Sentencia Civil 96/2024 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 21132/2022 de 15 de febrero del 2024

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.-

1.-Demanda de juicio ordinario interpuesta por Dña. Violeta contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DONOSTIA-SAN SEBASTIAN ( en adelante COMUNIDAD ) solicitando en el SUPLICO se dictara en su día Sentencia por la que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda se condene a la demandada :

-A reparar los daños sufridos por la demandante en su inmueble como consecuencia de las humedades producidas por la falta de mantenimiento del edificio.

-Se condene a la comunidad demandada a indemnizar a la demandante en la cantidad de 7.015,08 euros en concepto de perjuicios. Asimismo se solicitò la condena de la comunidad de propietarios demandada al pago de las costas por temeridad.

Destacamos de la demanda :

Preliminar.-

-La demandante es propietaria a título privativo del local derecha / derecha de la planta baja situado próximo al portal de la casa " DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián.

- El 12 de marzo de 2018 se notificó a la demandante Resolución de 12 de marzo de 2018 del Jefe del Servicio de Explotación de Aguas y saneamiento del Excmo Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián comunicando la deteccion de una fuga de agua potable en las instalaciones interiores de su local requiriendo a COMUNIDAD para que en el plazo de 7 dìas proceda a la reparación de las deficiencias al corresponder a la COMUNIDAD su conservación y mantenimiento.Se acompañó como documento número 3 la citada Resolución.

-El día 22 de marzo de 2018 se notificó a la demandante la Resolución de 21 de marzo de 2018 dictada por el Jefe del Servicio de Explotación de Aguas y Saneamiento del Excmo Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián por la que se requiere a COMUNIDAD para que en el plazo máximo de 7 días realice las obras o actuaciones correspondientes al objeto de reparar la fuga de agua potable detectada al considerar los servicios municipales en el preceptivo Informe técnico que la COMUNIDAD no ha cumplido con las obligaciones de mantenimiento del inmueble en las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público .Ello consta en el documento número 4 aportado con la demanda.

En el mismo sentido se realiza idéntico requerimiento a COMUNIDAD por parte del Concejal Delegado de Espacios Públicos y Actividades Festivas del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián para que en el plazo de 7 días realice las obras o actuaciones correspondientes para reparar la fuga de agua potable detectada. Ello consta en el documento número 5 aportado con la demanda.

-El día 14 de mayo de 2018 se notifica a la demandante el Informe Técnico adjunto al expediente administrativo número NUM000 dictado por el Jefe de la Oficina Técnica de Aguas del Ayuntamiento indicando que la fuga de agua potable detectada en la instalación da servicio exclusivamente a su inmueble matizando que si se procede al cierre de la llave de la instalación el problema se soluciona y la instalación deja de perder agua.Se aporta el documento número 6.

-La demandante presenta el 18 de mayo de 2018 escrito de alegaciones comunicando al Departamento de Explotación de Aguas y Saneamiento del Ayuntamiento que está a la espera del Informe Técnico de su parito y que en la actualidad se encuentra en situación de vulnerabilidad económica habiendo solicitado cita con BIZILAGUN.Igualmente se insta al Departamento de Explotación de Aguas y Saneamiento del Ayuntamiento para que investigue si la instalación afectada podría suministrar agua a otros inmuebles.Ello consta en el documento número 7.

-El día 28 de mayo de 2018 se notifica a la demandante el Informe Técnico elaborado por el Servicio de Explotación de Agua y Saneamiento del Ayuntamiento comunicando que cerrando una llave en el interior de la parcela de DIRECCION000 la fuga se detiene y el único inmueble que permanece sin servicio de agua es el referido en el requerimiento de fecha 14 de mayo de 2018 y que las instalaciones interiores de cada parcela son responsabilidad de los propietarios de la misma. Ello consta en el documento número 8.

-El día 6 de junio de 2018 la demandante presenta escrito de alegaciones frente al referido Informe de 28 de mayo de 2028 comunicando que de conformidad a la LPH que cuando las comunicaciones y canalizaciones de agua hasta la vivienda o local son comunitarias la reparación corresponde a la Comunidad de Propietarios debiendo por lo tanto requerir de reparación a COMUNIDAD. Ello consta en el documento número 9.

