Sentencia Civil 249/2023 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 1, Rec. 1048/2022 de 14 de marzo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.-

Planteó la representación procesal de DON Esteban y contra DOÑA Camino, parte demandada, recurso de apelación frente a la sentencia identificada en los antecedentes de esta resolución.

La sentencia de instancia estimó la demanda principal en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa con pacto de arras por importe de 100.000 euros al incumplirse la condición establecida en el contrato de entregar la finca objeto del mismo en su estado de " edificable".

Frente a la indicada resolución se alza el recurrente, parte demandada, alegando error en la valoración de la prueba y en la interpretación del derecho aplicable. En apretada síntesis, insistió en los mismos argumentos que en la instancia y en particular que la parte vendedora cumplió con su obligación, habida cuenta que la finca objeto del contrato seria " edificable en el futuro" , siendo ello lo que se pactó. Del mismo modo alegó que la verdadera causa de resolución del contrato fue la falta de financiación de la parte actora.

La parte apelada presentó escrito de oposición a la apelación solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- Resumen de los hechos relevantes y acreditados para la resolución del recurso .-

Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

- En fecha 13 de Septiembre de 2017, los señores Esteban y Camino, demandados y como propietarios por mitades indivisas, suscribieron con la demandante, Doña Celestina, contrato de compraventa con pacto de arras respecto de la finca identificada en el documento :

" PORCIÓN DE TERRENO EDIFICABLE sito en Tossa de Mar, que forma la parcela número NUM000 de la URBANIZACION000", que según el Registro de la Propiedad tiene una superficie dos mil trescientos ochenta y un metros cuadrados. LINDA: al Norte, con la parcela NUM001, mediante vial que se abrirá en el futuro; al Sur, con finca de Rosaura; al Este, con parcelas NUM002, NUM003 y NUM004 y al Oeste, con zona verde.

INSCRITA en el Registro de la Propiedad de Tossa de Mar, al tomo NUM005, libro NUM006 de Tossa de Mar, folio NUM007, finca número NUM008."

- Se pactó, en el indicado documento acompañado como doc.2 de la demanda, un precio UN MILLÓN DE EUROS (1.000.000,00 €), de los cuales se entregaron a cuenta y en concepto de arras penitenciales la cantidad de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €) a la firma del referido contrato privado de 13 de Septiembre de 2017, mediante transferencia a la cuenta de la parte vendedora.

- Ambas partes litigantes destacan por su importancia los pactos los pactos QUINTO y SÉPTIMO del expresado contrato privado, que literalmente dicen: "....

"QUINTO. La compraventa queda sujeta a la condición de obtener la calificación urbanística necesaria para poder edificar en el futuro, en caso contrario la compraventa no se ejecutará y la parte compradora recuperará la cantidad entregada en este acto en concepto de arras".

"SÉPTIMO. La PARTE COMPRADORA manifiesta conocer que la finca objeto de compra está sujeta a un proceso de reparcelación del polígono de que forma parte, para poder urbanizar esta zona y que como resultado del mismo la superficie final de la parcela será de 1999,45 m2 y su ubicación la misma que en la actualidad. La compraventa queda condicionada a estas características de situación y dimensión del terreno resultante de la reparcelación pendiente, quedeben ser como las del plano anexo al contrato de arras, en caso contrario la parte compradora puede optar a no ejecutar la compraventa y recuperar la cantidad entregada en este acto en concepto de arras"

- Finalmente, resulta de interés el pacto TERCERO, que establece el plazo de elevación a escritura pública del contrato de 13 de Septiembre de 2017 fijado como fecha máxima la del 12 de Diciembre de 2017.

No obstante, posteriormente, en fecha 10 de octubre de 2017, se firma por los litigantes lo que se denomina un anexo al contrato ( doc.4 de la demanda) y, en el mismo se indica literalmente:

" PACTAN:

Añadir la siguiente condición al contrato de arras suscrito entre ambas partes con fecha de 13 de Septiembre de 2017 :

Condición suspensiva

El contrato de arras de 13 de Septiembre de 2017 queda condicionado al posible desarrollo urbanístico de la parcela, en el sentido que la normativa urbanística permita una altura, des de la parte más alta de la parcela, de siete metros (7 m).

