Sentencia Civil Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 430/2012 de 08 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00292/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 430/2012

Proc. Origen: Juicio ordinario nº 546/2008

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 3 de Betanzos

Deliberación el día: 10 de septiembre de 2013

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 292/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

DÁMASO BRAÑAS SANTA MARÍA RAFAEL COLINA GAREA

En A CORUÑA, a ocho de octubre de dos mil trece.

En el recurso de apelación civil número 430/2012, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Betanzos, en Juicio ordinario núm. 546/2008, siendo la cuantía del procedimiento 87.307,11 euros + 3.486,57 euros, seguido entre partes: Como APELANTE: PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y FOLGAR CORUÑA, SL, representada por el Procurador Sr. SANCHEZ GARCÍA; como APELADO: Martin Y DOÑA Rafaela , representados por el Procurador Sra. NEIRA LÓPEZ.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON RAFAEL COLINA GAREA.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Betanzos, con fecha 16-02-2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que estimando la demanda interpuesta por Don Martin Y Doña Rafaela , Debo Declarar Y Declaro la resolución del contrato de compraventa otorgado entre los litigantes y formalizado a medio de escritura autorizada el 17 de septiembre de 2002 por el Notario de Sada don Andrés Cancela Ramírez de Arellano, bajo el número 1449 de su protocolo, referida en el hecho I de la demanda, así como la obligación de Promociones inmobiliarias Folgar Coruña SL de reintegrar a los demandantes la cantidad total de OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SIETE CON ONCE EUROS (87.307,11 euros) incrementada con el interés legal computado desde la fecha de otorgamiento de la escritura hasta su efectivo y total reintegro y la obligación de indemnizar a los demandantes en la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta y seis euros con cincuenta y siete céntimos (3.486,57 euros), cantidad incrementada con los correspondientes intereses legales desde la fecha de la demanda y hasta su completo pago.

Se imponen las costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de PROMOCIONES INMOBILIARAIAS Y FOLGAR CORUÑA, SL que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 10 de septiembre de 2013, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Betanzos, de fecha 16 de febrero de 2012 , acordó en su parte dispositiva la estimación de la demanda presentada por la representación procesal de Don Martin y Doña Rafaela contra Promociones Inmobiliarias Folgar Coruña SL, declarando la resolución del contrato de compraventa otorgado entre los litigantes y formalizado en escritura pública de fecha 17 de septiembre de 2002, así como la obligación de la parte demandada de reintegrar a los actores la cantidad total de ochenta y siete mil trescientos siete con once euros (87.307,11 euros) incrementada con el interés legal computado desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública hasta su efectivo y total reintegro y la obligación de indemnizar a los demandantes en la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta y seis euros con cincuenta y siete céntimos (3.486,57 euros), incrementada con los correspondientes intereses legales desde la fecha de la demanda hasta y hasta su completo pago. Contra la referida resolución, la parte demandada interpone recurso de apelación, suplicando se dicte resolución por la que, revocando la de Instancia, se desestimen íntegramente los pedimentos de la demanda rectora y todo ello con expresa imposición de costas a los actores.



SEGUNDO.- En el primero de los motivos de recurso, la parte demandada alega que, al tratarse de una compraventa que se pretende rescindir por vicios ocultos, la acción se encuentra caducada porque, según lo prescrito en el art. 1490 CC , al tiempo de interponer la demanda ya habrían transcurrido seis meses desde la entrega de la cosa vendida. En íntima conexión con esta cuestión, el recurrente niega, en su motivo tercero, la existencia de vicios que pudieran considerarse ocultos, porque las características de local vendido fueron sobradamente conocidas por los compradores, tanto en el proyecto como en el momento de la entrega del inmueble que recibieron a plena satisfacción. Ambos motivos deben ser desestimados.