-Nuevo escrito de la demandante de 23 de junio de 2018 al Departamento de Explotación de Aguas y Saneamiento del Ayuntamiento comunicando que tanto desde la entidad pública BIZILAGUN como desde su Seguro de Hogar contratado con BBVA le indican que la reparación de las canalizaciones de agua potable corresponde a COMUNIDAD .Asímismo indica que la fuga de agua detectada está generando daños y humedades muy graves en el resto de su inmueble . Ello consta en el documento número 10 y 11.

-El 28 de Junio de 2018 en contestación al escrito presentado por la actora se le notifica nuevo Informe Técnico del Servicio de Explotación de Aguas y saneamiento del Ayuntamiento poniendo en su conocimiento que se ha requerido a COMUNIDAD para que procedan a la reparación de la avería en la red privada de agua de la citada parcela privada matizando que las instalaciones interiores de cada parcela son responsabilidad de los propietarios de la misma. Ello consta en el documento número 12.

-Nuevo escrito de 22 de enero de 2019 en el que tras relatar la recepción de las precitadas notificaciones por parte del Departamento de Explotación de Aguas y Saneamiento del Ayuntamiento y tras contestar mediante escrito de 12 de septiembre sin haber recibido respuesta del Ayuntamiento con indicación de la opinión de BIZILAGUN y del Seguro de Hogar contratado con BBVA indica que el Abogado del Departamento de Explotacion de Aguas y saneamiento del Ayuntamiento le ha informado verbalmente que seguirían reclamando la reparación tanto a la demandante como a la COMUNIDAD. Ello consta en el documento número 13.

-COMUNIDAD procede sin poner en conocimiento de la demandante a la reparación de las canalizaciones de agua, un problema que tiene su origen en el año 2013 y que ha generado unos daños de suma gravedad en el inmueble de titularidad de la demandante.El Ayuntamiento por su parte no ha comunicado nada a la demandante ni tan siquiera el archivo del expediente.Califica la parte demandante la obra de la COMUNIDAD como "chapucera ".

La demandante recuerda que desde el año 2013 puso en conocimiento de COMUNIDAD la existencia de filtraciones de agua en su finca a consecuencia de las fugas existentes teniendo que ser su difunto padre el que, ante la pasividad de la COMUNIDAD, gestionara la reparación de la fuga. Se aportó como documento numero 14 el Informe Pericial del Arquitecto técnico Sr. Rosendo.

-Recuerda la demandante que tenía cedido en arrendamiento el local a una persona quien ante la imposibilidad de poder habitar el mismo por los problemas causados por las graves humedades de la finca tuvo que abandonar el inmueble con el perjuicio económico correlativo para la demandante quien no ha podido habita en el local ni ha podido arrendarlo.

Fondo.-

-Desde que la demandante es propietaria del inmueble la finca ha tenido graves humedades cuyo origen es el nulo mantenimiento del edificio y cuyo agravamiento se ha acrecentado por la fuga de agua que pasaba por la canalización que pasaba por la vivienda de la demandante .Las humedades que padece la finca de la demandante derivan de la capilaridad y de la filtración.las humedades existentes en el suelo de las dos estancias tienen su origen en la capilaridad y las humedades existentes en el techo de una de las estancias deriva del efecto de la filtración.Ello se deduce del Informe pericial elaborado por la Arquitecto Dña. Angustia que se aporta como documento número 15.En el Informe, apartado Quinto, la responsabilidad directa de las humedades es de la propia COMUNIDAD.

-COMUNIDAD aprobó en Junta comenzar a solicitar presupuestos para la rehabilitación de la fachada del edificio aprobando el presupuesto e informe emitidos por el Arquitecto D Luis Pedro que preveyò además de la rehabilitación de la fachada reparaciones en la vivienda sita en la planta NUM001 obviando ,a pesar de las advertencias ,los daños en la finca d ela demandante .En el documento número 16 se aporta el Informe del Arquitecto Sr. Luis Pedro .