Antes del plazo previsto en la cláusula tercera, la parte vendedora aportará un certificado urbanístico municipal a tal efecto; en caso contrario el contrato de compraventa no se perfeccionará y quedará Invalidado, habiendo la parte vendedora de devolver el importe avanzado en su totalidad en concepto de arras."

- A partir de este momento, se suceden varias prorrogas del plazo fijado en el pacto tercero, fijándose fechas sucesivas , a saber, 12 de Enero de 2018 , 12 de febrero de 2018 , 12 de marzo de 2018 y 12 de mayo de 2018. ( documentos 6 a 8 de la demanda).

- En las fechas que nos ocupan se tramitaba ante el Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya en Girona un expediente de Modificación del Plan de Ordenación Urbanística municipal al sector de Martossa - Porto Pí, del TM de Tossa de Mar, donde se halla la parcela en cuestión.

- Por edicto de fecha 17 de Enero de 2019, expediente NUM009 del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya, en el marco de la protección del litoral de las comarcas de Girona, desde Port Bou hasta Blanes, publicado al día siguiente en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, se acordó una moratoria en la suspensión de tramitación de planes urbanísticos y licencias en primera línea de la zona marítimo-terrestre.

- Por el Ayuntamiento de Tossa de Mar, se obtienen sendos certificados aportados como documentos 9 y 10 de la demanda, donde, entre otras cuestiones, se certifica por la autoridad competente que la finca de autos no tiene la condición de solar.

- Ante la la imposibilidad de disponer de licencia de obras, dice la parte actora, requirió verbalmente y luego mediante burofax a la parte vendedora la devolución por de la cantidad entregada en su día , 100.000 euros. Se acompañan documentos nº 11 y 12 de la demanda consistentes en burofax de reclamación, que no fueron atendidos por la parte demandada en el sentido solicitado por la actora.

- El informe del arquitecto municipal obrante en autos refiere, como datos de interés en relación con la finca objeto del contrato de compraventa que :

1º. La finca que nos ocupa se encuentra en una parcela con "la classificació de sòl urbà no consolidat i qualificació de zona 7, Paisatge de xalets, subzona "b".

2º. " el sòl urbà consolidat respon a unes exigències i requeriments d'infraestructures en aquest mateix moment inexistents en l'àmbit del Pla de Millora Urbana Martossa Porto-Pi 2."

- En la sesión de 10 de marzo de 2022, el Pleno Municipal de Tossa de Mar, ha aprobado por unanimidad el "texto refundido" para la Aprobación Definitiva de la Modificación del POUM para el sector de Martossa Porto Pi II, acordando su remisión a la Comisión Territorial de Urbanismo de Girona, para su aprobación

definitiva (que deberá ser antes del 1 de julio de 2022).

A propósito de dicho hecho nuevo alegado por la recurrente en esta alzada, aclara la misma que, citamos literal de su escrito de apelación, pag.11:

" significa que presentando ante el Ayuntamiento los proyectos de urbanización y reparcelación (ya realizados, dado que se trata solo de tres parcelas), una vez aprobados por el Ayuntamiento, la parcela adquirirá la condición de solar, siendo edificable ."

(el subrayado es nuestro para destacar el dato).

Dicho esto, la sentencia de instancia, como ya adelantábamos, estima la demanda, apreciando la pretensión de resolución del contrato de compraventa objeto de autos al no constar la certificación urbanística que, en definitiva, permita edificar en la parcela objeto de aquel.

Frente a ello, el recurrente, muestra su disconformidad exponiendo su particular valoración de la prueba, de modo que concreta sus motivos de apelación en error en la valoración de aquella, con cierta alusión a una posible infracción del art.217 LEC, pero , también invoca, error en la interpretación del derecho aplicable, que sin embargo no desarrolla.