No tiene sentido que el recurrente intente salvar su posición apoyándose en una supuesta inexistencia de vicios ocultos en los inmuebles vendidos, porque, tal y como claramente se deduce del Fundamento de Derecho Sexto de la demanda, los actores no están ejercitando ninguna de las acciones edilicias, no exigen en momento alguno responsabilidad por defectos ocultos, ni tampoco basan sus pretensiones en la aplicación de los arts. 1484 y ss. CC . Antes al contrario, los demandantes y ahora recurrentes invocan expresamente la aplicación de los arts. 1124 , 1445 y 1258 CC , en el entendimiento de que la parte vendedora y recurrente ha incumplido su obligación contractual de entregar la cosa vendida. Y ante dicho incumplimiento, se alega que procede la resolución del contrato de compraventa, con la restitución de las recíprocas prestaciones, así como con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios causados. Por esta razón, se concluye que, al desviar sus alegaciones a las cuestiones relativas a la inexistencia de vicios ocultos, la parte recurrente infringe lo dispuesto en el art. 456 LEC , según el cual, mediante el recurso de apelación se puede perseguir la revocación de una sentencia, pero siempre con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. Además, debe subrayarse que el recurrente no niega que los inmuebles vendidos padezcan vicios, sino que tales defectos sean ocultos, pues podían haber sido fácilmente detectados por la parte apelada. Literalmente se dice en el escrito de recurso que 'la parte actora no puede alegar ninguna circunstancia ni defecto en la construcción que no fuera fácilmente comprobable y visible en el momento de la entrega, lo que excluye la existencia de cualquier vicio oculto'. Precisamente, teniendo en cuenta estas circunstancias, los actores en ningún momento sostienen que fuesen ocultos los defectos urbanísticos y constructivos que padecen los inmuebles comprados. Simplemente, afirman y acreditan que tales vicios existen y que producen la insatisfacción de los compradores demandantes, así como la frustración del fin del negocio, pues los inmuebles comprados resultan impropios para ser destinados al uso que les es propio y que fue contractualmente pactado. Los referidos inmuebles padecen ciertos defectos constructivos y urbanísticos que no son meras imperfecciones, sino que frustran la finalidad de la compraventa, dando lugar a un incumplimiento por inhabilidad del objeto. Y en este sentido, es reiterada la jurisprudencia ( SSTS 18 julio 2012 , 9 julio 2007 , 4 abril 2005 , 27 febrero 2004 , 30 junio 2000 , 15 julio 1987 , entre otras) en la que se afirma que se está en presencia de cosa diversa ( aluid pro alio ) cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, la cual permite, por remisión del artículo 1506 CC , acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124, los cuales legitiman a los adquirentes para solicitar la resolución del contrato de compraventa celebrado.

La inhabilidad del objeto y la inaptitud de los inmuebles comprados para ser destinados al uso pactado, determinan que no sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 CC para el ejercicio de las acciones edilicias ( SSTS 15 julio 1987 , 20 febrero 1984 , 23 marzo 1982 ) y que haya de atenderse al plazo de quince años que, por aplicación del art. 1964 CC , rige para la acción de resolución por incumplimiento del art. 1124 CC . Por todo ello, debe rechazarse que las acciones ejercidas por los compradores apelados hayan caducado o prescrito, tal y como pretende la parte recurrente.



TERCERO.- En el segundo de los motivos de su recurso, el recurrente alega que la Sentencia de Instancia no ha resuelto la cuestión de prejudicialidad ya planteada en su escrito de contestación a la demanda. Se argumenta que, dado que los actores pretenden solicitar la resolución del contrato con base a la inexistencia de licencia de primera ocupación para los inmuebles comprados, el Juzgado debería haber suspendido el curso del procedimiento, porque la inexistencia de la licencia de primera ocupación es una cuestión que se está discutiendo en sede administrativa. El presente motivo debe ser igualmente desestimado. En primer lugar, se trata de una alegación que resulta totalmente incongruente con el posicionamiento mantenido por la parte demandada desde su escrito de contestación a la demanda, en donde aquélla ya sostenía que los locales vendidos a los actores disponían de licencia de primera ocupación, porque el Ayuntamiento competente se la había concedido por silencio administrativo, al no haber contestado a sus solicitudes de 10 de mayo y 21 de junio de 2002. Evidentemente, si el recurrente afirma que ya dispone de la preceptiva licencia de primera ocupación, resulta contradictorio que al mismo tiempo alegue una eventual prejudicialidad, porque ello supondría que la concesión de licencia se hallaría todavía pendiente de resolución. Al margen de este planteamiento incongruente, lo cierto es que en el presente caso no existe prejudicialidad alguna, ya que, según consta en autos, las solicitudes de licencia de primera ocupación presentadas por la demandada con fechas 10 mayo 2002 (bloques 3 y 4) y 21 junio 2002 (bloques 1 y 2) fueron expresamente denegadas por el Decreto nº 849 del Alcalde de Sada de seis de junio de 2008 y, por lo tanto, con anterioridad a la fecha en la que los actores interponen su demanda (23 junio 2008).