-El día 11 de noviembre de 2019 debido a los graves problemas de humedad persistentes en el local de la demandante y ante la pasividad de la COMUNIDAD se remitió al Administrador de Fincas de COMUNIDAD mediante burofax una comunicación para que se procediera a la realización de todas las gestiones oportunas para solucionar de una vez los graves problemas de humedad que se han dado hasta la fecha en el local de la demandante y que fueron obviados por el Informe del Arquitecto Sr. Luis Pedro.El envío del burofax , el justificante de envío y el acuse de recibo se aportaron como documentos 17; 18 y 19.

-El día 25 de Noviembre de 2019 se remitió por parte del Administrador de Fincas D. Aureliano contestación mediante correo electrónico indicando que se había encargado al Arquitecto de COMUNIDAD Sr. Luis Pedro la elaboración de un Informe Técnico y Presupuesto para dar solución a las canalizaciones afectadas .Igualmente se indicó que el día 2 de Diciembre de 2019 se había convocado Junta General Extraordinaria para dar cuenta de esta cuestión. Se aportó el correo electrónico como documento número 20.

-El día 23 de enero de 2020 se envió comunicación por correo electrónico al Arquitecto Sr. Luis Pedro solicitando se informe sobre el estado de la vivienda de la demandante y si se va a realizar alguna actuación por parte de COMUNIDAD para solventar los graves problemas de humedad .Se aporta como documento número 21 el correo electrónico enviado.

-El día 29 de enero de 2020 se recibió correo electrónico del Arquitecto Sr. Luis Pedro indicando que tras haber visitado la finca de la demandante se encontraba realizando el Informe sobre esa visita.Se aportó como documento numero 22 el correo electrónico enviado por el Sr. Luis Pedro.

-A dìa de hoy no se ha recibido respuesta alguna por parte ni del Arquitecto i de COMUNIDAD motivo por el vista la pasividad de la COMUNIDAD se interpone la presente demanda.

-La actoraa tenía cedido en arrendamiento el local de su propiedad sito en el bajo a D. Feliciano a través de un contrato de hospedaje-pupilaje en modelo normalizado por LANBIDE suscrito el 1 de noviembre de 2018 con una duración de 1 año desde el 1 de octubre de 2018 al 1 de Octubre de 2019.Se aportò como documento numero 23 el contrato de hospedaje-Pupilaje.A consecuencia del contrato D. Feliciano estaba obligado a pagar una renta de 250 euros en concepto de renta importe que se descontaba a la demandante de la asignación por RGI que percibe.Debido a los graves problemas de salud que le originaban las humedades de la vivienda el arrendatario el día 1 de agosto de 2018 abandonó la vivienda lo que fue comunicado a LANBIDE como consta en el documento número 24 de la demanda.

-La demandante tiene contratado con BBVA un préstamo por importe de 204.400 euros con garantía hipotecaria que grava esa vivienda teniendo que abonar de manera mensual 584,59 euros al mes.

La demandante solicita como indemnización de daños y perjuicios la suma de 7.015,08 euros equivalente a la cuota mensual de amortización del préstamo hipotecario que ha tenido que abonar desde el mes de agosto de 2019 hasta la presentación de la demanda el mes de septiembre de 2020 al ser doce las mensualidades durante las cuales no ha podido ni arrendar ni ocupare la vivienda por los problemas de salubridad .

2.-COMUNIDAD se ha opuesto a la demanda interpuesto alegando, en esencia, lo siguiente :

-No nos encontramos ante una vivienda como tal proyectada y prevista de origen sino ante un local cuyo destino con arreglo al Catastro, Registro de la Propiedad y Ayuntamiento es el de almacén.El local no existía en el Proyecto de construcción del Edificio y según los planos del Proyecto se puede extraer que donde ahora está el local debía de haber únicamente monte preveyéndose un espacio entre el monte y la construcción para evitar el contacto directo con el mismo. El demandado considera que el local se construyó sin licencia en un momento sin determinar debiendo para ello excavarse el monte lo que origina que se encuentre semienterrado y en contacto directo con el monte.Se desconoce el material de construcción pero señala la demanda que el destino en todo caso sería el de almacén no el de vivienda.

