Sentencia Civil Audiencia Provincial de Gipuzkoa, de 15 de Diciembre de 1998

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de San Sebastian,- se dictó sentencia con fecha 4-IX-96 que contiene el siguiente FALLO; "Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Areitio en nombre y representación de Amparo, Leonor, Ramón Y Carlos María, debo declarar y declaro:}

^{1.- Que el edificio integrado por los portales números 74, 76 y 78 del Paseo de Mons, de San Sebastian, no tiene fijadas las cuotas de participación en la propiedad común del mismo, de las diferentes partes privativas, viviendas y locales, que lo componen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal , resultando las actuales injustas, arbitrarias y discriminatorias.}

^{2.- La nulidad del acuerdo adoptado en el punto único de la junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios del PASEO000 de esta ciudad, celebrada el día 12 de enero de 1995 por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal del 21 de junio de 1960, en concreto, a su artículo 5 .}

^{3.- Quedan fijadas las cuotas de participación en los elementos comunes de la finca integrada por loa números 74, 76 y 78 del Paseo de Mons de San Sebastian de conformidad con la siguiente distribución;}

^{- La cuota de participación correspondiente a cada una de las 35 plazas de aparcamiento dispuestas en el sótano es de = 0,03 por 100, (La vivienda n° 9, según escritura, no dispone de plaza de aparcamiento).}

^{- La cuota de participación correspondiente al local comercial n° 1, según escritura, que ocupa parte (50,14 m2) de la planta baja del edificio es de 2,88 por 100,}

^{- La cuota de participación correspondiente al local comercial n° 14, según escritura, que ocupa parte (60,93 m2) de la planta baja del edificio es de 3,50 por' 100.}

^{- La cuota de participación correspondiente al local comercial n° 27, según escritura, que ocupa parte (60,52 m2) de la planta baja del edificio es de 3,48 por 100.}

^{- La cuota de participación correspondiente a las viviendas n° 2, 4, 6, 8, 10 y 12; 15, 17, 19, 21, 23 y 25; 16,18,20,22,24 y 26, según escritura, con una superficie de 79,80 m2 de 2,20 por 100.}

^{- La cuota de participación correspondiente a las viviendas n° 3, 5 7 9 y 13, según escritura, con una superficie de 87,60 m2 es de 2.41 por 100.}

^{- La cuota de participación correspondiente a las viviendas n° 29, 31, 33, 35, 37 y 39, según escritura, con una superficie de 99,70 m2 es de 2,75 por 100.}

^{- La cuota de participación correspondiente a las viviendas n° 28, 30, 32, 34, 36 y 38, según escritura, con una superficie de 108,40 m2 es de 2,99 por 100.}

^{- La cuota de participación correspondiente a cada uno de los 36 trasteros de la planta existentes bajo cubierta es de 0,02 por 100.}

^{4.- Debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por dicha resolución y a elevar a escritura pública las cuotas fijadas y su inscripción en el Registro de la Propiedad n° 1 de este Partido, declarando la nulidad de las cuotas o porcentajes existentes en la actualidad en el titulo constitutivo, es decir, en la escritura de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, y en las respectivas escrituras de propiedad de los diferentes locales y viviendas que componen el edificio, así como la nulidad, o queden canceladas las inscripciones regístrales que las contienen.}

^{Con imposición de las costas causadas a la parte demandada.}

^{SEGUNDO,- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, que fue admitido y efectuados los oportunos emplazamiento comparecieron las partes, que se les dio traslado para instrucción, señalándose día para la vista, que se celebró con la asistencia de ambos, solicitándose por la parte apelante la revocación de la sentencia y por la parte apelada la confirmación de la misma.}

^{TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.}

^{Visto.- Siendo Ponente en esta instancia el Iltmo Sr. Magistrado D. JUAN PIQUERAS VALLS.}

^{FUNDAMENTOS JURIDICOS}

^{Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los siguientes, y}

^{PRIMERO.- Los recurrentes solicitaron durante la vista oral que se revocase la sentencia de instancia y que se dictase otra acorde con el suplico de la contestación de la demanda. Los apelantes alegan en apoyo de sus pretensiones que la resolución impugnada yerra al modificar las cuotas de participación, ya que:}

^{- La Comunidad de Propietarios se constituyó y las cuotas de participación se fijaron en 1984.}

^{- La Comunidad rechazó la modificación del título constitutivo instada por los actores.}

^{y - La demanda se basa, y sentencia se articula, únicamente en que las cuotas de participación difiere algo de los respectivos valores de los diferentes pisos y locales de la finca.}