TERCERO: Del marco jurisprudencial aplicable

Atendidos los hechos controvertidos del pleito y la pretensión ejercitada, consideramos conveniente fijar el siguiente marco normativo y jurisprudencial aplicable.

Así, la STS sección 1ª del 16 de febrero de 2022 ( ROJ: STS 620/2022 - ECLI:ES:TS:2022:620 ), en su fundamento VIGESIMONOVENO contiene un resumen jurisprudencial de gran utilidad en este pleito:

- Decisión de la sala. El incumplimiento contractual fue esencial y frustró la finalidad de la ejecución el proyecto inmobiliario previsto en la compraventa. Estimación.

1.- Jurisprudencia sobre la resolución por incumplimiento del contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos urbanísticos.

1.1. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC , implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre ). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio , es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

1.2. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre , y 793/2012, de 21 de diciembre , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC . La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero , reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

1.3. Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre ). Así sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca ( sentencia 226/2013, de 12 de abril ).

1.4. En el presente caso, no cabe considerar que el contrato contuviese una asignación de riesgos de este tipo a cargo de la compradora. Primero, porque la Modificación puntual del PGOU 89, y su desarrollo a través del PERI-12, no estaban en tramitación, sino ya aprobados en vía administrativa de forma definitiva desde 2003 y 2005, respectivamente. Repárese en que, ya desde la Ley del Suelo de 1976, los planes urbanísticos eran "inmediatamente ejecutivos, una vez publicada su aprobación definitiva" (art. 56 ) - vid. en el mismo sentido, art. 131 TRLS 1992 -.

En la escritura de compraventa se consignaban las respectivas resoluciones de aprobación de los instrumentos del planeamiento aplicable, sus concretas determinaciones urbanísticas (incluso, con base en ello, la constitución de la Junta de Compensación en escritura de 24 de agosto de 2005), en los términos ya reseñados, pero no los procedimientos judiciales instados para la anulación de esa normativa urbanística. La excepción de la doctrina aliud pro alio para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca ( sentencia 317/2015, de 2 de junio ), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos ( sentencia 514/2010, de 21 de julio ).

1.5. La doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para su destino natural constituye un supuesto que legitima la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su falta constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre , compendia los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:

"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]

"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

"Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".

1.6. Esta doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia 514/2010, de 21 de julio , se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes - pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella sentencia:

"la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".

CUARTO: Del error en la valoración de la prueba.

Dicho lo anterior y en cuanto a la valoración de la prueba y, en concreto, a la alegación efectuada respecto a error en la valoración de la pruebas por parte del Juez a quo, es reiterada doctrina Jurisprudencial, (así, STS de 23 septiembre 1996 ), la que sostiene que "la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, - principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerla a los Juzgadores".

Asimismo, debe tenerse presente que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

Dicho esto y, desde este momento debe decirse que esta sala considera que la valoración de la prueba efectuada por el juez a quo, no es ni arbitraria ni irracional una vez reexaminado el acervo probatorio y visionada la grabación del juicio .

De ahí que este Tribunal comparta los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la CE.

Ello, no obstante, no hay inconveniente, en aras a agotar el debate objeto de autos, añadir, por esta sala, los hechos básicos y razones por los que se asume la valoración de la prueba efectuada por la juez a quo y que conducen a la estimación de la demanda.

1º.- Causalización del contrato litigioso con el planeamiento urbanístico.

Es un hecho acreditado que el contrato objeto de litigio es claro en su literalidad expositiva y en lo que atañe a los pactos en él contenidos descritos en el fundamento anterior, recordemos :

" QUINTO. La compraventa queda sujeta a la condición de obtener la calificación urbanística necesaria para poder edificar en el futuro, en caso contrario la compraventa no se ejecutará y la parte compradora recuperará la cantidad entregada en este acto en concepto de arras ."