La parte demandada se remite a la normativa urbanística (Règimen de Calificación Urabnìstica Estructural del Suelo y Plan General de Ordenación Urbana , Sección Segunda que regula las condiciones de uso en las Edificaciones Residenciales ( parcelas "a") y la Ordenanza Municipal Reguladora de la Implantación del Uso de Viviendas Preexistentes de 25 de marzo de 2011.Igualmente se remitió al Código Técnico de la Edificación en su versión de junio de 2013; al Documento Básico de Ahorro de Energía y el Documento Básico de Salubridad.

La aparición de daños en el revestimiento de los suelos y paredes pone de manifiesto que no dotó a dichos elementos de los aislantes preceptivos en los términos dispuestos por la normativa citada .Por lo que habiendo infringido la actora las obligaciones impuestas por los citados preceptos no puede pretender que se haga cargo la COMUNIDAD de los daños generados.

Igualmente resulta que la actora propietaria del local desde al menos el año 2005 era perfectamente conocedora de la situación y características del mismo a la fecha de la realización de las obras para el cambio de uso.Era conocedora del grado de humedad del local lo que era incompatible con el empleo de materiales tales como la madera para los revestimientos de suelo y paredes por el deterioro que iban a sufrir si no se los proveía con el aislamiento adecuado por lo que los daños eran perfectamente previsibles.

3.-Previos los trámites de rigor el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Donostia-San Sebastián ha dictado sentencia de fecha 16 de mayo de 2022 cuyo FALLO fue el siguiente :

" Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. JAVIER CIFUENTES ARANGUREN, en nombre y representación de Dña. Violeta contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000" DE SAN SEBASTIAN, y en consecuencia debo condenar a la parte demandada a que,partiendo del presupuesto estimativo que se contiene en el informe pericial aportado por la parte demandante como documento 15 de la demanda, ejecute las reparaciones recogidas en dicho informe a su costa hasta un 50% de su valor. Con absolución de la parte demandada respecto del resto de pretensiones dirigidas contra la misma. Todo ello sin condena en costas a ninguna de las partes".

4.-La representación procesal de Dña, Violeta ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando en el SUPLICO el dictado de una resolución por la que "(....)estimando el presente Recurso de Apelación, acuerde lo siguiente:

1º.- Se condene a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DE 20013 DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN a la reparación total de los daños sufridos por Dª. Violeta en su inmueble como consecuencia de las humedades producidas por la falta de mantenimiento del edificio sitio en el DIRECCION000, requiriéndose a la propia Comunidad a ejecutar las obras respectivas sobre el conjunto o globalidad del inmueble.

2º.- Se condene a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN al abono del importe de SIETE MIL QUINCE EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (7.015,08 euros) a Dª. Violeta en concepto de daños y perjuicios.

3º.- Se condene a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN de manera expresa al pago de las costas".

1ºError en la valoración de la prueba.

Se reprocha al magistrado de Instancia que "(....)asume el argumentario de la pericial practicada por la parte demandada, por cuanto entiende que la actuación de mi representada coadyuva a la producción de las humedades por condensación en el local de su titularidad".

Añade que en el propio FJ TERCERO "(....)El propio juzgador reconoce que no existe ningún dato, al margen del de las personas que puedan habitar en el inmueble, que derive en que se tenga que asumir la propia responsabilidad de la titular del local en la producción de los daños existentes en la misma por humedades, tanto por capilaridad como por condensación

Es más, la propia comunidad de propietarios se encuentra inmersa desde hace tiempo en el proyecto de rehabilitación de fachada que incluye la reparación de la envolvente, lo que indica sin lugar a dudas que la propia comunidad de propietarios reconoce la existencia de fallos en el cubrimiento de la fachada que facilita la creación de humedad por capilaridad en el local bajo titularidad de Dª. Violeta.".

En relación al uso del local de la demandante como vivienda "(....)ha sido tácitamente admitido por la Comunidad de Propietarios, por cuanto nunca se ha puesto en conocimiento del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián un uso indebido del inmueble que pudiera acarrear la apertura de un expediente administrativo sancionador frente a la demandante/recurrente" permitiendo no solo que la demandante viviera en la misma sino que lo arrendara a terceros .

