grieta visible en el techo. Incluso la propia apelante insiste en que había en el suelo y en la ducha. Impresiona que el técnico hizo un somero examen de la edificación, y, como reconoció, sin entrar en la existencia de posibles vicios ocultos.

(b) El informe del arquitecto Sr. Antonio, que informó a instancia de la hoy apelante, no puede ser objeto de una especial consideración. Reconoció el técnico que lo había emitido en base a unas fotografías de "antes" y "después" que le mostraron. No vio nunca la edificación, ni antes ni después. Y en base a lo que observa en las fotos emite su informe, para concluir complacientemente que la casa estaba en perfecto estado.

(c) El informe técnico más completo, sin lugar a duda alguna, es el emitido a instancia del demandante por la arquitecta doña Ramona. No solo por el contenido del informe en sí, sino por las explicaciones dadas en el acto del juicio a todas las aclaraciones que se le solicitaron. Es un discurso científico lógico y coherente. Su informe es concluyente.

4.º) El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil preceptúa que «los tribunales deben valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado», por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 163/2016, de 16 de marzo (Roj: STS 1207/2016, recurso 2541/2013); 37/2016, de 4 de febrero (Roj: STS 332/2016, recurso 170/2014); 437/2012, de 28 de junio (Roj: STS 5762/2012, recurso 546/2009); y 838/2011, de 28 de noviembre (Roj: STS 7971/2011, recurso 1795/2008), entre otras].

Pruebas testificales que deben valorarse en su conjunto, no siendo admisible que se entresaquen frases que se descontextualizan para imponer una valoración subjetiva, y así sostener que el testigo declaró algo que no dijo, o no lo dijo con el sentido pretendido:

(a) Como se recogió anteriormente, don Severino, compañero de trabajo de don Obdulio y que le acompañó a ver la vivienda, porque le ayudó en la reforma, declaró que solamente vieron una grieta en el techo, que les dijeron que era del falso techo, que después aparecieron grietas por todas partes, y que la cama tapaba la grieta del suelo.

(b) El arquitecto técnico don Hermenegildo declaró que cuando la vio por primera vez ya estaban desmontando la cubierta y retirando el papel pintado. Al principio no se veía mucho, después sí. Las grietas estaban tapadas por el papel, mobiliario y elementos decorativos.

(c) Pero, sobre todo, llama la atención la contundencia de las declaraciones de don Pedro Miguel y don Ángel Daniel. Son dos empresarios de la construcción, sin más conocimientos que la propia experiencia de muchos años (el primero dijo que empezó con 15 años). Ambos fueron llamados tras la compra con el fin de presupuestar una reforma. Obra que consistía en cambiar el tabique, baño, cocina y acabados. Los dos declararon en el mismo sentido.

El primero testificó que acudió inmediatamente después de la compra, que fue el primero en ir (aún no se había retirado el papel ni la teja). Según entró ya vio el techo combado, la placa estaba combada, las paredes estaban agrietadas en vertical y horizontal por las sobrecargas del tejado, los tabiques estaban reventados por el peso. No se podía reparar. Incluso le recomendó al dueño que no durmiese allí. Eso «se veía para un profesional», que él lo vio, y explicó los detalles en los que se observaba el desplazamiento de la tabiquería; y cuando ya retiraron tejas y papel pintado se vio con más claridad.

El segundo acude cuando ya habían sacado el papel, se veían las grietas, había una grieta inmensa que afectaba a toda la placa. Se negó a hacerle el trabajo y le recomendó que no tocara nada.

Son dos testimonios concluyentes, especialmente el primero.

(d) La declaración de don Benjamín, hijo de la demandada y hoy apelante, doña Zaira, en modo alguno beneficia la tesis de la recurrente. Pese al sesgo que quiso dársele, fue un reconocimiento explícito de la existencia de las grietas desde hacía años. Declaró que la casa la había levantado su padre (al parecer auxiliado por amigos), que la grieta del techo apareció hace unos quince años cuando los vecinos ejecutaron la piscina de su parcela, que se habían reparado, y que las del baño y dormitorio se veían. Ergo, había grietas y venían de años atrás. Cuestión distinta, como se verá a continuación, es que no se calibrase la afectación real que se había originado a la construcción.

En conclusión, la prueba pericial y testifical acredita sin lugar a duda alguna que la vivienda presentaba un estado de agrietamiento generalizado, con riesgo de derrumbe. Y que las grietas no eran visibles para el comprador profano. El aparente estado del edificio no se correspondía con el real.

DÉCIMO.- Reparaciones .- En último término debe resaltarse la argumentación de la recurrente relativa a «las declaraciones del D. Benjamín, hijo de la demanda y único testigo que conoce la construcción y las actuaciones que se realizaron sobre la misma desde su existencia, el cual declara "la pintó mi padre cuando estaba vivo hace 10 años" (1:25:13), "cuando lo vecinos hicieron la piscina y excavaron, hace 15 o 20 años salió una grieta en el techo, se reparó y se cambió el papel del techo por ese motivo" (1:25:31), "el papel de las paredes está desde el principio hace 40 años. La construyó mi padre con un par de amigos"».

El artículo 1486.2 del Código Civil prevé que «Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión». Es decir, cuando se ejercita la acción quanti minoris el comprador solo tiene derecho a que se le devuelva una parte del precio «proporcional» en principio. Para que el vendedor responda de los daños y perjuicios es preciso que se acredite que, cuando vendió, conocía la existencia de los vicios y los ocultó al comprador.

Lo manifestado por don Benjamín invita a concluir que tanto él como la vendedora, doña Zaira, ignoraban el verdadero estado de la vivienda. Dijo que su madre hacía unos diez años que no iba por allí "porque le traía recuerdos" de su difunto marido, que quien iba era el testigo con su familia ocasionalmente. No se acomoda a las reglas de la lógica que don Benjamín llevase a su familia a la vivienda si conociese la grave afectación estructural, que podía caerse el techo o las paredes. Impresiona que sí sabían que habían existido problemas, pero se daban por subsanados con las obras que llevaron a cabo en su día.

Al no poderse considerar que doña Zaira conociese la afectación, no procedía la condena al pago de los daños y perjuicios, que en este caso son los 4.488,13 euros necesarios para la demolición. Pero, al no ser objeto de recurso no puede el tribunal modificar el pronunciamiento, como se dijo anteriormente. Sin embargo, parece preciso hacer la mención para resaltar que no estamos ante una actuación dolosa, de ocultación voluntaria y deliberada por parte de doña Zaira. Sí existía el vicio, pero no se acreditó que la vendedora lo conociese y menos que lo silenciase para engañar al comprador. El tenor de las actuaciones pudiera hacer pensar lo contrario, por lo que parece obligado hacer la salvaguardia ante lo que pudiera pensarse que es un comportamiento reprobable civilmente.

UNDÉCIMO.- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

DUODÉCIMO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.