CUARTO.- También en el motivo segundo, el recurrente añade que no es su obligación obtener y aportar la licencia de primera ocupación. Y para ello se basa en que las normas citadas por los actores para exigir tal obtención (Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia y Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia) no estaban vigentes en el momento de otorgamiento de la escritura de compraventa. Es cierto que las Leyes 9/2002 y 4/2003 no estaban en vigor cuando se escrituró la venta de los locales litigiosos y que, a estos efectos, debe atenderse a la entonces vigente Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia. Pero también es cierto que esta disposición legal no imponía al promotor la obligación de solicitar la licencia de primera ocupación y se limitaba, en su art. 168.1, a incluir la primera utilización de edificios entre los actos sujetos a licencia. Desde esta perspectiva, la cita que los demandantes hacen de la legislación urbanística adquiere sentido porque se relaciona con lo prescrito en el art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación , según el cual es obligación del promotor 'gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas...'. Por consiguiente, si el promotor tiene la obligación legal de solicitar las preceptivas licencias administrativas, y si, según la legislación vigente en el momento del otorgamiento de la escritura de venta, entre los actos sujetos a licencia se encuentra la primera ocupación de edificios, cabe concluir que el promotor se encontraba obligado a solicitar la licencia de primera ocupación en el instante en los actores adquirieron mediante compra los inmuebles litigiosos. A mayor abundamiento, la propia funcionalidad con la que se concibe la licencia de primera ocupación, demuestra que su solicitud y obtención es una obligación que grava al adquirente, sino al promotor de la construcción de edificios. Por definición, la licencia de primera ocupación tiene por objeto verificar que lo efectivamente construido se ajusta al proyecto básico y de ejecución para el que se concedió la licencia de obra.



QUINTO.- En el cuarto de sus motivos, el recurrente subraya que se debe distinguir entre los locales y las plazas de garaje y trasteros que fueron objeto de venta. A diferencia de los locales, las plazas de garaje y sus trasteros anejos vienen siendo utilizados por los vecinos del edificio con toda normalidad, sin que los defectos urbanísticos o constructivos que pudieran padecer aquéllos puedan extenderse a éstos. Con base a ello, la parte recurrente concluye que la resolución contractual pretendida por los actores y el subsiguiente efecto restitutorio, sólo podrían llegar a alcanzar a los locales y no a los trasteros y garajes. El motivo debe desestimarse, ya que, según se deduce de la cláusula primera de la escritura de compraventa, las partes litigantes decidieron vender y comprar los locales, los garajes y los trasteros, conjuntamente como un todo y por precio alzado de Setenta y cinco mil doscientos sesenta y cuatro con setenta y cinco euros (75.264,75 euros). Los trasteros no pueden separarse de los garajes porque constituyen anejos suyos, mientras que los garajes no pueden separarse de los locales porque ambos se compraron conjuntamente y por precio alzado. Además, se considera acreditado que los actores nunca habrían comprado los garajes y trasteros anejos, si no hubieran adquirido los locales. Prueba de ello es que la Sentencia de Instancia estima probado que las plazas de garaje y trasteros nunca fueron utilizados por los actores desde la constitución de la comunidad de propietarios. De todo lo presente, se deduce que la acción de resolución planteada por los demandantes y su subsiguiente efecto restitutorio debe alcanzar tanto a los locales como a los garajes y trasteros.



SEXTO.- En el quinto de sus motivos de recurso, la parte apelante muestra su discrepancia con la circunstancia de que la Sentencia de Instancia le condene a abonar los intereses legales generados por cantidades que los actores pagaron como precio de la compraventa. El recurrente entiende que no se le pueden exigir tales intereses, pues, desde el año 2002 en el que se escrituró la venta hasta el año 2007 en el que pretendió utilizar los locales, los demandantes tuvieron éstos a su plena disposición y si no los utilizaron fue porque voluntariamente no quisieron. Por ello, se concluye que no es de recibo que la parte demandada tenga que pagar intereses sobre el precio por los períodos en que los actores no quisieron utilizar el local. El presente motivo debe perecer por una razón muy sencilla. Es verdad que, desde 2002 hasta 2007, los demandantes apelados no utilizaron los locales porque no quisieron, pero la realidad es que no habrían podido utilizarlos aunque hubieran querido, porque, al carecer de la preceptiva licencia de ocupación, hubieran obtenido, por parte de la Administración, la misma respuesta denegatoria al solicitar la correspondiente licencia de apertura de negocio. Es decir, la parte demandada debe restituir a los actores no sólo las cantidades satisfechas en concepto de precio, sino también los frutos civiles (intereses) que generen esas cantidades mientras estén en su poder, puesto que los demandantes no pudieron obtener los frutos civiles de los locales adquiridos (uso y disfrute) aunque hubieran querido, debido a la falta de licencia de primera ocupación.