A continuación reitera :"(....) En efecto, no resulta un hecho controvertido que por parte del Excmo. Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián hasta la fecha no se ha concedido cédula de habitabilidad para el cambio de uso del local cuya titularidad ostenta Dª. Violeta, pero ello no ha sido obstáculo ni óbice para que ni por parte del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento ni por parte de la Comunidad de Propietarios se haya realizado ningún acto tendente a prohibir el uso de vivienda que se le ha dado al inmueble de constante referencia desde, como mínimo, el año 2005. Insistimos: el inmueble fue transmitido a la Sra. Violeta con uso de vivienda, con unos equipamientos que ya venían, si se nos permite la expresión, "de serie", como son el baño, la cocina y la separación de las estancias es decir, ya se utilizaba el mismo como vivienda por los anteriores titulares y existía plena tolerancia del mismo por parte de la Comunidad de Propietarios y del Excmo. Ayuntamiento de Donostia- San Sebastián".

Insiste en la pretensión de indemnización por los daños y perjuicios "(...)por importe de SIETE MIL QUINCE EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (7.015,08 euros), equivalente a la cuota mensual en concepto de amortización del préstamo con garantía hipotecaria por importe de QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (584,59 euros) que ha tenido que abonar desde el mes de agosto de 2019 hasta a presentación de la Demanda Rectora, siendo doce (12) las mensualidades en las que no ha podido ocupar el inmueble ni la propia actora ni ninguna otra persona en concepto de arrendamiento por los graves problemas de insalubridad originados por las humedades existentes.

Por tanto, la Comunidad de Propietarios no puede ir ahora en contra de sus propios actos y negarse a asumir el lucro cesante sufrido por la copropietaria Dª. Violeta cuando hasta la fecha no han realizado ningún acto oponiéndose a que la Sra. Violeta arrendase dicho inmueble para su uso y habitación por parte de personas en vez de a destinarlo a almacén"

Rechaza que se pueda atribuir a la demandante / recurrente una responsabilidad del 50% en la producción de humedades ya que no se tiene constancia objetiva de ello basándose solo en la situación administrativa del inmueble y " Subsidiariamente, de entender algún grado de responsabilidad de Dª. Violeta en la producción de las humedades, como mucho alcanzaría al porcentaje que la misma ostenta en su cuota de participación en la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián y no, desde luego, al cincuenta (50) por ciento (%)."

2º Error en la valoración de la prueba.

No se entiende que en la sentencia apelada se considere como privativa la tubería que pasa por debajo de la vivienda cuando COMUNIDAD ante el requerimiento del Ayuntamiento quien realizó las gestiones dirigidas a la reparación de esa tubería, sin que el coste de reparación de la misma fuese repercutido ni reclamado a la Sra. Violeta, por lo que no se puede pretender ahora declarar la naturaleza privativa de un bien común sobre la que la propia demandada/recurrida ha creado una expectativa de naturaleza comunal al proceder a la reparación de la misma.

La representación procesal de COMUNIDAD se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso de apelación interpuesto de contrario con expresa imposición de costas a la demandante.Asímismo ha impugnado la sentencia solicitando en el SUPLICO " (...) se dicte Sentencia por la Sala desestimando íntegramente la demanda interpuesta frente a mi mandante o, subsidiariamente, le condene a la reparación de los daños procedentes de filtraciones de la fachada del inmueble, daños que no pueden superar el 9% de la valoración recogida en el informe pericial aportado junto con la demanda".

Razonó el impugnante de la siguiente forma :

"(....)No obstante, si se considerara que sí deben ser objeto de pronunciamiento y mi mandante debe ser condenada a la reparación de los daños causados, en absoluto puede estimarse que la valoración de dichos daños suponga el 50% de los reclamados por la actora.

Y es que, si prestamos atención al presupuesto obrante en el informe pericial de la demandante y que ha tomado el juzgador como referencia, puede perfectamente apreciarse que de los 9.087,67 € en que se ha valorado la reparación de los daños existentes en el local, los correspondientes a las filtraciones de la fachada suponen únicamente 810 €:

- "Saneamiento de los techos afectados por las humedades provenientes de la

fachada ................................................................... 810,00

Todo el resto de daños allí contemplados se refieren a los producidos como consecuencia de capilaridad (tubería privativa) y condensaciones (utilización del local como vivienda), de suerte que en absoluto puede compartirse la atribución del 50% de la responsabilidad en los mismos a mi mandante: la contribución de mi mandante apenas supondría el 9% de los daños presupuestados por la perito de la actor".