^{De todo lo expuesto se infiere que, a través del presente recurso se somete al Tribunal una cuestión estrictamente jurídica consistente en determinar si es posible, o no, modificar a instancia de algún comunero las cuotas de participación ya consolidadas por violación de la Ley de Propiedad Horizontal,}

^{Segundo.- La cuestión litigiosa se integra en el siguiente contexto fáctico-procesal:}

^{1) El inmueble litigioso fue promovido por la "Cooperativa de viviendas IRAKASLEAK", formada por los propietarios de las viviendas existentes en la finca.}

^{2) El arquitecto director de las obras propuso a la promotora que, en el título constitutivo, se atribuyeran a los locales litigiosos una cuota total de participación en el inmueble del 6%.}

^{3) La escritura de obra nueva fué otorgada el 18-VIII-82 y en la misma se atribuyó a los tres locales comerciales una cuota de participación del 25%, atribuyéndose el 75% a las viviendas, Trasteros y garages (36 fincas regístrales),}

^{4) Los actores adquirieron los antedichos locales comerciales a la cooperativa en las fechas siguientes:}

^{- El Sr. Ramón el 8-11-94 .}

^{- Los Sres. Carlos María- Amparo el 13-VI-84.}

^{y - ha Sra. Leonor el 2-X-87.}

^{5) El Sr. Arquitecto Sr. Arturo elaboró, a instancias de los actores, un nuevo reparto de cuotas basado en la propuesta efectuada, en su día, por el arquitecto que dirigió la obra y que no tenida en cuenta en la declaración de obra nueva.}

^{6) El 31-X-94 se celebró un acto de conciliación, a instancias de los actores, para modificar las cuotas de participación en la finca. Dicho acto terminó sin avenencia.}

^{7) El 25-XI-94 los actores solicitaron a la Comunidad la celebración de una Junta de Propietarios para fijar las cuotas de participación en el valor del inmueble.}

^{8) La Comunidad celebró el 12-I-95 una Junta Extraordinaria en la que por mayoría se rechazó la modificación de cuotas instada por los actores.}

^{9) El 9-II-95 los actores formularon la demanda rectora de la presente litis con el siguiente suplico}

^{"1.- Se declare que el edificio integrado por los portales nums. 74, 76 y 78 del Paseo de Mons, de San Sebastián, no tiene fijadas las cuotas de participación en la propiedad común del mismo, de las diferentes partes privativas, viviendas y locales, que lo componen, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal , resultando las actuales injustas, arbitrarias y discriminatorias.}

^{2.- Se declare la nulidad del acuerdo adoptado en el punto único de la junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios del PASEO000 de esta Ciudad, celebrada el día 12 de enero de 1995 por ser contrarío a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y en concreto, a su artículo 5 ,}

^{3.- Se resuelva que las cuotas de participación en los elementos comunes de la finca integrada por los núms. 74, 76 y 78 del Paseo de Mons, de San Sebastian, quedan fijadas de conformidad con la siguiente distribución.}

^{- Finca registral 11,91 %}

^{- Finca registral 22,37 %}

^{- Finca registral 32,56 %}

^{- Finca registral 42,37 %}

^{- Finca registral 52,56 %}

^{- Finca registral 6 2,37 %}

^{- Finca registral 72,56 %}

^{- Finca registral 82,37 %}

^{- Finca registral 92,30 %}

^{- Finca registral 112,56 %}

^{- Finca registral 122,37 %}

^{- Finca registral 232,56 %}

^{- Finca registral 142,32 %}

^{- Finca registral 152,37 %}

^{- Finca registral 162,37 %}

^{- Finca registral 172,37 %}

^{- Finca registral 182,37 %}

^{- Finca registral 192,37 %}

^{- Finca registral 202,37 %}

^{- Finca registral 212,37 %}

^{- Finca registral 222,37 %}

^{- Finca registral 232,37 %}

^{- Finca registral 242,37 %}

^{- Finca registral 252,37 %}

^{- Finca registral 262,37 %}

^{- Finca registral 272,31 %}

^{- Finca registral 283,09 %}

^{- Finca registral 292,86 %}

^{- Finca registral 303,09 %}

^{- Finca registral 312,86 %}

^{- Finca registral 323,09 %}

^{- Finca registral 332,86 %}

^{- Finca registral 343,09 %}

^{- Finca registral 352,86 %}

^{- Finca registral 363,09 %}

^{- Finca registral 372,86 %}

^{- Finca registral 383,09 %}

^{- Finca registral 392,86 %}

^TOTAL100,00%

^{4.- Subsidiariamente, y para el supuesto de que no sea admitida la anterior distribución, se resuelva fijar las cuotas de participación en la propiedad común de la finca anteriormente reseñada, atendiendo para ello a los factores o circunstancias que señala el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , es decir, la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presuma racionalmente qua va a efectuarse de los servicios o elementos comunes,}

^{5.- Se condene a la demandada a estar y pasar por dicha resolución, y a elevar a escritura pública las cuotas fijadas y su inscripción en el Registro de la Propiedad num. 1, de este Partido, y se declare la nulidad de las cuotas o porcentajes existentes en la actualidad en el título constitutivo, es decir, en la escritura de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, y en las respectivas escrituras de propiedad horizontal, y en las respectivas escrituras de propiedad de los diferentes locales y viviendas que componen el edificio, así como la nulidad, o queden canceladas, las inscripciones regístrales que las contienen.}

^{6.- Se condene a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago de las costas causadas."}

^{y 10°) La sentencia apelada ha acogido íntegramente los pedimentos 1º, 2°, 5º y 6° y en lo esencial el 3°.}

^{TERCERO.- Los hechos anteriores evidencian la necesidad, a tenor de los términos del recurso, de examinar en primer lugar la procedencia, o improcedencia de la nulidad del acuerdo adoptado por al Comunidad el 12-I-95.}

^{En esta materia es preciso señalar que los actores/apelados alegaban en su demanda que dicho acuerdo es nulo, ya que es contrario a las normas imperativas establecidas en el art. 5 de la LPH . La sentencia apelada, tras declarar que las cuotas establecidas en el titulo constitutivo no son conformes al art. 5.2 de la LPH ., declara la nulidad del citado acuerdo.}

^{El Tribunal, estima, sin embargo, que en el presente caso estamos ante un "no acuerdo" a efectos de la controversia. En efecto, lo que se cuestiona no es el acuerdo de 1995, que ha mantenido la situación previa rechazando la modificación instada por los actores, sino la conformidad a derecho de título constitutivo» Ello implica que, en estos casos, la petición de modificación y subsiguiente acuerdo comunitario constituye, únicamente, un intento de subsanar las discrepancias en vía intracomunitaria que carece de entidad propia para ser impugnado por si mismo.}

^{Los anteriores pronunciamientos vienen impuestos por la seguridad jurídica, los principios informadores de la propia LPH, y la caducidad que, según el art. 16.4° de la LPH ., afecta a las acciones contra los acuerdos anulables. Consecuentemente, un acuerdo consolidado podrá ser cuestionado por si mismo, pero no a través de la impugnación de un acuerdo posterior por el que la Comunidad rechaza su modificación.}

^{Procede, por todo ello, estimar en este punto el recurso y, revocando en este extremo la sentencia de instancia, desestimar la pretensión de nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad el 12-I-95.}

^{CUARTO.- Ello fijado, procede seguidamente entrar a examinar la procedencia, o improcedencia, de modificar las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo de la Comunidad.}

^{Los recurrentes sostienen que las cuotas litigiosas no se pueden modificar, ya que:}

^{- Han sido aceptadas por los recurrentes desde que adquirieron sus locales:}

^{- La petición y la sentencia se basan exclusivamente en unas diferencias de centésimas.}

^{y - Los actores no han alegado vicios en la escritura de declaración de obra nueva en la que se acordaron, único supuesto que, según la jurisprudencia, permitiría la revisión judicial de las cuotas.}

^{El primer punto suscitado por los recurrentes se articula sobre la doctrina de los actos propios. Este motivo de impugnación, que ya fué rechazado por la juez de instancia por no ser aplicable a supuestos de ilicitud, se integra en el siguiente contexto:}

^{- Los estatutos fijan, al amparo de lo dispuesto en el art. 9,5° de la LPH ., una regulación específica de los gastos comunes a los que deben contribuir los locales.}

^{y - Los recurrentes reconocen, expresamente, que el presente juicio es consecuencia de la distribución de los gastos extraordinarios por la reparación de fachadas exigida por el Ayuntamiento, gastos a los que se opusieron los hoy actores y que dieron lugar a otro procedimiento previo de reclamación de cantidad.}

^{Los hechos anteriores evidencias la inviabilidad de este motivo de impugnación, pues la doctrina invocada no resulta aplicable por motivos de ámbito (ilicitud del objeto) y de falta de acreditación.}

^{QUINTO.- Los otros dos puntos (escasas diferencias entre las cuotas impugnadas y las fijadas en la sentencia y no alegación de causas de nulidad en la escritura de obra nueva) serán examinados conjuntamente, ya que integran el núcleo esencial de la controversia.}

^{El Tribunal comparte, en sede teórica, la argumentación de los recurrentes. En efecto, la revisión judicial de las cuotas de participación únicamente debe efectuarse excepcionalmente, ya que:}

^{1) La LPH. no configura las cuotas como un simple porcentaje matemático relacionado con el valor venal de pisos y locales, sino que introduce toda una serie de criterios ( art. 5.2 de la LPH .) para fijar la cuota de cada uno de los elementos privativos.}

^{2) La LPH. atribuye a los interesados la facultad de fijar las cuotas y deja la intervención judicial, vía equidad, a un segundo plano, ya que sólo se podrá recurrir a ella en defecto de acuerdo o de fijación por el propietario común al constituir la comunidad.}

^{y 3) La intervención judicial para revisar, en vía contenciosa, las cuotas fijadas sólo puede tener lugar en casos de palmaria ilicitud.}

^{SEXTO.- El Tribunal discrepa, sin embargo, de las conclusiones de los recurrentes al aplicar la antedicha doctrina al supuesto contemplado, ya que:}

^{1) Los impugnantes, no intervinieron en la constitución de la Comunidad, y en la consiguiente fijación de cuotas. Esta tarea fue efectuada únicamente por los miembros de la cooperativa que promovió la construcción de la finca, es decir por los hoy demandados. Consecuentemente, no se les puede reprochar que se impugne la escritura por falta de alguno de los elementos del art. 1261 del C , ya que el único aplicable, el consentimiento, es ajeno a ellos, ya que no lo prestaron»}

^{y 2) La demanda alega, implícitamente, la existencia de una causa de nulidad pues al tachar las cuotas de injustas y arbitrarias está reprochando la existencia de dolo civil al establecerlas.}

^{Procede, por todo lo expuesto, desestimar este motivo de impugnación y determinar si existe, o no, causa para revisar las cuotas de participación en litigio.}

^{SÉPTIMO.- La cuestión examinada se integra, según el resultado de las pruebas obrantes en autos, en el siguiente contexto:}

^{1) Los demandados, en su condición de miembros de la cooperativa promotora del inmueble y propietarios de todas las viviendas fijaron las cuotas de participación, incluidas las de los tres locales que después vendieron a terceros, atribuyendo a los locales una cuota 4,166 veces superior a la propuesta por el arquitecto director de las obras.}

^{y 2) La prueba pericial practicada en autos, cuyos resultados son asumidos por la sentencia, evidencia su desfase de 2,53 veces entre la cuota correspondiente a los locales según los criterios del art. 5.2° de la LPH ., y la cuota fijada en el título constitutivo.}

^{De todo lo expuesto se infiere que los propietarios de las viviendas fijaron la cuota impugnada sin respetar conscientemente los criterios legales, desoyendo la propuesta técnica del arquitecto/director de las obras y favoreciendo intereses de los promotores en perjuicio de los futuros titulares de los garajes.}

^{Procede, por todo lo expuesto, desestimar el motivo de impugnación examinado y confirmar en este extremo la sentencia de instancia.}

^{OCTAVO.- Los anteriores pronunciamientos implican una estimación parcial del recurso y de la demanda. Consecuentemente, y a tenor de lo dispuesto en los artículos 523.2° y 710 de la LEC . es obligado declarar que no procede aplicar el principio del vencimiento objetivo y, por tanto, no procede hacer especial imposición de costas en ninguna de las dos instancias,}

^{En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de SM. el Rey,}

^FALLAMOS

^{Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por Bárbara, Francisca, Olga, María Teresa, Alfonso, Diego, Estela, Melisa, Jesús, María Dolores, Constanza, Lourdes, Víctor, Virginia, Jesús Luis, Celestina, Luz, Marí Jose, Carmen, Lidia, Valentina, Blanca, Felipe, Margarita, María Rosa, Edurne, Rafael, Jose Enrique, Rebeca, Antonia, Pedro Enrique, Leticia, Marí Luz, Donato, Elvira, Jon, Pilar, Sebastián, Carina, Luis Alberto, Alejandro, Nuria, Ángeles, Fermín, Magdalena, María Rosario, Pedro, Guadalupe, Carlos Francisco, Ángel Jesús, Almudena, Isabel y Eusebio frente a la sentencia dictada el 4-IX-96 por el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de San Sebastián , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución salvo en los siguientes extremos;}

^{- Se desestima la pretensión de nulidad del acuerdo de la Comunidad de 12-I-95.}

^{Y - No se hace especial imposición de costas en la primera instancia.}