Sentencia Civil Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 472/2012 de 03 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00284/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 472/12

Proc. Origen: Juicio Ordinario 44/11

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 2 de A Coruña

Deliberación el día: 24 de septiembre de 2013

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 284/13

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

DÁMASO BRAÑAS SANTAMARÍA CARMEN MARTELO PÉREZ

En A CORUÑA, a tres de octubre de dos mil trece.

En el recurso de apelación civil número 472/12, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de A Coruña, en Juicio Ordinario 44/11, siendo la cuantía del procedimiento 48.150 ?, seguido entre partes: Como APELANTE: INMOBILIARIA MARINEDA, S.A. , representada por la Procuradora Sra. Gómez-Portales González; como APELADOS: DON Antonio y DOÑA Ángeles , representados por el Procurador Sr. López-Rioboo Batanero.- Siendo Ponente la Ilma. Sra. CARMEN MARTELO PÉREZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de A Coruña, con fecha 16 de abril de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. López-Rioboo Batanero, en nombre y representación de D. Antonio y Dª Ángeles , contra la entidad 'inmobiliaria Marineda, S.A.', representada por la Procuradora Sra. Gómez-Portales Gonz?lez, y contra la entidad Novacaixagalicia, representada por la Procuradora Sra. Mosquerra Herrero, y DEBO DECLARAR Y DECLARO ajustada a derecho la resolución efectuada por la actora del contrato de compraventa de inmueble concertado en fecha 24 de enero de 2008 con la entidad mercantil 'Inmobiliaria Marineda, S.A.', como vendedora, referido en el Hecho primero de la demanda, y debo declarar resuelto el citado contrato de compraventa por el incumplimiento imputable a la vendedora, condenando a esta última a estar y pasar por dichas declaraciones; y DEBO CONDENAR Y CONDE NO solidariamente a 'Inmobiliaria Marineda, S.A.' y la entidad avalista resultante de la fusión de la Caja de Ahorros de Galicia -Caixa Galicia- y la Caixa de Aforros de Vigo, Ourense e Pontevedra, a pagar a la actora la cantidad de cuarenta y ocho mil ciento cincuenta euros (48.150'00 ?), I.V.A. incluido, en concepto de restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa, y a la entidad vendedora, 'Inmobiliaria Marineda, S.A.', a abonar a la actora, según lo pactado en la estipulación séptima del contrato, el cinco por ciento de interés anual de las cantidades entregadas a cuenta, a contar desde la fecha de la interpelación extrajudicial (11/10/2010), condenando a las demandadas a estar y pasar por dicha declaración. Y todo ello con expresa imposición de las costas procesales a las demandadas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de Inmobiliaria Marineda, S.A. que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 24 de septiembre de 2013, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia.


PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia plantea recurso de apelación la representación de la entidad mercantil 'Inmobiliaria Marineda, S.A.' interesando su revocación y se dicte otra por la que se desestimen íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda. Fundamenta su recurso en las siguientes alegaciones: Que la sentencia omite hechos probados como que los compradores tienen su domicilio personal y el lugar en el que desarrollan su actividad profesional (arquitecto y administrativa) en la localidad de Ponferrada; que los actores concertaron el contrato de compraventa con la finalidad de adquirir una segunda vivienda para subvenir a sus necesidades de vacaciones y de ocio; que una serie de circunstancias (enfermedad, estudios de los hijos en el extranjero) son la causa de que perdiesen el interés en disponer de una residencia en la localidad de Ares, que el actor es arquitecto de profesión y especial conocedor de la realidad del mercado inmobiliario y de las vicisitudes del proceso constructivo y de la actividad de promoción; que la vivienda objeto de contrato fue objeto de adecuación a los deseos expresos de los compradores, habiéndose realizado otros adicionales y que el ligero retraso en la terminación lo es por causas no imputables a la promotora/vendedora. Que la existencia de una prórroga tácita concedida por los compradores en relación con la ligera demora en la terminación y en la entrega de la vivienda resultaría acreditada por una serie circunstancias que corroborarían la aceptación por los compradores. Infracción, por inaplicación de la jurisprudencia que deniega la resolución de los contratos por incumplimiento cuando el acreedor concedió una prórroga tácita al plazo de ejecución de la prestación debida. Error en la apreciación y valoración de la prueba al no apreciar la juez a quo la existencia de prórroga tácita en el plazo de entrega. Infracción, por inaplicación de la doctrina jurisprudencial a tenor de la cual los retrasos en la entrega y, en especial, los moderados o leves no tienen la consideración de incumplimientos resolutorios. Que la fecha fijada contractualmente para la entrega de la vivienda no constituye un término esencial, por lo que no puede aplicarse como si fuese un supuesto de resolución en virtud de una condición resolutoria expresa. Que la imposibilidad jurídica de considerar la fecha de 30 de septiembre de 2010 como un término esencial de cumplimiento, impide aplicar una resolución automática en ausencia de los presupuestos de la resolución por incumplimiento cuya concurrencia exige reiterada doctrina jurisprudencial. Infracción por inaplicación del principio general del derecho de conservación del negocio jurídico -favor negotii-. Infracción por inaplicación del canon hermenéutico de la realidad social del tiempo en que las normas han de ser interpretadas y aplicadas, ex art. 3.1 CC , y la consiguiente necesidad de tomar en consideración el modo en el que está afectando la actual situación de crisis económica y financiera a las relaciones entre los sujetos del mercado inmobilario (promotor-vendedor/comprador). Que la resolución unilateral del contrato de compraventa manifestada por los compradores en fecha de 7 de octubre de 2010 no se adecua a derecho, por no existir causa de resolución imputable a la promotora-vendora, de manera que tampoco procede la ejecución de las garantías constituidas para asegurar, en su caso, la restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio por los compradores.



SEGUNDO.- Centrado, conforme a lo expuesto, lo que es objeto de debate en la alzada, a la vista de los motivos de apelación invocados, preciso es partir, en el examen del recurso, del documento de compraventa formalizado, entre los litigantes, en fecha 24 de enero de 2008 (documento nº 1 de la demanda), y en concreto de las estipulaciones conforme a las cuales acordaron llevar a efecto la compraventa convenida. En este sentido, a tenor de las estipulaciones pactadas, y en lo que aquí interesa, la cláusula cuarta que se ocupa expresamente de la 'ENTREGA', y la cláusula séptima que se ocupa expresamente de la 'RESOLUCIÓN'.

Conforme a la cláusula cuarta: 'La entidad vendedora se obliga a entregar la posesión del objeto de este contrato antes del treinta de marzo de dos mil diez. No obstante la fijación de este plazo de entrega, la PARTE COMPRADORA se obliga a formalizar la Escritura Pública de Compraventa, y a abonar a 'Inmobiliaria Marineda, S.A.' el correspondiente pago y los anteriores pendientes, en cuanto la obra esté terminada y pueda otorgarse dicha Escritura, si fuese antes de la fecha fijada. Para ello será suficiente el previo requerimiento fehaciente de la parte vendedora a la parte compradora, con un plazo de antelación de quince días, indicando la fecha, lugar, hora y Notario, ante el que se otorgará la Escritura y entrega de llaves, así como el pago de las cantidades adeudadas. Caso de que fuera de la conveniencia de la parte compradora la elección de otra Notaría de la misma población que la elegida por la entidad Vendedora para formalizar la escritura, en el plazo reglamentario de contestación al requerimiento, habrá de manifestar el nombre de dicho fedatario público, así como el día y hora que haya fijado para el otorgamiento, manteniendo el plazo máximo fijado de quince días'.

Y conforme a la cláusula séptima 'Si por causas directamente imputables a la Parte Vendedora, esta se retrasa en el plazo de entrega previsto, habrá de abonar a la Parte Compradora en concepto de penalización un cinco por ciento anual de las cantidades percibidas a cuenta y por el período de tiempo transcurrido entre la fecha de entrega prevista y aquélla en que realmente se le entregue la vivienda. En el supuesto de que, por causas directamente imputables a 'Inmobilaria Marineda, S.A.' el retraso en la entrega superase los seis meses, la Parte Compradora podrá optar entre recibir el cinco por ciento anual previsto en el párrafo anterior, o rescindir el contrato, en cuyo caso la Parte Vendedora se obliga a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta más un cinco por ciento de interés anual. En relación con lo anterior, no podrán alegarse como imputables a la Parte Vendedora aquellas causas que por su propia naturaleza u origen no fuesen previsibles, o de forma razonable fuesen insuperables para la Vendedora, como aquellas de naturaleza climática (cuando concurra alguna circunstancia especialmente grave) o derivadas de situaciones fuera de control de la Parte Vendedora, como huelgas prolongadas de algún proveedor difícil de suplir o cualquier otro caso análogo.