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación.

1,-La demandante Sra. Violeta titular del local derecha/ derecha de la planta baja de la casa DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián a consecuencia de las humedades continuas que padece su local y cuyo origen según remarca en la demanda son la capilaridad y las filtraciones que padece el local solicita en la demanda :

1º La reparación de los daños sufridos en su inmueble a consecuencia de las humedades producidas por la falta de mantenimiento del edificio sito en el DIRECCION000.

2º Indemnización por los daños y perjuicios causados cuantificados en la suma de 7.015,08 euros equivalente a la cuota mensual ( 684,59 euros ) que ha tenido que abonar desde agosto de 2019 hasta la fecha de interposición de la demanda, septiembre de 2020, correspondiente al préstamo con garantía hipotecaria suscrito con BBVA.

3º Condena en costas a COMUNIDAD.

2.-En la sentencia objeto de apelación se acordó lo siguiente :

"Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. JAVIER CIFUENTES ARANGUREN, en nombre y representación de Dña. Violeta contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO DE DIRECCION000" DE SAN SEBASTIAN, y en consecuencia debo condenar a la parte demandada a que,partiendo del presupuesto estimativo que se contiene en el informe pericial aportado por la parte demandante como documento 15 de la demanda, ejecute las reparaciones recogidas en dicho informe a su costa hasta un 50% de su valor. Con absolución de la parte demandada respecto del resto de pretensiones dirigidas contra la misma. Todo ello sin condena en costas a ninguna de las partes".

Esto es en la sentencia s estima parcialmente el pedimento de reparación contenido en el apartado 1º del SUPLICO de la demanda desestimando el resto d epretensiones y singularmente la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios cuantificada en la suma de 7.015, 08 euros.

3.-El razonamiento básico de la sentencia de instancia fue el siguiente :

El Magistrado se ha fundamentado en la prueba pericial practicada y en la documental obrante en los autos para concluir :

-No puede deslindar el origen y la contribución concreta en las humedades en el local.

Por lo que decidió la contribución de COMUNIDAD a la ejecución de los trabajos para la eliminación de las humedades y la reparación de los daños en el inmueble en un 50% del importe contenido en el Informe presentado por la demandante de la Arquitecto Técnico Doña. Angustia y que consta como documento numero 15. Y que se elevaba a 54.097,76 euros.

4.-Examen del recurso de apelación.-

I.-)La Sala se va a detener en la cuestión que es relevante en el área del Derecho Civil , esto es, determinar cual ha sido el origen , si único o concurrente con diversas causas, de las humedades del inmueble de la Sra. Violeta.

Ello implica que no va a hace consideración alguna respecto a si el inmueble se trata de un almacén; un local-almacén; si fue vendido a la Sra. Violeta en su dìa como vivienda o a la situación administrativa del local-vivienda de la Sra. Violeta.

Tampoco va a efectuar consideración alguna, por no considerarlo relevante, sobre la actuación del Ayuntamiento no prohibiendo el uso del local/ almacen o sobre el conocimiento que pudo tener la COMUNIDAD en relación a las obras ejecutadas en el local / almacén así como de su uso como vivienda.

La realidad de las humedades en el inmueble de la Sra. Violeta afectando a paredes, techo y suelo, no ha sido discutida.

II.-)El magistrado dada la índole técnica de la cuestión - determinar el origen de las humedades del local- analizó tanto la documental aportada con la demanda y contestación a la demanda como la pericial de la Sra. Angustia , Perito propuesto por la parte demandante y del Sr. Luis Pedro, propuesto por COMUNIDAD, autores, respectivamente de los dictámenes que obran , respectivamente como documento número 15 de la demanda y como documento numero 1 de la contestación.

