Sentencia Civil 619/2022 del Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 2234/2021 de 29 de julio del 2022

Se aceptan los fundamentos de la resolución recurrida que son completados por la presente.

PRIMERO.- Por la representación procesal de DOÑA Bernarda se interpone recurso de apelación contra la sentencia de fecha 17 de diciembre de 2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Donostia.

La sentencia reseñada en los antecedentes desestima la demanda interpuesta por la apelante, en la cual solicitaba se dictase sentencia por la que, con imposición de costas a la demandada, se declare resuelto el contrato de compromiso de venta de 24 de julio de 2.017 del local en planta baja de 15.50 m2 sito en la Herriko Plaza nº 5 de Errentería, condenando a la Sra. Covadonga a estar y pasar por dicha declaración y a abonar a mi representada la cantidad de 12.000 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial.

Alega como motivos en el recurso de apelación: (i) vulneración de las normas de interpretación de los contratos contenidos en los artículos 1.281 y 1.282 Cc, del artículo 1.461 Cc, y errónea valoración de la prueba por incompleta, ilógica e incongruente en relación a la calificación como no esencial de la obligación de la vendedora de entregar el certificado de exención de gastos del local; (ii) vulneración de las normas de interpretación de los contratos contenida en el artículo 1281 Cc, del artículo 1461 Cc y errónea valoración de la prueba por incompleta, ilógica e incongruente de la obligación de la vendedora de modificar previamente a la compraventa la cuota de participación del local en el régimen de propiedad horizontal de la comunidad a la que pertenece y (iii) vulneración del artículo 1.124 Cc párrafo 2º y procedencia en todo caso de un pronunciamiento resolutorio del contrato de 24 de julio, con devolución de los 6000 euros del precio pagados a su firma, al no haberse podido entregar la cosa objeto del contrato y haberse frustrado el fin de éste

Solicita el dictado de sentencia estimatoria, revocando la de instancia, estime íntegramente la demanda interpuesta y subsidiariamente, y para el supuesto de que no se estime la pretensión anterior, se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compromiso de venta de 24 de julio de 2017 del local en planta baja de 15,50m2 sito en la Herriko Plaza nº 5 de Errentería, condenando a la Sra. Covadonga a estar y pasar por dicha declaración y a abonar a mi representada la cantidad de 6.000 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial.

La representación procesal de DOÑA Covadonga se opuso al recurso de apelación interpuesto y solicitó la desestimación del recurso dictando sentencia confirmatoria de la dictada en primera instancia, imponiéndose a la parte apelante-demandante las costas causadas.

SEGUNDO.- Expuestos los términos del debate, y antes de analizar los motivos debemos reseñar que la interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, y la realizada por estos ha de prevalecer salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. Doctrina reiterada, por todas STS de 21 de junio de 2018, que cita a su vez SSTS. 150/2016, de 10 de marzo , 536/2017, de 2 de octubre, 144/2018, de 14 de marzo, y 162/2018, de 21 marzo; según la cual debe mantenerse la interpretación que del contrato haya hecho el tribunal de instancia, aunque no sea la única posible, por ser "más objetiva y desinteresada" que la "más subjetiva y parcial del recurrente", salvo que la primera sea absurda, arbitraria, ilógica o infrinja preceptos legales.

En cuanto al error en la valoración de la prueba debemos reseñar el criterio reiterado por esta Audiencia en numerosas sentencias, a tenor de la cuales, insistiendo en que dada la especial naturaleza del recurso de apelación se permite al Tribunal ad quem conocer «íntegramente» la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo no sólo revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los Juzgados de Primera Instancia, sino dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, por lo que es factible en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico- procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias de hecho y resultados probatorios de la causa, tal y como establece la jurisprudencia del TS, sin embargo, no es de obviar, en primer lugar, que la valoración es una cuestión que nuestro ordenamiento deja al libre arbitrio del Juez de Instancia, en cuanto que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del juzgador, que resulta soberano en la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas.

Y, en segundo lugar, que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del Magistrado Juez de Instancia por el criterio personal e interesado de la parte recurrente, ya que el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia, de modo que para combatir la valoración probatoria que hace el Juzgador de instancia, no basta con afirmar que se ha producido dicho error, sino que deben señalarse los hechos que han sido erróneamente admitidos como probados, la prueba erróneamente valorada y razonar en qué medida el juzgador ha utilizado criterios de valoración erróneos, ilógicos, absurdos o contrarios a las reglas legales de valoración, pues de no expresarse tales circunstancias, se evidencia que la intención del apelante es simplemente sustituir el objetivo e imparcial criterio del juzgador por el suyo propio, pretendiendo una nueva valoración probatoria sin argumentos que lo justifiquen.

En conclusión: que el denunciado error en la apreciación de las pruebas tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

En consecuencia, la valoración probatoria solo puede revisarse por el cauce adecuado, bien acreditando la existencia de un error patente o arbitrariedad en dicha valoración ( T.S.Sentencias de 20 de junio de 2006 y 17 de julio de 2006 ), o bien por la infracción de una norma tasada de valoración de prueba que haya sido vulnerada ( T.S. sentencias de 16 de marzo de 2001 , 10 de julio de 2000 , 21 de abril de 2005 y 9 de mayo de 2005), por cuanto, al ser manifiestamente arbitraria o ilógica la valoración de la prueba no supera, conforme a la doctrina constitucional, el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE ( T.S. sentencia de 22 de febrero de 2.011 ).

Hemos procedido a la revisión de las grabaciones y de la prueba practicada. De la documental obrante en autos, cabe reseñar (sin que el hecho de no referirse, quiera decir que no han sido analizados) y sin perjuicio de que la sentencia recurrida recoge en su fundamento derecho tercero, 3.1 prueba documental; 3.2 prueba practicada en el acto de la vista; 3.3. valoración; 4.1. Prueba documental; 4.2 Prueba practicada en el acto de la vista y 4.3 Valoración:

- - Email de 12 de julio de 2017 , a las 15:03, enviado por la apelante al hijo de la demandada en el que dice: Preparo el documento ahora mismo . (...) Ya he solicitado la información registral (...). Aunque la escritura indique que todos los gastos del edificio se abonan por las seis fincas a partes iguales, me imagino que llevaréis algún libro de Actas donde se habrá aprobado que los gastos se abonan en función de los metros, o internamente sabes si hay algún acuerdo entre los vecinos? Si prefieres te agradecería si pudieras indicarme quien es el Administrador de la comunidad y hablo directamente con él.

- - Email del hijo de la demandada, el 13 de julio a las 9:51 a la apelante, en la que dice: "Los gastos de escalera no se pagan, sólo los generales. Te paso los datos del administrador (y recoge los datos de contacto del administrador).

- - Email de 14 de julio de 2017 , a las 14:42 de la apelante al hijo de la apelada: "Comentarte que eta mañana me he reunido con vuestra administradora de fincas y con la inmobiliaria. Según me indican la cuota que estáis abonando por los dos locales es de 33,32". En función de los metros que le corresponde a cada local, al vender uno de ellos, el local de 15m2 tendría una cuota de 11,11% y el local de 30 m2 la restante cuota del 22,21%. Hay un problema, y es que en el Registro de la propiedad consta inscrito que cada local tiene una cuota de 16,66%. Como te comenté el otro día, suele ser lo habitual, antiguamente los constructores directamente: construyo un edificio con seis fincas... pues aplico una cuota de 1/6 a cada una y me quedo tan ancho, y es lo que se ha hecho en vuestro caso. Registralmente el local de 30m2 no tiene los 2/6 que me comentabas, sino 1/6 igual que el de 15 m2, aunque internamente los gastos que estáis abonando a la comunidad si está dividido en función de los metros, pero como la ama es la titular de los dos locales directamente abonáis por el 33,32%.

Me he reunido con los compañeros del Registro, me han confirmado que está así inscrito, para solucionarlo y aclarar la cuota de cada local, en la misma escritura de compra del local de 15m2, previamente habría que designar las cuotas reales de cada uno de los locales. Termina de llamarme la Sra. Registradora, que prepare el obrador del documento y se lo remita. Ya he hablado también con la administradora del edificio, y que por su parte preparan el certificado de la Comunidad donde aclararían la cuota de cada local.

Si estás de acuerdo lo pongo en marcha y el lunes me reúno con la Sra. Registradora.

- - Email de la apelante de fecha 17 de julio de 2017 , a las 12:26: "(...) Para poder preparar la modificación de la cuota necesitaría, por favor, la copia de la escritura del otro local.

Y a las 13:36: "Preparo el documento y se lo envío a la Registradora. He hablado también con Hacienda, al tratarse de una subsanación no debería tributar, pero como no me fío... me dice el inspector que también se lo remita."

Les mantengo informados.

- - Documento privado de modificación de cuotas y compromiso de compra venta de local, de fecha 24 de julio de 2017.

- - Justificantes de transferencia (folios 42 y 43) donde en concepto se indica arras cv local herriko plaza.

- - Documento privado de ampliación de plazo , de fecha 28 de septiembre de 2017, que refiere a la modificación de cuotas entre las fincas; recoge que está pendiente de celebración la Junta Extraordinaria de Copropietarios al objeto de aprobar la modificación de las cuotas y siendo finales de septiembre la fecha límite para elevar a público la venta se formaliza la ampliación del plazo (antes de finalizar octubre de 2017). No está firmado.

- - Documento 4 , folios 46 a 55, que refiere ser minuta de escritura de modificación de cuotas y establecimiento de norma de comunidad, pero que está incompleto; del expositivo II pasa al clausulado segundo que refiere a la ratificación por lo que se desconoce el contenido de la escritura.

- - Minuta de escritura de compraventa en la que se establece que la certificación de la comunidad de propietarios queda unida a la matriz sin que se proceda a la legitimación de firma ni a la vigencia del cargo de las personas que aparece como firmante.

- - Documento privado de ampliación del plazo de fecha 26 de octubre de 2017. A día de hoy, aún habiéndose celebrado la Junta, la administradora de la comunidad no ha facilitado el certificado correspondiente a la misma y por lo tanto la parte vendedora no ha podido otorgar la correspondiente escritura de ratificación de cuotas. Acuerdan ampliar el plazo hasta antes de finalizar el mes de diciembre de 2017. No esta firmado.

- - Emails de 16 de noviembre de 2017 :

"Pues no, no sirve porque no ha hecho ninguna mención a la solicitud de que no tienes que tributar por los gastos de escalera y portal.

Según me comentaste en la reunión sí se expuso este tema, y los únicos que lo rechazaron fueron un matrimonio que ella misma representaba. Sin embargo, no ha hecho ninguna mención y no lo ha recogido en el acta, algo que es incorrecto. El Presidente de la comunidad tiene que recoger en acta todos los puntos del orden del día y uno de ellos era éste, y sin embargo deliberadamente lo ha omitido. Y más cuando en breve seguramente se solicitará la rehabilitación de dichas escaleras.

Ya me dirás si deseas que nos reunamos con la administradora de fincas, o se solicita nueva junta."

- - Certificados de la Comunidad de Propietarios . Uno sobre la junta celebrada con fecha 17 de octubre de 2017, en relación a la modificación de cuotas.

Y otro, refiriendo estar al corriente de pagos y haciendo constar que desde el año 2012, se les ha eximido a los locales titularidad de la demandada apelada al abono de los gastos comunes del portal, como son la limpieza y la luz del portal.

- - Actas de manifestaciones . El acta de manifestaciones de Pura no está completa.

- -Anexo de la contestación a la demanda, borrador de certificado de la Comunidad de vecinos del portal número 5 en Herriko Plaza, certificando autorización para que Doña Covadonga pueda modificar registralmente las cuotas.Asimismo, posteriormente se indica que se ha comunicado a la Administradora de fincas la situación y "nuevamente ayer se les informó tanto a la Sra. Registradora como en Hacienda han dado el vºbº, por lo que se solicita convocación de una Junta de Copropietarios. Se le facilita a la administradora el presente certificado para que el Secretario-Administrador -Presidente se persone en la Notaría para legalizar la firma.

Con el certificado legalizado, Dª Covadonga puede firmar ante Notario la escritura de ratificación de cuotas. La escritura de compra venta del local se puede formalizar el mismo día."

El documento fue preparado por la apelante-demandante.

- - Minuta de escritura de compraventa y otra de modificación de cuotas de participación en elementos comunes, ante el Notario D. Diego María Granados.

- - Escritura de modificación de cuotas de participación en elementos comunes, otorgada el 8 de febrero de 2.018. Inscrita en el Registro de la Propiedad el 6 de abril de 2018.

TERCERO.- Analizamos el primer motivo de apelación. En él la apelante refiere que lo dispuesto al efecto en el contrato de 24 de julio de 2017 (documento nº 2 de la demanda) es absolutamente claro, meridiano y sencillo de entender (Expositivo II.- "Asimismo hace constar que sendos locales están exentos de abonar cantidad alguna en los gastos de portal y escalera, y por lo tanto en la hipotética instalación de un ascensor, ya que ninguno de ellos tiene acceso por los mismos, hecho que asimismo acreditará con meritado certificado emitido por el Administrador de la Comunidad), siendo en consecuencia el objeto de la compraventa un local exento de todo gasto de portal y escalera. Y que en definitiva, la obligación de entregar el certificado relativo a que el local objeto de la compraventa estaba exento de abonar cantidad alguna en los gastos de portal y escalera, y por lo tanto en la hipotética instalación de un ascensor, era perfectamente válida, exigible y de carácter esencial, lo que se deriva sin lugar a dudas de la propia redacción literal del contrato de 24 de julio y de los actos coetáneos y posteriores de las partes.

No obstante, debemos tener en cuenta que la apelante realiza una transcripción parcial del contrato de 24 de julio de 2017, ya que éste en el expositivo I, incluye la descripción de la finca en la cual se recoge expresamente: " Cuota: Tiene una participación en los elementos comunes de 16,66% ".

Y posteriormente el expositivo II establece:

" Doña Covadonga manifiesta que tal como aparece reflejada en la descripción registral de las fincas relacionadas en el expositivo precedente, las cuotas de cada una de ellas en la participación en los elementos comunes el edifico es idéntica, si bien el local descrito bajo el número 2 tiene (manuscrito, una superficie) muy superior al descrito bajo el número 1.

A tal respecto, Doña Covadonga quiere dejar constancia que si bien registralmente figuran designadas dichas cuotas, las cuotas establecidas para cada local son las siguientes: local descrito bajo el número 1: 11,11% y local descrito bajo el número 2: 22,21%, y en función de dichas cuotas cada uno de los locales está satisfaciendo su participación en los elementos comunes del edificio, cuotas aprobadas por unanimidad por el cien por cien de los copropietarios, tal como acreditará con el correspondiente certificado emitido por el Administrador de la Comunidad, el cual hará entrega en el momento de la elevación a público del presente documento. Asimismo hace constar que sendos locales están exentos de abonar cantidad alguna en los gastos de portal y escalera, y por lo tanto en la hipotética instalación de un ascensor, ya que ninguno de ellos tiene acceso por los mismos, hecho que asimismo acreditará con meritado certificado emitido por el Administrador de la Comunidad."

Y a estos efectos, debemos tener en cuenta el sentido de las reglas legales de interpretación de los contratos, de conformidad con la finalidad de la interpretación, tal y como se viene entendiendo por la jurisprudencia.

El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 octubre 2002 afirma: "[...] la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( Sentencia de 21-4-1993, que cita las de 20-4-1944 y 14-1-1964"; y la de 30 noviembre 2005 añade que "el artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autoresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998".)

La primera regladel artículo 1.281 Cc recoge el supuesto de que los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de las partes, por lo que se estará al sentido literal, porque en esta hipótesis los términos coinciden con la intención o voluntad de las partes.La segunda regla parte de que la intención de las partes sea evidente, y, sin embargo, ciertos términos parezcan contrarios, entonces prevalece la intención sobre esos términos.Por tanto, siempre prevalece la intención común de las partes, bien porque coincide con el sentido literal, o, porque no coincida.

En este sentido, conviene aclarar como afirmó el Tribunal Supremo en la sentencia 690/2014, de 9 de diciembre, que de lo dispuesto en el Código Civil no resulta la prevalencia de la literalidad del contrato sobre la voluntad de las partes, pues "la lectura del artículo 1281 CC conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas"; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente.

La STS de 1 de diciembre de 2006 expresa que:" El artículo 1281 del Código Civil consta de dos párrafos previstos para supuestos distintos y el 1282 es complementario o supletorio del párrafo segundo del 1281 y no del primero. ( Sentencia de 17 de Marzo de 1983 ), por lo que no pueden alegarse conjuntamente, ya que en el primer caso son factor decisivo de la interpretación las palabras y, en el segundo, la intención evidente de los contratantes ( Sentencias de 4 de Junio de 1964 y 22 de Febrero de 1984 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Mayo de 1996 ). En parecidos términos las Sentencias de 1 de Febrero de 2001, 28 de Septiembre de 2000, 3 de Noviembre de 1998 , 24 de Julio de 1998 y 25 de Febrero de 1998 "

En el caso de autos no procede la aplicación del primer párrafo del artículo 1.281 Cc, ya que como se deduce, ya, de lo transcrito parcialmente los términos del contrato no son claros y dejan duda sobre la intención de los contratantes. Por lo que no podemos estar al sentido literal de sus cláusulas y conforme establece el artículo 1.282 debemos atender, principalmente, a los actos coetáneos y posteriores al contrato.

La demandante, redactora del documento recoge expresamente en el contrato que la finca objeto del contrato tiene una cuota de participación en los elementos comunes del 16,66% y no obstante, a continuación hace constar que están exentos de abonar cantidad alguna en gastos de portal y escalera, y en la hipotética instalación de un ascensor. La estipulación I, recoge la modificación de cuotas y establece que con posterioridad a la modificación la finca tendrá una cuota de participación en los elementos comunes y gastos generales del 11,11%. Para a continuación referir que los locales están exentos de cantidad alguna en los gastos de portal y escalera y en la hipotética instalación de un ascensor.

Además, es pacífico entre las partes que fue la demandante apelante la que redactó los documentos de compromiso de venta y las prórrogas. Asimismo, ha quedado acreditado que ésta tenía información, analizó las cargas, habló con la registradora y con la administradora y analizó la participación real de la finca en los gastos de la comunidad.

Es decir, la apelante conocía la situación y cargas de las fincas. De tal forma, que el contrato no se realizó en base a las manifestaciones del Sr. Jesus Miguel sino que la apelante solicitó información al catastro, registro, administradora de fincas, hacienda, etc.

También ha quedado acreditado que el borrador enviado al hijo de la demandada-apelada, que actuaba en representación de ella, no incluía las previsiones "controvertidas". No se facilitó a la demandada-apelada la versión del contrato, incluyendo las previsiones sobre las cuotas y la exención de gastos, con anterioridad al día de la firma. Tampoco se ha acreditado que en el momento de la firma se leyese a la demandada -apelada o se le informase de las modificaciones realizadas en el contrato; sin perjuicio, de que el contrato no fue firmado en unidad de acto y sin que asistiese el hijo de la demandada que era con quien se había acordado la redacción de la anterior versión del contrato que no incluía las previsiones que incluía la versión suscrita. Por lo que no podemos apreciar la incongruencia que refiere la apelante en la que incurre la juzgadora de instancia por concluir que no queda claro que la parte vendedora era conocedora de su inclusión en el contrato firmado.

Asimismo, hemos de tener en cuenta que si bien en esta instancia, se refiere que los términos del contrato son claros y sencillos, ha quedado acreditado que la inmobiliaria no redactó el contrato porque le parecía complejo y en consecuencia, se acordó que lo redactase la demandante-apelante que tenía conocimientos sobre la materia y que había trabajado en la notaría de Errentería y asesoraba a la inmobiliaria.

Por lo que no podemos considerar vulnerado el artículo 1.281 Cc por no haber atendido la juzgadora de instancia al criterio de la literalidad del contrato, como alega la apelante. Ni cabe acoger vulneración del artículo 1.461 Cc. Este artículo dispone que: "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta." Es cierto, como refiere la apelante que no es lo mismo vender y entregar un local sujeto a todos los posibles gastos de comunidad que otro que está exento de abonar cantidad alguna en los gastos de portal y escalera y en la hipotética instalación de un ascensor, y a estos efectos, refiere, como figura en el contrato.

No obstante, como hemos fundamentado anteriormente, la apelante había revisado y analizado, con anterioridad a la redacción y suscripción del contrato, el inmueble y su estado de cargas, situación registral y se había puesto en contacto con la administradora de la comunidad de propietarios, con la Registradora, con el inspector de Hacienda. Ha quedado acreditado que se dedica a la consultoría y que había trabajado en una notaría y que de hecho prestaba servicios de asesoría, cuando así se le requería, a la agencia inmobiliaria; por lo que tenía conocimientos para saber que la exención de los locales en los gastos de comunidad no es una cuestión pacífica ( TS, 20/10/2010; 7/06/2011; 6/05/2013, entre otras...).

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 20/10/2010:

"Finalmente, la sentencia número 927/2008, de 21 de octubre , reiterada en la 720/2009, de 18 de noviembre , tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida..., concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.

Haciendo aplicación de la doctrina expuesta, hay que concluir que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños."

Asimismo, queda acreditado, no habiéndose negado por la demandante, que ésta preparó propuesta de Orden del Día de la Junta de la Comunidad de Propietarios, incluyendo como punto la exención de gastos del portal, por lo que conocía que debía de adoptarse un acuerdo al respecto. Acuerdo que, según la prueba practicada, no se adoptó porque un matrimonio que acudió representado por la administradora se negó. Hecho del que fue informada, al menos por el hijo de la demandada-apelada. Lo cual queda acreditado, entre otros, por email de 16 de noviembre de 2017.

De todo ello, se desprende que la obligación de entregar el certificado relativo a que el local objeto de compraventa estaba exento de abonar cantidad alguna en los gastos de portal y escalera, y por lo tanto en la hipotética instalación de un ascensor, era de muy difícil cumplimiento por no decir, imposible. Consta en autos certificado de la Comunidad de Propietarios (folio 128) en el que se certifica que desde el año 2012 se les ha eximido a los locales de abono de los gastos comunes del portal, como son la limpieza y la luz del portal.

La compradora, tenía conocimiento o podía prever que se trataba de una obligación de difícil o imposible cumplimiento; que su no obtención no dependía de la voluntad de la demandada-apelada y no obstante incluyó dicha obligación en el contrato, sin con anterioridad ponerlo en conocimiento de la vendedora, ni consensuarlo con ella, ni darle traslado del borrador del contrato definitivo con anterioridad a su firma, por lo que es de aplicación el artículo 1.288 del Código Civil.

Además, a pesar de conocer la no adopción del acuerdo de exoneración de gastos no consta en las actuaciones ninguna actuación o manifestación de la apelante, en el sentido de dar por finalizado el compromiso de compraventa o desistir del mismo o proceder a la restitución de las prestaciones ya efectuadas debido a lo que ahora alega como incumplimiento de obligación esencial.

De la prueba practicada, se desprende que el 16 de noviembre plantea reunirse con la administradora o convocar nueva junta y que el 15 de diciembre se celebra una reunión con la inmobiliaria y las partes (a solicitud del hijo de la demandada-apelada) en la que la apelante plantea constituir una hipoteca de máximos, lo cual además de acreditar su conocimiento en la materia, no conlleva el cumplimiento de la obligación establecida en el contrato, ya que éste refería a la aportación de certificado emitido por la administradora de la comunidad. También debemos advertir, que es llamativo, que no consta en la prueba practicada, al contrario, que respecto a la modificación de cuotas requerimiento alguno al respecto ni elementos que nos puedan conllevar a concluir la esencialidad de una obligación que de origen se conocía que era, como hemos dicho, de muy difícil cumplimiento, o en su caso, imposible, una vez verificada la negativa de al menos un propietario.

El hecho de proseguir con el compromiso, a pesar de no haber obtenido el acuerdo de exoneración de gastos, nos lleva a concluir que no se trataba de una obligación esencial para la compradora. Ya que su esencialidad hubiese conllevado la frustración del contrato lo cual es incompatible con la continuación de las actuaciones tendentes a materializar la compraventa. En este sentido, propuesta de hipoteca de máximos; manifestación del hijo de la demandada-apelada en el sentido que si hubiese algún problema él se hacía cargo y requerimiento para acudir a la notaría el día 29 de Diciembre....

Todo lo cual nos lleva, a su vez, a no poder acoger la conclusión de la apelante de que la falta de entrega por parte de la vendedora del certificado de exención de gastos de portal y escalera constituye por sí solo un incumplimiento de una obligación esencial del contrato de 24 de julio que jurídicamente ampara-ex. artículo 1.124 su resolución y la condena a la indemnización de daños y perjuicios solicitada.

Y a mayor abundamiento, la acción resolutoria del artículo 1.124 Cc precisa de la concurrencia de una serie de requisitos para su viabilidad y uno de ellos es la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. Requisito que no se da en el presente caso.

Como hemos expuesto, hasta ahora, de considerarse obligación esencial el certificado de exención de gastos del portal y escalera podía haber instado la apelante la resolución del contrato, tan pronto tuvo conocimiento de la imposibilidad de su obtención. No obstante, los actos posteriores de la apelante acreditan que ésta no optó por la resolución, como hemos fundamentado anteriormente. A estos efectos, reseñar que no comunicó ni instó la acción, sino que acudió a la Notaría a requerimiento de la vendedora y asimismo, ella requirió a la vendedora para su personación en la Notaría el día 29 de diciembre (si bien dicho requerimiento no fue notificado en plazo ni a la persona preceptiva). Por lo que ha de concluirse, que optó por el cumplimiento y no la resolución, a pesar de conocer la imposibilidad de obtener el certificado de exención de gastos.

Habiendo optado por el cumplimiento, no cabe considerar que la aportación del certificado de exención de gastos fuese, en diciembre, una obligación esencial del contrato de 24 de julio. Y además, no cabe estimar la acción de resolución, que ahora se plantea, una vez expirado el plazo del compromiso de compra y venta. TS, Sala Primera, 4 de enero de 1992.

En cuanto al error en la valoración de la prueba tampoco puede prosperar. La resolución de instancia hace un pormenorizado, exhaustivo y detallado análisis de toda la prueba practicada, valorando tanto la documental existente en autos, como las manifestaciones efectuadas en el acto de la vista, sin que las alegaciones de la parte pongan de manifiesto que los razonamientos de la jueza de instancia sean erróneos, incongruentes, ilógicos o contrarios a la razón. La parte apelante en su licito derecho efectúa una interpretación de la prueba practicada a su favor, pero esta interpretación no quiebra la sólida fundamentación contenida en la sentencia de instancia.

Por lo expuesto, no podemos acoger la alegación de la apelante. El motivo se desestima.

CUARTO .- En cuanto a la alegación de vulneración de las normas de interpretación de los contratos contenida en el artículo 1.281 Cc, del artículo 1.461 Cc, y errónea valoración de la prueba por incompleta, ilógica e incongruente en relación a las consecuencias jurídicas del incumplimiento de la vendedora de modificar previamente a la compraventa la cuota de la participación del local en el régimen de propiedad horizontal de la Comunidad a la que pertenece.

No cabe acoger la alegación de la apelante. Ya se ha fundamentado en el anterior, que no es de aplicación la regla primera del artículo 1.281 CC, interpretación literal del contrato, ni cabe estimar vulneración del artículo 1.461 Cc. Y tampoco apreciamos el error alegado en la valoración de la prueba. Una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, considera la Sala que no cabe compartir las alegaciones del recurrente, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo de la juzgadora a quo, al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

La demanda en su hecho segundo recoge que "la escritura no se pudo firmar en el plazo pactado ya que el Registro de la Propiedad no había podido revisar el borrador enviado para el cambio de la cuota de participación al 11,11% y no estaba preparado ni el certificado de la Comunidad al efecto ni el relativo a que la finca estuviera totalmente exenta de cualquier gasto de comunidad de portal y escalera, incluida la hipotética instalación de un ascensor (...). Antes de que finalizará dicho plazo, y tras conversaciones con el Registro de la Propiedad, se constató que para la modificación de los estatutos de la Comunidad y la atribución al local de una cuota del 11,11% no bastaba con la mera ratificación del acuerdo de Junta sino que era preciso que la comunidad otorgara una escritura pública de modificación, por lo que mi representada encargó a la Notaría de D. Miguel -Ángel Sánchez Ferrer su confección así como la de la escritura de compraventa."

La parte que solicita el cumplimiento tiene que estar al día, y no consta que la apelante requiriese a la demandada para el otorgamiento de la escritura, ni la inmobiliaria para el día 27 de Diciembre cuando el plazo vencía antes de finales de Diciembre.

Como refiere la apelante, se le envió burofax por la parte demandada por el que se le convocaba a la firma de la escritura de compraventa el día 27 de diciembre en la Notaría de D. Diego Granados. Ese día, según el acta de manifestaciones (documento 10 de la demanda) no suscribió la apelante la escritura por: haberse vulnerado su derecho a la libre elección de notario y por no estar inscrita la modificación de cuotas.

No obstante, tal y como hemos expuesto en los fundamentos anteriores desde la firma del contrato de 24 de julio hasta el 27 de Diciembre de 2017 se barajó en diversas ocasiones la posibilidad de otorgar el documento de modificación de cuotas al mismo tiempo que la escritura de compraventa; por ejemplo: borrador de certificado de la Junta de vecinos donde al final del mismo se indica "con el certificado legalizado, Dª Covadonga puede firmar ante Notario la escritura de modificación de cuotas. La escritura de compraventa del local se puede formalizar el mismo día".

Tal y como consta en autos, la escritura de modificación de cuotas se otorgó el 8 de febrero y no fue inscrita hasta el 6 de abril de 2018. Es decir, casi dos meses, desde su otorgamiento. No obstante, el contrato suscrito el 24 de julio establecía como plazo para la elevación a público de la compraventa, finales de septiembre. Teniendo en cuenta que se firmó el contrato el 24 de julio y que luego estaba Agosto, cabe entender que tampoco parecía viable su inscripción antes de finales de septiembre, cuando además, no se había celebrado la junta correspondiente. Según el documento de ampliación de plazo de fecha 28 de septiembre (que no está firmado por las partes) se amplía hasta antes de finalizar octubre. Teniendo en cuenta que la Junta todavía no se había celebrado, tampoco parece que pudiese ser posible que con anterioridad a la finalización de este plazo se pudiese proceder a su inscripción. Y el siguiente documento de ampliación, de fecha 26 de octubre (tampoco consta firmado) amplía hasta finales de Diciembre el plazo, pero refiere que no se ha facilitado el certificado por la administradora por lo que podríamos concluir en el mismo sentido. Fue la apelante la que se puso en contacto con la Registradora y según se desprende de la prueba practicada acordó con ella el procedimiento y borrador para proceder a la modificación.

Por lo que no podemos considerar esencial la inscripción de la modificación de cuotas, Ni tampoco podemos considerar incumplimiento esencial imputable a la demandada-apelada el que la escritura no se otorgase. La apelante alegó que no podía firmarse por no comparecer la administradora y Presidente de la Comunidad, lo cual podía haberse solventado el mismo día, llamándoles para que comparecieran ese día o en los dos siguientes días hábiles (ya que 30 y 31 de 2017 eran sábado y domingo) o bien porque no era necesaria su comparecencia, legitimando sus firmas; en cuanto a la ausencia de certificación de que el acuerdo había sido adoptado por unanimidad de los asistentes, cabría proceder de la misma forma, es decir, subsanarlo y aportarlo el mismo día o convocarse las partes para su otorgamiento en los dos días siguientes.

No obstante, no consta en autos que se acordase comparecer a la Notaría con las modificaciones solicitadas. También, es cierto, que suele ser habitual que con anterioridad a la firma de la escritura se revisen los borradores y documentos que se adjuntan, para corregir los puntos que pudieran plantearse con anterioridad a la firma. Y en este sentido, refiere la representación procesal de la demandada-apelada, que la apelante no se puso en contacto con ellos ni realizó ningún comentario sobre la documentación/escrituras a suscribir; planteando sus diferencias el mismo día 27 a pesar de habérsele requerido su comparecencia el día 18.

Lo cual conlleva, también, que no podamos apreciar que se trata de un incumplimiento esencial imputable a la vendedora.

En cuanto a la convocatoria por la apelante a la demandada a la firma de la escritura para el día 29 de noviembre, con apercibimiento de resolución del contrato en caso contrario, no consta que fuese notificado a la apelada. Fue notificado a la secretaria del abogado el día 29 de Diciembre, viernes a las 9:45 y se convocaba a la apelada para ese día en la notaría de Pasaia, a las 12:00 horas.

Por lo que no podemos considerar que por ello se produjo un incumplimiento por parte de la apelada, ya que no consta ni que tuviese conocimiento del mismo. No cabe esgrimirlo para alegar el incumplimiento de la vendedora ni para alegar el ejercicio de la acción resolutoria.

No consta en el acta de manifestaciones la hora en la que se otorgó, ni porque no se notificó a la demandada o a su representante legal cuando estaban todos en la Notaría pero queda acreditado que ni la demandada ni su representante legal fueron notificados ni del requerimiento ni del apercibimiento de resolución del contrato con anterioridad a la finalización del mes de diciembre de 2017. En consecuencia, no podemos considerar ejercitada en forma y plazo la acción resolutoria del artículo 1.124 Código Civil.

Tal y como hemos expuesto en el fundamento anterior, el ejercicio de la acción resolutoria debe realizarse vigente la relación contractual, lo cual no se ha producido en este caso. Por lo que no podemos acoger la alegación de la apelante de que procede ex. artículo 1.124 Código Civil la resolución del contrato de 24 de julio y la condena a la indemnización de daños y perjuicios.

Esto es, no se notificó a la demandada-apelada la resolución del contrato con anterioridad a la finalización de su plazo.

Además, el acta notarial acredita que la apelante seguía optando por el cumplimiento, a pesar de ser conocedora de que no se había adoptado el acuerdo de no exención de gastos y no se había procedido a la inscripción de la modificación de cuotas ni al otorgamiento de la escritura de modificación de cuotas y en este sentido, solicita al Notario para que requiera a la demandada que acuda a la Notaria de Pasaia el día 29. Lo cual nos lleva a concluir, también, que dichas obligaciones no eran esenciales.

Por lo que debemos desestimar el motivo.

QUINTO.- En cuanto al motivo que alega vulneración del artículo 1.124 Cc párrafo 2º y procedencia en todo caso de un pronunciamiento resolutorio del contrato de 24 de julio, con devolución de 6.000 euros del precio pagado a su firma, al no haberse podido entregar la cosa objeto del contrato y haberse frustado el fin de éste.

Tal y como hemos expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, no cabe pronunciamiento resolutorio al haber expirado el plazo del contrato. La opción de optar por la resolución tenía que haberse notificado con anterioridad a su finalización y no consta en autos que se realizase.

Además, se trata de una petición nueva que no fue planteada en la demanda. Por lo que son cuestiones nuevas, que no han sido objeto de pronunciamiento en la primera instancia, por lo que tampoco pueden ser objeto de pronunciamiento en la apelación.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999), que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal "a quo", como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho "pendente apellatione,nihil innovetur", y el principio procesal de prohibición de la "mutatio libelli", de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000).

En cuanto a la incongruencia omisiva que plantea la apelante, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2010, 29 de noviembre de 2011, 12 de junio y 20 de julio de 2015, y 14 de diciembre de 2017) que, para poder denunciar la incongruencia omisiva, la cual integraría un supuesto de infracción procesal cometido en la sentencia, es necesario que la parte recurrente solicite previamente la aclaración o el complemento de sentencia.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2010 dice que el artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó, de modo que su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003; y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003).

Tribunal Supremo, en su sentencia 141/2016, de 9 de marzo: «... la denuncia temporánea de la infracción es un requisito inexcusable, una carga impuesta a las partes que obliga a reaccionar en tiempo y forma, con la debida diligencia, en defensa de sus derechos, ya que, de no hacerlo así, la parte pierde la oportunidad de denunciar la irregularidad procesal a través del recurso (...) y asimismo, no puede admitirse el recurso por vulneración del principio de congruencia de la sentencia recurrida si no se ha solicitado, en caso de que se trate de una incongruencia omisiva, la subsanación de la omisión de pronunciamiento o complemento de la sentencia prevista en el art. 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ».

En el presente caso no consta que la parte apelante solicitara el complemento de la sentencia de primera instancia, por lo que no puede admitirse la introducción en la segunda instancia de la cuestión de la incongruencia por omisión de pronunciamientos en la sentencia de primera instancia.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEXTO .- El art. 394.1 LEC para la primera instancia y art. 398.1 LEC para los recursos, recogen como principio general el de vencimiento en materia de imposición de costas procesales.

Por consiguiente, se confirma el pronunciamiento de costas en primera instancia, y se imponen a la parte apelante las causadas por el recurso de apelación que se desestima totalmente ( arts. 394.1 y 398.1 LEC).

SEPTIMO.- La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo que la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

En atención a lo expuesto,