Igualmente, serán causas de resolución del contrato la falta de pago por parte de la compradora de una cualquiera de las cantidades adeudadas durante la ejecución de las obra, así como, su no asistencia a la firma de la Escritura Pública de Compraventa al objeto de hacer efectiva la totalidad de lo adeudado a la entidad vendedora, de conformidad con lo estipulado en el art. 1504 del Código Civil . En estos supuestos la Vendedora podrá optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución del contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora por conducto fehaciente. Si la vendedora optase por la resolución, se pacta expresamente, como cláusula penal por incumplimiento, la pérdida para la parte compradora del ochenta por ciento de las cantidades entregadas a cuenta. En el caso de que la vendedora opte por exigir el cumplimiento de lo pactado, se acuerda que el interés de demora por impago de alguna de las cantidades aplazadas sea del cinco por ciento anual'.

Pues bien, este Tribunal, tras el examen de lo actuado y el resultado de las pruebas practicadas, comparte la conclusión a la que llega la juzgadora de instancia, sin que se aprecie infracción alguna ni error en la valoración de la prueba, conforme a las consideraciones que se pasan a exponer: 1. Para empezar la cláusula cuarta se ocupa expresamente de la entrega, siendo además que en dicha cláusula la fecha de entrega es la de 'treinta de marzo de dos mil diez' , pactándose , para el supuesto de que fuese antes de la referida fecha, que 'no obstante la fijación de este plazo de entrega, la parte compradora se obliga a formalizar la escritura pública de compraventa , y a abonar a 'Inmobiliaria Marineda, S.A.' el correspondiente pago y los anteriores pendientes , en cuanto la obra esté terminada y pueda otorgarse dicha Escritura '.

2. Que frente a las alegaciones vertidas por la apelante de que el plazo no se configuró como un elemento esencial del contrato, es de señalar que lo así invocado no se concilia, ni con lo que se acaba de exponer sobre la cláusula cuarta, ni con el contenido de la cláusula séptima en la que se prevé expresamente, como causas de resolución del contrato , tanto que el retraso en la entrega (previsto para el 30 de marzo de 2010) superase los seis meses - supuesto en el que la compradora puede optar entre percibir el cinco por ciento anual o rescindir el contrato en cuyo caso la vendedora se obliga a devolver las cantidades percibidas a cuenta más el cinco por ciento de interés anual - como la falta de pago por parte de la compradora de una cualquiera de las cantidades adeudadas durante la ejecución de la obra, así como su no asistencia a la firma de la escritura pública al objeto de hacer efectiva la totalidad de lo adeudado a la entidad vendedora , conforme al artículo 1504 CC - supuestos en los que la vendedora podrá optar entre exigir el abono o la resolución y si la vendedora opta por la resolución, se pacta expresamente, la pérdida para la compradora del ochenta por ciento de las cantidades entregadas a cuenta - por lo que, con tales términos, en modo alguno puede concluirse que el plazo sea un elemento indiferente ni que pueda quedar al arbitrio de la vendedora y sí debe concluirse, por lo que luego se dirá, que ha existido un incumplimiento del contrato por parte de la demandada y que la resolución debe prosperar.

3. Que la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281 , 1282 , 1283 y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 ).

En el contrato de compraventa, la obligación de entrega es esencial ( artículos 1462 y siguientes del Código Civil ), y en cuanto al plazo, en el que la misma se ha de verificar, se deberá estar a lo pactado , y al respecto en el caso que nos ocupa se establece expresamente , como causas de resolución, además de la falta de pago de cualquiera de las cantidades adeudadas durante la ejecución de la obra y la no asistencia a la firma de la escritura pública, que si el retraso en el plazo de entrega previsto, supera los seis meses, es causa resolutoria del contrato , por lo que no puede considerarse que el plazo no fuese un elemento esencial, de ahí que siendo el plazo establecido en el contrato un elemento esencial, la entrega fuera de plazo supone un incumplimiento.