SÉPTIMO.- En el sexto motivo de recurso, la parte apelante impugna el quantum indemnizatorio fijado en Instancia ex art. 1124 CC , considerando que no deben formar parte del mismo las cantidades pagadas por los actores en concepto de proyectos y licencias. Distingue el recurrente entre el proyecto para la obtención de licencia de apertura de local y el informe que determina que no se puede obtener dicha licencia, para luego deducir que uno de los dos informes es erróneo, por lo que no puede venir obligado a pagar informes que fueron indebidamente solicitados por la parte actora.

La argumentación desarrollada adolece de un defecto que por sí mismo sería suficiente para impedir su admisibilidad. El recurrente parece querer distinguir entre el proyecto de acondicionamiento de local que se requiere para solicitar y obtener la licencia de apertura (elaborado por D. Emiliano ) y el informe técnico redactado por D. Inocencio sobre la viabilidad o no de los locales comprados para ser destinados a usos comerciales o industriales y que fue encargado por los actores. Sin embargo, la parte recurrente afirma literalmente en su recurso que 'es evidente que uno de los dos informes es erróneo' y que 'alguno de los informes está mal elaborado'. De estas afirmaciones se deduce que la discrepancia del apelante no se centra en los dos informes, sino en uno sólo de ellos, pero no indica cuál. Al no identificarse cuál de los dos informes se considera erróneo, tampoco se puede identificar cuál es el informe cuyo coste se entiende que debe ser detraído del monto indemnizatorio.

Por lo que concierne al informe elaborado por D. Inocencio , se trata de un dictamen técnico que fue incorporado a los autos como prueba pericial de parte, y respecto del cual los actores nunca solicitaron cantidad líquida alguna, ni en concepto de indemnización, ni en ningún otro concepto. La Sentencia de Instancia tampoco incluye el coste de este informe en la indemnización de daños y perjuicios concedida. Por todo ello, no tiene sentido que el recurrente impugne la inclusión del coste de este informe en el cómputo indemnizatorio, porque ni los demandantes solicitaron que formase parte de él, ni el Juzgado de Instancia tampoco lo incluyó en el mismo.

Descartado, entonces, que la discrepancia del apelante tenga por objeto este informe pericial técnico, únicamente cabe pensar que su impugnación se dirige contra el otro de los dos informes aludidos en el recurso. Se infiere, pues, que la parte apelante se muestra contraria a que se incluya en el importe de la indemnización de daños y perjuicios las cantidades pagadas por los actores para sufragar lo costes elaboración del proyecto técnico redactado por D. Emiliano para acondicionar los locales adquiridos a fin de que puedan ser destinados a uso de óptica y perfumería. La confección de este proyecto y su presentación ante el Ayuntamiento con el correspondiente visado colegial, es legamente preceptiva y resulta imprescindible para poder obtener una licencia de apertura de locales destinados a usos comerciales, tal y como se deduce del art. 9.1.1º del Decreto de 17 de junio de 1955 , por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, y de los propios Reglamentos y Ordenanzas Municipales aplicables. Al no tratarse de un gasto voluntario sino preceptivo, y al no concederse la licencia de apertura por una circunstancia no imputable a los actores solicitantes, como es la inexistencia de licencia de primera ocupación, las cantidades invertidas en este proyecto provocan en los demandantes un daño emergente que ha quedado suficientemente acreditado en autos y que, por lo tanto, ha de ser reparado mediante su inclusión en el cómputo de la indemnización debida en aplicación del art. 1124 CC .

OCTAVO.- La desestimación del presente recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( arts. 398.1 y 394.1 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Promociones Inmobiliarias Folgar Coruña SL, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Betanzos en los autos de juicio ordinario 0000546/2008, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.