La conclusión alcanzada en el FJ TERCERO y tras hacer un resumen de la prueba practicada fue que no cabía determinar con prescisión cuál era el origen de las humedades por lo que adoptó como decisión la contribución a los trabajos de reparación de los daños sufridos en el local-vivienda a consecuencia de las humedades en un 50% por cada parte litigante y respecto del importe de eliminación de humedades y reparación fijado por la propia Perito de la parte demandante la Sra. Angustia

El magistrado entendió que coexistían varios factoras o causas , dos de ellos, el 1º y 2º, fundamentales ,que eran los que generaban las humedades: :

1ºLa capilaridad como origen de las humedades puede provenir de la rotura del tramo de tubería de agua que suministra en exclusiva a la Sra. Violeta y que dispone de llave de paso propia y de la que no puede responsabilizarse a la COMUNIDAD por su carácter privativo.El carácter privativo de la tubería es una conclusión a la que llega el Magistrado a travès del siguiente razonamiento contenido en el FJ TERCERO que esta Sala comparte y que se reproduce a continuación :

"(....)Nos permite arrojar algo de luz sobre esta

cuestión el documento número 8 de los aportados junto con la demanda. Se trata de un informe emitido por el técnico municipal del servicio de explotación de aguas y saneamiento en el cual se expresa que dicho Servicio habría comprobado que cerrando una llave en el interior de la parcela de DIRECCION000, la fuga se detiene y el único inmueble que permanece sin servicio de agua es el de la parte demandante. Dado que esa llave de paso es la que permite que el inmueble de la demandante pueda hacer suya y disponer del agua que por la tubería transcurre se tiene que entender como privativo dicho tramo no siéndolo por tanto a partir de esa llave de paso puesto que nos encontraríamos con el tramo de tubería respecto del que la parte demandante no podría disponer agua, si no fuera por la existencia de la mencionada llave de paso. A pesar de las alegaciones hechas por la parte demandante ninguna otra prueba se ha practicado en relación con la titularidad de la tubería, que fue dañada y reparada por la comunidad de propietario(....)".

Tras oir la intervención en el acto del juicio de los dos Peritos , la Sra. Angustia y el Sr. Luis Pedro , entendemos que la tubería averiada suministra ,en exclusiva, el agua al local / almacén de la Sra. Violeta y , asìmismo, dispone de una llave de paso igualmente exclusiva por lo que podemos concluir que se trata de una tuberìa privativa de la Sra. Violeta.

Y el hecho de que fuera finalmente la COMUNIDAD quien afrontara los gastos de reparación de la tubería no pude suponer la calificación automática como elemento común de la misma. Es enteramente razonable que COMUNIDAD afrontara la reparación para evitar nuevos requerimientos del Ayuntamiento o un contencioso con el mismo preveyendo COMUNIDAD además que la Sra. Violeta no iba a realizar la reparación a su costa.

2º-Las filtraciones de aguas procedentes de la fachada elemento común de la COMUNIDAD siendo de responsabilidad de la misma su conservación y mantenimiento de la COMUNIDAD .En este punto es relevante que COMUNIDAD ha aprobado la realización de rehabilitación de la fechada del edificio y la existencia un Proyecto de Ejecución de Rehabilitación de la envolvente del edificio tal como resulta del documento numero 16 de la demanda.

3º-La utilización el local-almacén como vivienda durante varios meses, incrementando también las posibilidades de condensación en el interior de la misma.La falta de ventilación en el local-almacén al menos en el espacio primero del local / almacén de 16/17 m2 fue puesta de manifiesto por el Perito Sr. Luis Pedro al ser interrogado al especto ( DVD 44'45 y ss ).Incluso a la vista de las fotografías acompañadas al Dictamen del Arquitecto Sr. Luis Pedro fotografías se aprecia una escasez de ventanas asì como el carácter reducido de las mismas.

Por lo que ha decidido la contribución de COMUNIDAD a la ejecución de reparación en un 50% del valor contenido en el Informe presentado por la demandante de la Arquitecto técnico Doña Angustia y que consta como documento número 15.

Criterio este de atribución de responsabilidad que comparte este Tribunal.