A la vista de los términos de las cláusulas cuarta y séptima del contrato privado de compraventa, no cabe duda que fue voluntad de las partes el elevar la fecha de entrega del objeto de contrato (la vivienda, plaza de garaje y trastero) a condición esencial del contrato, estableciéndose con toda claridad un plazo para la entrega del objeto de contrato (30 de marzo de 2010) del mismo modo que se pactó también - cláusula séptima - que, para el supuesto de que el retraso en la entrega superase los seis meses, la parte compradora podría optar entre percibir el cinco por ciento anual o rescindir el contrato.

A mayor abundamiento, la fecha que debe tomarse en consideración no es la fecha de finalización de la obra, sino la fecha en la que la vendedora estaría en condiciones de otorgar la escritura pública, no siendo ésta ni el 30 de marzo de 2010, ni en los seis meses posteriores a dicha fecha, pues carecía de licencia de primera ocupación, y lo convenido no era la 'finalización' sino la 'entrega', sin que, por lo demás, se haya acordado con la parte compradora ningún tipo de aplazamiento ni prórroga alguna. La comunicación recibida sobre que la fecha de entrega iba a sufrir demora, es eso una mera comunicación sin más trascendencia, entenderlo de otro modo, como prórroga tácita aceptada por la compradora, es tanto como dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento de los contratos, prohibido por el artículo 1256 del Código Civil .

En el caso que enjuiciamos, al hallarnos ante la venta de una cosa futura con precio aplazado, que comienza a satisfacerse antes del cumplimiento de la prestación de entrega por el vendedor, la fijación del plazo en que la misma debe realizarse conforma una estipulación contractual básica, cuyo cumplimiento no puede quedar al arbitrio de la entidad demandada, en su condición de promotora-vendedora, repárese que incluso se preveía, en dicha estipulación contractual, la forma de proceder en el caso de que las obras concluyesen con antelación a la fecha pactada.

4. Que sobre el retraso en la entrega ninguna duda existe, retraso que en forma alguna puede entenderse causado como de fuerza mayor por cuanto que los obstáculos invocados por la demandada no son hechos anómalos, por el contrario son circunstancias que en ocasiones concurren en una obra (previsibles) y por tanto debía haber contado con ellos a la hora de realizar sus previsiones de entrega, pues solo en el caso de que las circunstancias que invoca la recurrente hubieran tenido una incidencia completamente fuera de lo normal o habitual podría entenderse que concurre un caso de fuerza mayor, respecto de lo que conviene señalar que la fuerza mayor que, con arreglo a lo establecido en el artículo 1105 del Código Civil , excluye la responsabilidad contractual, requiere, para su apreciación, la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2000 ) y, en el presente supuesto, resulta claro que los obstáculos invocados por la demandada no reúnen tales requisitos.

En conclusión, en el contrato celebrado el 24 de enero de 2008, se ha fijado un plazo para el cumplimiento de la obligación y la realidad es que llegado éste el vendedor no ha cumplido, sin que las demás alegaciones invocadas por la demandada/recurrente sean de recibo pues frente a la parte actora (compradores), la demandada es la responsable de la entrega de la cosa vendida no sólo en condiciones legales de habitabilidad sino en el tiempo pactado, a que se obligó, sin perjuicio de que si el retraso en el cumplimiento de esas obligaciones, fuese imputable a terceros ajenos a la relación contractual entre los aquí litigantes, pueda la demandada repercutir en aquellos, en su caso, las consecuencias perjudiciales de tal incumplimiento, pero lo que sin duda no es de recibo es que el comprador deba soportar con algo a lo que es extraño y sufrir las consecuencias de la demora provocada por las circunstancias invocadas por la vendedora/demandada pues no es sino ésta, en calidad de profesional, la responsable de la gestión y llevanza de los trámites necesarios en tiempo y forma.

Las partes convinieron que el retraso en la entrega constituyera causa de resolución contractual, así se desprende de los términos del contrato, y para ello, no solo fijaron un plazo (30 de marzo de 2010) sino que también contemplaron el retraso en tiempo superior a seis meses (cláusula séptima), por lo que una vez vencido el mismo, si el vendedor no cumpliese, como aconteció, la cláusula en cuestión despliega todos sus efectos. Los compradores cumplieron con su obligación de los pagos parciales convenidos en el contrato, sin que la vivienda, el garaje y trastero fuesen entregados por la vendedora a la fecha convenida, 30 de marzo de 2010, habiendo transcurrido igualmente el plazo de los seis meses - que como prórroga a dicho término venía establecida en el contrato - procediendo a continuación los compradores a comunicar su voluntad de resolver el contrato.

En consecuencia, consta acreditado la falta de adecuación de la vendedora a lo pactado, retraso que a la demandada es imputable dado que no estaba en condiciones de transmitir el objeto de contrato - no estaba en condiciones de efectuar la entrega - ni a la fecha pactada, 30 de marzo de 2010, ni a los seis meses desde aquella fecha, circunstancia relevante que aunque no fuese objeto de ocultación por la demandada el retraso (existió comunicación de la demandada a la actora, sin más trascendencia en lo pactado y la compradora siguió cumpliendo el contrato, efectuando el pago parcial a que venía obligada y en la fecha pactada) en modo alguno es repercutible en los compradores la incidencia que soportó la vendedora/demandada con la constructora, y fue, dicho incumplimiento lo que condujo a la parte compradora - que ha cumplido con todas sus obligaciones - a hacer uso de la facultad resolutoria contemplada en el contrato, de forma que el ejercicio de la facultad resolutoria, una vez vencido tal plazo, ha de considerarse tempestivamente realizado, lo que no puede considerarse un ejercicio abusivo del propio derecho dado que, por una parte, se establecía a favor de la vendedora una facultad paralela análoga si el comprador incumpliera su obligación de pago, ni implica abuso o actuación contraria a la buena fe, pues, en definitiva, forma parte de la libertad de decisión que contractualmente se otorga al comprador al concederle la facultad de optar por percibir el cinco por ciento anual o rescindir el contrato.

Como señala la STS 14-11-1998 , el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable. Que dicho retraso no vino motivado por causas que por su naturaleza u origen no fuesen previsibles, o fuesen insuperables, no vino motivado por causas de naturaleza climática o de una situación fuera de control ni de una huelga de proveedor difícil de suplir, pues no eran imprevisibles y se conocía tanto la complejidad de la obra como la necesidad de la especialidad de la constructora para su ejecución, no siendo repercutible en la parte compradora el retraso que soportó la demandada, retraso derivado de la actuación de la empresa en la que la promotora-vendedora delegó libremente la ejecución de la obra de cimentación y estructura, ni las incidencias que haya podido tener la constructora elegida por la demandada.

Finalmente, resulta indiferente a la presente apelación las circunstancias que invoca la apelante (que la sentencia omite hechos probados como que los compradores tienen su domicilio personal y desarrollan su actividad profesional, arquitecto y administrativa, en la localidad de Ponferrada; que los actores concertaron el contrato de compraventa con la finalidad de adquirir una segunda vivienda para subvenir a sus necesidades de vacaciones y de ocio; que una serie de circunstancias, enfermedad, estudios de los hijos en el extranjero, son la causa de que perdiesen el interés en disponer de una residencia en la localidad de Ares, que el actor es arquitecto de profesión y especial conocedor de la realidad del mercado inmobiliario y de las vicisitudes del proceso constructivo y de la actividad de promoción) pues dichas circunstancias carecen de importancia en la solución de lo que es objeto de debate dado que la facultad resolutoria no estaba condicionada a circunstancia personal ni subjetiva alguna, y en cuanto a que la vivienda objeto de contrato fue objeto de adecuación a los deseos expresos de los compradores, habiéndose realizado otros adicionales, decir que de lo actuado lo que resulta es que en el contrato de compraventa, en la cláusula sexta, se alude a pequeñas modificaciones que fueron aceptadas sin que las mismas afectasen al plazo convenido.

Todo lo expuesto debe llevarnos a acordar el perecimiento de cuántos motivos de apelación han sido invocados en la alzada por la demandada apelante y, consecuentemente, con ello, a que se confirme la sentencia de primera instancia.



TERCERO.- La confirmación de la sentencia recurrida determina la imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada, en fecha 16 de abril de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de A Coruña , en autos de Juicio Ordinario núm. 44/2011, de los que este rollo dimana, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso de apelación, al que se dará el curso legal correspondiente Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.