Se advierte claramente que se pactó expresamente que el contrato de 13 de septiembre de 2017 quedaba condicionado al posible desarrollo urbanístico de la parcela. Es decir, que la parte compradora pudiera edificar en la misma. Simple y llanamente. Es más, antes del plazo previsto en la cláusula tercera, esto es el 12 de diciembre de 2017, la parte vendedora se obligaba a aportar un certificado urbanístico municipal a tal efecto, en caso contrario la compraventa no se perfeccionaría y quedaría invalidada debiendo la parte vendedora devolver el importe avanzado en su totalidad en concepto de arras.

2º.- Finalidad del contrato y frustración definitiva del mismo.

Del mismo modo, es igualmente cierto que, ni siquiera a fecha del recurso de apelación el planeamiento urbanístico de la zona permite sostener que la finca objeto del contrato pueda edificarse. Así se deriva de la propia documental acompañada por la recurrente y de sus propias conclusiones. A saber, pag.11 del recurso, dice la apelante:

" significa que presentando ante el Ayuntamiento los proyectos de urbanización y reparcelación (ya realizados, dado que se trata solo de tres parcelas), una vez aprobados por el Ayuntamiento, la parcela adquirirá la condición de solar, siendo edificable ."

Por tanto, no puede convenirse en ningún caso con el recurrente. La parcela debía ser edificable y ello, cinco años más tarde, no consta que sea posible.

Se ha producido lo que nuestro Tribunal Supremo denomina frustración de la finalidad del negocio o ruptura de la base del mismo por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento. En este sentido, no es ni siquiera necesario investigar la culpabilidad de los contratantes.

En casos como el de autos, donde el objeto del contrato es una finca con un estatus propio de carácter jurídico-urbanístico, advertimos que la parte vendedora no puede cumplir con aquello a lo que se obligó, pues el propio planeamiento urbanístico de la zona se lo impide y, por tanto, concurre motivo para la resolución del contrato que debe conllevar la devolución de la cantidad entregada a cuenta. En este caso, los 100.000 euros.

3º. La contingencia derivada del planeamiento no es asumida por la parte compradora.

Efectivamente, tanto es así que en el propio contrato y sucesivas prorrogas la parte compradora advierte de la importancia de que la finca objeto del mismo sea finalmente edificable, estableciendo que si finalmente no se acompaña un certificado urbanístico que así lo acredite ( y no lo son los documentos 9 y 10 de la demanda a los que hemos hecho referencia en el fundamento segundo):

"el contrato de compraventa no se perfeccionará y quedará Invalidado, habiendo la parte vendedora de devolver el importe avanzado en su totalidad en concepto de arras."

Por tanto, que conociera ab initio el planeamiento y el desarrollo urbanístico de la zona la actora, no significa que aceptara el resultado que actualmente existe en cuanto a la imposibilidad de edificar o que deba seguir esperando a que ello se produzca

Por todo ello, hemos de concluir en la desestimación del motivo.

QUINTO: De la pretendida infracción del art.217 LEC .

Se queja el recurrente porque el juez a quo no ha tenido por acreditado que el verdadero motivo de resolución del contrato era la imposibilidad de la parte compradora de pagar el precio pactado. Entiende asi el apelante que se infringe el precepto relativo a la carga de la prueba e, incluso, por ello , alega, que pidió aclaración de sentencia.

El motivo no puede prosperar.

Veamos, primero, el art.217 LEC solo se infringe si la sentencia adopta un pronunciamiento sobre la base de que no se ha probado un hecho relevante para la decisión del litigio y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas aplicables para su atribución a una y otra de las partes, establecidas en el art. 217 LEC y desarrolladas por la jurisprudencia. En el caso de autos resulta que ni tan siquiera es relevante el hecho en sí. Esto es, si la parte compradora podia o no pagar el precio, pues el motivo de la resolucion es la propia frustración del negocio por la imposibilidad de entregar la finca con ese estatus juridico-urbanistico al que nos hemos referido y de ahí que solo proceda la devolución de la misma cantidad entregada a cuenta.

Segundo, en todo caso, una pretendida infracción del precepto nunca puede ser objeto de aclaración.

SEXTO: De las costas.

Al resultar desestimada la apelación se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante a tenor de lo establecido en el art. 398 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.