II.-)En el MOTIVO PRIMERO del recurso de apelación a la página 5 se incorpora un pedimento, que no apreciamos se haya trasladado posteriormente al SUPLICO del recurso , conforme al cual se solicita :

"(.....)Subsidiariamente , en entender algún grado de responsabilidad de Dña. Violeta en la producción de las humedades , como mucho alcanzaría al porcentaje que ella misma ostenta en su cuota de participación en la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 , de Donostia-San Sebastian y no, desde luego , al cincuenta (50) por ciento ( %).

El pedimento no puede ser acogido toda vez :

-No se ha incorporado expresamente en el SUPLICO del recurso.

-Constituye una cuestión nueva prohibida en la alzada de conformidad al artículo 456 de la LEC.

III) En relación a la cuantía de la indemnización propuesta por la parte demandante / apelante.

Resulta acreditado de las actuaciones .

-La realidad del contrato denominado hospedaje-pupilaje en relacion al inmueble de autos ( DIRECCION000 )concertado entre la Sra. Violeta y por D. Feliciano .

-La duración del contrato se fijó en un año desde el 1 de octubre de 2018 al 1 de octubre de 2019 siendo la renta mensual a satisfacer de 250 euros mensuales.

-D. Feliciano abandonó la vivienda a consecuencia de las humedades en el mes de Agosto de 2019.

Con tales datos consideramos que la Sra. Violeta sufrió unos perjuicios econòmicos que tiene su origen en las humedades del inmueble arrendado.

El perjuicio ha de cuantificarse sobre una base distinta a la propuesta en la demanda y ha de girar no sobre la cuota del prèstamo hipotecario suscrito con BBVA por la Sra. Violeta sino sobre la renta no percibida por la aquella como consecuencia del abandono del inquilino motivado por el problema de humedades frustrando con ello la ganancia que confiaba percibir a travès del contrato de hospedaje-pupilaje.

Así la Sra. Violeta, tras el abandono del inquilino, habría dejado de percibir las rentas correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2019 , ya que el contrato finalizaba el mes de octubre de 2019 tal y como se refleja en el documento número 23 de la demanda ( folio 107).

Siendo la renta estipulada de la 350 euros /mes y la cuota de responsabilidad fijada de la Sra. Violeta del 50% resultaría :

-350 euros x 3 meses / 2 = 525 euros.

IV.-En relación a la impugnación efectuada por la COMUNIDAD.

Se sostiene :

-Como ha sido aprobado el Proyecto de Rehabilitación de la fachada las filtraciones derivadas de la fachada no deben de ser objeto de pronunciamiento en la sentencia.

-Subsidiariamente que como los daños en el local / almacén de la Sra. Violeta se cuantificaron en el Informe del Sr. Luis Pedro en 9.087,67 € los daños correspondientes a las filtraciones de la fachada suponen únicamente 810 € que es el 9%.

No se comparte el razonamiento de la parte impugnante.

Con independencia de la aprobación del Proyecto de Rehabilitación y a la futura ejecución de la obra lo cierto es que se han generado ya y, por lo tanto, existen unos daños por humedades en el local-almacén .La aprobación del Proyecto no exime a COMUNIDAD de la reparación de los daños ya generados en el local-almacén.

No procede cuantificar la indemnización a abonar por COMUNIDAD en el 9%.El Tribunal ya ha avalado, por considerar que responde a una análisis razonable de la prueba practicada, la contribución en un 50% de responsabilidad tanto de COMUNIDAD como de Dña. Violeta en el resultado dañoso: humedades en el local resultado de la capilaridad por rotura de tuberìa y la condensación propia del local-almacen por sus condiciones de ventilación, imputables ambos factores a Dña. Violeta y, por otro lado, las filtraciones derivadas del mal estado de la envolvente ( la fachada ), imputable a COMUNIDAD .

Por lo razonado no procede el acogimiento del recurso de apelación interpuesto.

Igualmente no procede el acogimiento de la impugnación del recurso de apelación.

TERCERO.-

Vista la estimación parcial del recurso de apelación no procede efectuar pronunciamiento alguno en relación a las costas generadas en la alzada ( artículo 398.2 de la LEC).

Vista la desestimación de la impugnación procede la imposición a la parte impugnante de las costas generadas por la impugnación ( artículo 398.2 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación.