Sentencia Civil 49/2023 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 5, Rec. 626/2021 de 08 de febrero del 2023

PRIMERO.-I.- La primera cuestión que debemos resolver, como previa a entrar en el examen de la cuestión de fondo, es la referente a la solicitud de suspensión del presente recurso de apelación por prejudicialidad, con fundamento en que, con fecha 31 de octubre de 2022, se dictó Auto en el procedimiento ordinario nº 1081/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña, que acordó, acogiendo la solicitud formulada por la contraparte, el sobreseimiento del procedimiento por existir "Litispendencia/cosa juzgada", al considerar la juzgadora que en el procedimiento de desahucio, que ha dado lugar al presente recurso, ya se expuso, como motivo de oposición, la situación de pandemia.

Se dice en el escrito en el que se solicita la suspensión del presente recurso de apelación, que la incidencia de aquella resolución, recaída en el procedimiento ordinario nº 1081/2020, resulta crucial, pues si dicha resolución llegase a adquirir firmeza, todas las cuestiones relativas el reequilibrio del contrato deberían dilucidarse necesariamente en el presente procedimiento, pues, de lo contrario, la cuestión no se resolvería ni en uno u otro procedimiento, cercenando gravísimamente el derecho a la tutela judicial efectiva de la demandada apelante; añadiéndose que lo referido, unido a los argumentos contenidos en el motivo segundo del recurso de apelación, exige ya no sólo que se estime la prejudicialidad en primera instancia, sino que el propio recurso que nos ocupa quede en suspenso de conformidad con lo dispuesto en el art. 43 de la LEC, hasta que se dicte sentencia o auto firme que ponga fin al procedimiento ordinario 1081/2020, pues solo así se asegurará que los pronunciamientos que se dicten sigan un orden lógico, que garantice el derecho a la tutela judicial efectiva de la demandada apelante.

II.- En el Auto de fecha 31 de octubre de 2022, recaído en el procedimiento ordinario 1081/2020 se dice en los dos últimos párrafos del fundamento de derecho cuarto:

"Tomando en consideración todo o ate aqui exposto, debemos concluir que no caso que nos ocupa existe, non xa litispendencia, porque xa se ditou Sentenza en primeira instancia, pero pendente de recurso de apelación, senón cousa xulgada, dende o momento en que a parte aquí demandante xa formulou oposición en forma a cada un dos pedimentos contidos no Xuízo Verbal de Desafiuzamento JVD 874/2020, no que, non só se valorou a falta de pago como causa de desafiuzamento, senón tamén a reclamación de rendas, e na que se opuxo a situación de pandemia, que agora se pretende. De feíto a pretensión agora exercitada pretendía unha sorte de suspensión de aquel que foi denegada, precisamente pola previa interposición dun procedernento no que podía ser valorado o pretendido.

Consecuentemente, ha de apreciarse a excepción alegada e por tanto o sobresemento do procedemento conforme 6 disposto no artigo 421.1 da LAC."

III.- Este tribunal, está completamente de acuerdo con los razonamientos de aquel auto, en el sentido de que en el presente procedimiento pueden examinarse los mismos motivos esgrimidos para justificar el impago de rentas que los alegados en el procedimiento ordinario, y, en concreto, la situación de pandemia.

A ello, tenemos que añadir que la sentencia de instancia, en el fundamento de derecho cuarto, titulado "Acción de reclamación de rentas y doctrina rebus sic stantibus", realiza una exposición de las razones por las que entiende que "no se considera justificado que, como consecuencia de la crisis sanitaria y económica, la sociedad arrendataria se haya visto tan gravemente imposibilitada para el pago, al menos de un porcentaje fijo del total de la renta pactada, por lo que no puede estimarse que no concurra la situación de impago fundamentadora de la acción de desahucio planteada."; y que, en el escrito de recurso de apelación se hace un análisis de la cláusula rebus, análisis que, como se dice en el escrito de recurso, ya fue esgrimido como motivo de oposición en el presente procedimiento, mostrando disconformidad con la sentencia, fundamentalmente, en que la sentencia apelada no dedica ni un solo párrafo a dilucidar si concurren los requisitos de aplicación de la cláusula Rebus.

Por lo tanto, entiende este tribunal que en el presente procedimiento puede examinarse si procede o no la aplicación de la cláusula Rebus; por lo que no resulta procedente la suspensión del presente recurso de apelación

SEGUNDO.-I.- Se dice en el escrito de recurso de apelación que la juzgadora de instancia señala sin mayor esfuerzo argumentativo que, dado que lo que pretende la actora es la resolución del contrato y la reclamación de rentas, el procedimiento elegido es el idóneo de conformidad con el artículo 250.1.1º LEC, sin que exista ninguna inadecuación que aconseje su archivo, añadiéndose en dicho escrito que este razonamiento es totalmente insuficiente para resolver la verdadera controversia planteada en estos autos, como es que el procedimiento es inadecuado como consecuencia de las discrepancias existentes sobre la renta, derivadas de la necesidad de reequilibrar el contrato mediante la cláusula rebus sic stantibus y determinar una nueva renta; lo que produce la existencia de una cuestión compleja. Tanto es así que, de admitirse esta argumentación de una forma tan genérica, la cuestión compleja nunca existiría. Así, no puede caber duda no solo de que los argumentos empleados por la juzgadora de instancia, para denegar la inadmisión del procedimiento, resultan erróneos, sino de que la resolución de la cuestión relativa a la rebus en este procedimiento generaría un recorte de trámites y garantías para esta parte que, por si misma, causaría una evidente indefensión, pues podría generar una consecuencia tan grave como el desahucio, antes de haber analizado en un procedimiento declarativo ordinario, como corresponde, la cuestión relativa a la modificación del contrato, sin que esta indefensión se vea alterada por el hecho de que la resolución en cuestión no produzca efectos de cosa juzgada.

II.- Este tribunal está de acuerdo con el criterio expuesto en los acuerdos adoptados por los juzgados de instancia de Barcelona de 12 de noviembre de 2020, en los que se dice que "la mera presentación por el arrendatario de una demanda por la que se solicita la revisión de las rentas contractuales (con fundamento en el doctrina "rebus sic stantibus") o el reembolso de rentas abonadas indebidamente (LLei 11/2020 de 18 de septiembre del Parlamento de Cataluña) o el otorgamiento de un contrato de alquiler social (Llei 24/2015, de 29 de julio, del Parlamento de Cataluña) o la adopción de medidas cautelares previas preparatorias de las demandas citadas no será motivo suficiente por sí sola para acordar la suspensión por prejudicialidad civil de un procedimiento de desahucio por falta de pago. No obstante, de manera excepcional, el Juez podrá valorar la suspensión del juicio de desahucio, atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, en especial si se ha acumulado a la acción de desahucio de reclamación de rentas, las alegaciones que haga la parte actora, las mensualidades que aparezcan como impagadas o la existencia de pago o consignaciones por el arrendatario."

Y ello por cuanto entendemos, como lo ha hecho la juzgadora de instancia, que, en el caso que se examina, no existe ninguna cuestión compleja a resolver. La discrepancia entre las partes, arrendador y arrendataria, se origina con la pretensión de la arrendataria de que la renta, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, se fije no en una cantidad determinada sino empleando una fórmula vinculada al "beneficio operativo de la explotación en el Hotel", renta indeterminada con la que, en ningún momento, mostró su conformidad la sociedad arrendadora, quien le ofreció a la arrendataria un acuerdo que comprendía la cancelación total de las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020; y desde esa fecha hasta el mes de abril de año 2021 una reducción del importe de la renta del 50% en el mes de julio de 2020, y con una escala progresiva de disminución de la reducción hasta el 5% en el mes de abril de 2021, alcanzando en el siguiente mes el importe de la renta pactada en el contrato.

Y es que la cuestión litigiosa no es si resultaría procedente o no la modificación de la renta en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus -pues incluso la sociedad arrendadora ofreció a la sociedad arrendataria dicha modificación - sino si la arrendataria, ahora apelante, tiene derecho a exigir la modificación de la renta, pasando de una cantidad fija y determinada a una cantidad indeterminada, dependiente únicamente de los ingresos de la sociedad arrendataria -y que únicamente a esta sociedad beneficiaría-, no ofreciendo la arrendataria, en ningún momento, ni en este procedimiento ni en el procedimiento ordinario que presentó contra la sociedad arrendadora, una cantidad determinada en concepto de renta, que podría haber sido aceptada o no por la sociedad arrendadora.

En conclusión, de seguirse las pretensiones de la sociedad arrendataria, en un supuesto como el que examinamos, en el que en el contrato de arrendamiento concertado entre las partes consta una renta determinada de dinero, sería suficiente con que la arrendataria del local, en cualquier tipo de arrendamiento, alegara la concurrencia de la cláusula rebus sic stantibus, aún cuando la pretensión de modificación de la renta careciera de justificación, como entendemos sucede en el presente caso, para que hubiera que considerar como complejo el objeto del procedimiento de desahucio y reclamación de rentas, con las consecuencias de archivarse el juicio de desahucio, liberándose la arrendataria del pago de la renta hasta que recaiga resolución en el procedimiento ordinario que se hubiera planteado para la modificación de la renta arrendaticia en aplicación de la cláusula rebus.

En este caso nos encontramos con un contrato de arrendamiento con una renta cierta y determinada, en el que no ha existido ninguna negociación entre las partes para fijar una nueva renta, puesto que la rebaja sustancial ofrecida por la arrendadora no fue aceptada por la arrendataria, que trata de imponer una renta indeterminada, que, en ningún caso estaba obligada a aceptar la arrendadora; es decir no nos encontramos ante una cuestión compleja, sino que la complejidad se trata de originar, a su conveniencia, por las pretensiones de la parte arrendataria.

CUARTO.-I.- Son datos a tener en cuenta para resolver el motivo de apelación fundamentado en prejudicialidad civil, los siguientes:

1º) En la fecha de presentación de la demanda de desahucio y de reclamación de rentas la demandada arrendataria adeudaba las rentas correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2020; y después de dicha fecha y durante la tramitación del procedimiento en primera instancia, de 15 mensualidades de renta devengadas, el único ofrecimiento de pago de renta ha sido el verificado, después del conocimiento de la presentación de la demanda de desahucio, el 2 de diciembre de 2020, mediante acta notarial de depósito de depósito de cheque bancario, por importe de 96231,30 euros (IVA incluido); es decir la sociedad arrendataria en un periodo de 15 meses únicamente hizo pago de una cantidad, que cubría, aproximadamente un mes y medio de renta; abonando en dicho periodo la sociedad arrendadora la suma de 63.6655,35 euros, correspondiente al IBI del año 2020.

2º) La sociedad arrendataria, a pesar de que dejó de abonar la renta en el mes de abril del año 2020, como manifestó, por la situación excepcional por razón del covid-19, no presentó la demanda solicitando la revisión de la renta del contrato de arrendamiento, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, hasta el 23 de noviembre de 2020, con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda de desahucio, que fue admitida a trámite el 13 de noviembre de 2020.

3º) La sociedad arrendataria demandada en el presente procedimiento, y demandante en el procedimiento ordinario nº 1081/2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de A Coruña, solicitó, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la condonación de las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020, en que estuvo cerrado el hotel, y a partir del mes de julio de 2020, en que se produjo la reapertura, se aplique una renta variable equivalente a 2/3 del GOP del Hotel, condonando la renta en aquellos meses en los que se deba cerrar por insuficiencia de demanda o por disposición legal, hasta que el hotel alcance, al menos durante tres meses consecutivos el mismo o mayor nivel de facturación al que resulte del promedio correspondiente a los mismos de los años 2018 y 2019.

II.- Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, en el presente procedimiento en el que se ejercita una acción de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de las rentas vencidas hasta la presentación de la demanda y posteriores que vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento, puede resolverse la cuestión litigiosa, sin necesidad de esperar a que se resuelva el procedimiento ordinario nº 1081/20, referido con anterioridad, de manera definitiva, por cuanto, entenderlo de otra forma, tal y como pretende la arrendataria apelante, conduciría a un resultado que no puede admitirse, tal y como ya hemos dicho con anterioridad, como lo sería que la sociedad arrendataria dejara de abonar la renta sine die hasta que hubiera recaído sentencia firme en el procedimiento ordinario, sin ofrecer ni siquiera el pago de una parte de la renta, pretendiendo, que la sociedad arrendadora sufra los perjuicios derivados de las pérdidas económicas que afecten al hotel, y que puedan obedecer a cualquier causa, y que de no ser aceptado por la arrendadora no les va abonar cantidad alguna la arrendataria

Ello conlleva la desestimación del recurso de apelación en relación con la prejudicialidad civil.

QUINTO.- En relación con el fondo del asunto, es decir la decisión de si resulta o no procedente la resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas, tal y como se ha resuelto por la juzgadora de instancia, debemos realizar las siguientes consideraciones:

En primer lugar, tal y como se razona en la sentencia apelada, la normativa estatal en materia de arrendamientos, y con el objetivo de facilitar el pago de renta, Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, es aplicable a los arrendatarios de vivienda habitual considerados vulnerables, y en lo que respecta a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el Real Decreto 15/2020 de 21 de Abril, y el Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre, van dirigidos y contemplan medidas destinadas a proteger a autónomos y pymes, el primero y medidas de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, el segundo y ninguna de estas normas contemplan a entidades como la sociedad arrendataria, perteneciente al Grupo Inversor Hesperia SA, como beneficiarias de dichas medidas.

En segundo lugar, es posible, y así se hace constar en la sentencia apelada, que la actual renta para Hostelera Noroeste SA, pudiera no resultar proporcionada, pero no es menos cierto que, tal y como también se razona por la juzgadora de instancia, no está justificado que se haya dejado de pagar la renta durante 15 meses, a pesar de que, como reconoce la propia entidad demandada, en el mes de julio de 2020, se volvió a poner en funcionamiento el hotel.

La sociedad arrendataria, a pesar de que la sociedad arrendadora le ofreció una modificación importante del importe de la renta, tal y como hemos recogido en esta sentencia con anterioridad, no accedió a ello, pretendiendo que la renta perfectamente determinada en el contrato en una cantidad dineraria se transformase a una renta variable en beneficio exclusivo de la arrendataria, lo que vendría a suponer, tal y como muy se dice en el escrito de oposición al recurso de apelación, en un contrato de naturaleza asociativa mediante el cual, a cambio de ceder el uso del inmueble, participaría en un porcentaje de los beneficios que aquellos obtengan por su explotación, renta indeterminada, que en ningún caso, puede imponerse a la arrendataria.

II.- Teniendo en cuenta lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación, sin que sea obstáculo a ello las razones alegadas en el escrito de recurso de apelación, con fundamento en lo siguiente:

En primer lugar, la petición de la sociedad arrendataria, tanto en este procedimiento como en el procedimiento ordinario, no consiste en la reducción del importe de la renta debido a los perjuicios económicos sufridos por el covid 19 sino a que a la entidad hostelera no le está funcionando muy bien el negocio, y por ello, considera más adecuado, y prescindiendo de que la situación económica de la sociedad en la actualidad no sea debida al covid sino a otras circunstancias, que se fije una renta indeterminada, que se fije teniendo en cuenta los beneficios de la entidad demandada, llegando incluso a no abonar renta alguna.

Y esta pretensión consideramos que no puede fundamentarse en la cláusula rebus sic stantibus, puesto que por una parte la mala marcha del negocio del Hotel, en la actualidad, no puede atribuirse al Covid 19, y por otra parte, aún cuando fuera en parte debido a la pandemia, podría dar lugar a la reducción de la renta -cuestión en la que no entramos al no haber sido solicitado por la arrendataria- pero nunca a la fijación de una renta indeterminada, que únicamente beneficiaria a la sociedad arrendataria.

En segundo lugar, en cuanto a la alegación del recurso de apelación de que no se puede apreciar un incumplimiento de una obligación que no está determinada, no resulta admisible, por cuanto, en el contrato de arrendamiento está fijada una renta determinada y la arrendataria no ha admitido la reducción de la renta que le ha sido ofrecida, por lo que la arrendataria tenía que haber abonado la renta pactada, o, cuando menos, la que le ofreció la sociedad arrendadora.

En tercer lugar, en cuanto a la inexistencia de voluntad incumplidora, que hace que el incumplimiento no pueda tener efectos resolutorios, tampoco puede ser admitido, por cuanto, como ya dijimos, la sociedad arrendataria se negó a pagar tanto la renta pactada, como la renta que le ofreció abonar la arrendadora, pretendiendo abonar una renta indeterminada, sin razón alguna que pueda justificar su imposición a la arrendadora.

En cuarto lugar, en relación con la alegación de imposibilidad de cumplimiento, tampoco puede ser estimada. Por una parte, lo cierto es que el negocio estuvo abierto a partir del mes de julio de 2020, lo que hace injustificable que no se abone cantidad alguna en concepto de renta, y, por otra parte, el hecho de que un negocio no vaya bien no es causa que justifique el total impago de rentas y mucho menos la imposición a la arrendadora de una renta indeterminada en beneficio exclusivo de la arrendataria, que, incluso, en algunos meses, de admitirse dicha pretensión, no abonaría renta alguna.

En quinto lugar, en relación con la alegación de la incorrecta interpretación de la normativa "Covid", tenemos que decir, tal y como se deduce de los razonamientos que hemos realizado con anterioridad, que la normativa "Covid" ha sido idóneamente interpretada por la Juzgadora de instancia. Además no está acreditado -más bien todo lo contrario pues el hotel estuvo abierto a partir del mes de julio de 2020- que el descenso de ingresos del Hotel fuera debido únicamente a la situación de pandemia ni que, en todo caso, dicha situación hubiera impedido abonar una renta aún cuando fuera inferior a la pactada, como había propuesto la sociedad arrendadora.

Lo que no puede pretenderse -y reiteramos lo que ya hemos dicho- es que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pueda dar lugar a la transformación de la renta del arrendamiento, pasando de una cantidad fija, a una cantidad indeterminada, que incluso puede llegar a ser inexistente, en beneficio única y exclusivamente de la arrendataria y sin el consentimiento de la arrendadora.

En sexto lugar, en relación con la alegación del desproporcionado perjuicio que la resolución contractual generaría a los arrendatarios y a los trabajadores del Hotel, tenemos que decir que en un juicio de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas, no puede ser objeto de debate las consecuencias negativas que pueda traer para la sociedad arrendataria o sus trabajadores la resolución del contrato.

Por los motivos expuestos procede la desestimación del recurso de apelación en relación con el fondo del asunto.

SEXTO.- Con carácter subsidiario, y frente a la condena con costas impuesta en la resolución apelada a la sociedad demandada, al estimarse la demanda, el recurso de apelación interesa su no imposición, por entender, conforme al art. 394.1. de la LEC, que el caso litigioso presenta serias dudas de hecho y derecho.

Según venimos señalando en reiteradas resoluciones (así, nuestras Sentencias de 25 de octubre de 2005, 19 de octubre de 2006, 22 de mayo de 2007, 28 de febrero de 2008, 30 de abril de 2009, 10 de junio de 2010, 25 de octubre de 2011, 16 de octubre de 2012, 15 de octubre de 2013, 20 de marzo de 2014, 17 de diciembre de 2015, 8 de marzo de 2016, 18 de enero de 2018, 7 de febrero de 2019, 22 de diciembre de 2020 y 30 de julio de 2021), el principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC de 2000, precepto que, al igual que el derogado art. 523, párrafo primero, de la LEC de 1881, introduce un criterio de flexibilidad o atenuación del rigor en la aplicación de dicho principio, y da cierto margen al arbitrio judicial para justificar la no imposición de costas, haciendo la salvedad de que el Tribunal aprecie y razone que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho. Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el citado art. 523, párrafo primero, de la LEC de 1881, incluso con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier "circunstancia" excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas "serias" y objetivas que arrojen un fundado estado de incertidumbre e imprevisibilidad sobre la solución del litigio, derivado de su complejidad o dificultad, con independencia de la interpretación o la valoración subjetiva que del mismo hagan las partes o el tribunal, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica ( art. 394.1, párrafo segundo, LEC).

En este caso, resulta evidente que la resolución apelada hace una correcta aplicación al caso del artículo 394 de la LEC cuando impone las costas a la parte demandada por su total vencimiento. Por el contrario, el motivo del recurso que combate dicho pronunciamiento condenatorio, alegando que el asunto debatido presentaba serias dudas de hecho y de derecho, sin motivar suficientemente esta alegación, más allá del planteamiento subjetivo e interesado que la propia parte hace el caso, pretende hacer de la excepción principio general, y eludir la debida aplicación del criterio del vencimiento, ya que, lejos de apreciarse la existencia de importantes y serias dudas que pudieran afectar objetivamente a la solución del caso, haciéndolo razonablemente imprevisible, tanto en el orden fáctico o probatorio, como en la interpretación del derecho aplicable, que es clara y pacífica, los hechos alegados en la contestación a la demanda, tal y como se desprende de la resolución apelada, entendió la juzgadora de instancia -como también lo estima este tribunal- que no eran ni mucho menos suficientes para desestimar la demanda, resultando procedente la resolución contractual.

Por los motivos expuestos procede la desestimación del recurso de apelación en relación con las costas de primera instancia.

SÈPTIMO.- Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,